Soggettività passiva IMU leasing: chi paga se il contratto è risolto?

Una società di leasing ha ricevuto avvisi di accertamento IMU da un Comune per immobili il cui contratto era stato risolto per inadempimento dell’utilizzatore, il quale però non aveva ancora restituito i beni. La questione centrale riguarda la soggettività passiva IMU leasing in questa fase transitoria. La società di leasing ha contestato la richiesta, sostenendo di non essere il soggetto tenuto al pagamento. La Corte di Cassazione, tuttavia, non ha deciso nel merito la controversia. Ha invece sospeso il processo perché la società ha aderito alla definizione agevolata (una sorta di sanatoria fiscale), rinviando la causa in attesa degli sviluppi di tale procedura. L’esito finale sulla responsabilità del pagamento resta quindi in sospeso.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 6 maggio 2026 in Giurisprudenza Tributaria

Chi paga l’IMU se il contratto di leasing è risolto?

La questione della soggettività passiva IMU leasing è un tema che genera spesso contenziosi tra contribuenti ed enti locali. Una recente ordinanza della Corte di Cassazione affronta un caso emblematico: cosa succede quando un contratto di leasing immobiliare viene interrotto per colpa dell’utilizzatore, ma quest’ultimo non restituisce l’immobile? La società di leasing, pur essendo proprietaria, è tenuta a pagare l’imposta? Questo caso offre spunti importanti, anche se la decisione finale è stata di natura procedurale.

I fatti del caso: un contenzioso tra Comune e società di leasing

La vicenda ha origine quando un Comune notifica a una società di leasing due avvisi di accertamento per il mancato pagamento dell’IMU relativa agli anni 2014 e 2015. Gli immobili in questione erano oggetto di un contratto di locazione finanziaria con un’altra azienda, ‘L’Utilizzatore’.

Il problema sorge perché il contratto era stato risolto anticipatamente a causa dell’inadempimento dell’Utilizzatore. Nonostante la risoluzione, però, L’Utilizzatore non aveva ancora provveduto a restituire formalmente i beni alla società di leasing. Il Comune, ritenendo la società di leasing l’unico soggetto responsabile, ha preteso il pagamento dell’imposta per il periodo successivo alla risoluzione del contratto.

La regola generale sulla soggettività passiva IMU leasing

In condizioni normali, la legge è chiara. Nel contratto di leasing, il soggetto passivo IMU, ovvero colui che deve pagare l’imposta, è l’utilizzatore dell’immobile. Questo vale dalla data di stipula del contratto e per tutta la sua durata. La società di leasing, pur essendo la proprietaria formale del bene, non è tenuta al versamento dell’imposta finché il contratto è in vigore. La situazione, tuttavia, si complica notevolmente quando il contratto si interrompe ma la situazione di fatto (il possesso del bene) non cambia immediatamente.

Il nodo della questione: la mancata restituzione dell’immobile

Il punto cruciale del dibattito legale è proprio la fase ‘grigia’ tra la risoluzione giuridica del contratto e la riconsegna materiale dell’immobile. La società di leasing sosteneva di non essere tenuta al pagamento, poiché l’utilizzatore inadempiente manteneva di fatto la disponibilità del bene. D’altro canto, il Comune basava la sua pretesa sul fatto che, una volta risolto il contratto, la piena proprietà (e quindi la responsabilità fiscale) tornasse in capo alla società di leasing, a prescindere dalla mancata restituzione.

Le motivazioni: la sospensione per definizione agevolata

Arrivata di fronte alla Corte di Cassazione, la controversia sulla soggettività passiva IMU leasing non ha trovato una risposta nel merito. I giudici non hanno stabilito chi avesse ragione. La società di leasing, infatti, ha presentato un’istanza per avvalersi della ‘definizione agevolata delle liti pendenti’, una procedura che consente di chiudere i contenziosi con il Fisco pagando un importo ridotto. Di fronte a questa richiesta, la Corte ha agito di conseguenza: ha sospeso il processo e ha rinviato la causa a nuovo ruolo. In pratica, ha messo in pausa il giudizio in attesa che la procedura di definizione agevolata si concluda.

Le conclusioni: una decisione interlocutoria

L’ordinanza della Cassazione non stabilisce un principio di diritto su chi debba pagare l’IMU in questi casi specifici. La decisione è puramente procedurale e lascia la questione di fondo irrisolta. Il caso dimostra come le procedure di sanatoria fiscale possano influenzare l’esito dei processi, offrendo una via d’uscita alternativa alla sentenza. Per le società di leasing e gli utilizzatori, resta fondamentale gestire con attenzione la fase di risoluzione del contratto e di riconsegna dei beni per evitare di trovarsi in una zona d’ombra fiscale che può generare costosi contenziosi con gli enti locali.

In un contratto di leasing, chi paga l’IMU di regola?
Di norma, il soggetto obbligato a pagare l’IMU è l’utilizzatore dell’immobile (il locatario), a partire dalla data di stipula e per tutta la durata del contratto.

Cosa succede ai fini IMU se il contratto di leasing viene risolto ma l’immobile non è restituito?
La situazione diventa complessa. L’ente impositore, come in questo caso, potrebbe richiedere il pagamento alla società di leasing, ritenendola tornata nel pieno possesso dei suoi diritti di proprietaria. La questione è spesso oggetto di contenzioso.

Cosa significa che la Cassazione ha rinviato la causa a nuovo ruolo?
Significa che non ha emesso una sentenza definitiva sul caso, ma ha sospeso il processo. Questa decisione è stata presa perché la parte ricorrente ha chiesto di aderire a una procedura di sanatoria fiscale per chiudere la lite.

Testo del provvedimento

Ordinanza interlocutoria di Cassazione Civile Sez. 5 Num. 10736 Anno 2023

Civile Ord. Sez. 5 Num. 10736 Anno 2023

Presidente: CHINDEMI DOMENICO

Relatore: CANDIA COGNOME

Data pubblicazione: 20/04/2023

IMU SOGGETTIVITÀ PASSIVA LEASING

sul ricorso iscritto al n. 24318/2020 del ruolo generale, proposto

RAGIONE_SOCIALE (codice fiscale CODICE_FISCALE), con sede in Milano, alla INDIRIZZO, in persona del procuratore speciale dr. NOME COGNOME, in virtù dei poteri conferitigli dal consiglio di amministrazione con delibera del 29 aprile 2016, rappresentata e difesa, in forza di procura speciale e nomina poste in calce al ricorso, dall’AVV_NOTAIO (codice fiscale CODICE_FISCALE), con studio in Roma, al INDIRIZZO.

RICORRENTE –

CONTRO

il RAGIONE_SOCIALE (codice fiscale CODICE_FISCALE), con sede in INDIRIZZO, in persona del Sindaco e legale rappresentante pro tempore , NOME COGNOME, rappresentato e difeso, in forza di procura speciale e nomina poste a margine del controricorso e di

deliberazione della Giunta Muni cipale n. 507 dell’8 ottobre 2020, dagli AVV_NOTAIO.ti NOME COGNOME (codice fiscale CODICE_FISCALE) ed NOME COGNOME (codice fiscale CODICE_FISCALE), elettivamente domiciliati presso lo studio dell’AVV_NOTAIO, in Roma, al INDIRIZZO.

CONTRORICORRENTE – per la cassazione della sentenza n. 52/6/2020 della Commissione tributaria regionale del Piemonte, depositata il 14 gennaio 2020 e non notificata;

UDITA la relazione della causa svolta dal consigliere NOME COGNOME nella camera di consiglio non partecipata del 19 gennaio 2023;

RILEVATO CHE:

con avvisi nn. 12/2017 e 20/2017 notificati il 10 maggio 2017, il Comune di Brandizzo accertava e liquidava la rispettiva somma di 2.885,80 € e di 3792,09 € per l’omesso versamento dell’IMU negli anni 2014 e 2015 in relazione agli immobili oggetto di locazione finanziaria stipulata dalla ricorrente con la RAGIONE_SOCIALE, anticipatamente risolti per inadempimento della utilizzatrice senza che questa avesse provveduto alla restituzione dei beni alla società di leasing.
con la sentenza impugnata la Commissione tributaria regionale del Piemonte respingeva l’appello proposto da RAGIONE_SOCIALE contro la sentenza n. 378/5/2018 della Commissione tributaria provinciale di Torino;

la società RAGIONE_SOCIALE impugnava detta pronuncia con ricorso notificato al Comune tramite posta elettronica certificata il 16 settembre 2020, formulando tre motivi di impugnazione

il Comune di Brandizzo resisteva con controricorso notificato tramite servizio postale in data 21 ottobre 2020, concludendo per il rigetto dell’impugnazione;

la ricorrente, con nota del 13 gennaio 2023, ha chiesto la sospensione del processo, ai sens i dell’art. 1, comma 197, della legge 29 dicembre 2022, n. 197, dichiarando di volersi avvalere della procedura di definizione agevolata ivi prevista;

CONSIDERATO CHE

l’art. 1, comma

l’ar t. 1, comma 197, della citata legge dispone che « Le controversie definibili non sono sospese, salvo che il contribuente faccia apposita richiesta al giudice, dichiarando di volersi avvalere della definizione agevolata. In tal caso il processo è sospeso fino al 10 luglio 2023 ed entro la stessa data il contribuente ha l’onere di depositare, presso l’organo giurisdizionale innanzi al quale pende la controversia, copia della domanda di definizione e del versamento degli importi dovuti o della prima rata ».
Ai sensi dell’art. 1, comma 205, della menzionata legge « ciascun ente territoriale può stabilire, entro il 31 marzo 2023, con le forme previste dalla legislazione vigente per l’adozione dei propri atti, l’applicazione delle disposizioni dei commi da 186 a 204 alle controversie attribuite alla giurisdizione tributaria in cui è parte il medesimo ente o un suo ente strumentale» ;

La controversia in oggetto risulterebbe, pertanto, definibile se l’ente locale controparte adotterà entro il predetto termine del 31 marzo 2023 propri atti che rendano applicabili le disposizioni relative

alla definizione agevolata, il che giustifica il rinvio della causa a nuovo ruolo;

P.Q.M.

la Corte rinvia la causa a nuovo ruolo.

Così deciso nella camera di consiglio del 19 gennaio 2023.

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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