IMU Leasing Risolto: Paga la Società Anche Senza Riconsegna

La Corte di Cassazione chiarisce la questione della soggettività passiva IMU leasing in caso di risoluzione anticipata del contratto. Un Comune aveva richiesto a una società di leasing il pagamento dell’IMU per immobili i cui contratti erano stati risolti, ma non ancora restituiti dagli utilizzatori. La Corte ha stabilito che, dal momento della risoluzione del contratto, l’obbligo di pagare l’imposta torna in capo alla società di leasing, proprietaria del bene. Ciò che conta è il titolo giuridico (il contratto), non la disponibilità materiale dell’immobile. Tuttavia, a causa di precedenti sentenze contrastanti che avevano creato incertezza, la Corte ha annullato le sanzioni, lasciando a carico della società solo l’imposta e gli interessi.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 6 maggio 2026 in Giurisprudenza Tributaria

IMU e Leasing: chi paga se il contratto finisce prima?

La gestione degli immobili in leasing presenta spesso questioni fiscali complesse. Una recente sentenza della Corte di Cassazione ha fatto luce su un punto cruciale: la soggettività passiva IMU leasing dopo la risoluzione anticipata del contratto. La decisione chiarisce chi deve versare l’imposta quando l’utilizzatore non restituisce immediatamente l’immobile alla società proprietaria. Questo principio è fondamentale per le società di leasing e per gli stessi utilizzatori, poiché definisce con precisione il momento in cui le responsabilità fiscali passano da un soggetto all’altro.

Il caso: un Comune contro una Società di Leasing

La vicenda nasce da un avviso di accertamento emesso da un Comune. L’ente locale richiedeva a una Società di Leasing il pagamento di una somma considerevole a titolo di IMU per l’anno 2014. La richiesta riguardava diciassette immobili. Per quindici di questi, i contratti di leasing erano ancora in corso. Per altri due, invece, i contratti erano stati risolti per inadempimento degli utilizzatori, i quali però non avevano ancora materialmente restituito i beni. La Società di Leasing si opponeva alla richiesta, sostenendo che l’obbligo di pagare l’IMU dovesse rimanere a carico degli utilizzatori fino all’effettiva riconsegna degli immobili.

La questione della soggettività passiva IMU leasing

Il cuore del problema legale era semplice: in caso di leasing, chi è il soggetto passivo dell’IMU? E, soprattutto, cosa succede quando il contratto viene interrotto ma la situazione di fatto non cambia? La legge individua nell’utilizzatore il soggetto tenuto a pagare l’IMU per tutta la durata del contratto. La controversia nasceva sull’interpretazione del concetto di ‘durata del contratto’. La Società di Leasing sosteneva che, fino alla riconsegna, l’utilizzatore continuasse a godere del bene e dovesse quindi pagare le tasse. Il Comune, al contrario, riteneva che la risoluzione del contratto facesse cessare ogni obbligo per l’utilizzatore, riportando la responsabilità fiscale in capo al proprietario, cioè la Società di Leasing.

L’importanza del titolo giuridico sulla disponibilità materiale

La Corte di Cassazione ha risolto il dubbio in modo netto. I giudici hanno affermato che, ai fini fiscali, ciò che rileva è il vincolo contrattuale, non la detenzione materiale del bene. Il contratto di leasing trasferisce all’utilizzatore non solo il godimento dell’immobile, ma anche gli oneri ad esso collegati, inclusa l’IMU. Questo trasferimento di responsabilità, però, dura esattamente quanto il contratto. Quando il contratto viene risolto, per qualsiasi motivo, il vincolo giuridico cessa. Di conseguenza, cessa anche la qualifica dell’utilizzatore come soggetto passivo d’imposta. L’obbligo di pagare l’IMU ritorna automaticamente in capo al legittimo proprietario, la Società di Leasing.

Le motivazioni: la centralità del vincolo contrattuale nella soggettività passiva IMU leasing

La Corte ha spiegato che la soggettività passiva IMU leasing è legata all’esistenza di un titolo giuridico valido che legittima la detenzione dell’immobile. Con la risoluzione, l’utilizzatore perde questo titolo e la sua detenzione diventa ‘senza titolo’. Da quel preciso momento, non può più essere considerato il soggetto passivo ai fini IMU. La Corte ha anche sottolineato che questo principio si applica anche quando l’immobile è in costruzione e non ancora materialmente disponibile, a riprova del fatto che è il contratto, e non l’uso effettivo, a determinare chi paga le tasse. Questo orientamento consolida una lettura chiara della normativa, superando precedenti incertezze.

Le conclusioni: la Società di Leasing paga l’imposta, ma non le sanzioni

La Corte di Cassazione ha accolto il ricorso del Comune, stabilendo che la Società di Leasing doveva pagare l’IMU per i due immobili a partire dalla data di risoluzione dei contratti. Tuttavia, i giudici hanno preso in considerazione un aspetto importante: in passato, la stessa Corte aveva emesso sentenze di segno opposto, creando una ‘obiettiva condizione di incertezza normativa’. Per questo motivo, pur confermando l’obbligo di versare l’imposta e gli interessi, ha annullato le sanzioni applicate alla società. In pratica, vince il Comune sull’imposta, ma la Società di Leasing ottiene l’annullamento delle sanzioni grazie alla confusione giurisprudenziale pregressa.

Se un contratto di leasing immobiliare viene terminato, chi deve pagare l’IMU?
Dal momento della risoluzione del contratto, l’obbligo di pagare l’IMU torna in capo alla società di leasing, che è la proprietaria dell’immobile, anche se l’utilizzatore non lo ha ancora restituito.

L’obbligo di pagare l’IMU per la società di leasing scatta dalla risoluzione del contratto o dalla riconsegna dell’immobile?
L’obbligo scatta immediatamente alla data di risoluzione del contratto. Ai fini fiscali, conta la fine del vincolo giuridico, non la disponibilità materiale del bene.

Se la legge non era chiara, devo comunque pagare le sanzioni per il mancato versamento dell’IMU?
No. Se esistevano sentenze contrastanti che creavano ‘obiettive condizioni di incertezza normativa’, il giudice può annullare le sanzioni. In tal caso, il contribuente dovrà versare solo l’imposta dovuta e gli interessi.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 5 Num. 10617 Anno 2023

Civile Ord. Sez. 5 Num. 10617 Anno 2023

Presidente: CHINDEMI DOMENICO

Relatore: CANDIA COGNOME

Data pubblicazione: 20/04/2023

IMU SOGGETTIVITÀ PASSIVA RAGIONE_SOCIALE

sul ricorso iscritto al n. 18232/2020 del ruolo generale, proposto

il RAGIONE_SOCIALE (codice fiscale CODICE_FISCALE), con sede alla INDIRIZZO, in persona del Sindaco, legale rappresentante pro tempore , rappresentato e difeso, in forza di procura speciale e nomina poste in calce al ricorso, dagli AVV_NOTAIOti NOME COGNOME (codice fiscale CODICE_FISCALE) e NOME COGNOME (codice fiscale CODICE_FISCALE), elettivamente domiciliati, con l’AVV_NOTAIO. NOME AVV_NOTAIO, in Roma, alla INDIRIZZO, presso lo RAGIONE_SOCIALE.

RICORRENTE –

CONTRO

RAGIONE_SOCIALE (codice fiscale CODICE_FISCALE), con sede in Siena, alla INDIRIZZO, in persona del responsabile dell’ufficio amministrazione fiscale, proc uratore speciale

e rappresentante pro tempore , in forza dei poteri conferiti con procura dell’8 maggio 2019, a rogito AVV_NOTAIO di Siena (rep. 37684 – racc. 18962), AVV_NOTAIO. NOME COGNOME, rappresentata e difesa, anche disgiuntamente, in forza di procura speciale e nomina poste in calce al controricorso, dagli AVV_NOTAIOti prof. NOME COGNOME (codice fiscale CODICE_FISCALE) e NOME COGNOME (codice fiscale CODICE_FISCALE), elettivamente domiciliati presso lo studio dell’AVV_NOTAIO, in Roma, alla INDIRIZZO.

CONTRORICORRENTE – per la cassazione della sentenza n. 9021/10/2019 della Commissione tributaria regionale della Campania, depositata il 2 dicembre 2019 e non notificata;

UDITA la relazione della causa svolta dal consigliere NOME COGNOME nella camera di consiglio non partecipata del 19 gennaio 2023;

RILEVATO CHE:

con avviso di rettifica n. 267906/1613 del 5 aprile 2017 il Comune di Napoli richiedeva al Monte dei Paschi di Siena RAGIONE_SOCIALE (da ora solo RAGIONE_SOCIALE o semplicemente RAGIONE_SOCIALE) il pagamento della soma di 68.714,00 €, oltre accessori, a titolo di maggiore IMU per l’anno d’imposta 2014, in relazione a di ciassette immobili concessi in locazione finanziaria dalla menzionata RAGIONE_SOCIALE, di cui quindici in esecuzione e gli altri due, risolti, senza restituzione dei beni;
con la sentenza impugnata la Commissione tributaria regionale della Campania rigettava l’ap pello proposto contro la sentenza n. 6496/39/2018 della Commissione tributaria provinciale di Napoli, che aveva a sua volta accolto il ricorso proposto dal Monte dei Paschi di Siena RAGIONE_SOCIALE (da ora solo RAGIONE_SOCIALE o semplicemente RAGIONE_SOCIALE) avverso il predetto avviso di rettifica;

2.1. la Commissione, nello specifico, risolvendo la questione interpretativa dell’art. 9 del d.lgs. 14 marzo 2011, n. 23, secondo cui per gli immobili concessi in locazione finanziaria il soggetto passivo dell’imposta è il locatario per tutta la durata del contratto, ha dato seguito all’orientamento espresso da questa Corte con la pronuncia del 17 luglio 2019, n. 19166, affermando, dopo ampia motivazione, che « nel caso di immobile concesso in RAGIONE_SOCIALE, soggetto passivo dell’imposta, ai sensi dell’art. 9 del d.lgs. n. 23 del 2011, è l’utilizzatore essendo a costui attribuiti in esclusiva dal contratto i benefici, gli obblighi e gli oneri normalmente spettanti al proprietario del bene, e permanendo tale situazione invariata -in forza del principio di ultrattività -anche a seguito di risoluzione anticipata fino alla riconsegna dell’immobile »(così a pagina n. 6 della sentenza impugnata).
il Comune di Napoli impugnava detta pronuncia con ricorso notificato alla RAGIONE_SOCIALE tramite posta elettronica certificata in data 30 giugno 2020, formulando un unico motivo di impugnazione;

il RAGIONE_SOCIALE notificava, a sua volta, in data 8 settembre 2020, sempre mediante posta elettronica certificata, controricorso, concludendo per il rigetto dell’impugnazione, successivamente depositando, in data 28 dicembre 2022 memoria ex art. 380 bis. 1. c.p.c.;

CONSIDERATO CHE:

con l’unico motivo di doglianza il Comune ha censurato la sentenza imp ugnata, in relazione all’art. 360, primo comma, num. 3, cod. proc. civ., lamentando la violazione e/o falsa applicazione dell’art. 1, comma 672, della legge 27 dicembre 2013, n. 147, assumendo, in prima battuta, che erroneamente il Giudice dell’appello ave va ritenuto applicabile, in via analogica, la suddetta previsione normativa, di carattere innovativo (e non interpretativo), che è stata stabilita per la diversa imposta TASI, laddove sussisteva un esplicito divieto normativo costituito dall’art. 1, comma 703, della legge 27 dicembre 2013, n. 147, in forza del quale l’istituzione della
IUC (che contempla l’IMU, la TASI e la TARI) lasciava salva la disciplina per l’applicazione dell’IMU;

1.1. l’istante ha, quindi, dedotto che la corretta interpretazione dell ‘art. 9 del d.lgs. 14 marzo 2011, n. 23, che disciplina l’IMU in materia di RAGIONE_SOCIALE è nel senso (chiarito dalla Corte di Cassazione con le pronunce del 22 maggio 2019, n. 13793, 9 ottobre 2019, n. 25249, del 19 novembre 2019, n. 29973, e del 20 dicembre 2019, n. 34243) che il soggetto passivo è durante la vigenza del contratto l’utilizzatore, mentre in caso di risoluzione del rapporto, la soggettività passiva del tributo ritorna in capo alla RAGIONE_SOCIALE , anche se il bene non venga restituito, contando, ai fini tributari, il vincolo contrattuale che legittima la detenzione qualificata del bene e non anche la materiale disponibilità dello stesso, come si desume dal rilievo che l’imposta è dovuta dal locatario anche nel caso di immobil i ‘non costruiti’ o ‘in corso di costruzione’, il che dimostrerebbe che non è la disponibilità della cosa, ma il titolo contrattuale a costituire il presupposto dell’imposta;
2. il ricorso è fondato per le seguenti ragioni.

La questione di diritto conce rnente l’identificazione del soggetto passivamente legittimato e tenuto, quindi, al pagamento dell’IMU nell’ipotesi di risoluzione anticipata del contratto di RAGIONE_SOCIALE immobiliare, senza restituzione del bene, è stata più volte esaminata da questa Corte e risolta nel senso di individuare detta soggettività passiva in capo alla RAGIONE_SOCIALE di RAGIONE_SOCIALE .

Anche, da ultimo, questa Corte ha, difatti, ribadito che:

«seppur connotato da un (iniziale) contrasto interpretativo, l’orientamento della Corte si è venuto prog ressivamente a consolidare secondo una lettura del dato normativo (d.lgs. n. 23 del 2011, art. 9, c. 1), cui il Collegio intende dare continuità, alla cui stregua l’obbligazione d’imposta, al ricorrere di un contratto di locazione finanziaria, si consolida quale situazione giuridica soggettiva dell’utilizzatore sin dalla sottoscrizione del relativo

contratto e, simmetricamente, viene a cessare con la scadenza (in difetto di riscatto) o, come nella fattispecie, con la risoluzione, di quello stesso contratto (Cass., 27 aprile 2022, n. 13120; Cass., 30 giugno 2021, n. 18393; Cass., 16 giugno 2021, n. 16999; Cass., 13 gennaio 2021, n. 418; Cass., 13 marzo 2020, n. 7227; Cass., 19 novembre 2019, n. 29973; Cass., 9 ottobre 2019, n. 25249; Cass., 22 maggio 2019, n. 13793; contra Cass., 17 luglio 2019, n. 19166);

la Corte ha, in particolare, rimarcato come la lettura del dato normativo di cui all’art. 9, c. 1, cit., – di deroga del presupposto impositivo dell’imposta municipale propria, quale costituito dal possesso degli immobili (d.lgs. n. 23 del 2011, art. 8, c. 2; v., in identici sostanziali termini, il d.lgs. n. 504, cit., art. 1, c. 2), – induca ad attribuire rilevanza, piuttosto che alla detenzione dell’utilizzatore, in quanto tale, – detenzione che, difatti, difetta rispetto alla fattispecie dell’immobile da costruire che, ciò non di meno, forma oggetto di contratto e di imposizione, – al vincolo contrattuale che fonda la stessa detenzione qualificata che, pertanto, permane, nella sua dimensione rilevante ai fini tributari, – sino a quando è in vita quel vincolo e, simmetricamente, viene a cessare al suo venir meno (per scadenza o risoluzione del contratto), con conseguente detenzione senza titolo;
si è, poi, osservato che, – rilevando la cd. ultrattività del contratto di durata, avente ad oggetto il godimento del bene altrui, all’interno del solo rapporto che lega le parti del contratto, – la disposizione normativa sopravvenuta in tema di TASI (art. 1, c. 672, cit.), cui non può riconoscersi un contenuto interpretativo della previgente disciplina dell’IMU, – che, difatti, viene contestualmente salvaguardata da quello stesso ius superveniens (l. n. 147 del 2013, art. 1, c. 703), – trova giustificazione in ragione della diversa natura, e dei distinti presupposti impositivi, che connotato i trattamenti impositivi oggetto di comparazione; laddove, poi, alcun valore interpretativo vincolante può riconoscersi ad istruzioni volte a disciplinare le modalità di compilazione della dichiarazione IMU;
può soggiungersi, ora, che la fattispecie in trattazione ha trovato immutate coordinate regolative anche nella rimodulazione della disciplina che è stata operata dal legislatore (l. n. 160 del 2019, art. 1, cc. 738 ss.), essendosi, difatti, confermato che il soggetto p assivo dell’imposta municipale propria (cd. nuova IMU), -il cui presupposto impositivo si correla, pur sempre, al possesso di immobili (art. 1, c. 740, cit.), – è il locatario di immobili «anche da costruire o in corso di costruzione concessi in locazione finanziaria, … a decorrere dalla data della stipula e per tutta la durata del contratto» (art. 1, c. 743, cit.)» (così Cass., Sez. T, 23 marzo 2023, 8430 e, nello stesso senso, Cass., Sez. T, 23 marzo 2023, n. 8429; Cass., Sez. T, 23 marzo 2023, n. 8426; Cass., Sez. T, 23 marzo 2023, n. 8422) .
In tali termini, il ricorso va quindi accolto, dovendo aggiungersi che la causa può essere decisa anche nel merito, ai sensi dell’art. 384, secondo comma, cod. proc. civ., non essendo necessari accertamento in fatto, considerando però non dovute le (sole) sanzioni, come correttamente eccepito dalla difesa della RAGIONE_SOCIALE, essendo stato il tema (concernente la debenza delle sanzioni e degli interessi) effettivamente posto all’attenzione dei giudici sia in primo grado che in appello dalla contribuente, come riassunto, ai fini del requisito dell’autosufficienza del ricorso, alla pagina n. 5 dell’atto introduttivo del presente grado di giudizio.
Sulla tematica in questione la giurisprudenza di questa Corte ha, difatti, escluso la sussistenza del legittimo affidamento e della buona fede, ai fini della debenza degli interessi, ma ha dato conto del contrasto giurisprudenziale (di legittimità e merito) sul tema della debenza delle sanzioni, ravvisando per tali ragioni l ‘obiettiva incertezza normativa.

In particolare, la condivisibile pronuncia del 5 settembre 2022, n. 26057 ha ribadito che « La questione è già stata affrontata da questa Corte con ordinanza n. 31784 del 2021, nella quale, ricordato che “in tema di legittimo affidamento del contribuente (di

fronte all’azione dell’Amministrazione finanziaria, ai sensi della L. n. 212 del 2000, art. 10, commi 1 e 2 (c.d. Statuto del contribuente), che tale tutela ha voluto esplicitamente offrire, costituisce situazione tutelabile quella caratterizzata: a) da un’apparente legittimità e coerenza dell’attività dell’Amministrazione finanziaria, in senso favorevole al contribuente; b) dalla buona fede del contribuente, rilevabile dalla sua condotta, in quanto connotata dall’assenza di qualsiasi violazione del dovere di correttezza gravante sul medesimo; d) dall’eventuale esistenza di circostanze specifiche e rilevanti, idonee a indicare la sussistenza dei due presupposti che precedono”, è stato precisato che la disposizione regolamentare in parola (ndr. d.m. 30 ottobre 2012 sulle istruzioni per la compilazione della dichiarazione IMU per l’anno 2012) non poteva costituire una esimente per la RAGIONE_SOCIALE locatrice dal momento che essa aveva riguardo al solo obbligo dichiarativo, posto a carico del locatario e del conduttore entro 90 giorni dalla riconsegna, peraltro chiarendo, “proprio in caso di risoluzione anticipata del contratto che il nuovo soggetto passivo dell’imposta è la RAGIONE_SOCIALE“».
«Il D.Lgs. 31 dicembre 1992, n. 546, art. 8 dispone che “la commissione tributaria dichiara non applicabili le sanzioni non penali previste dRAGIONE_SOCIALE leggi tributarie quando la violazione è giustificata da obiettive condizioni di incertezza sulla portata e sull’ambito di applicazione delle disposizioni RAGIONE_SOCIALE quali si riferisce”.

In modo analogo, il D.Lgs. n. 472 del 1997, art. 6, comma 2, prima parte, stabilisce che “Non è punibile l’autore della violazione quando essa è determinata da obiettive condizioni di incertezza sulla portata e sull’ambito di applicazione delle disposizioni RAGIONE_SOCIALE quali si riferiscono”.

“In tema di sanzioni amministrative per la violazione di obblighi tributari, l’assenza di un consolidato orientamento della giurisprudenza di legittimità in epoca precedente l’avviso di accertamento costituisce presupposto per l’esistenza di una

condizione di incertezza nell’interpretazione delle norme violate” (Cass. Sez.5, Ordinanza n. 15866 del 08/06/2021).

Sulla questione della individuazione del soggetto passivo dell’IMU relativa ad un bene immobile concesso in locazione finanziaria nell’ipotesi di risoluzione anticipata del rapporto contrattuale cui non fa seguito l’immediata materiale restituzione del bene, la sezione quinta di questa Corte aveva nel 2019 emesso due decisioni a breve distanza di tempo di segno opposto.

La prima è la sentenza n. 13793/2019 con cui era stato affermato il principio secondo il quale “Il D.Lgs. n. 23 del 2011, art. 9, individua nel locatario il soggetto passivo, nel caso di locazione finanziaria decorrere dalla data di stipula e per tutta la durata del contratto, derivandone, qualora il contratto di RAGIONE_SOCIALE sia risolto e l’immobile non sia stato restituito, che il locatore ritorna ad essere soggetto passivo. Ne discende che con la risoluzione del contratto di RAGIONE_SOCIALE la soggettività passiva ai fini Imu si determina in capo alla RAGIONE_SOCIALE di RAGIONE_SOCIALE, anche se essa non ha ancora acquisii o la disponibilità materiale del bene per mancata riconsegna dà parte dell’utilizzatore. Ciò in quanto il legislatore ha ritenuto rilevante, ai fini impositivi, non già la consegna del bene e quindi la detenzione materiale dello stesso, bensì l’esistenza di un vincolo contrattuale che legittima la detenzione qualificata dell’utilizzatore”.
La seconda è la pronuncia n. 19166/2019 con la quale era stato stabilito che “per la durata del contratto di locazione finanziaria deve intendersi il periodo intercorrente dalla data della stipulazione del contratto alla data di effettiva riconsegna del bene alla RAGIONE_SOCIALE concedente, di talché soggetto passivo Imu rimane l’utilizzatore sino alla data di redazione del verbale di consegna del bene concesso in RAGIONE_SOCIALE“.

Il contrasto giurisprudenziale -presente anche nella giurisprudenza di merito (v., in senso conforme al primo orientamento di legittimità, tra altre e unitamente RAGIONE_SOCIALE pronunce citate dalla ricorrente, Comm. trib. prov. Modena 12 aprile 2017 n.

327, Ctr Trieste n. 05/2016; Ctp Como n. 146/2016; Ctp Modena n. 721/2016; Ctp Bergamo n. 590/2015; Ctp Lecco n. 133/2015, Ctp Mantova n. 122/2015; in senso opposto, sempre a titolo di esempio, Ctp Reggio Emilia, 218/2016; Ctp Terni n. 274/2016, Ctp Pavia n. 180/2016) -è stato poi superato dall’intervento di due ulteriori decisioni: la n. 25249/2019 e la numero n. 29973/2019 con cui è stato confermato l’orientamento secondo il quale dalla data di risoluzione per inadempimento del contratto di RAGIONE_SOCIALE il contratto cessa, e quindi il locatario non è più da considerarsi soggetto passivo con la conseguente traslazione dell’obbligo di corrispondere il tributo relativo all’immobile sul proprietario (RAGIONE_SOCIALE RAGIONE_SOCIALE) (così Cass., Sez. VI/T, 5 settembre 2022, n. 26057).
5.1. Per tali ragioni, quindi, non sono dovute le sanzioni, mentre vanno conteggiati gli interessi.

Alla stregua delle osservazioni svolte, il ricorso va accolto, la sentenza impugnata cassata e, decidendo la causa nel merito, il ricorso originario di RAGIONE_SOCIALE va parzialmente accolto, dichiarando non dovute le sanzioni.

Le spese dell’intero giudizio vanno compensate tra le parti, stante la reciproca soccombenza ed avuto riguardo RAGIONE_SOCIALE iniziali diverse soluzioni interpretative, anche in sede di legittimità, offerte al tema in rassegna.

P.Q.M.

la Corte accoglie il ricorso, cassa la sentenza impugnata e, decidendo la causa nel merito, accoglie parzialmente il ricorso originario della contribuente, dichiarando non dovute le sanzioni.

Compensa interamente tra le parti le spese dell’intero giudizio.

Così deciso nella camera di consiglio del 19 gennaio 2023.

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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