Leasing Risolto e IMU: la Società Paga Anche Senza Riconsegna

La Corte di Cassazione ha chiarito la questione della soggettività passiva IMU leasing in caso di risoluzione anticipata del contratto. Un Comune aveva richiesto il pagamento dell’IMU a una società di leasing per il periodo successivo alla risoluzione del contratto, anche se l’utilizzatore non aveva ancora restituito l’immobile. La Corte ha stabilito che l’obbligo di pagare l’imposta cessa per l’utilizzatore al momento della risoluzione formale del contratto, non alla riconsegna fisica del bene. Di conseguenza, da quel momento, il soggetto passivo d’imposta torna ad essere la società di leasing, in qualità di proprietaria. La Corte ha quindi dato ragione al Comune, confermando che la società di leasing doveva pagare l’IMU per quel periodo.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 6 maggio 2026 in Giurisprudenza Tributaria

Leasing e IMU: chi paga se il contratto finisce ma l’immobile non viene restituito?

La gestione degli obblighi fiscali legati agli immobili può diventare complessa, specialmente in presenza di contratti come il leasing. Una recente sentenza della Corte di Cassazione ha fatto luce su un aspetto cruciale: la soggettività passiva IMU leasing in caso di risoluzione anticipata del contratto. La decisione chiarisce chi deve versare l’imposta quando il rapporto contrattuale si interrompe, ma l’utilizzatore continua a occupare l’immobile. Questo principio è fondamentale per società di leasing, utilizzatori e Comuni, poiché definisce con precisione il momento in cui la responsabilità fiscale si trasferisce.

Il caso: un contratto risolto e un’imposta da pagare

La vicenda nasce da un avviso di accertamento emesso da un Comune nei confronti di una Società di Leasing. L’ente locale chiedeva il pagamento dell’IMU per un anno specifico. La particolarità del caso risiedeva nel fatto che il contratto di locazione finanziaria con l’Utilizzatore dell’immobile era stato formalmente risolto l’anno precedente. Tuttavia, l’Utilizzatore non aveva ancora materialmente riconsegnato il bene alla società proprietaria. La Società di Leasing sosteneva di non dover pagare l’imposta, ritenendo che l’obbligo fiscale rimanesse in capo all’Utilizzatore fino all’effettiva restituzione, dato che ne aveva ancora la disponibilità materiale.

La regola generale sulla soggettività passiva IMU leasing

La legge stabilisce una regola chiara per i contratti di leasing. Normalmente, il soggetto obbligato a pagare l’IMU è l’utilizzatore, non la società di leasing proprietaria. Questo obbligo inizia dalla data di stipula del contratto e dura per tutto il periodo contrattuale. La norma, infatti, collega l’obbligo fiscale non alla proprietà, ma alla figura che ha il godimento e l’utilizzo economico del bene in virtù del contratto. Questa è una deroga al principio generale secondo cui l’IMU è a carico del proprietario. Il problema sorge quando il contratto si interrompe prima della sua scadenza naturale.

Il principio chiave: la risoluzione del contratto batte la detenzione fisica

Il punto centrale della controversia era stabilire quale evento determinasse la fine dell’obbligo fiscale per l’utilizzatore: la risoluzione giuridica del contratto o la riconsegna fisica dell’immobile? La Corte di Cassazione ha fornito una risposta netta. L’obbligo di pagare l’IMU per l’utilizzatore è strettamente legato all’esistenza del vincolo contrattuale. Una volta che il contratto viene risolto, l’obbligo fiscale dell’utilizzatore cessa. Da quel preciso istante, la piena responsabilità fiscale ritorna in capo al proprietario del bene, cioè la Società di Leasing. La detenzione materiale dell’immobile da parte dell’ex utilizzatore diventa irrilevante ai fini della soggettività passiva IMU leasing.

Le motivazioni: il vincolo contrattuale come unico riferimento

La Corte ha motivato la sua decisione sottolineando che la norma tributaria fa esclusivo riferimento alla ‘durata del contratto’. L’interpretazione letterale della legge non lascia spazio a elementi di fatto come la mancata riconsegna. Se il legislatore avesse voluto dare importanza alla disponibilità materiale del bene, lo avrebbe specificato. Invece, ha scelto di ancorare la soggettività passiva IMU leasing a un dato certo e giuridico: l’esistenza e la validità del contratto. La risoluzione del contratto fa venir meno il titolo giuridico che giustificava l’imposizione a carico dell’utilizzatore. Di conseguenza, la situazione torna alla regola generale: paga il proprietario.

Le conclusioni: la Società di Leasing deve pagare l’IMU

In conclusione, la Corte di Cassazione ha accolto il ricorso del Comune. Ha stabilito che la Società di Leasing era tenuta a pagare l’IMU per il periodo successivo alla data di risoluzione del contratto, nonostante l’immobile non le fosse stato ancora restituito. Questa sentenza consolida un orientamento giurisprudenziale importante, offrendo certezza giuridica a tutti gli operatori del settore. La fine del contratto segna la fine degli obblighi fiscali per l’utilizzatore e il ritorno della piena responsabilità in capo alla società concedente.

Chi paga l’IMU se un contratto di leasing viene risolto ma l’utilizzatore non restituisce subito l’immobile?
La società di leasing, in qualità di proprietaria, deve pagare l’IMU a partire dalla data di risoluzione del contratto, indipendentemente dalla mancata riconsegna del bene.

La responsabilità per il pagamento dell’IMU dipende dalla disponibilità fisica dell’immobile in leasing?
No, secondo la Cassazione la responsabilità fiscale è legata all’esistenza del contratto. Con la risoluzione, l’obbligo dell’utilizzatore cessa e torna in capo alla società proprietaria.

Da quale momento esatto la società di leasing torna a essere responsabile per l’IMU?
La società di leasing torna a essere il soggetto passivo d’imposta, e quindi responsabile del pagamento, dal giorno esatto in cui il contratto di leasing viene legalmente risolto.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 5 Num. 10589 Anno 2023

Civile Ord. Sez. 5 Num. 10589 Anno 2023

Presidente: CHINDEMI DOMENICO

Relatore: CANDIA COGNOME

Data pubblicazione: 20/04/2023

IMU SOGGETTIVITÀ PASSIVA LEASING

sul ricorso iscritto al n. 22359/2020 del ruolo generale, proposto

il COMUNE DI NONANTOLA (codice fiscale CODICE_FISCALE), in persona del Sindaco, legale rappresentante pro tempore , dr.ssa NOME AVV_NOTAIO, rappresentato e difeso, in forza di procura speciale e nomina poste in calce al ricorso e di deliberazione della Giunta M unicipale n. 73 dell’8 luglio 2000 e di determina n.176/2020, dall’AVV_NOTAIO (codice fiscale CODICE_FISCALE) del Foro di Lecce, elettivamente domiciliati presso lo studio dell’AVV_NOTAIO, in Roma, alla Circumvallazione Clodia n 59.

RICORRENTE –

CONTRO

RAGIONE_SOCIALE (codice fiscale CODICE_FISCALE), con sede in Milano, al INDIRIZZO, in persona del procuratore speciale, dr. NOME COGNOME, rappresentata e difesa, in forza di procura speciale e nomina poste in calce al controricorso, dall’AVV_NOTAIO. AVV_NOTAIO

COGNOME (codice fiscale CODICE_FISCALE) del Foro di Milano, domiciliato, ai sensi dell’art. 366, secondo comma, cod. proc. civ., presso la cancelleria della Corte di cassazione.

CONTRORICORRENTE – per la cassazione della sentenza n. 2361/5/2019 della RAGIONE_SOCIALE tributaria regionale dell’Emilia Romagna, depositata il 2 dicembre 2019 e non notificata;

UDITA la relazione della causa svolta dal consigliere NOME COGNOME nella camera di consiglio non partecipata del 19 gennaio 2023;

RILEVATO CHE:

con avviso n. 500 del 16 settembre 2015, notificato il 21 settembre 2015, il Comune di Nonantola accertava e liquidava in capo a RAGIONE_SOCIALE (conferitaria dell’azienda da parte di Banca Italease, incorporante la RAGIONE_SOCIALE), la somma complessiva di 122.116,00 €, di cui 79.332,35 € per maggiore imposta IMU relativa all’anno 2012, in relazione agli immobili concessi in locazione finanziaria a RAGIONE_SOCIALE e restituiti alla ricorrente il 6 dicembre 2012, nonostante la risoluzione anticipata del contratto avvenuta in data 28 ottobre 2011;
con la sentenza impugnata la RAGIONE_SOCIALE tributaria regionale dell’Emilia Romagna accoglieva l’appello proposto contro la sentenza n. 721/3/2016 della RAGIONE_SOCIALE tributaria provinciale di Modena, dando conto della sussistenza di un duplice orientamento della Corte di Cassazione (all’epoca risultante dalle pronunce del 22 maggio 2019, n. 13793 e del 17 luglio 2019, n. 19166) sul tema della soggettività passiva dell’imposta IMU nell’ipotesi di locazione finanziaria risolta anticipatamente senza restituzione del bene al concedente e dunque sull’interpretazione da offrire all’a rt. 9 del d.lgs.14 marzo 2011, n. 23, secondo cui per gli immobili concessi in locazione finanziaria il soggetto passivo dell’imposta è il locatario per tutta la durata del contratto, ha dato seguito all’orientamento espresso da questa Corte con la pronuncia del 17 luglio 2019, n. 19166/2019, interamente richiamata nella sentenza impugnata,
riconoscendo, quindi, quale soggetto passivo dell’imposta l’utilizzatore del bene sino all’effettiva restituzione dello stesso;

il Comune di Nonantola impugnava detta pronuncia con ricorso notificato alla Banca tramite raccomandata in data 26 agosto 2020, formulando un unico motivo di impugnazione;

RAGIONE_SOCIALE resisteva con controricorso notificato in data 2 ottobre 2020 mediante posta elettronica certificata, concludendo per

il rigetto dell’impugnazione;

CONSIDERATO CHE:

con l’unico motivo di doglianza il Comune ha censurato la sentenza impugnata, in relazione all’art. 360, primo comma, num. 3, cod. proc. civ., lamentando la violazione e/o falsa applicazione dell’art . 9, comma 1, del d.lgs. 14 marzo 2011, n. 23, non condividendo la decisione assunta, assumendo che:

-l’interpretazione letterale del citato art. 9, comma 1 (secondo cui « Per gli immobili, anche da costruire o in corso di costruzione, concessi in locazione finanziaria, soggetto passivo è il locatario a decorrere dalla data della stipula e per tutta la durata del contratto ») non consente di dar rilevanza alla riconsegna del bene, non essendo tale elemento fattuale contemplato dalla norma;

ragioni di logic a simmetria impositiva giustificano l’ordine di idee secondo cui non avrebbe senso attribuire rilevanza alla materiale disponibilità del bene al momento della cessazione del rapporto, quando la norma non fa riferimento all’immissione in possesso per indivi duare, all’inizio del rapporto, il debitore della pretesa tributaria, giacchè considera soggetto passivo dell’imposta l’utilizzatore anche per il caso di locazione finanziaria di immobili non ancora costruiti;
la ratio ed i presupposti dell’IMU sono dive rsi da quelli della TASI, per cui nessuna interpretazione analogia è praticabile;

-il regime ordinario dell’IMU attribuisce rilievo al possesso, inteso quale situazione di dominio derivante dal diritto di proprietà o di altro diritto reale;

la soggettiv ità passiva dell’utilizzatore in caso di leasing immobiliare è una deroga al predetto regime ordinario, come tale non suscettiva di interpretazione estensiva;

la giurisprudenza della Corte di cassazione successiva alla pronuncia del 17 luglio 2019 n. 19166 ha ripreso l’orientamento del primo arresto (del 22 maggio 2319, n. 13797), nel senso di ritenere che il concedente ritorna ad essere soggetto passivo dell’imposta in questione al momento della cessazione dell’imposta, anche se l’immobile non gli sia restituito (v. Cass. del 9 ottobre 2019, n. 25249; del 19 novembre 2019 n. 29973/2019 e del 13 marzo 2020, n. 7227/2020);

il ricorso è fondato per le seguenti ragioni.

La questione di diritto concernente l’identificazione del soggetto passivamente legittimato e tenuto, quindi, al pagamento dell’IMU nell’ipotesi di risoluzione anticipata del contratto di leasing immobiliare, senza restituzione del bene, è stata più volte esaminata da questa Corte e risolta nel senso di individuare detta soggettività passiva in capo alla società di leasing .

Anche, da ultimo, questa Corte ha, difatti, ribadito che:

«seppur connotato da un (iniziale) contrasto interpretativo, l’orientamento della Corte si è venuto progressivamente a consolidare secondo una lettura del dato normativo (d.lgs. n. 23 del 2011, art. 9, c. 1), cui il Collegio intende dare continuità, alla cui stregua l’obbligazione d’imposta, al ricorrere di un contratto di locazione finanziaria, si consolida quale situazione giuridica soggettiva dell’utilizza tore sin dalla sottoscrizione del relativo contratto e, simmetricamente, viene a cessare con la scadenza (in difetto di riscatto) o, come nella fattispecie, con la risoluzione, di quello stesso contratto (Cass., 27 aprile 2022, n. 13120; Cass., 30
giugno 2021, n. 18393; Cass., 16 giugno 2021, n. 16999; Cass., 13 gennaio 2021, n. 418; Cass., 13 marzo 2020, n. 7227; Cass., 19 novembre 2019, n. 29973; Cass., 9 ottobre 2019, n. 25249; Cass., 22 maggio 2019, n. 13793; contra Cass., 17 luglio 2019, n. 19166);

la Corte ha, in particolare, rimarcato come la lettura del dato normativo di cui all’art. 9, c. 1, cit., – di deroga del presupposto impositivo dell’imposta municipale propria, quale costituito dal possesso degli immobili (d.lgs. n. 23 del 2011, art. 8, c. 2; v., in identici sostanziali termini, il d.lgs. n. 504, cit., art. 1, c. 2), – induca ad attribuire rilevanza, piuttosto che alla detenzione dell’utilizzatore, in quanto tale, – detenzione che, difatti, difetta rispetto alla fattispecie dell’immobile da costruire che, ciò non di meno, forma oggetto di contratto e di imposizione, – al vincolo contrattuale che fonda la stessa detenzione qualificata che, pertanto, permane, nella sua dimensione rilevante ai fini tributari, – sino a quando è in vita quel vincolo e, simmetricamente, viene a cessare al suo venir meno (per scadenza o risoluzione del contratto), con conseguente detenzione senza titolo;
si è, poi, osservato che, – rilevando la cd. ultrattività del contratto di durata, avente ad oggetto il godimento del bene altrui, all’interno del solo rapporto che lega le parti del contratto, – la disposizione normativa sopravvenuta in tema di TASI (art. 1, c. 672, cit.), cui non può riconoscersi un contenuto interpretativo della previgente disciplina dell’IMU, – che, difatti, viene contestualmente salvaguardata da quello stesso ius superveniens (l. n. 147 del 2013, art. 1, c. 703), – trova giustificazione in ragione della diversa natura, e dei distinti presupposti impositivi, che connotato i trattamenti impositivi oggetto di comparazione; laddove, poi, alcun valore interpretativo vincolante può riconoscersi ad istruzioni volte a disciplinare le modalità di compilazione della dichiarazione IMU;
può soggiungersi, ora, che la fattispecie in trattazione ha trovato immutate coordinate regolative anche nella rimodulazione della disciplina che è stata operata dal legislatore (l. n. 160 del

2019, art. 1, cc. 738 ss.), essendosi, difatti, confermato che il soggetto passivo dell’imposta municipale propria (cd. nuova IMU), -il cui presupposto impositivo si correla, pur sempre, al possesso di immobili (art. 1, c. 740, cit.), – è il locatario di immobili «anche da costruire o in corso di costruzione concessi in locazione finanziaria, … a decorrere dalla data della stipula e per tutta la durata del contratto» (art. 1, c. 743, cit.)» (così Cass., Sez. T, 23 marzo 2023, 8430 e, nello stesso senso, Cass., Sez. T, 23 marzo 2023, n. 8429; Cass., Sez. T, 23 marzo 2023, n. 8426; Cass., Sez. T, 23 marzo 2023, n. 8422) .
In tali termini, il ricorso va quindi accolto, appena aggiungendo che non è conferente ogni riferimento operato dalla difesa della società alla legge del 4 agosto 2017, n. 124, siccome successiva all’anno di imposta in esame (2012) e avendo «le Sezioni Unite di questa Corte recentemente stabilito, con la sentenza 28 gennaio 2021, n. 2061, che la nuova regolamentazione del contratto di leasing introdotta dalla L. 4 agosto 2017, n. 124, art. 1, commi 136-140, riforma che ha fatto convergere in un unico tipo contrattuale le due forme del leasing traslativo e del leasing di godimento – non ha carattere retroattivo. Il che viene a significare che essa non può trovare applicazione per i casi – come quello odierno – nei quali si sia già verificata la risoluzione del contratto in data precedente all’entrata in vigore della riforma» (così Cass., Sez. III, 14 marzo 2023, n. 7367).
Non solo. Non essendo necessari accertamenti in fatto, la causa può essere decisa nel merito, a mente dell’art. 384, secondo comma, cod. proc. civ., rigettando l’originario ricorso della contribuente.

Le spese dell’intero giudizio vanno compensate tra le parti, avuto riguardo alle iniziali diverse soluzioni interpretative, anche in sede di legittimità, offerte al tema in rassegna.

P.Q.M.

la Corte accoglie il ricorso, cassa la sentenza impugnata e, decidendo la causa nel merito, rigetta l’originario ricorso del contribuente.

Compensa interamente tra le parti le spese dell’intero giudizio.

Così deciso nella camera di consiglio del 19 gennaio 2023.

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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