IMU immobili strumentali: si paga anche se inutilizzati

Una società in liquidazione ha contestato il pagamento dell’IMU per i suoi immobili industriali, resi inutilizzati dalla cessazione dell’attività. La Corte di Cassazione ha respinto il ricorso, stabilendo che l’obbligo di versare l’IMU per gli immobili strumentali sorge dal semplice possesso e dall’iscrizione al catasto con attribuzione di una rendita. La cessazione volontaria dell’attività produttiva non è una causa di sospensione o esenzione dal tributo, a differenza di specifiche procedure concorsuali previste dalla legge.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 20 gennaio 2026 in Diritto Tributario, Giurisprudenza Tributaria

IMU immobili strumentali: l’obbligo di pagamento non cessa con l’attività

L’obbligo di versare l’IMU immobili strumentali persiste anche quando l’attività aziendale cessa e i beni vengono messi in liquidazione. Questa è la chiara conclusione a cui è giunta la Corte di Cassazione con una recente ordinanza, che ribadisce un principio fondamentale in materia di imposte patrimoniali: il presupposto del tributo è il possesso dell’immobile iscritto al catasto, non il suo effettivo utilizzo produttivo. Analizziamo insieme la decisione per comprenderne le ragioni e le implicazioni pratiche per le imprese.

Il Caso: Un’Azienda in Liquidazione e l’IMU sugli Immobili Inutilizzati

Una società industriale, posta in liquidazione volontaria, si è vista recapitare avvisi di accertamento per l’IMU relativa all’anno 2017 per i propri immobili di categoria catastale D. L’azienda ha impugnato tali atti, sostenendo che, a seguito della cessazione completa dell’attività produttiva, gli immobili erano di fatto inutilizzati e quindi non avrebbero dovuto essere soggetti a tassazione. A sostegno della propria tesi, la società ha tentato un’analogia con gli “immobili collabenti” (categoria F/2), che sono esenti da IMU in quanto privi di rendita catastale, e ha sollevato dubbi sulla costituzionalità della norma.

Pagamento IMU su Immobili Strumentali: La Decisione della Cassazione

La Corte di Cassazione ha respinto integralmente il ricorso della società, confermando la legittimità degli avvisi di accertamento. Gli Ermellini hanno chiarito che la cessazione dell’attività d’impresa e il conseguente inutilizzo dei beni strumentali non sono motivi sufficienti per escludere l’applicazione dell’IMU. Il presupposto impositivo, infatti, è di natura patrimoniale e non reddituale.

Le Motivazioni della Corte

La decisione si fonda su argomentazioni giuridiche precise e consolidate, che meritano di essere approfondite.

La Distinzione Cruciale: Immobili Inutilizzati vs. Immobili Collabenti

Il primo punto affrontato dalla Corte è l’errata analogia con gli immobili collabenti. Questi ultimi sono definiti come unità non in grado di produrre reddito a causa del loro stato di degrado (ad esempio, edifici diroccati). Proprio per questa loro condizione, sono iscritti al catasto senza attribuzione di rendita catastale. L’assenza di rendita rende impossibile determinare la base imponibile e, di conseguenza, li esclude dalla tassazione. Al contrario, gli immobili della società ricorrente, seppur non utilizzati, erano regolarmente iscritti al catasto con una propria rendita. La loro potenziale capacità di produrre reddito, anche attraverso un uso diverso da quello industriale originario, rimaneva intatta.

Il Presupposto dell’IMU: Iscrizione al Catasto e Possesso

La Corte ha ribadito che, ai sensi della normativa sull’IMU, i presupposti per l’applicazione dell’imposta sono due: il possesso dell’immobile e la sua iscrizione al catasto edilizio. L’effettiva abitabilità o l’uso produttivo del bene sono irrilevanti. Finché un immobile è iscritto in catasto e ha una rendita, il suo possessore è tenuto al versamento del tributo. L’IMU è un’imposta di natura patrimoniale, che colpisce il valore del bene, non il reddito che esso effettivamente genera.

L’Inapplicabilità della Sospensione del Pagamento

La società aveva invocato anche una sospensione dell’obbligo tributario. La Cassazione ha precisato che le ipotesi di sospensione sono tassative e previste espressamente dalla legge. Ad esempio, una norma specifica (art. 10, d.lgs. 504/1992) prevede un differimento del pagamento esclusivamente per gli immobili compresi in procedure di fallimento o liquidazione coatta amministrativa. Trattandosi di una deroga al regime ordinario, non può essere interpretata in modo analogico per includere la liquidazione volontaria. La cessazione volontaria dell’attività non rende “impossibile” l’adempimento del debito fiscale, che diventa semplicemente una delle passività da gestire nel corso della liquidazione.

La Questione di Costituzionalità: Manifestamente Infondata

Infine, la Corte ha dichiarato manifestamente infondata la questione di legittimità costituzionale. Il legislatore gode di ampia discrezionalità nel definire i presupposti dei tributi. La scelta di legare l’IMU al possesso di un immobile con rendita catastale, a prescindere dal suo uso, è una scelta legittima. La Corte ha distinto questo caso da quello, recentemente deciso dalla Corte Costituzionale (sent. n. 60/2024), degli immobili abusivamente occupati, per i quali è stata prevista l’esenzione. In quel caso, il proprietario perde il possesso e la disponibilità del bene, venendo meno la sua capacità contributiva. Nella cessazione volontaria dell’attività, invece, il proprietario mantiene il pieno controllo e la potenziale disponibilità dell’immobile, che può essere riutilizzato o venduto.

Conclusioni

L’ordinanza in esame consolida un principio fondamentale per le imprese: l’IMU immobili strumentali è un’imposta patrimoniale dovuta in virtù del possesso e del valore catastale del bene. La cessazione dell’attività produttiva o la messa in liquidazione volontaria della società non costituiscono cause di esenzione o sospensione del tributo. Le aziende che si trovano in queste situazioni devono quindi continuare a considerare l’IMU come un costo da sostenere fino a quando non si spogliano della proprietà degli immobili, ad esempio tramite vendita.

Un’azienda in liquidazione deve pagare l’IMU per gli immobili strumentali non più utilizzati per l’attività produttiva?
Sì. Secondo la Corte di Cassazione, il presupposto dell’IMU è il possesso di un immobile iscritto al catasto con una rendita attribuita. La cessazione dell’attività produttiva e il conseguente inutilizzo del bene non sono cause di esenzione dal tributo.

È possibile ottenere la sospensione del pagamento dell’IMU in caso di cessazione volontaria dell’attività?
No. Le ipotesi di sospensione o differimento del pagamento dell’IMU sono tassative e previste dalla legge solo per procedure specifiche come il fallimento e la liquidazione coatta amministrativa. La liquidazione volontaria non rientra tra queste casistiche.

Perché un immobile strumentale inutilizzato non può essere equiparato a un “immobile collabente” ai fini IMU?
Un immobile strumentale inutilizzato, a differenza di un immobile collabente (categoria F/2), è regolarmente iscritto al catasto con una propria rendita catastale, che costituisce la base per il calcolo dell’imposta. Gli immobili collabenti, invece, sono privi di rendita a causa del loro stato di rovina e, per questo motivo, non sono soggetti a IMU.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 5 Num. 19465 Anno 2024

Civile Ord. Sez. 5 Num. 19465 Anno 2024

Presidente: COGNOME NOME

Relatore: COGNOME NOME

Data pubblicazione: 15/07/2024

ORDINANZA

sul ricorso iscritto al n. 6276/2020 R.G. proposto da: RAGIONE_SOCIALE, domiciliata ex lege in ROMA, INDIRIZZO presso la CANCELLERIA della CORTE di CASSAZIONE, rappresentata e difesa dall’avvocato COGNOME NOME (CODICE_FISCALE)

-ricorrente-

contro

COMUNE DI VENIANO

-intimato- avverso SENTENZA di COMM.TRIB.REG. LOMBARDIA, n. 4303/2019 depositata il 30 ottobre 2019.

Udita la relazione svolta nella camera di consiglio del 23/04/2024 dal Consigliere NOME COGNOME.

Rilevato che

La Commissione tributaria regionale Lombardia, con la sentenza in epigrafe indicata, ha rigettato l’appello della RAGIONE_SOCIALE in liquidazione avverso la decisione di primo grado che aveva respinto il suo ricorso contro gli avvisi di accertamento per IMU del 2017 del Comune di Veniano (per immobili inutilizzati in considerazione della cessazione dell’attività di impresa , di categoria catastale D);

ricorre in cassazione la società contribuente con tre motivi di ricorso, integrati da successiva memoria (1- violazione di legge, art.7, 8 e 9, d. lgs. 23 del 14 marzo 2011, art. 13 d. l. n. 201 del 2011, art. 13, d. l. n. 16 del 2012; violazione dell’a rt. 43, d.P.R. n. 917 del 1986; 2- violazione di legge, art. 7, 8 e 9, d. lgs. 23 del 14 marzo 2011, art. 13, d. l. n. 16 del 2012; violazione dell’art. 43, d.P.R. n. 917 del 1986 in tema di cessazione dell’attività di impresa e, quindi, della base imponibile collegata ai beni strumentali -non più funzionali all’attività produttiva -; 3- violazione di legge, art. 360, primo comma, n. 5, cod. proc. civ. per omessa analisi di un fatto decisivo oggetto di discussione tra le parti, ovvero l’assenza di base imp onibile per l’applicazione dell’imposta in relazione alla cessazione dell’attività di impresa in relazione a quanto stabilito dalla Cassazione per gli immobili collabenti; diritto alla sospensione temporanea dell’imposta per sopravvenuta cessazione della b ase imponibile relativa ai beni immobili strumentali, art. 1256, secondo comma, cod. civ.; la ricorrente poi prospetta l’incostituzionalità della normativa nella parte in cui non prevede il diritto alla sospensione dell’imposta, per la cessazione dell’atti vità di impresa, dei beni immobili strumentali in relazione agli art. 3, 53, 47 e 42 della Costituzione.
il Comune è rimasto intimato.

La ricorrente aveva chiesto la trattazione del ricorso (e degli altri collegati) da parte delle Sezioni Unite, per la rilevanza della

questione prospettata nel ricorso in cassazione; la Prima Presidente di questa Corte, con provvedimento del 16 giugno 2023, non ha ritenuto sussistenti le ipotesi di cui all’art. 374, secondo comma, cod. proc. civ. per l’assegnazione del ricorso alle Sezioni Unite.

Considerato che

Preliminarmente si rileva che non sussistono i presupposti per la riunione con altri ricorsi chiamati all’adunanza odierna , trattandosi di controversie con aspetti ed esiti diversi.

Il ricorso è infondato e deve respingersi ; l’assenza del Comune non comporta condanna alle spese; raddoppio del contributo unificato.

I primi due motivi di ricorso riguardano la prospettazione, da parte della contribuente ricorrente, della violazione di legge per la sottoposizione degli immobili al pagamento dell’IMU, e per la mancata sospensione del pagamento in considerazione della cessazione dell’attività di impresa.

La ricorrente analizza la questione richiamando (per ‘analogia’ o, comunque, per identità di ratio ) la non tassabilità al fine ICI ed IMU degli immobili collabenti («Il fabbricato accatastato come unità collabente – categoria F/2 -, oltre a non essere tassabile ai fini ICI come fabbricato, in quanto privo di rendita, non lo è neppure come area edificabile, salvo che l’eventuale demolizione restituisca autonomia all’area fabbricabile che, solo da quel momento, è soggetta a imposizione come tale, fino al subentro della imposta sul fabbricato ricostruito» Sez. 5 – , Sentenza n. 8620 del 28/03/2019, Rv. 653528 – 01).
La questione è mal posta, in quanto per gli immobili collabenti accatastati in categoria F/2 non sussiste rendita catastale (Le unità collabenti sono unità immobiliari che per il loro particolare stato sono prive di rendita; si inseriscono nella categoria degli immobili fittizi (d. m. n. 28 del 2 gennaio 1998). Le unità immobiliari collabenti possono essere iscritte nel catasto, per il d. m. citato, senza

attribuzione di rendita catastale, ma con la sola descrizione dei caratteri specifici e della destinazione d’uso (si tratta, del resto, di una possibilità di iscrizione in catasto, non di un obbligo).

Al contrario, gli immobili iscritti in catasto, ma non utilizzati (per qualsiasi motivo, anche la mancanza di attività produttiva per cessazione -liquidazione -dell’impresa, come nel caso in giudizio) hanno la rendita catastale.

1. Per l’art. 13, secondo e terzo comma, d. l. 6 dicembre 2011 n. 201 «L’imposta municipale propria ha per presupposto il possesso di immobili di cui all’art. 2 del decreto legislativo 30 dicembre 1992, n. 504 La base imponibile dell’imposta municip ale propria è costituita dal valore dell’immobile determinato ai sensi dell’articolo 5, commi 1, 3, 5 e 6 del decreto legislativo 30 dicembre 1992, n. 540 e dei commi 4 e 5 del presente articolo».

I presupposti sono, pertanto, l’iscrizione in catasto ed il possesso dell’immobile; il valore si determina dalla rendita catastale moltiplicata per i coefficienti previsti dalla norma. Per l’imposta, quindi, è sufficiente l’iscrizione al catasto edilizio d egli immobili posseduti (o il possesso di immobili da iscrivere al catasto), dovendosi escludere qualsiasi rilevanza dell’effettiva abitabilità dell’immobile (o al suo effettivo uso produttivo, quale bene strumentale dell’impresa): «Presupposto sufficiente per l’assoggettamento all’imposta comunale sugli immobili (ICI) di una unità immobiliare (preesistente o di nuova costruzione) è l’iscrizione al catasto edilizio, dovendosi escludere qualsiasi rilevanza, ai predetti fini, della sua effettiva abitabilità» (Sez. 5 – , Ordinanza n. 11646 del 03/05/2019, Rv. 653723 -01; vedi anche Sez. 5 – , Ordinanza n. 3436 del 06/02/2019, Rv. 652524 – 01).
Deve poi, per completezza, evidenziarsi che alla cessazione dell’attività produttiva dell’azienda (nel caso per messa in liquidazione dell’azienda) non compete neanche il beneficio (del differimento del pagamento) previsto dall’art. 10, sesto comma, d.

lgs. n. 504 del 1992 (riferito esclusivamente agli immobili compresi nel fallimento e nella liquidazione coatta amministrativa) trattandosi di deroga al regime ordinario di stretta interpretazione: «In tema di IMU, la procedura di amministrazione straordinaria per le grandi imprese in crisi, disciplinata dal d.lgs. n. 270 del 1999, non beneficia del regime agevolativo di cui all’art. 10, comma 6, del d.lgs. n. 504 del 1999, riferito esclusivamente agli immobili compresi nel fallimento e nella liquidazione coatta amministrativa, trattandosi di deroga al regime impositivo generale, da ritenersi di stretta interpretazione e quindi insuscettibile di interpretazione analogica» (Sez. 5 – , Ordinanza n. 19681 del 11/07/2023, Rv. 668277 -01; vedi anche Sez. 5 – , Ordinanza n. 7397 del 15/03/2019, Rv. 653048 – 01).
4. La ratio della disposizione citata (art. 10, sesto comma, d. lgs. n. 504 del 1992) fa agevolmente comprendere l’impossibilità di una sospensione dell’obbligo tributario del pagamento dell’IMU nelle ipotesi di cessazione dell’attività di impresa e di mancato utiliz zo del bene immobile strumentale. Le ipotesi di sospensione dell’obbligo tributario sono tassative e devono essere previste espressamente dalla legge, non potendosi applicare estensivamente.

Non può certamente trovare applicazione l’art. 1256, cod. civ., come richiesto dalla società contribuente. L’obbligazione del pagamento dell’IMU non è, infatti, diventata impossibile, in quanto non è neanche prospettata la situazione contabile dell’impresa in liquidazione. Il debito fiscale diventa un debito (tra gli altri) con le sue caratteristiche, ma non diventa certamente impossibile da adempiere, nelle ipotesi di cessazione della produzione industriale. Per il fallimento, come sopra visto, sussiste una disposizione speciale, per le altre cessazioni della produzione non sussistono deroghe, normative, al pagamento dell’imposta IMU.
Il terzo motivo è inammissibile (violazione dell’art. 360, primo comma, n. 1 cod. proc. civ., in relazione all’omesso esame

dell’applicabilità dell’art. 43, d.P.R. n. 917 del 1986 ). In presenza di una doppia conforme di merito risulta inammissibile il ricorso ex art. 360, primo comma, N. 5 cod. proc. civ.: «Nell’ipotesi di doppia conforme, prevista dall’art. 348-ter, comma 5, c.p.c., il ricorso per cassazione proposto per il motivo di cui al n. 5) dell’art. 360 c.p.c. è inammissibile se non indica le ragioni di fatto poste a base, rispettivamente, della decisione di primo grado e della sentenza di rigetto dell’appello, dimostrando che esse sono tra loro diverse» (Sez. 3 – , Ordinanza n. 5947 del 28/02/2023, Rv. 667202 – 01).
Del resto, le sentenze di merito hanno implicitamente escluso (logicamente) l’applicazione dell’articolo 43, citato, al caso in giudizio, per l’esclusione dell’obbligo di pagamento del tributo.

Manifestamente infondata la questione di costituzionalità prospettata. La Corte Costituzionale ha già affrontato le questioni di costituzionalità avanzate anche nel presente giudizio, con numerose decisioni (Corte Cost. nn. 111 del 1997; 18 del 1997; 169 del 2016). La Corte Costituzionale ha ritenuto conforme alla Costituzione la normativa in oggetto in quanto il legislatore ha ampia discrezionalità nella disciplina dell’imposta e dei suoi presupposti. Presupposti individuati dal possesso dell’immobile i scritto in catasto -a prescindere dall’effettivo uso (di abitazione o di produzione industriale).
Ultimamente la Corte Costituzionale, con la decisione n. 60 del 2024, ha stabilito per gli immobili occupati l’esenzione IMU in quanto dopo la presentazione della denuncia penale viene a mancare il possesso e la potenzialità d’uso dell’immobile («Ogni prelievo tributario deve avere una causa giustificatrice in indici concretamente rivelatori di ricchezza. Ne deriva che la sottrazione all’imposizione – o la sua riduzione- è resa necessaria dal rilievo di una minore o assente capacità contributiva, che il legislatore può riscontrare in relazione ad alcune circostanze di fatto. Nel caso di specie, è dichiarato costituzionalmente illegittimo, per violazione
degli artt. 3, primo comma, e 53, primo comma, Cost., l’art. 9, comma 1, del d.lgs. n. 23 del 2011, nel testo applicabile ratione temporis, nella parte in cui non prevede l’esenzione, per il periodo dell’anno durante il quale sussiste tale condizione, dal pagamento dell’IMU per gli immobili non utilizzabili né disponibili a seguito di occupazione abusiva, per la quale sia stata tempestivamente presentata denuncia o iniziata azione giudiziaria penale. La disposizione censurata dalla Corte di cassazione, sez. tributaria, è irragionevole e viola il principio della capacità contributiva, in quanto la proprietà di un immobile non costituisce, per il periodo in cui è abusivamente occupato, un valido indice rivelatore di ricchezza per il proprietario spogliato del possesso; tant’è che il legislatore è intervenuto prevedendo, a decorrere dal 1° gennaio 2023, l’esenzione in esame’ ).
Il caso dell’occupazione dell’immobile è diverso da quello della cessazione volontaria dell’attività di impresa, che consente comunque un uso potenziale diverso degli immobili.

Infatti, l’immobile cessato dall’impiego industriale produttivo ben potrebbe essere riutilizzato ad altri scopi (conseguentemente residua la sua potenzialità di produzione di reddito).

Si verte del resto di imposta di natura reale-patrimoniale, non reddituale.

P.Q.M.

rigetta il ricorso.

Ai sensi dell’art. 13 comma 1 -quater del d.P.R. n. 115 del 2002, inserito dall’art. 1, comma 17 della l. n. 228 del 2012, dà atto della sussistenza dei presupposti per il versamento, da parte della ricorrente, dell’ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello dovuto per il ricorso, a norma del comma 1bis , dello stesso articolo 13, se dovuto.

Così deciso in Roma, il 23/04/2024 .

Il Presidente

NOME COGNOME

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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