IMU immobili strumentali: si paga anche se inutilizzati

Una società in liquidazione ha impugnato gli avvisi di accertamento IMU per immobili non più utilizzati a seguito della cessazione dell’attività. La Corte di Cassazione ha rigettato il ricorso, stabilendo che per l’IMU immobili strumentali i presupposti impositivi sono il possesso e l’iscrizione catastale del bene, risultando irrilevante l’effettivo utilizzo. La Corte ha confermato che l’obbligazione tributaria persiste anche in caso di cessata attività.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

Prenota un appuntamento

Per una consulenza legale o per valutare una possibile strategia difensiva prenota un appuntamento.

La consultazione può avvenire in studio a Milano, Pesaro, Benevento, oppure in videoconferenza.

PRENOTA

02.37901052

8:00 – 20:00
(Lun - Sab)

Pubblicato il 19 gennaio 2026 in Diritto Tributario, Giurisprudenza Tributaria

IMU Immobili Strumentali: la Cassazione Conferma il Pagamento Anche per Immobili Inutilizzati

L’obbligo di versamento dell’IMU immobili strumentali sussiste anche quando un’azienda cessa la propria attività e i beni immobili non vengono più utilizzati nel ciclo produttivo? A questa domanda ha dato una risposta chiara e definitiva la Corte di Cassazione con una recente ordinanza. La Suprema Corte ha stabilito che l’imposta è dovuta, poiché il suo presupposto risiede nel possesso del bene e nella sua iscrizione al catasto, a prescindere dall’effettivo utilizzo. Analizziamo insieme i dettagli di questa importante decisione.

I Fatti di Causa: la controversia sull’IMU

Una società, posta in stato di liquidazione volontaria, si era vista notificare dal Comune competente alcuni avvisi di accertamento per il mancato pagamento dell’IMU relativa agli anni 2016 e 2017. Gli immobili oggetto di tassazione erano beni strumentali all’attività d’impresa che, tuttavia, erano rimasti inutilizzati proprio a causa della cessazione dell’attività produttiva.

La società contribuente ha impugnato gli atti impositivi sostenendo, in sintesi, tre argomenti principali:
1. La violazione di legge, poiché la cessazione dell’attività avrebbe fatto venir meno la base imponibile legata ai beni strumentali.
2. La richiesta di sospensione temporanea dell’imposta, assimilando la propria situazione a quella prevista per altre procedure concorsuali.
3. L’omessa analisi di un fatto decisivo, equiparando i propri immobili a quelli “collabenti” (categoria F/2), che sono esenti da imposta in quanto privi di rendita.

La Commissione Tributaria Regionale, confermando la decisione di primo grado, aveva respinto l’appello della società. Di qui, il ricorso in Cassazione.

La Decisione della Corte di Cassazione

La Suprema Corte ha ritenuto il ricorso infondato, rigettandolo integralmente e condannando la società al pagamento delle spese legali. La decisione si fonda su un’interpretazione rigorosa della normativa IMU, che non lascia spazio a dubbi sull’irrilevanza dell’utilizzo effettivo dell’immobile ai fini dell’imposizione fiscale.

Le Motivazioni: i principi chiave sull’IMU immobili strumentali

Irrilevanza dell’Utilizzo Effettivo del Bene

Il fulcro della motivazione risiede nel presupposto stesso dell’IMU. La Corte ha ribadito che, ai sensi dell’art. 13 del D.L. n. 201/2011, l’imposta municipale propria si fonda su due soli elementi: il possesso dell’immobile e la sua iscrizione in catasto. Di conseguenza, aspetti quali l’effettiva abitabilità, l’utilizzo produttivo o, come nel caso di specie, il mancato utilizzo, sono del tutto irrilevanti per la nascita dell’obbligazione tributaria. Il valore imponibile si determina applicando i coefficienti previsti alla rendita catastale, che non viene meno con la cessazione dell’attività.

La Distinzione con gli Immobili Collabenti

La Corte ha giudicato “mal posta” l’analogia con gli immobili collabenti. Questi ultimi, infatti, sono per definizione privi di rendita catastale a causa del loro stato di degrado strutturale. È proprio l’assenza di rendita a renderli non tassabili. Al contrario, gli immobili strumentali di un’azienda, sebbene inutilizzati, conservano la loro rendita catastale e, pertanto, rimangono soggetti a imposizione.

Inapplicabilità della Sospensione e della Causa di Impossibilità

I giudici hanno chiarito che le ipotesi di sospensione del pagamento dell’IMU, come quella prevista per gli immobili compresi nel fallimento (art. 10, d.lgs. 504/1992), sono norme di carattere eccezionale. Essendo tali, devono essere interpretate restrittivamente e non possono essere applicate per analogia a situazioni diverse, come la liquidazione volontaria. La cessazione dell’attività produttiva non è, quindi, una causa di sospensione prevista dalla legge. Allo stesso modo, non può trovare applicazione l’art. 1256 del codice civile sull’impossibilità della prestazione, poiché un’obbligazione pecuniaria, come il pagamento di un’imposta, non diventa mai giuridicamente impossibile da adempiere.

La Questione di Costituzionalità

La Corte ha dichiarato manifestamente infondata anche la questione di legittimità costituzionale sollevata dalla ricorrente. I giudici hanno richiamato numerose pronunce della Corte Costituzionale che hanno già confermato la conformità della normativa IMU ai principi costituzionali, riconoscendo al legislatore un’ampia discrezionalità nella disciplina dei presupposti dell’imposta. È stato inoltre evidenziato come il caso in esame sia diverso da quello degli immobili abusivamente occupati (oggetto della sentenza della Corte Costituzionale n. 60/2024), dove l’esenzione è giustificata dalla perdita involontaria del possesso e della facoltà di godimento del bene, situazione che non ricorre nella cessazione volontaria di un’attività d’impresa.

Le Conclusioni: implicazioni pratiche per le imprese

L’ordinanza della Cassazione consolida un principio fondamentale in materia di IMU immobili strumentali: la tassazione è legata alla proprietà e alla classificazione catastale, non all’uso. Le imprese che cessano la loro attività o che si trovano in stato di liquidazione volontaria devono essere consapevoli che l’obbligo di versare l’IMU sui propri immobili perdura finché ne mantengono il possesso. Questa pronuncia serve da monito per una corretta pianificazione fiscale anche nelle fasi di crisi o di chiusura aziendale, sottolineando che solo specifiche disposizioni di legge possono consentire deroghe al principio generale dell’imposizione patrimoniale immobiliare.

Un’impresa in liquidazione deve pagare l’IMU per gli immobili strumentali non più utilizzati?
Sì. Secondo la Corte di Cassazione, l’obbligo di pagare l’IMU sorge dal possesso dell’immobile e dalla sua iscrizione in catasto, a prescindere dal fatto che sia effettivamente utilizzato per l’attività produttiva o meno.

La cessazione dell’attività aziendale è una causa di sospensione del pagamento dell’IMU?
No. La normativa fiscale non prevede una sospensione automatica del pagamento dell’IMU per la semplice cessazione volontaria dell’attività. Le deroghe esistenti, come quelle previste in caso di fallimento, sono tassative e non possono essere estese ad altre situazioni per analogia.

Un immobile strumentale inutilizzato può essere equiparato a un ‘immobile collabente’ per evitare di pagare l’IMU?
No. La Corte ha chiarito che l’analogia è errata. Gli immobili collabenti (categoria catastale F/2) sono esenti da IMU perché, per definizione, sono privi di rendita catastale. Gli immobili strumentali, anche se inutilizzati, mantengono la loro rendita catastale, che costituisce la base imponibile del tributo.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 5 Num. 19458 Anno 2024

Civile Ord. Sez. 5 Num. 19458 Anno 2024

Presidente: COGNOME NOME

Relatore: COGNOME NOME

Data pubblicazione: 15/07/2024

ORDINANZA

sul ricorso iscritto al n. 5761/2020 R.G. proposto da: RAGIONE_SOCIALE, domiciliata ex lege in ROMA, INDIRIZZO presso la CANCELLERIA della CORTE di CASSAZIONE, rappresentata e difeso dall’avvocato COGNOME NOME (CODICE_FISCALE)

-ricorrente-

contro

RAGIONE_SOCIALE, elettivamente domiciliato in INDIRIZZO, presso lo studio dell’avvocato COGNOME NOME (CODICE_FISCALE) rappresentato e difeso dall’avvocato COGNOME NOME (CODICE_FISCALE)

-controricorrente-

avverso SENTENZA di COMM.TRIB.REG. LOMBARDIA n. 4263/2019 depositata il 29/10/2019.

Viste le conclusioni del PG che ha chiesto il rigetto del ricorso.

Udita la relazione svolta nella camera di consiglio del 23/04/2024 dal Consigliere NOME COGNOME.

FATTI DI CAUSA

La Commissione tributaria regionale Lombardia, con la sentenza in epigrafe indicata, ha rigettato l’appello della RAGIONE_SOCIALE in liquidazione avverso la decisione di primo grado che aveva respinto il suo ricorso contro gli avvisi di accertamento per IMU del 2016 e del 2017 del Comune controricorrente (per immobili inutilizzati in considerazione della cessazione dell’attività di impresa, di categoria catastale D);

ricorre in cassazione la società contribuente con tre motivi di ricorso, integrati da successiva memoria (1- violazione di legge, art.7, 8 e 9, d. lgs. 23 del 14 marzo 2011, art. 13 d. l. n. 201 del 2011, art. 13, d. l. n. 16 del 2012; violazione dell’art. 43, d.P.R. n. 917 del 1986; 2- violazione di legge, art. 7, 8 e 9, d. lgs. 23 del 14 marzo 2011, art. 13, d. l. n. 16 del 2012; violazione dell’art. 43, d.P.R. n. 917 del 1986 in tema di cessazione dell’attività di impresa e, quindi, della base imponibile collegata ai beni strumentali -non più funzionali all’attività produttiva -; 3- violazione di legge, art. 360, primo comma, n. 5, cod. proc. civ. per omessa analisi di un fatto decisivo oggetto di discussione tra le parti, ovvero l’assenza di base imp onibile per l’applicazione dell’imposta in relazione alla cessazione dell’attività di impresa in relazione a quanto stabilito dalla Cassazione per gli immobili collabenti; diritto alla sospensione temporanea dell’imposta per sopravvenuta cessazione della b ase imponibile relativa ai beni immobili strumentali, art. 1256, secondo comma, cod. civ.; la ricorrente poi prospetta l’incostituzionalità della normativa nella parte in cui non prevede il diritto alla sospensione dell’imposta, per la cessazione dell’atti vità di impresa, dei beni
immobili strumentali in relazione agli art. 3, 53, 47 e 42 della Costituzione.

resiste con controricorso il Comune che rileva l’infondatezza del ricorso in considerazione della sussistenza dei presupposti dell’imposta (iscrizione degli immobili nel catasto) ritendo irrilevante la mancanza di attività produttiva; per le questioni di costituzionalità il Comune evidenzia la sussistenza di decisione della Corte Costituzionale (nn. 169 del 2016, 11 del 1997 e 18 del 1997) che hanno ritenuto conforme a Costituzione la normativa IMU (e in precedenza ICI); le questioni prospettate sono le stesse già decise dalla Consulta. Ha chiesto, pertanto, il rigetto del ricorso.
La ricorrente aveva chiesto la trattazione del ricorso (e degli altri collegati) da parte delle Sezioni Unite, per la rilevanza della questione prospettata nel ricorso in cassazione; la Prima Presidente di questa Corte, con provvedimento del 16 giugno 2023, non ha ritenuto sussistenti le ipotesi di cui all’art. 374, secondo comma, cod. proc. civ. per l’assegnazione del ricorso alle Sezioni Unite.

La Procura Generale della Corte di Cassazione ha depositato memoria con richiesta di rigetto del ricorso.

RAGIONI DELLA DECISIONE

Preliminarmente si rileva che non sussistono i presupposti per la riunione con altri ricorsi chiamati all’adunanza odierna , trattandosi di controversie con aspetti ed esiti diversi.

Il ricorso è infondato e deve respingersi con la condanna della ricorrente al pagamento delle spese in favore del controricorrente.

I primi due motivi di ricorso riguardano la prospettazione, da parte della contribuente ricorrente, della violazione di legge per la sottoposizione degli immobili al pagamento dell’IMU, e per la mancata sospensione del pagamento in considerazione della cessazione dell’attività di impresa.

La ricorrente analizza la questione richiamando (per ‘analogia’ o, comunque, per identità di ratio ) la non tassabilità al fine ICI ed

IMU degli immobili collabenti («Il fabbricato accatastato come unità collabente – categoria F/2 -, oltre a non essere tassabile ai fini ICI come fabbricato, in quanto privo di rendita, non lo è neppure come area edificabile, salvo che l’eventuale demolizione restituisca autonomia all’area fabbricabile che, solo da quel momento, è soggetta a imposizione come tale, fino al subentro della imposta sul fabbricato ricostruito» Sez. 5 – , Sentenza n. 8620 del 28/03/2019, Rv. 653528 – 01).

La questione è mal posta, in quanto per gli immobili collabenti accatastati in categoria F/2 non sussiste rendita catastale (Le unità collabenti sono unità immobiliari che per il loro particolare stato sono prive di rendita; si inseriscono nella categoria degli immobili fittizi (d. m. n. 28 del 2 gennaio 1998). Le unità immobiliari collabenti possono essere iscritte nel catasto, per il d. m. citato, senza attribuzione di rendita catastale, ma con la sola descrizione dei caratteri specifici e della destinazi one d’uso (si tratta, del resto, di una possibilità di iscrizione in catasto, non di un obbligo).
Al contrario, gli immobili iscritti in catasto, ma non utilizzati (per qualsiasi motivo, anche la mancanza di attività produttiva per cessazione -liquidazione -dell’impresa , come nel caso in giudizio) hanno la rendita catastale.

1. Per l’art. 13, secondo e terzo comma, d. l. 6 dicembre 2011 n. 201 «L’imposta municipale propria ha per presupposto il possesso di immobili di cui all’art. 2 del decreto legislativo 30 dicembre 1992, n. 504 La base imponibile dell’imposta municipale pr opria è costituita dal valore dell’immobile determinato ai sensi dell’articolo 5, commi 1, 3, 5 e 6 del decreto legislativo 30 dicembre 1992, n. 540 e dei commi 4 e 5 del presente articolo».

I presupposti sono, pertanto, l’iscrizione in catasto ed il possesso dell’immobile; il valore si determina dalla rendita catastale moltiplicata per i coefficienti previsti dalla norma. Per l’imposta, quindi, è sufficiente l’iscrizione al catasto edilizio degli immobili

posseduti (o il possesso di immobili da iscrivere al catasto), dovendosi escludere qualsiasi rilevanza dell’effettiva abitabilità dell’immobile (o al suo effettivo uso produttivo, quale bene strumentale dell’impresa): « Presupposto sufficiente per l’assoggettamento all’imposta comunale sugli immobili (ICI) di una unità immobiliare (preesistente o di nuova costruzione) è l’iscrizione al catasto edilizio, dovendosi escludere qualsiasi rilevanza, ai predetti fini, della sua effettiva abitabilità» (Sez. 5 – , Ordinanza n. 11646 del 03/05/2019, Rv. 653723 -01; vedi anche Sez. 5 – , Ordinanza n. 3436 del 06/02/2019, Rv. 652524 – 01).
Deve poi, per completezza, evidenziarsi che alla cessazione dell’attività produttiva dell’azienda (nel caso per messa in liquidazione dell’azienda) non compete neanche il beneficio (del differimento del pagamento) previsto dall’art. 10, sesto comma, d. lgs. n. 504 del 1992 (riferito esclusivamente agli immobili compresi nel fallimento e nella liquidazione coatta amministrativa) trattandosi di deroga al regime ordinario di stretta interpretazione: «In tema di IMU, la procedura di amministrazione straordinaria per le grandi imprese in crisi, disciplinata dal d.lgs. n. 270 del 1999, non beneficia del regime agevolativo di cui all’art. 10, comma 6, del d.lgs. n. 504 del 1999, riferito esclusivamente agli immobili compresi nel fallimento e nella liquidazione coatta amministrativa, trattandosi di deroga al regime impositivo generale, da ritenersi di stretta interpretazione e quindi insuscettibile di interpretazione analogica» (Sez. 5 – , Ordinanza n. 19681 del 11/07/2023, Rv. 668277 -01; vedi anche Sez. 5 – , Ordinanza n. 7397 del 15/03/2019, Rv. 653048 – 01).
La ratio della disposizione citata (art. 10, sesto comma, d. lgs. n. 504 del 1992 ) fa agevolmente comprendere l’impossibilità di una sospensione dell’obbligo tributario del pagamento dell’IMU nelle ipotesi di cessazione dell’attività di impresa e di mancato utilizzo del bene immobile strumentale. Le ipotesi di sospensione dell’obbligo

tributario sono tassative e devono essere previste espressamente dalla legge, non potendosi applicare estensivamente.

Non può certamente trovare applicazione l’art. 1256, cod. civ., come richiesto dalla società contribuente. L’obbligazione del pagamento dell’IMU non è, infatti, diventata impossibile, in quanto non è neanche prospettata la situazione contabile dell’impresa in liquidazione. Il debito fiscale diventa un debito (tra gli altri) con le sue caratteristiche, ma non diventa certamente impossibile da adempiere, nelle ipotesi di cessazione della produzione industriale. Per il fallimento, come sopra visto, sussiste una disposizione speciale, per le altre cessazioni della produzione non sussistono deroghe, normative, al pagamento dell’imposta IMU.
Il terzo motivo è inammissibile (violazione dell’art. 360, primo comma, n. 1 cod. proc. civ., in relazione all’omesso esame dell’applicabilità dell’art. 43, d.P.R. n. 917 del 1986 ). In presenza di una doppia conforme di merito risulta inammissibile il ricorso ex art. 360, primo comma, N. 5 cod. proc. civ.: «Nell’ipotesi di doppia conforme, prevista dall’art. 348-ter, comma 5, c.p.c., il ricorso per cassazione proposto per il motivo di cui al n. 5) dell’art. 360 c.p.c. è inammissibile se non indica le ragioni di fatto poste a base, rispettivamente, della decisione di primo grado e della sentenza di rigetto dell’appello, dimostrando che esse sono tra loro diverse» (Sez. 3 – , Ordinanza n. 5947 del 28/02/2023, Rv. 667202 – 01).
Del resto, le sentenze di merito hanno implicitamente escluso (logicamente) l’applicazione dell’articolo 43, citato, al caso in giudizio, per l’esclusione dell’obbligo di pagamento del tributo.

Manifestamente infondata la questione di costituzionalità prospettata. La Corte Costituzionale ha già affrontato le questioni di costituzionalità avanzate anche nel presente giudizio, con numerose decisioni (Corte Cost. nn. 111 del 1997; 18 del 1997; 169 del 2016). La Corte Costituzionale ha ritenuto conforme alla Costituzione la normativa in oggetto in quanto il legislatore ha ampia discrezionalità

nella disciplina dell’imposta e dei suoi presupposti. Presupposti individuati dal possesso dell’immobile iscritto in catasto a prescindere dall’effettivo uso (di abitazione o di produzione industriale).

Ultimamente la Corte Costituzionale, con la decisione n. 60 del 2024, ha stabilito per gli immobili occupati l’esenzione IMU in quanto dopo la presentazione della denuncia penale viene a mancare il possesso e la potenzialità d’uso dell’immobile (« Ogni prelievo tributario deve avere una causa giustificatrice in indici concretamente rivelatori di ricchezza. Ne deriva che la sottrazione all’imposizione – o la sua riduzione- è resa necessaria dal rilievo di una minore o assente capacità contributiva, che il legislatore può riscontrare in relazione ad alcune circostanze di fatto. Nel caso di specie, è dichiarato costituzionalmente illegittimo, per violazione degli artt. 3, primo comma, e 53, primo comma, Cost., l’art. 9, comma 1, del d.lgs. n. 23 del 2011, nel testo applicabile ratione temporis, nella parte in cui non prevede l’esenzione, per il periodo dell’anno durante il quale sussiste tale condizione, dal pagamento dell’IMU per gli immobili non utilizzabili né disponibili a seguito di occupazione abusiva, per la quale sia stata tempestivamente presentata denuncia o iniziata azione giudiziaria penale. La disposizione censurata dalla Corte di cassazione, sez. tributaria, è irragionevole e viola il principio della capacità contributiva, in quanto la proprietà di un immobile non costituisce, per il periodo in cui è abusivamente occupato, un valido indice rivelatore di ricchezza per il proprietario spogliato del possesso; tant’è che il legislatore è intervenuto prevedendo, a decorrere dal 1° gennaio 2023, l’esenzione in esame ‘ ).
Il caso dell’occupazione dell’immobile è diverso da quello della cessazione volontaria dell’attività di impresa, che consente comunque un uso potenziale diverso degli immobili.

Infatti , l’immobile cessato dall’impiego industriale produttivo ben potrebbe essere riutilizzato ad altri scopi (conseguentemente residua la sua potenzialità di produzione di reddito).

Si verte del resto di imposta di natura reale-patrimoniale e non reddituale.

P.Q.M.

rigetta il ricorso.

condanna la ricorrente al pagamento, in favore del controricorrente, delle spese del giudizio di legittimità, che liquida in euro 5.800,00 per compensi, oltre alle spese forfettarie nella misura del 15 per cento, agli esborsi liquidati in euro 200,00, ed agli accessori di legge. Ai sensi dell’art. 13 comma 1 -quater del d.P.R. n. 115 del 2002, inserito dall’art. 1, comma 17 della l. n. 228 del 2012, dà atto della sussistenza dei presupposti per il versamento, da parte della ricorrente, dell’ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello dovuto per il ricorso, a norma del comma 1bis , dello stesso articolo 13, se dovuto.
Così deciso in Roma, il 23/04/2024 .

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

Desideri approfondire l'argomento ed avere una consulenza legale?

Prenota un appuntamento. La consultazione può avvenire in studio a Milano, Pesaro, Benevento, oppure in videoconferenza / conference call e si svolge in tre fasi.

Prima dell'appuntamento: analisi del caso prospettato. Si tratta della fase più delicata, perché dalla esatta comprensione del caso sottoposto dipendono il corretto inquadramento giuridico dello stesso, la ricerca del materiale e la soluzione finale.

Durante l’appuntamento: disponibilità all’ascolto e capacità a tenere distinti i dati essenziali del caso dalle componenti psicologiche ed emozionali.

Al termine dell’appuntamento: ti verranno forniti gli elementi di valutazione necessari e i suggerimenti opportuni al fine di porre in essere azioni consapevoli a seguito di un apprezzamento riflessivo di rischi e vantaggi. Il contenuto della prestazione di consulenza stragiudiziale comprende, difatti, il preciso dovere di informare compiutamente il cliente di ogni rischio di causa. A detto obbligo di informazione, si accompagnano specifici doveri di dissuasione e di sollecitazione.

Il costo della consulenza legale è di € 150,00.