Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 5 Num. 5898 Anno 2026
Civile Ord. Sez. 5 Num. 5898 Anno 2026
Presidente: COGNOME NOME
Relatore: COGNOME NOME
Data pubblicazione: 16/03/2026
ORDINANZA
sul ricorso iscritto al n. 3397/2019 R.G. proposto da:
AGENZIA DELLE ENTRATE rappresentata e difesa dall’avvocato AVV_NOTAIO Generale Dello Stato
–ricorrente– contro
COGNOME NOME, rappresentato e difeso dall’avvocato NOME COGNOME
–controricorrente–
Avverso la sentenza della COMM.TRIB.REG. CAMPANIA SEZ.DIST. SALERNO n. 6985/2018 depositata il 20/07/2018.
Udita la relazione svolta nella camera di consiglio del 24/02/2026 dal RAGIONE_SOCIALEere NOME COGNOME.
FATTI DI CAUSA
Il 31/7/2014 il contribuente, oggi controricorrente, denunziò a mezzo di DOCFA la variazione della destinazione d’un fabbricato urbano sito in
Salerno da ‘ abitazione, negozi e depositi ‘ (C/1 -C/2 e A/4) a unità collabente F/2 con soppressione di diversi subalterni. L’Ufficio UTP rettificò la categoria catastale con atto del 24/11/2014, notificandolo agli intestatari catastali oltre a sei avvisi di accertamento catastale, respingendo la proposta e confermando le precedenti categorie. Il contribuente presentò istanza in autotutela chiedendo il riesame del classamento, che però fu respinto con atto 23 febbraio 2015.
Il contribuente impugnò pertanto avanti alla Commissione Tributaria Provinciale di Salerno gli avvisi d’accertamento lamentando carenza di motivazione negli stessi nonché per errata determinazione della categoria catastale.
Il primo giudice, nel contraddittorio con l’RAGIONE_SOCIALE e riuniti i ricorsi, con la sentenza n. 5076/15 li accolse parzialmente: respinse le eccezioni sulla sottoscrizione e sulla motivazione degli avvisi accogliendo però parzialmente la censura sulla classificazione riducendo di un punto le classi attribuite dall’Ufficio.
Il contribuente propose appello avanti alla Commissione Tributaria Regionale della Campania, sezione di Salerno che, nel contraddittorio con l’RAGIONE_SOCIALE e con la sentenza n. 6985 del 25/6/2016 -20/7/2018, qui impugnata, in riforma della prima decisione ha accolto integralmente il motivo riguardante lo stato collabente dei beni e la loro appartenenza alla categoria F/2 con conseguente annullamento degli avvisi impugnati. Secondo la Commissione Regionale doveva tenersi conto:
-dell’art. 3, comma 2, del DM 28 del 2 gennaio 1998;
della delibera consiliare del Comune di Salerno n. 42 del 22 aprile 1994 che individuò i beni in questione come ‘ immobili molto degradati, parzialmente crollati, distrutti o demoliti ‘.
Ricorre per cassazione l’RAGIONE_SOCIALE sulla base di due motivi.
Resiste con controricorso il contribuente.
RAGIONI DELLA DECISIONE
Con il primo motivo l’RAGIONE_SOCIALE ricorrente prospetta la violazione e falsa applicazione degli artt. 61, 32, commi 1 e 2, d.lgs. 546/1992, 156, in relazione all’art. 360, comma 1, n. 3 c.p.c. . Lamenta che la Corte di merito abbia valorizzato, ai fini della decisione, una memoria con perizia e documentazione integrativa depositata oltre il termine di cui all’art. 32 del citato d.lgs.. Sostiene che il termine ivi previsto sia perentorio, essendo posto a garanzia del diritto di difesa delle parti nonché del contraddittorio, sicché il suo deposito il 13/6/18 (e non 3/6/18 come erroneamente indicato in sentenza), solo 9 giorni liberi prima dell’udienza di trattazione, ha violato il termine previsto.
1.1 Il motivo, pur ammissibile, è infondato.
1.2 Vanno infatti respinte le eccezioni d’inammissibilità proposte dal controricorrente atteso che il motivo appare sufficientemente specifico indicando la tardività del deposito di memoria e documentazione integrativa, peraltro non contestata, e allegando l’affermazione secondo cui la sentenza sarebbe basata su tale documentazione.
1.3 Neppure può condividersi la tesi secondo cui, avendo proposto la censura ai sensi del n. 3 dell’art. 360 co. 1 cpc, il potere di riqualificazione nel n. 4 in capo a questa Corte impedirebbe comunque di vagliare gli atti del giudizio di merito, atteso che il deposito tardivo non è contestato.
1.4 Nel merito il motivo è infondato poiché dalla motivazione della sentenza impugnata, che è inoltre trascritta o comunque sintetizzata da entrambe le parti, emerge come la decisione sia basata sulla sentenza di primo grado e sulla ‘ documentazione in atti ‘ senza che vi siano indicazioni che focalizzino l’attenzione del giudice di merito su documenti specifici, né il motivo indica se la delibera consiliare, che la CTR invoca a conferma del proprio convincimento, sia stata o meno depositata unitamente alla predetta memoria. Ne deriva che non può sostenersi che la decisione si basi su quella memoria, perizia o documentazione integrativa, essendo essa riferita specificamente alla DOCFA. Viene pertanto censurata una violazione di
carattere processuale in realtà ininfluente nell’economia della decisione impugnata.
Con il secondo motivo di ricorso l’RAGIONE_SOCIALE si duole della violazione e falsa applicazione degli articoli 3, comma 2, del DM 28/1998, 8 e 9 r.d.l. 652/1939, 15, 19, 20 e 23 d.P.R. 1142/1949 in relazione all’ar.360, comma 1 n. 3 c.p.c. Sostiene che, dalla documentazione tardivamente prodotta dal contribuente, emerga come nel 2015 il Comune abbia adottato un piano di recupero degli insediamenti abusivi ricomprendente gli immobili in questione. La Corte di merito avrebbe errato nel porre a base della sua valutazione il Piano Urbanistico Comunale, essendo la destinazione urbanistica degli immobili autonoma rispetto all’ordinamento catastale per il quale è rilevante solo lo stato di fatto. Sostiene che il giudice di primo grado aveva invece correttamente valutato come lo stato di degrado fosse riconducibile all’assenza di un’accorta manutenzione, escludendo che lo stesso stato potesse ricondursi ad altri fenomeni di natura fisica ed economica che giustificano la categoria F/2.
Dopo avere ricostruito l’evoluzione della situazione normativa riguardante gli edifici collabenti, l’RAGIONE_SOCIALE ricorrente ha tratto la convinzione, come già il primo giudice, che un’unità immobiliare già classata non possa divenire, sotto il profilo catastale, collabente per il solo fatto della mancata manutenzione e in assenza di:
fenomeni fisici, quali terremoti, frane, catastrofi naturali;
difficoltà economiche, quali desertificazione del territorio per abbandono di luoghi, quartieri, centri abitativi, per ragioni socioeconomiche;
iscrizione di ex fabbricati rurali da inserire nel RAGIONE_SOCIALE Fabbricati ai sensi del d.P.R. 139/98 mantenendo la qualifica di ‘ diruto ‘;
-caratteristiche di degrado quali l’assenza di coperture e relativa struttura portante, di tutti i solai e quelli delimitati da mura che non abbiano l’altezza d’un metro (art. 3, comma 2, del DM 2/1/1998).
Ne deriverebbe , secondo l’RAGIONE_SOCIALE ricorrente e atteso che l’azzeramento delle capacità reddituali dei fabbricati conseguirebbe all’inerzia del proprietario e non avrebbe raggiunto livelli quali quelli sopraindicati, che gli immobili stessi non potrebbero essere considerati collabenti a fini catastali. Secondo l’RAGIONE_SOCIALE non potrebbero infatti ritenersi verificati fenomeni che determinino condizioni ‘ ordinarie e permanenti ‘ di collabenza, ritenute determinanti dalle disposizioni richiamate. L’assenza delle co ndizioni suindicate impedirebbe che il fabbricato possa deperire a fini catastali dovendo il proprietario o possessore impiegare a fine manutentivo le somme -quote di manutenzione, perpetuità e assicurazione -che lo stato riconosce in detrazione al reddito lordo costituente la base di calcolo della Rendita Catastale.
2.1 Anche questo motivo, pur ammissibile, non è fondato.
2.2 Non può infatti accogliersi l’ulteriore eccezione d’inammissibilità formulata dal controricorrente, ove si prospetta come il motivo occulti una censura di merito e solleciti a una rivalutazione delle prove. In realtà il motivo evidenzia un’interpretazi one della norma, peraltro fatta propria dal giudice di I grado, volta a restringere l’ambito di applicazione della normativa relativa ai fabbricati inidonei alla produzione di reddito catastale ed è quindi corretta la formulazione della censura nei termini di violazione di legge ex art. 360, comma 1, n. 3 c.p.c. I fatti sono infatti incontestati, mentre è discusso se gli immobili, per la sola assenza di manutenzione e senza che vi siano ulteriori modifiche, possano essere riclassificati in categoria F2.
2.3 Deve però convenirsi con il controricorrente sull’infondatezza del motivo. L’art. 3, comma 2, del DM 28/98 fa espresso riferimento a una serie di ipotesi alternative nelle quali è possibile l’identificazione degli immobili per i quali non vi è attribuzione di rendita catastale. Tra esse quella di cui alla lett. c), ossia ‘ costruzioni inidonee ad utilizzazioni produttive di reddito, a causa dell’accentuato livello di degrado ‘. Tale è la situazione accertata
dalla Corte di merito che ha anche richiamato un atto consiliare del 1994 che indirettamente lo conferma. Non è dubbio che l’accertamento catastale sia, in linea di principio, estraneo alle destinazioni urbanistiche e ai relativi vincoli, ma è evidente come il richiamo della CRT fu effettuato solo per l’identità della situazione posta a base dell’accertamento catastale e del piano di recupero urbanistico e non certo per ravvisarvi una qualificazione vincolante nel presente procedimento.
2.4 Non può inoltre ritenersi dirimente che:
la nota 30/7/13 n. 29439 della RAGIONE_SOCIALE abbia dato istruzioni sulle modalità d’iscrizione in RAGIONE_SOCIALE delle Dichiarazioni Unità Collabenti alle proprie strutture territoriali;
la nota n. NUMERO_DOCUMENTO in pari data abbia inviato ai RAGIONE_SOCIALE indicazioni sulle corrette modalità d’accertamento catastale; indicando quali dovrebbero essere le caratteristiche delle unità collabenti con essa ribadendo quanto sopra indicato secondo cui solo nei casi ivi previsti potrebbe effettuarsi la relativa iscrizione.
2.5 Tale impostazione comporta infatti, in assenza di precise indicazioni da parte della legge, la trasformazione della manutenzione degli immobili da facoltà a onere, costringendo i proprietari o possessori all’effettuazione della manutenzione dei propri immobili anche qualora non vi sia alcun pericolo per l’incolumità pubblica o altra necessità per la comunità, e ciò a pena di subire l’imposizione anche quando l’immobile, in fatto, per ciò solo non sia più idoneo alla produzione d’alcun reddito.
2.6 Non pare insomma possano condividersi le affermazioni dell’Ufficio in ordine al fatto che il riconoscimento al proprietario delle spese e perdite relative al capitale fondiario (art. 8 e 9 rdl 652/39 e d.P.R. 1142/1949) evidenzi la natura etica e socia le dell’imposizione risiedendo la ricchezza ‘della Nazione’ anche nel suo patrimonio immobiliare. Non vi è dubbio come il legislatore abbia in molteplici occasioni favorito la tutela del patrimonio immobiliare privato – con riferimento a manutenzioni e ristrutturazioni e
anche con il mezzo delle detrazioni e deduzioni fiscali, peraltro anche al di fuori delle ipotesi particolari suindicate – ma ciò non ha comportato alcuna deminutio nei confronti di coloro che non se ne sono avvalsi e non hanno proceduto a compierle.
2.7 Non può essere pertanto rimproverato al proprietario di non avere tenuto un ‘ comportamento imprenditoriale ‘ teso al buon impiego delle spese di reintegro, atteso che nessuna norma impone al predetto di affrontare tali spese benché le stesse beneficino di un trattamento privilegiato sotto il profilo fiscale. Tale conclusione appare indirettamente confermata dal recente insegnamento di questa Corte secondo cui, in tema di rinuncia abdicativa alla proprietà immobiliare, quale atto di esercizio del potere di disposizione patrimoniale del proprietario, funzionalmente diretto alla perdita del diritto, non incorre – ove animata da un “fine egoistico” nella nullità per contrasto con l’art. 42, secondo comma, Cost., o per illiceità della causa o del motivo, sia perché le limitazioni della proprietà, preordinate ad assicurarne la funzione sociale, devono essere stabilite dal legislatore, sia perché dall’art. 42, secondo comma, Cost., non può ricavarsi un dovere di restare proprietario per motivi di interesse generale, non essendo, quindi, configurabile un abuso di tale atto, siccome diretto a concretizzare un interesse positivo diverso da quello che ne giustifica il riconoscimento e a raggiungere un risultato economico non meritato (Cass. Sez. U., 11/08/2025, n. 23093, Rv. 675840 – 02). Ove non sussista il dovere di restare proprietario per motivi d’interesse generale, a maggior ragione non può configurarsi, ove non ostino ragioni di pubblica incolumità (artt. 674675 c.p.), un dovere d’affrontare spese di manutenz ione onde evitare che i propri immobili vadano in rovina.
2.8 Deve pertanto condividersi l’orientamento riportato dal controricorrente (Cass. 678/19), sostanzialmente ribadito in epoca recente (Sez. 5, n. 21749 del 28/7/2025), secondo cui l’attribuzione della categoria di collabenza presuppone che il fabbricato si trovi in uno stato di degrado tale da
comportarne l’ oggettiva incapacità di produrre ordinariamente un reddito proprio e, per tale ragione, l’iscrizione in catasto avviene senza attribuzione di rendita ed al fine « della sola descrizione dei caratteri specifici e della destinazione d’uso », ai sensi dell’art. 3, comma 2, lett. b, del d.m. 2 gennaio 1998, n. 28 (Cass. n. 4308/2010).
Va pertanto ribadito il principio secondo cui, ai fini dell’accatastamento, rileva unicamente la situazione oggettiva ed in ottica di ‘realità’ degli immobili, dunque indipendentemente dalle ragioni soggettive ed intenzionali del proprietario che tale situazione abbiano impresso e determinato; nel caso, in particolare, di immobili collabenti (F2) lo stato di degrado e fatiscenza rileva di per sé, indipendentemente dalla sua imputabilità al comportamento del proprietario.
2.9 La valutazione operata dalla CTR sul punto appare pertanto priva d’errori sotto il profilo giuridico e anche sotto quello logico, risultando pertanto estranea al giudizio di legittimità.
Il ricorso va perciò respinto e la ricorrente condannata alla rifusione delle spese di giudizio a favore del controricorrente, da liquidarsi come da dispositivo.
P.Q.M.
respinge il ricorso.
Condanna l’RAGIONE_SOCIALE ricorrente alla rifusione, a favore del controricorrente, delle spese della fase di legittimità che liquida in € 4.500,00 per compensi, oltre a € 200,00 per esborsi, rimborso forfettario nella misura del 15% dei compensi e accessori di legge .
Così deciso in Roma, nella camera di consiglio del 24/02/2026 .
Il Presidente
NOME COGNOME