IMU cessazione attività: si paga anche se inutilizzati

Una società in liquidazione ha contestato gli avvisi di accertamento IMU per i suoi immobili industriali non più in uso a seguito della cessazione dell’attività. La Corte di Cassazione, con l’ordinanza n. 19471/2024, ha respinto il ricorso. Ha chiarito che, ai fini dell’IMU cessazione attività, l’imposta è dovuta sulla base del possesso e dell’iscrizione catastale dell’immobile, a prescindere dal suo effettivo utilizzo. La Corte ha distinto tali beni dagli “immobili collabenti”, che sono esenti perché privi di rendita, e ha confermato che la liquidazione volontaria non dà diritto a una sospensione automatica del tributo.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 20 gennaio 2026 in Diritto Tributario, Giurisprudenza Tributaria

IMU Cessazione Attività: Obbligo di Pagamento Anche su Immobili Inutilizzati

L’obbligo di versare l’IMU sugli immobili strumentali persiste anche dopo la cessazione dell’attività produttiva? Una recente ordinanza della Corte di Cassazione ha fornito una risposta chiara a questa domanda, cruciale per molte aziende in fase di liquidazione. Il caso analizzato riguarda una società che, dopo aver cessato la produzione, si è vista recapitare avvisi di accertamento per l’IMU sui capannoni ormai inutilizzati. Il principio stabilito dalla Corte è netto: l’imposta è dovuta, poiché il presupposto non è l’uso effettivo del bene, ma il suo possesso e la sua iscrizione al catasto. Analizziamo la decisione e le sue importanti implicazioni per l’IMU cessazione attività.

I Fatti del Caso: Una Società in Liquidazione Contro il Comune

Una società industriale s.r.l. in liquidazione aveva impugnato alcuni avvisi di accertamento IMU per l’annualità 2017, emessi da un Comune lombardo. La contestazione riguardava immobili di categoria catastale D (immobili a destinazione speciale), che erano strumentali all’attività d’impresa ma che, al momento dell’accertamento, risultavano inutilizzati a causa della cessazione dell’attività aziendale.

La società sosteneva che, venuta meno l’attività produttiva, dovesse cessare anche l’obbligo di pagare l’imposta su quei beni. A sostegno della propria tesi, richiamava per analogia il trattamento fiscale degli “immobili collabenti” (categoria F/2), ovvero edifici in rovina che, essendo privi di rendita catastale, sono esenti da IMU. Inoltre, la ricorrente invocava il diritto alla sospensione del pagamento per l’impossibilità sopravvenuta di utilizzare i beni per lo scopo a cui erano destinati.

Sia la Commissione Tributaria Provinciale che quella Regionale avevano respinto le ragioni dell’azienda, confermando la legittimità degli avvisi di accertamento. La questione è così giunta all’esame della Corte di Cassazione.

La Decisione della Cassazione sull’IMU dopo la Cessazione Attività

Con l’ordinanza n. 19471/2024, la Quinta Sezione Civile della Corte di Cassazione ha rigettato il ricorso della società, dichiarandolo infondato. I giudici hanno stabilito che l’IMU è un’imposta di natura patrimoniale e reale, il cui presupposto fondamentale risiede nel possesso di un immobile iscritto al catasto, a prescindere dal suo concreto utilizzo.

Le Motivazioni della Corte

La decisione si basa su una serie di argomentazioni giuridiche chiare e distinte, che smontano una per una le tesi difensive della società.

Distinzione Cruciale: Immobili Inutilizzati vs. Immobili Collabenti

La Corte ha innanzitutto respinto l’analogia con gli immobili collabenti. La differenza è sostanziale: gli immobili in categoria F/2 sono per definizione privi di rendita catastale a causa del loro stato di degrado. Al contrario, gli immobili della società, sebbene non utilizzati, erano regolarmente iscritti al catasto con una propria rendita. È proprio questa rendita, moltiplicata per i coefficienti di legge, a costituire la base imponibile dell’IMU. Il semplice non-uso non azzera la rendita catastale e, di conseguenza, non elimina il debito d’imposta.

Il Presupposto dell’IMU: Possesso e Iscrizione al Catasto

I giudici hanno ribadito un principio consolidato: per l’assoggettamento a IMU è sufficiente l’iscrizione dell’immobile al catasto edilizio. Qualsiasi considerazione sull’effettiva abitabilità o sull’uso produttivo del bene è irrilevante ai fini fiscali. L’imposta colpisce il valore patrimoniale del bene, rappresentato dalla sua potenziale capacità di produrre reddito (la rendita catastale), non il reddito effettivamente prodotto.

Nessuna Sospensione Automatica per l’IMU in Caso di Cessazione Attività

La Corte ha anche escluso la possibilità di sospendere il pagamento dell’imposta. Le ipotesi di sospensione dell’obbligo tributario, come quelle previste per gli immobili compresi in un fallimento, sono norme eccezionali e di stretta interpretazione. Non possono essere applicate per analogia a situazioni diverse, come la liquidazione volontaria. L’obbligazione tributaria, in questo caso, non diventa “impossibile da adempiere” ai sensi del Codice Civile, ma rimane un debito che la società in liquidazione deve onorare.

Questione di Costituzionalità: Manifestamente Infondata

Infine, la Corte ha respinto la questione di legittimità costituzionale sollevata dalla ricorrente. I giudici hanno ricordato che il legislatore gode di ampia discrezionalità nel definire i presupposti delle imposte, purché non agisca in modo arbitrario o irragionevole. Basare l’IMU sul possesso di un immobile iscritto al catasto è una scelta legittima. La Corte ha inoltre sottolineato la differenza con il caso degli immobili occupati abusivamente, per i quali la Corte Costituzionale (sentenza n. 60/2024) ha riconosciuto l’esenzione, in quanto in quella situazione il proprietario perde non solo l’uso, ma anche il possesso e la potenzialità d’uso del bene.

Conclusioni: Implicazioni Pratiche per le Imprese

L’ordinanza della Cassazione conferma un principio fondamentale per le imprese che detengono un patrimonio immobiliare: la cessazione dell’attività produttiva non comporta la fine degli obblighi fiscali legati alla proprietà degli immobili strumentali. Finché un capannone, un ufficio o un negozio è iscritto al catasto con una rendita, l’IMU è dovuta. Per le aziende in liquidazione, questo significa che l’imposta rappresenta un debito da gestire nel passivo. Le uniche vie per eliminare l’obbligo di pagamento sono la vendita dell’immobile o un cambiamento del suo stato di fatto, tale da giustificare una variazione catastale che ne azzeri la rendita (ad esempio, la trasformazione in unità collabente a seguito di demolizione parziale o rovina).

Un’azienda che cessa l’attività deve continuare a pagare l’IMU sui capannoni non più utilizzati?
Sì, la Corte di Cassazione ha stabilito che l’obbligo di pagamento dell’IMU persiste. Il presupposto dell’imposta è il possesso di un immobile iscritto al catasto con una rendita, non il suo effettivo utilizzo produttivo.

Un immobile industriale inutilizzato è equiparabile a un “immobile collabente” (in rovina) ai fini IMU?
No. Gli immobili collabenti (categoria F/2) sono privi di rendita catastale e quindi non tassabili. Un immobile semplicemente inutilizzato, ma ancora iscritto al catasto con una sua rendita, rimane soggetto a IMU.

È possibile chiedere la sospensione del pagamento dell’IMU a causa della messa in liquidazione dell’azienda?
No, la cessazione volontaria dell’attività e la messa in liquidazione non comportano automaticamente la sospensione del debito tributario. Le ipotesi di sospensione sono tassative, previste per legge (come per il fallimento), e non possono essere estese per analogia.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 5 Num. 19471 Anno 2024

Civile Ord. Sez. 5 Num. 19471 Anno 2024

Presidente: COGNOME NOME

Relatore: COGNOME NOME

Data pubblicazione: 15/07/2024

ORDINANZA

sul ricorso iscritto al n. 13690/2020 R.G. proposto da: RAGIONE_SOCIALE, domiciliata ex lege in ROMA, INDIRIZZO presso la CANCELLERIA della CORTE di CASSAZIONE, rappresentata e difesa dall’avvocato COGNOME NOME (CODICE_FISCALE)

-ricorrente-

contro

COMUNE VENIANO

-intimato-

avverso SENTENZA di COMM.TRIB.REG. LOMBARDIA, n. 131/2020 depositata il 22/01/2020.

Udita la relazione svolta nella camera di consiglio del 23/04/2024 dal Consigliere NOME COGNOME.

Rilevato che

La Commissione tributaria regionale Lombardia, con la sentenza in epigrafe indicata, ha rigettato l’appello della RAGIONE_SOCIALE in liquidazione avverso la decisione di primo grado che aveva respinto il suo ricorso contro gli avvisi di accertamento per IMU del 2017 del Comune di Veniano (per immobili inutilizzati in considerazione della cessazione dell’attività di impresa di categoria catastale D);

ricorre in cassazione la società contribuente con tre motivi di ricorso, integrati da successiva memoria (1- violazione di legge, art.7, 8 e 9, d. lgs. 23 del 14 marzo 2011, art. 13 d. l. n. 201 del 2011, art. 13, d. l. n. 16 del 2012; violazione dell’a rt. 43, d.P.R. n. 917 del 1986; 2- violazione di legge, art. 7, 8 e 9, d. lgs. 23 del 14 marzo 2011, art. 13, d. l. n. 16 del 2012; violazione dell’art. 43, d.P.R. n. 917 del 1986 in tema di cessazione dell’attività di impresa e, quindi, della base imponibile collegata ai beni strumentali -non più funzionali all’attività produttiva -; 3- violazione di legge, art. 360, primo comma, n. 5, cod. proc. civ. per omessa analisi di un fatto decisivo oggetto di discussione tra le parti, ovvero l’assenza di base imp onibile per l’applicazione dell’imposta stante la cessazione dell’attività di impresa in relazione a quanto stabilito dalla Cassazione per gli immobili collabenti; diritto alla sospensione temporanea dell’imposta per sopravvenuta cessazione della base imponibile relativa ai beni immobili strumentali, art. 1256, secondo comma, cod. civ.; la ricorrente poi prospetta l’incostituzionalità della normativa nella parte in cui non prevede il diritto alla sospensione dell’imposta, per la cessazione dell’attività di impresa, sui beni immobili strumentali in relazione agli art. 3, 53, 47 e 42 della Costituzione.
il Comune è rimasto intimato.

La ricorrente aveva chiesto la trattazione del ricorso (e degli altri collegati) da parte delle Sezioni Unite, per la rilevanza della questione prospettata nel ricorso in cassazione; la Prima Presidente di questa Corte di Cassazione, con provvedimento del 16 giugno 2023, non ha ritenuto sussistenti le ipotesi di cui all’art. 374, secondo comma, cod. proc. civ. per l’assegnazione del ricorso alle Sezioni Unite.

Considerato che

Preliminarmente si rileva che non sussistono i presupposti per la riunione con altri analoghi ricorsi chiamati all’adunanza odierna, trattandosi di controversie con aspetti ed esiti diversi.

Il ricorso è infondato e deve respingersi; l’assenza del Comune non comporta condanna alle spese; raddoppio del contributo unificato.

I primi due motivi di ricorso riguardano la prospettazione, da parte della contribuente ricorrente, della violazione di legge per la sottoposizione degli immobili al pagamento dell’IMU, e per la mancata sospensione del pagamento in considerazione della cessazione dell’attività di impresa.

La ricorrente analizza la questione richiamando (per ‘analogia’ o, comunque, per identità di ratio ) la non tassabilità al fine ICI ed IMU degli immobili collabenti («Il fabbricato accatastato come unità collabente – categoria F/2 -, oltre a non essere tassabile ai fini ICI come fabbricato, in quanto privo di rendita, non lo è neppure come area edificabile, salvo che l’eventuale demolizione restituisca autonomia all’area fabbricabile che, solo da quel momento, è soggetta a imposizione come tale, fino al subentro della imposta sul fabbricato ricostruito» Sez. 5 – , Sentenza n. 8620 del 28/03/2019, Rv. 653528 – 01).
La questione è mal posta, in quanto per gli immobili collabenti accatastati in categoria F/2 non sussiste rendita catastale (Le unità collabenti sono unità immobiliari che per il loro particolare stato sono

prive di rendita; si inseriscono nella categoria degli immobili fittizi (d. m. n. 28 del 2 gennaio 1998). Le unità immobiliari collabenti possono essere iscritte nel catasto, per il d. m. citato, senza attribuzione di rendita catastale, ma con la sola descrizione dei caratteri specifici e della destinazione d’uso (si tratta, del resto, di una possibilità di iscrizione in catasto, non di un obbligo).

Al contrario, gli immobili iscritti in catasto, ma non utilizzati (per qualsiasi motivo, anche la mancanza di attività produttiva per cessazione -liquidazione -dell’impresa, come nel caso in giudizio) hanno la rendita catastale.

1. Per l’art. 13, secondo e terzo comma, d. l. 6 dicembre 2011 n. 201 «L’imposta municipale propria ha per presupposto il possesso di immobili di cui all’art. 2 del decreto legislativo 30 dicembre 1992, n. 504 La base imponibile dell’imposta municip ale propria è costituita dal valore dell’immobile determinato ai sensi dell’articolo 5, commi 1, 3, 5 e 6 del decreto legislativo 30 dicembre 1992, n. 540 e dei commi 4 e 5 del presente articolo».

I presupposti sono, pertanto, l’iscrizione in catasto ed il possesso dell’immobile; il valore si determina dalla rendita catastale moltiplicata per i coefficienti previsti dalla norma. Per l’imposta, quindi, è sufficiente l’iscrizione al catasto edilizio d egli immobili posseduti (o il possesso di immobili da iscrivere al catasto), dovendosi escludere qualsiasi rilevanza dell’effettiva abitabilità dell’immobile (o al suo effettivo uso produttivo, quale bene strumentale dell’impresa): «Presupposto sufficiente per l’assoggettamento all’imposta comunale sugli immobili (ICI) di una unità immobiliare (preesistente o di nuova costruzione) è l’iscrizione al catasto edilizio, dovendosi escludere qualsiasi rilevanza, ai predetti fini, della sua effettiva abitabilità» (Sez. 5 – , Ordinanza n. 11646 del 03/05/2019, Rv. 653723 -01; vedi anche Sez. 5 – , Ordinanza n. 3436 del 06/02/2019, Rv. 652524 – 01).
Deve poi, per completezza, evidenziarsi che alla cessazione dell’attività produttiva dell’azienda (nel caso , per messa in liquidazione) non compete neanche il beneficio (del differimento del pagamento) previsto dall’art. 10, sesto comma, d. lgs. n. 504 del 1992 (riferito esclusivamente agli immobili compresi nel fallimento e nella liquidazione coatta amministrativa) trattandosi di deroga al regime ordinario di stretta interpretazione: «In tema di IMU, la procedura di amministrazione straordinaria per le grandi imprese in crisi, disciplinata dal d.lgs. n. 270 del 1999, non beneficia del regime agevolativo di cui all’art. 10, comma 6, del d.lgs. n. 504 del 1999, riferito esclusivamente agli immobili compresi nel fallimento e nella liquidazione coatta amministrativa, trattandosi di deroga al regime impositivo generale, da ritenersi di stretta interpretazione e quindi insuscettibile di interpretazione analogica» (Sez. 5 – , Ordinanza n. 19681 del 11/07/2023, Rv. 668277 -01; vedi anche Sez. 5 – , Ordinanza n. 7397 del 15/03/2019, Rv. 653048 – 01).
La ratio della disposizione citata (art. 10, sesto comma, d. lgs. n. 504 del 1992) fa agevolmente comprendere l’impossibilità di una sospensione dell’obbligo tributario del pagamento dell’IMU nelle ipotesi di cessazione dell’attività di impresa e di mancato utiliz zo del bene immobile strumentale. Le ipotesi di sospensione dell’obbligo tributario sono tassative e devono essere previste espressamente dalla legge, non potendosi applicare estensivamente.

Non può certamente trovare applicazione l’art. 1256, cod. civ., come richiesto dalla società contribuente. L’obbligazione del pagamento dell’IMU non è, infatti, diventata impossibile, in quanto non è neanche prospettata la situazione contabile dell’impresa in liquidazione. Il debito fiscale diventa un debito (tra gli altri) con le sue caratteristiche, ma non diventa certamente impossibile da adempiere, nelle ipotesi di cessazione della produzione RAGIONE_SOCIALE. Per il fallimento, come sopra visto, sussiste una disposizione
speciale, per le altre ipotesi di cessazione della produzione non sussistono deroghe, normative, al pagamento dell’imposta IMU.

Il terzo motivo è inammissibile (violazione dell’art. 360, primo comma, n. 1 cod. proc. civ., in relazione all’omesso esame dell’applicabilità dell’art. 43, d.P.R. n. 917 del 1986 ). In presenza di una doppia conforme di merito risulta inammissibile il ricorso ex art. 360, primo comma, N. 5 cod. proc. civ.: «Nell’ipotesi di doppia conforme, prevista dall’art. 348-ter, comma 5, c.p.c., il ricorso per cassazione proposto per il motivo di cui al n. 5) dell’art. 360 c.p.c. è inammissibile se non indica le ragioni di fatto poste a base, rispettivamente, della decisione di primo grado e della sentenza di rigetto dell’appello, dimostrando che esse sono tra loro diverse» (Sez. 3 – , Ordinanza n. 5947 del 28/02/2023, Rv. 667202 – 01).
Del resto, le sentenze di merito hanno implicitamente escluso (logicamente) l’applicazione dell’articolo 43, citato, al caso in giudizio, per l’esclusione dell’obbligo di pagamento del tributo.

Manifestamente infondata la questione di costituzionalità prospettata. La Corte Costituzionale ha già affrontato le questioni di costituzionalità avanzate anche nel presente giudizio, con numerose decisioni (Corte Cost. nn. 111 del 1997; 18 del 1997; 169 del 2016). La Corte Costituzionale ha ritenuto conforme alla Costituzione la normativa in oggetto in quanto il legislatore , con il limite dell’arbitrio e della irragionevolezza, ha ampia discrezionalità nella disciplina dell’imposta e dei suoi presupposti. Presupposti individuati dal possesso dell’immobile iscritto in catasto -a prescindere dall’effettivo uso (di abitazione o di produzione RAGIONE_SOCIALE).
Ultimamente la Corte Costituzionale con la decisione n. 60 del 2024 ha stabilito, per gli immobili occupati, l’esenzione IMU in quanto dopo la presentazione della denuncia penale viene a mancare il possesso e la potenzialità d’uso dell’immobile («Ogni prelievo tributario deve avere una causa giustificatrice in indici concretamente rivelatori di ricchezza. Ne deriva che la sottrazione

all’imposizione – o la sua riduzione- è resa necessaria dal rilievo di una minore o assente capacità contributiva, che il legislatore può riscontrare in relazione ad alcune circostanze di fatto. Nel caso di specie, è dichiarato costituzionalmente illegittimo, per violazione degli artt. 3, primo comma, e 53, primo comma, Cost., l’art. 9, comma 1, del d.lgs. n. 23 del 2011, nel testo applicabile ratione temporis, nella parte in cui non prevede l’esenzione, per il periodo dell’anno durante il quale sussiste ta le condizione, dal pagamento dell’IMU per gli immobili non utilizzabili né disponibili a seguito di occupazione abusiva, per la quale sia stata tempestivamente presentata denuncia o iniziata azione giudiziaria penale. La disposizione censurata dalla Corte di cassazione, sez. tributaria, è irragionevole e viola il principio della capacità contributiva, in quanto la proprietà di un immobile non costituisce, per il periodo in cui è abusivamente occupato, un valido indice rivelatore di ricchezza per il propriet ario spogliato del possesso; tant’è che il legislatore è intervenuto prevedendo, a decorrere dal 1° gennaio 2023, l’esenzione in esame’ ).
Il caso dell’occupazione dell’immobile è diverso da quello della cessazione volontaria dell’attività di impresa, che consente comunque un uso potenziale diverso degli immobili.

Infatti, l’immobile cessato dall’impiego RAGIONE_SOCIALE produttivo ben potrebbe essere riutilizzato ad altri scopi (conseguentemente residua la sua potenzialità di produzione di reddito).

Si verte in ogni caso di imposta di natura reale-patrimoniale, non reddituale.

P.Q.M.

rigetta il ricorso.

Ai sensi dell’art. 13 comma 1 -quater del d.P.R. n. 115 del 2002, inserito dall’art. 1, comma 17 della l. n. 228 del 2012, dà atto della sussistenza dei presupposti per il versamento, da parte della ricorrente, dell’ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a

quello dovuto per il ricorso, a norma del comma 1bis , dello stesso articolo 13, se dovuto.

Così deciso in Roma, il 23/04/2024 .

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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