Mutuo condizionato: sì al pignoramento immobiliare

Con la sentenza del 01/07/2025 (R.G. 580/2025), il Tribunale di Ancona ha rigettato l’opposizione di un debitore, confermando che un contratto di mutuo condizionato costituisce titolo esecutivo valido per avviare un pignoramento. La decisione si allinea al principio stabilito dalle Sezioni Unite della Cassazione (sent. n. 5968/2025), secondo cui non è necessario un ulteriore atto notarile per attestare lo svincolo delle somme, essendo sufficiente la messa a disposizione del denaro e l’obbligo di restituzione.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 9 luglio 2025 in Diritto Bancario, Diritto Immobiliare, Giurisprudenza Civile

Il Mutuo Condizionato è un Valido Titolo Esecutivo: L’Analisi della Sentenza

Il contratto di mutuo condizionato è da tempo al centro di un acceso dibattito giuridico: può essere considerato un titolo idoneo ad avviare un pignoramento, anche se la somma non viene materialmente consegnata al debitore al momento della firma, ma depositata in attesa di determinate condizioni? Il Tribunale di Ancona, con una recente sentenza del 1° luglio 2025, ha fornito una risposta chiara, allineandosi a un fondamentale intervento delle Sezioni Unite della Cassazione. Vediamo nel dettaglio il caso e le sue importanti implicazioni.

I Fatti di Causa: L’Opposizione a un Pignoramento Immobiliare

La vicenda trae origine dall’opposizione promossa da un debitore (il mutuatario) contro una procedura di esecuzione immobiliare avviata da un istituto di credito. Il giudice dell’esecuzione aveva inizialmente sospeso la procedura, accogliendo i dubbi del debitore sulla validità del titolo esecutivo.

Il cuore della contestazione risiedeva nella natura del contratto: si trattava di un mutuo condizionato. In pratica, la banca, pur stipulando il contratto di mutuo davanti al notaio, non aveva erogato direttamente la somma al cliente, ma l’aveva vincolata in un deposito cauzionale. Lo svincolo di tale somma sarebbe avvenuto solo in un momento successivo, al verificarsi di determinate condizioni (tipicamente, l’effettiva iscrizione dell’ipoteca a garanzia del prestito).

Secondo il debitore, questa modalità rendeva il contratto di mutuo invalido come titolo esecutivo ai sensi dell’art. 474 c.p.c., poiché mancava l’attuale e certa erogazione di una somma di denaro. Per questo motivo, era stata introdotta la causa di merito per accertare definitivamente l’inesistenza del diritto del creditore a procedere con l’esecuzione forzata.

La Svolta della Cassazione e la Validità del Mutuo Condizionato

Un elemento decisivo è intervenuto nel corso del giudizio: una pronuncia delle Sezioni Unite della Corte di Cassazione (sentenza n. 5968 del 6 marzo 2025). Chiamate a dirimere un contrasto giurisprudenziale sul punto, le Sezioni Unite hanno sancito un principio di diritto di fondamentale importanza.

La Suprema Corte ha stabilito che “il contratto di mutuo, contenente la contestuale pattuizione di costituire in deposito o pegno irregolari la somma mutuata e l’obbligo del mutuante di svincolarla direttamente al verificarsi di quanto convenuto (mutuo c.d. condizionato), costituisce valido titolo esecutivo, di per sé solo e senza necessità di un nuovo atto pubblico o scrittura privata autenticata che attesti l’avvenuto svincolo“.

In altre parole, la Cassazione ha chiarito che l’atto notarile di mutuo è sufficiente a fondare l’esecuzione, anche se i soldi non passano fisicamente di mano. Ciò che conta è che la somma sia stata giuridicamente messa a disposizione del mutuatario (anche tramite un’operazione contabile come il deposito) e che quest’ultimo abbia assunto l’obbligazione incondizionata di restituirla.

Le Motivazioni della Decisione del Tribunale di Ancona

Il Tribunale di Ancona ha fatto proprio il principio espresso dalle Sezioni Unite, ritenendolo pienamente applicabile al caso di specie. La sentenza ha quindi affermato che l’opposizione del debitore era infondata. Il mutuo condizionato stipulato era, a tutti gli effetti, un titolo esecutivo valido e sufficiente a giustificare il pignoramento immobiliare.

Il giudice ha rigettato l’opposizione e, per l’effetto, ha dichiarato il diritto della banca a procedere in via esecutiva. Un aspetto interessante riguarda la gestione delle spese legali. Nonostante la sconfitta del debitore, il Tribunale ha disposto la loro integrale compensazione tra le parti. Questa decisione è stata motivata dal mutamento di giurisprudenza avvenuto in corso di causa. L’opposizione, al momento della sua proposizione, si fondava su un’incertezza interpretativa poi risolta dalla Cassazione. Inoltre, il giudice ha valorizzato la condotta processuale del debitore che, una volta pubblicata la sentenza delle Sezioni Unite, si è sostanzialmente rimesso alla decisione del giudice, dimostrando correttezza.

Le Conclusioni: Implicazioni Pratiche per Banche e Mutuatari

La sentenza del Tribunale di Ancona, in scia all’intervento delle Sezioni Unite, consolida un principio di enorme rilevanza pratica. Viene confermata la piena legittimità della prassi bancaria del mutuo condizionato, uno strumento ampiamente utilizzato per garantire sia la banca che il cliente nelle operazioni di compravendita immobiliare.

Per i creditori (banche e finanziarie), questa certezza giuridica significa poter contare sull’immediata esecutività del contratto di mutuo notarile senza dover attendere o redigere ulteriori documenti per avviare il recupero del credito in caso di inadempimento. Per i debitori, la decisione chiarisce che l’obbligo di restituzione sorge con la stipula del contratto e la messa a disposizione giuridica delle somme, indipendentemente dal momento del loro effettivo svincolo materiale. Si rafforza così la certezza e la celerità nei rapporti giuridici legati ai finanziamenti immobiliari.

Un contratto di mutuo condizionato è sufficiente per avviare un pignoramento?
Sì. La sentenza, applicando un principio delle Sezioni Unite della Cassazione, conferma che il contratto di mutuo condizionato stipulato davanti a un notaio è un titolo esecutivo valido e sufficiente per avviare un’esecuzione forzata, come un pignoramento.

È necessario un secondo atto notarile per dimostrare che i soldi del mutuo sono stati sbloccati?
No. La decisione chiarisce che non è necessario un ulteriore atto pubblico o scrittura privata per attestare l’avvenuto svincolo delle somme. È sufficiente che la somma sia stata giuridicamente messa a disposizione del debitore (anche tramite un deposito) e che quest’ultimo abbia assunto l’obbligo di restituirla.

Perché le spese legali sono state compensate tra le parti se il debitore ha perso la causa?
Le spese sono state compensate perché l’opposizione del debitore si basava su un’incertezza giuridica che è stata risolta da una sentenza delle Sezioni Unite della Cassazione solo mentre la causa era in corso. Il giudice ha quindi tenuto conto del fatto che, al momento dell’avvio della causa, l’esito non era scontato, e ha premiato la condotta collaborativa del debitore dopo la pronuncia della Cassazione.

Testo del provvedimento

SENTENZA TRIBUNALE DI ANCONA N. 1192 2025 – N. R.G. 00000580 2025 DEPOSITO MINUTA 01 07 2025 PUBBLICAZIONE 01 07 2025

REPUBBLICA ITALIANA

IN NOME DEL POPOLO ITALIANO

IL TRIBUNALE ORDINARIO DI ANCONA SEZIONE SECONDA CIVILE

in composizione monocratica, nella persona del Giudice NOME COGNOME ha pronunciato la seguente SENTENZA

ai sensi dell ‘art. 281sexies , ultimo comma, c.p.c.

nella causa civile di primo grado iscritta al n. 580 del ruolo generale degli affari civili contenziosi del l’anno 2025 , posta in decisione all ‘udienza del 1° luglio 202 5 e vertente

TRA

C.F.

RAGIONE_SOCIALE ), in persona del procuratore speciale, NOMECOGNOME

rappresentata e difesa da ll’ Avv. NOME COGNOME ed elettivamente domiciliata presso lo studio del difensore in Napoli, INDIRIZZO giusta procura allegata all’atto di citazione;

ATTRICE

(C.F.

C.F.

rappresentata e difesa dall’Avv. NOME COGNOME ed elettivamente domiciliata presso lo studio del difensore in Porto Recanati, INDIRIZZO giusta procura allegata al ricorso in opposizione all ‘esecuzione ;

CONVENUTA

OGGETTO: fase di merito dell ‘opposizione all’esecuzione art. 616 c.p.c. ;

CONCLUSIONI: come da verbale dell ‘udienza di p

.c. e come trascritte in motivazione.

RAGIONI IN FATTO E IN DIRITTO

DELLA DECISIONE

1. Con atto di citazione ritualmente notificato,

per essa ha introdotto la fase di merito del giudizio di opposizione all ‘esecuzione immobiliare (Trib. Ancona, R.G. 169/2024 Es.Imm.) proposta con ricorso innanzi al G.E. da dopo che il giudice dell ‘esecuzione, con propria ordinanza datata 28 novembre 2024, ha sospeso la procedura esecutiva.

Contestato l ‘uni co motivo di opposizione formulato dall ‘opponente , afferente all ‘in idoneità del mutuo condizionato sotteso alla procedura a costituire valido titolo esecutivo, in assenza di svincolo delle somme, ha rassegnato le seguenti conclusioni:

‘ 1) IN VIA PRINCIPALE E NEL MERITO , accertare e dichiarare l’insussistenza di un rapporto di pregiudizialità tra la procedura esecutiva immobiliare recante RGE n.169/2024 ed un giudizio astrattamente rimesso alla pronuncia delle Sezioni Unite ma di cui non vi è alcuna indicazione nel provvedimento di sospensione adottato nell’Ordinanza resa in data 28.11.2024;

2) per l’effetto, disporre l’immediata revoca del provvedimento di sospensione adottato dal G.E. dott.ssa COGNOME con Ordinanza del 28.11.24 nell’ambito della procedura esecutiva immobiliare recante RGE n. 169/2024 del Tribunale di Ancona;

3) dichiarare che il contratto di mutuo è idoneo a costituire titolo esecutivo fondante l’azione esecutiva;

4) IN SUBORDINE , nell’ipotesi in cui anche l’Ill.mo Giudice del merito dovesse ritenere sussistente un’ipotesi di sospensione necessaria della procedura esecutiva immobiliare recante RGE n.169/2024 per pregiudizialità verso il giudizio astrattamente richiamato nel provvedimento impugnato, voglia sospendere anche il giudizio di merito instaurato con il presente atto, previa espressa indicazione e/o individuazione del giudizio pregiudicante, onde evitare ulteriori disagi alla parte attrice, costretta ad impugnare il provvedimento di sospensione adottato e ad introdurre il successivo giudizio ordinario onde evitare l’estinzione del processo esecutivo in conseguenza del disposto dell’art.624, III comma, c.p.c..
5) con vittoria di spese, diritti ed onorari di giudizio, oltre IVA e CPA come per legge ‘ .

2. Costituitasi in giudizio, dando atto che, nelle more, le Sezioni Unite della S.C., con sentenza 6 marzo 2025, n. 5968, si sono pronunciate nel senso dell ‘idoneità del mutuo condizionato a costituire titolo esecutivo, si è rimessa al giudice chiedendo la compensazione delle spese di lite.

3. La causa è stata istruita documentalmente e posta in decisione ai sensi dell ‘art. 28 1sexies , ultimo comma, c.p.c..

4. Tanto sinteticamente premesso, l ‘opposizione promossa da va respinta, con conseguente accertamento del diritto di a procedere in via esecutiva.

Come dedotto da ambo le parti di causa, infatti, le Sezioni Unite della Suprema Corte hanno sancito il seguente principio di diritto: ‘ Il contratto di mutuo, contenente la contestuale pattuizione di costituire in deposito o pegno irregolari la somma mutuata e l’obbligo del mutuante di svincolarla direttamente al verificarsi di quanto convenuto (mutuo c.d. condizionato), costituisce valido titolo esecutivo, di per sé solo e senza necessità di un nuovo atto pubblico o scrittura privata autenticata
che attesti l’avvenuto svincolo, essendo sufficiente che la somma sia stata effettivamente, quand’anche con mera operazione contabile, messa a disposizione del mutuatario e che egli abbia assunto l’obbligazione, univoca, espressa ed incondizionata, di restituirla ‘ (Cass., Sez. U., 06/03/2025, n. 5968, Rv. 674009 – 01).

Tale principio, pienamente confacente al caso di specie, rende infondato l ‘unico motivo di opposizione promossa dall ‘esecutata , afferente proprio alla pretesa inidoneità del mutuo condizionato, in assenza di atto di svincolo del deposito cauzionale delle somme mutuate, a costituire valido titolo esecutivo ai fini dell ‘art. 474 c.p.c. .

5. Sussistono, con ciò confermandosi anche la valutazione compiuta dal G.E. nella fase sommaria svolta innanzi a sé, i presupposti per l ‘integrale compensazione delle spese di lite ai sensi dell ‘art. 92, comma secondo, c.p.c. , tenuto conto del mutamento di giurisprudenza intervenuto sulla questione oggetto di giudizio (cfr. in particolare Cass., 3 maggio 2024, n. 12007, che ha dato causa alla proposizione dell ‘opposizione innanzi al G.E.) , questione rimessa alle Sezioni Unite ai sensi dell ‘art. 363 -bis c.p.c. e definita da queste ultime nelle more del presente giudizio.
Ai fini della compensazione delle spese, occorre, inoltre, valorizzare la condotta processuale dell ‘opponente che , sin dalla comparsa di costituzione e risposta nella presente fase di merito, si è rimessa al giudice per la decisione proprio in ragione della sopravvenuta pronuncia a Sezioni Unite e ha omesso il deposito delle memorie integrative nei termini assegnati.

P.Q.M.

Il Tribunale di Ancona, definitivamente pronunciando nella causa iscritta al n.r.g. 580/2025, ogni ulteriore istanza ed eccezione disattesa:

1) rigetta l’opposizione al ‘esecuzione promo l ssa da

2) per l’effetto, dichiara il diritto di

e per essa

a procedere in via esecutiva sulla base del mutuo fondiario ipotecario per atto 23 novembre 2007, notaio , rep. 11201 racc. 4943;

3) compensa le spese di lite tra le parti.

Ancona, 1° luglio 2025

Il Giudice NOME COGNOME

(atto sottoscritto digitalmente)

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