Diritto Immobiliare

La Corte di Cassazione ha stabilito che un piano di zonizzazione acustica non può precludere in modo assoluto l'installazione di un impianto di energia rinnovabile in un'area residenziale. La decisione finale spetta al procedimento di Autorizzazione Unica, che può variare gli strumenti urbanistici locali. Nel caso specifico, un condominio si opponeva alla riattivazione di una centrale idroelettrica, ma il ricorso è stato respinto poiché le valutazioni tecniche escludevano un superamento dei limiti di rumore e, anzi, prevedevano un miglioramento della situazione acustica esistente.

La Corte di Cassazione ha dichiarato inammissibile il ricorso di un conduttore che aveva effettuato un recesso anticipato da una locazione commerciale adducendo generici 'gravi motivi' legati alla crisi economica. La Corte ha ribadito che il conduttore ha l'onere di dimostrare in modo specifico, con dati oggettivi, l'imprevedibilità e la gravità della situazione che rende la prosecuzione del contratto eccessivamente onerosa, confermando la sua condanna al pagamento dei canoni non versati.

In un caso di locazione, la Corte di Cassazione ha rigettato il ricorso dei locatori riguardo alla compensazione con le spese di manutenzione sostenute dai conduttori. La Corte ha stabilito che la contestazione delle spese deve essere specifica e non generica. Un'errata percezione del giudice sulla mancata contestazione costituisce un errore di fatto da impugnare con revocazione, non con ricorso in Cassazione. Il ricorso è stato dichiarato inammissibile per genericità e per aver dedotto un vizio revocatorio.

Un condominio ha contestato un avviso di pagamento per il COSAP relativo a griglie di areazione su un'area soggetta a servitù di uso pubblico. La Corte di Cassazione ha rigettato il ricorso, stabilendo che il COSAP condominio è dovuto quando i manufatti offrono un'utilità particolare e privata su un suolo pubblico. La Corte ha inoltre dichiarato inammissibili nuove eccezioni, come la presunta appartenenza dell'area a un supercondominio, sollevate per la prima volta in sede di legittimità.

In un complesso caso di espropriazione, la Corte di Cassazione esamina un ricorso basato sulla validità della dichiarazione di pubblica utilità. Gli eredi di alcuni proprietari terrieri hanno impugnato la decisione della Corte d'Appello, la quale aveva riconosciuto un'indennità per l'occupazione legittima ma respinto le doglianze sulla legittimità dell'intera procedura. Data la complessità delle questioni sollevate, in particolare riguardo all'interpretazione degli atti amministrativi e alla reiterazione della dichiarazione di pubblica utilità, la Suprema Corte ha deciso di non pronunciarsi in camera di consiglio, rinviando il caso a una pubblica udienza per un'analisi più approfondita.

Un'impresa edile e un ente religioso, dopo aver visto revocato un permesso di costruire, hanno richiesto un risarcimento danni per lesione dell'affidamento. La Corte di Cassazione ha stabilito che la competenza a decidere su tale richiesta spetta al giudice ordinario e non a quello amministrativo, poiché la controversia non riguarda l'esercizio del potere pubblico, ma il comportamento della Pubblica Amministrazione che ha violato i principi di correttezza e buona fede.

La Corte di Cassazione, con l'ordinanza n. 13958/2024, ha chiarito i requisiti per la validità di un accordo retrocessione bene espropriato. Il caso riguardava una disputa tra ex proprietari e un Comune sul prezzo di retrocessione. La Corte ha stabilito che la mera "disponibilità a concludere un contratto" non costituisce un accordo vincolante se non vi è una piena conformità tra proposta e accettazione, come richiesto dall'art. 1326 c.c. Annullando la decisione della Corte d'Appello, la Cassazione ha affermato che in assenza di un accordo definitivo, è legittimo richiedere la determinazione del prezzo all'autorità competente.

Una società energetica, succeduta a un ente ferroviario statale, si opponeva alla richiesta di un Comune di reintegrare alcuni terreni espropriati nel 1932 ma gravati da usi civici. La Corte di Cassazione a Sezioni Unite ha risolto la questione di giurisdizione, stabilendo che la competenza a decidere sulla natura dei terreni e sulla legittimità dell'esproprio spetta al Commissario per la liquidazione degli usi civici. La Corte ha chiarito che la controversia sull'espropriabilità di tali beni investe direttamente l'accertamento della loro natura giuridica ('qualitas soli'), materia riservata alla giurisdizione speciale del Commissario.

La Cassazione respinge un ricorso per la revocazione di una propria ordinanza, escludendo l'errore di fatto. Il caso riguardava una richiesta di usucapione respinta nei gradi di merito. La Corte chiarisce che la revocazione ordinanza cassazione non può essere usata per ottenere un riesame nel merito o per criticare l'attività interpretativa dei giudici.

La Corte di Cassazione ha rigettato il ricorso di alcuni proprietari che chiedevano la restituzione di un terreno espropriato e non utilizzato per la costruzione di un'opera pubblica. Il punto centrale della decisione riguarda il calcolo della prescrizione del diritto alla retrocessione esproprio. La Corte ha stabilito che, se la dichiarazione di pubblica utilità è stata emessa prima dell'entrata in vigore del Testo Unico sull'Espropriazione (D.P.R. 327/2001), continua ad applicarsi la vecchia normativa (legge 2359/1865). Di conseguenza, il diritto dei ricorrenti era già prescritto al momento dell'avvio dell'azione legale.

Un proprietario terriero ha citato in giudizio una società immobiliare per l'ostruzione di una servitù di passaggio, chiedendo un risarcimento del danno per una vendita immobiliare fallita. I tribunali hanno confermato la servitù ma negato il risarcimento. La Corte di Cassazione ha rigettato il ricorso finale, basando la sua decisione su principi procedurali chiave come la 'doppia conforme' (quando due corti inferiori concordano sui fatti) e la 'mutatio libelli' (un cambio inammissibile della base della domanda legale durante il processo).

La Corte di Cassazione, con l'ordinanza n. 13895/2024, ha ribadito un principio fondamentale in materia di diritto immobiliare: nell'ambito di un'azione di rivendicazione, la sola produzione della nota di trascrizione di un atto di compravendita non è sufficiente a fornire la prova della proprietà. Il caso riguardava una disputa sulla titolarità di un terreno, in cui gli attori non avevano prodotto l'atto di acquisto originale del loro dante causa, ma solo la relativa nota. La Corte ha confermato la decisione d'appello, rigettando il ricorso e sottolineando che la trascrizione ha la funzione di risolvere conflitti tra più acquirenti dello stesso bene, ma non costituisce fonte di prova del diritto di proprietà, per il quale è richiesta la rigorosa 'probatio diabolica'.

La Corte di Cassazione interviene sulla questione della cessione gratuita prefabbricati assegnati dopo il sisma del 1980. L'ordinanza annulla la decisione della Corte d'Appello che aveva respinto la richiesta di alcuni cittadini per tardività. La Cassazione chiarisce che una modifica legislativa del 2005, estendendo il beneficio a nuove tipologie di immobili, ha di fatto creato un nuovo termine per la presentazione delle domande. Il caso è stato rinviato alla Corte d'Appello per un nuovo esame che verifichi le caratteristiche costruttive degli immobili e la tempestività della domanda alla luce della nuova normativa.

Una società di telecomunicazioni, subentrata in un contratto di affitto tramite l'acquisizione di un ramo d'azienda, è stata ritenuta responsabile anche per i canoni non pagati dalla società precedente. La Corte di Cassazione, con l'ordinanza n. 13901/2024, ha confermato questo principio di responsabilità solidale, sottolineando che la cessione contratto locazione commerciale (ex L. 392/1978) è una norma speciale a tutela del locatore. La Corte ha inoltre giudicato inammissibile il motivo di ricorso relativo alla prova del pagamento, ritenendo le contabili di bonifico non sufficienti a dimostrare l'effettivo accredito delle somme.

Una società acquista un immobile da un venditore il cui titolo di proprietà proveniva da un precedente atto di vendita dichiarato simulato. La Corte di Cassazione, con l'ordinanza n. 13883/2024, ha stabilito che la presunzione di buona fede del terzo acquirente può essere vinta. La mancata prova del pagamento del prezzo costituisce un elemento cruciale per dimostrare la mala fede dell'acquirente e rendere inefficace il suo acquisto nei confronti dei creditori del venditore originario. La sentenza d'appello è stata parzialmente cassata solo per un vizio procedurale, ovvero l'omessa pronuncia sulla domanda di manleva dell'acquirente verso il suo venditore.

Un notaio viene ritenuto responsabile per non aver verificato la regolarità urbanistica di un immobile. Tuttavia, la richiesta di risarcimento degli acquirenti viene respinta perché non hanno fornito prova adeguata del danno economico subito. La Corte di Cassazione conferma la decisione, sottolineando il principio fondamentale dell'onere della prova del danno, un aspetto cruciale in casi di responsabilità del notaio.

Un debitore esecutato ha impugnato l'aggiudicazione di un lotto immobiliare, sostenendo l'erronea inclusione di un box auto. L'opposizione è stata respinta in primo grado per tardività. Successivamente, il ricorso in Cassazione è stato dichiarato inammissibile. La Corte ha statuito l'improcedibilità del ricorso per Cassazione a causa della mancata produzione, da parte del ricorrente, della copia notificata della sentenza impugnata, un onere inderogabile previsto dalla legge. Questo caso sottolinea la rigidità delle norme procedurali che regolano i ricorsi.

Una società locatrice ha citato in giudizio una clinica conduttrice per ottenere il risarcimento del maggior danno dovuto alla ritardata restituzione di un immobile, protrattasi per oltre tre anni. La Corte di Cassazione, con l'ordinanza n. 13877/2024, ha annullato la decisione della Corte d'Appello che aveva riconosciuto il danno. La Suprema Corte ha ritenuto la motivazione della sentenza d'appello meramente "apparente", in quanto non spiegava in modo adeguato come un contratto preliminare stipulato nel 2012 potesse provare la perdita di occasioni di locazione fin dal 2009. L'ordinanza ribadisce che la prova del danno da ritardata restituzione non è automatica e richiede un onere probatorio rigoroso a carico del locatore e una motivazione esaustiva da parte del giudice.

Una ex conduttrice ha agito in giudizio per la violazione del suo diritto di prelazione locazione commerciale, chiedendo di 'riscattare' l'immobile dal nuovo inquilino. La Corte di Cassazione ha rigettato il ricorso, chiarendo in modo definitivo che l'art. 40 della Legge 392/1978, in caso di nuova locazione, conferisce al vecchio conduttore solo il diritto al risarcimento del danno nei confronti del locatore, escludendo qualsiasi forma di riscatto o sostituzione nel contratto.

Una recente ordinanza della Cassazione chiarisce che il recesso per inadempimento in un contratto preliminare, anche in presenza di caparra, non è automatico. L'assenza di un venditore al rogito non basta: il giudice deve sempre valutare se l'inadempimento è di 'non scarsa importanza'. La Corte ha cassato la decisione precedente che aveva concesso il recesso senza questa fondamentale analisi, rinviando la causa per un nuovo esame che tenga conto della reale gravità della mancata presentazione.