Notaio, omessa segnalazione all’acquirente di un vincolo ipotecario gravante sull’immobile

REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO di TERAMO SEZIONE CIVILE

Il Tribunale, nella persona del Giudice dott., ha pronunciato la seguente

SENTENZA n. 858/2019 pubblicata il 03/10/2019

nella causa civile di I Grado iscritta al n. /2014 r.g. e vertente

tra

XXX, con il patrocinio dell’avv.

ATTORE e

YYY, con il patrocinio dell’avv.

CONVENUTA

nonché

ZZZ, con il patrocinio dell’avv.

CONVENUTO
CONCLUSIONI

Come da verbale dell’udienza di precisazione delle conclusioni del 6.6.2019.
FATTO E SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
Con atto di citazione dell’11.07.2014 XXX conveniva in giudizio YYY e il Notaio ZZZ assumendo:

• di aver acquistato a mezzo atto per Notaio ZZZ del 06.09.2009, rep, dalla sig.ra YYY (che, a sua volta, aveva acquistato dalla fratello ***, al quale il bene era stato venduto dall’originaria proprietaria ***) l’immobile sito in per il corrispettivo di € 11.000,00;

• di aver ricevuto la notifica di un atto di precetto per complessivi € 18.711,01 ad istanza di *** Spa, già Banca di *** che, in virtù di decreto ingiuntivo n. /19 reso nei confronti di ***, aveva iscritto ipoteca su detto bene;

• che nel corso delle trattative per l’acquisto dell’immobile con l’odierno attore, i YYY si avvedevano del fatto che gli atti notarili erano errati in quanto era stata trasferita la particella e non la sub 6 che, quindi, risultava ancora intestata alla sig.ra *** (dante causa originaria);

• che il Notaio ZZZ, quindi, con atto del 15.06.09 rep procedeva alla rettifica senza avvedersi che medio tempore, sulla particella oggetto di trasferimento, era stata annotata trascrizione pregiudizievole da parte di un creditore della *** (originaria proprietaria) cui formalmente ancora intestava il bene; seguiva nel successivo mese di settembre il rogito in favore dell’attore;

• che dell’ iscrizione pregiudizievole la YYY, come il XXX, sarebbero venuti a conoscenza solo dopo la notifica dell’atto di precetto in danno del secondo.

L’attore riteneva, quindi, sussistente la responsabilità contrattuale del Notaio il quale- non adempiendo alle specifiche obbligazioni derivanti dall’intercorso contratto d’opera- aveva colposamente omesso di compiere le dovute visure ipocatastali dell’immobile, nonché quella della YYY che, in qualità di venditrice, avrebbe dovuto garantire l’acquirente per l’evizione.

Tanto premesso, l’attore ha chiesto la condanna della signora YYY alla restituzione in suo favore del prezzo di vendita, pari ad € 11.000,00, nonché al pagamento dei danni, ovvero al rimborso di tutte le somme che l’attore andrà a corrispondere alla banca per la liberazione dell’immobile, maggiorato del danno da liquidarsi equitativamente. Ha domandato, inoltre, nei confronti del Notaio ZZZ, accertarsi e dichiararsi la sua responsabilità professionale per non aver constatato e riferito dell’esistenza dell’ipoteca gravante sull’immobile per cui è causa con conseguente condanna al pagamento in favore dell’attore, a titolo di risarcimento, della somma di € 18.711,01 ovvero di quella diversa, maggiore o minore che sarà dimostrata a titolo di danno a seguito delle eventuali iniziative della banca ovvero dei costi da sostenere per la liberazione dall’ipoteca.

Con comparsa di risposta si costituiva in giudizio il Notaio ZZZ il quale, contestando la fondatezza della domanda attorea e chiedendone il rigetto, deduceva:

• preliminarmente, l’inefficacia del decreto ingiuntivo posto alla base del precetto emesso ai danni dell’attore, poiché notificato all’originaria debitrice, *** ben oltre il termine di efficacia di sessanta giorni previsto dall’art. 644 c.p.c., di talchè essendo invalido il titolo in forza del quale è stata iscritta ipoteca sarebbe, del pari, priva di effetti la relativa iscrizione. A suo dire, l’attore avrebbe dovuto intraprendere un giudizio di opposizione all’esecuzione piuttosto che il presente procedimento;

• di non aver mai violato alcuna norma di legge nell’esercizio delle sue funzioni, poiché solo con la legge del 30 luglio 2010 n. 122 di conversione del D.L. 31 maggio 2010 n. 78, è stato introdotto l’obbligo per tutti i Notai di effettuare le visure catastali ed ipotecarie prima della stipula dei relativi atti; tale obbligo di legge prima di tale norma non sarebbe mai esistito, ragion per cui non vi sarebbe margine per alcuna responsabilità professionale, stante la stipulazione dell’atto pubblico in epoca antecedente all’entrata in vigore della suddetta normativa;

• che, con riferimento alla presunta responsabilità professionale del Notaio, l’attore, nel corso dell’intero giudizio, non avrebbe mai in alcun modo fornito per tabulas una qualsiasi prova e/o dimostrazione sull’esistenza di un effettivo danno subito;

• che l’unica responsabile degli eventuali danni lamentati sarebbe stata YYY che, in virtù di una responsabilità di natura oggettiva avrebbe dovuto garantire il venditore-attore dall’evizione del bene.

Si costituiva in giudizio anche la convenuta YYY la quale, contestando la fondatezza della domanda attorea e chiedendone il rigetto, deduceva a sua volta:

• di essere stata anch’essa vittima incolpevole della negligenza del Notaio per non essere stata l’ipoteca iscritta nei suoi confronti, bensì in quelli di *** (originaria proprietaria del bene) e ciò non sarebbe avvenuto ove il Notaio non avesse errato nell’inserimento dei dati catastali nei primi due atti di trasferimento (da *** a YYY *** prima e da YYY *** a YYY dopo), e se avesse effettuato le debite verifiche in fase di rettifica dell’atto e di successiva stipula del rogito in favore del XXX.

Per tale motivo, a suo parere, non sussisterebbe a suo capo alcuna responsabilità in quanto inconsapevole della sussistenza dell’iscrizione pregiudizievole sull’immobile, dovendosi ritenere unico responsabile il Notaio. Tanto premesso, la YYY concludeva in via principale per il rigetto delle pretese attoree, in via subordinata per il riconoscimento del proprio diritto di essere manlevata dal Notaio ZZZ.
MOTIVI DELLA DECISIONE
Sulla responsabilità del Notaio

La domanda proposta dall’attore risulta fondata soltanto nella misura di seguito precisata.

Si perviene a siffatta conclusione in ragione delle considerazioni in fatto ed in diritto che seguono.

Orbene, l’attore ha dedotto come titolo della domanda risarcitoria l’inadempimento da parte del Notaio dell’obbligazione contrattuale sullo stesso gravante per non aver accertato e riferito l’esistenza dell’ipoteca gravante sull’immobile acquistato ed ha allegato che, per effetto di siffatto inadempimento, rischierebbe di veder pregiudicato l’esito di operazioni finanziarie “che aveva in animo”, sia offrendo in garanzia l’immobile ipotecato, annesso ad altro locale commerciale di sua proprietà, che ponendolo in vendita. Il XXX ha quindi chiesto- nelle proprie conclusioni introduttive- l’accertamento della “responsabilità contrattuale” del Notaio con la condanna del medesimo al risarcimento del predetto danno patrimoniale, quantificato nella somma di € 18.711,01 ovvero in quella diversa maggiore o minore che sarà dimostrata a titolo di danno a seguito delle eventuali iniziative della Banca ovvero dei costi da sostenere per la liberazione dell’ipoteca.

Deve, innanzitutto, riconoscersi nella (incontestata) omissione della effettuazione delle visure camerali notarili “subita” dall’attore un grave inadempimento delle obbligazioni contrattuali gravanti sul Notaio incaricato delle relative formalità, in quanto:

• e’ noto che per il Notaio richiesto della preparazione e stesura di un atto pubblico di trasferimento immobiliare, la preventiva verifica della libertà e disponibilità del bene e, più in generale, delle risultanze dei registri immobiliari attraverso la loro visura, nonché l’informativa al cliente sul suo esito e, nell’ipotesi di constatazione di presenza di iscrizioni pregiudizievoli, la dissuasione del cliente dalla stipula dell’atto, costituiscono, salva l’espressa dispensa degli interessati dalla suddetta verifica, obblighi derivanti dall’incarico conferitogli dal cliente e, quindi, fanno parte dell’oggetto della prestazione d’opera professionale. Ciò in quanto, pur essendo il Notaio tenuto, quale professionista, ad una prestazione di mezzi e comportamenti e non di risultato, l’opera di cui è richiesto non si riduce al mero compito di accertamento della volontà delle parti e di direzione della compilazione dell’atto, ma si estende a quelle attività preparatorie e successive, necessarie perché sia assicurata la serietà e certezza dell’atto giuridico da rogarsi ed in particolare la sua attitudine ad assicurare il conseguimento dello scopo tipico di esso e del risultato pratico voluto dalle parti dell’atto (cfr. ex multis Cass. Sez. 2, Sentenza n. 4427 del 02/03/2005; Cass. N. 1330 del 2004; Cass. Sez. 2, Sentenza n. 1228 del 28/01/2003; Cass. Sez. 3, Sentenza n. 5946 del 15/06/1999).

• Ne consegue che l’inosservanza di detti obblighi dà luogo a responsabilità contrattuale per inadempimento del contratto di prestazione d’opera professionale, a nulla rilevando che la legge professionale non faccia riferimento a tale responsabilità, posto che essa si fonda sul contratto di prestazione d’opera professionale e sulle norme che disciplinano tale rapporto privatistico (cfr. Cass. Sez. 2, Sentenza n. 4427 del 02/03/2005).

• In relazione alla suddetta inosservanza il Notaio-peraltro- non può invocare la limitazione di responsabilità prevista per il professionista dall’art. 2236 c.c. con riferimento al caso di prestazione implicante la soluzione di problemi tecnici di speciale difficoltà, in quanto tale inosservanza non è riconducibile ad imperizia, cui trova applicazione quella limitazione, ma a negligenza o imprudenza, cioè alla violazione del dovere della normale diligenza professionale media esigibile ai sensi del secondo comma dell’art. 1176 c.c., rispetto alla quale rileva anche la colpa lieve, essendo inapplicabile l’art. 2236 cod. civ. (cfr. ex multis ancora Cass. Sez. 2, Sentenza n. 4427 del 02/03/2005 Sez. 2, Sentenza n. 1228 del 28/01/2003 Cass. Sez. 3, Sentenza n. 5946 del 15/06/1999).

Nessun pregio può essere riconosciuto all’eccezione sollevata dal ZZZ in ordine al rimedio prescelto dall’attore per far valere le proprie ragioni che, a suo dire, avrebbe dovuto optare per la proposizione di un giudizio di opposizione all’esecuzione avverso il titolo posto alla base del precetto in esame. Invero, la scelta processuale di instaurare un procedimento piuttosto che un altro compete esclusivamente all’attore, dovendo il Giudice limitarsi a verificare, prima ancora di esaminare il merito della vicenda, la sussistenza dei presupposti processuali e delle condizioni dell’azioni che, nel caso di specie, non possono dirsi mancanti.

Non è parimenti condivisibile l’argomentazione con la quale il Notaio ha sostenuto che solo con l’entrata in vigore della legge n. 122 del 30.7.2010 (art. 19, comma 14), e quindi solo dopo la stipula dell’atto pubblico in esame, sarebbe stato introdotto l’obbligo per i pubblici ufficiali di effettuare le visure catastali ed ipotecarie prima della stipula, mentre tale obbligo di legge prima di tale norma non sarebbe mai esistito. Si noti, infatti, che la giurisprudenza di legittimità si è sempre pacificamente pronunciata nel senso della doverosità dell’effettuazione delle dovute visure da parte del pubblico ufficiale (non a caso, la giurisprudenza richiamata risale ad un’epoca antecedente l’introduzione della legge n. 122 del 30.7.2010), quale obbligo direttamente discendente dall’incarico ricevuto, senza che sia necessaria una specifica richiesta in tal senso da parte dell’acquirente, a meno che, in sede di stipula, il Notaio sia stato espressamente dispensato da entrambe le parti. Naturalmente, in ipotesi siffatta, costituisce onere del Notaio provare la sussistenza di tale dispensa che, nel caso di specie, non pare sussistere.

Una volta individuata la responsabilità del Notaio per l’inadempimento di cui è processo, deve a questo punto passarsi alla diversa questione della esatta individuazione- nell’ambito della pretesa “riparatoria” del XXX- dei danni a questo risarcibili.

Al riguardo va precisato che, in caso di omessa verifica, da parte di un Notaio rogante una compravendita, in ordine all’eventuale sussistenza di iscrizioni o trascrizioni pregiudizievoli, e di omessa segnalazione all’acquirente di un vincolo ipotecario gravante sull’immobile, la sola esistenza – in sè – del vincolo non costituisce un concreto pregiudizio atto a sorreggere da solo la domanda risarcitoria per l’acquirente dell’immobile (cfr. Cass. Sez. 2, Sentenza n. 18376 del 13/09/2004; Cass. N. 8470 del 2002; Cass. N. 309 del 2003; Cass. N. 1228 del 2003).

Infatti, il mancato accertamento d’un vincolo pignoratizio od ipotecario gravante sull’immobile ed il consequenziale mancato avvertimento all’acquirente da parte del Notaio rogante la compravendita non possono considerarsi produttivi d’un danno in re ipsa e tali, pertanto, da legittimare, di per se stessi, una pretesa risarcitoria dell’acquirente nei confronti del Notaio indipendentemente dalla dimostrazione d’un qualsivoglia effettivo pregiudizio subito dal primo a causa del comportamento del secondo (cfr. ancora testualmente la già citata Cass. Sez. 2, Sentenza n. 18376 del 13/09/2004).

Il danno risarcibile non è infatti- per il principio generale della risarcibilità del (solo) danno effettivo che permea il nostro sistema di responsabilità civile e contrattuale (artt. 1223/2056 c.c.)- nella mera esistenza dell’ipoteca ovvero di altra trascrizione (solo) potenzialmente pregiudizievole, giacché l’acquirente può lamentare un danno risarcibile soltanto dall’eventuale espropriazione che lo stesso subisca con conseguente perdita del bene, ovvero, in mancanza d’espropriazione, dall’impossibilità di conseguire taluni vantaggi quali quelli derivanti da una vendita vantaggiosa o alla fine, quanto meno, dalla necessità della purgazione dell’ipoteca ex art. 2889 c.c.” (così testualmente Cass. Sez. 2, Sentenza n.18376 del 2004).

Pertanto l’evento lesivo produttivo del danno risarcibile – oltre all’ipotesi della spesa necessaria per la purgazione dell’ipoteca o la cancellazione della trascrizione del pignoramento a seguito dell’estinzione del debito per il quale l’una era stata iscritta o l’altro era stato eseguito – deve essere ravvisato nella perdita o del bene, ove abbia avuto luogo l’espropriazione, o di vantaggi determinati, ove l’esistenza del vincolo abbia impedito la rivendita (ipotesi parimenti non ricorrenti nella specie); quanto a quest’ultima ipotesi, con l’ulteriore precisazione (cfr. la riguardo anche Cass. 28.8.00 n. 11207), che non l’impedimento alla vendita di per se stesso costituisce causa di danno – in quanto l’impossibilità di realizzare la vendita non assume alcun carattere di definitività si da determinare un corrispondente definitivo depauperamento del patrimonio del proprietario, questi mantenendo la disponibilità dell’immobile nel suo concreto valore e potendo, anzi, anche conseguire un eventuale vantaggio per effetto dell’incremento dei valori immobiliari in genere o di quello specifico immobile in ispecie – quanto piuttosto la mancata disponibilità del numerario conseguibile attraverso la vendita ed utilizzabile in impieghi vantaggiosi (cfr. ancora in questi esatti termini da ultimo Cass. Sez. 2, Sentenza n.18376 del 2004; Cass. 3.1.94 n. 6).

Pertanto, il danno che il Notaio rogante è tenuto a risarcire all’acquirente dell’immobile successivamente sottoposto ad esecuzione immobiliare da parte del creditore ipotecario ed acquistato da un terzo, va commisurato all’effettivo nocumento sofferto dalla parte. Tale pregiudizio potrà anche esser pari al valore dell’immobile ove il proprietario del bene, a causa dell’omissione colposa del Notaio, ne abbia perduto la disponibilità con l’esproprio o a causa del rilascio del bene (Sez. 3, Sentenza n. 982 del 18/02/1981). Diversamente, sul presupposto dell’accertata responsabilità del professionista, questi potrà essere condannato al risarcimento per equivalente commisurato, quanto al danno emergente, all’entità delle somme che gli acquirenti devono corrispondere per soddisfare i creditori e liberare l’immobile dalle formalità pregiudizievoli, al fine di conservarne la proprietà (Cass. Sez. 3, Ordinanza n. 22820 del 29/09/2017), con la conseguenza che “le spese di purgazione rappresenteranno il danno e, nel contempo, la sua misura”.

Sulla base di tali premesse va condiviso il principio secondo cui nell’ipotesi di immobile venduto con il ministero del Notaio, che a causa dell’omessa verifica delle visure, sia successivamente sottoposto ad esecuzione da parte di un creditore che aveva agito sulla base di gravami esistenti sull’immobile e non rilevati dal professionista, il danno che questi è tenuto a risarcire va commisurato all’effettivo nocumento sofferto dall’acquirente; esso può quindi essere liquidato in misura pari al valore dell’immobile perduto a seguito della vendita forzata o del quale il proprietario abbia comunque perduto la disponibilità, ovvero nella spesa necessaria per ottenere l’estinzione del processo esecutivo e la cancellazione dell’ipoteca.

Orbene, a dire dell’attore, il danno andrebbe quantificato tenendo conto dell’importo indicato nell’atto di precetto pari ad € 18.711,01, a quello delle spese legali indicate nel documento esibito ex art. 210 cpc e quantificate in € 4.375,27, oltre a quelle necessarie per la cancellazione della ipoteca (imposta ipotecaria 0,50%; tassa ipotecaria € 35,00 ai sensi della tabella allegata al d.p.r. 31.10.1990, n. 347 e bollo per € 59,00) pari ad € 194,00.

Riassumendo: in precetto € 18.711,01, spese legali € 4.375,27 e costo di cancellazione € 194.00, per un totale di € 23.280,28. A tale importo andrebbero aggiunti gli interessi legali ed i danni non direttamente patrimoniali, da liquidarsi equitativamente, in un importo risarcitorio complessivo di € 26.000,00.

Occorre, tuttavia, ricordare che l’attore, che abbia proposto una domanda di condanna al risarcimento dei danni da accertare e liquidare nel medesimo giudizio, ha l’onere di fornire la prova certa e concreta del danno, così da consentirne la liquidazione, oltre che la prova del nesso causale tra il danno ed i comportamenti addebitati alla controparte; può, invero, farsi ricorso alla liquidazione in via equitativa, allorché sussistano i presupposti di cui all’art. 1226 cod. civ., solo a condizione che l’esistenza del danno sia comunque dimostrata, sulla scorta di elementi idonei a fornire parametri plausibili di quantificazione (Cass. Sez. 1, Sentenza n. 3794 del 15/02/2008).

Pertanto, in tema di responsabilità professionale del Notaio, qualora egli non adempia correttamente la propria prestazione, compresa quella attinente alle attività preparatorie (tra cui il compimento delle visure catastali ed ipotecarie), la responsabilità contrattuale sussiste nei confronti di tutte le parti dell’atto rogato, soltanto se da tale comportamento abbiano subito danni (cfr. Cass. Sez. 3, Sentenza n. 14865 del 13/06/2013).

Nel caso di specie, non può dirsi raggiunta la prova dei danni concretamente subiti dall’attore poiché non vi è stata dimostrazione dell’effettivo esborso della somma precettata da parte del XXX, né dell’importo indicato nella documentazione prodotta dalla banca creditrice ex art. 210 c.p.c., né tantomeno delle spese necessarie per la cancellazione dell’ipoteca. E’ infatti appena il caso di osservare che alcun provvedimento di cancellazione dell’ipoteca è stato prodotto in giudizio (o, in alternativa, alcun atto di consenso “formale” espresso dal creditore al fine della cancellazione della medesima). Lo stesso dicasi per quanto attiene alla procedura esecutiva avviata sull’immobile per cui è causa, i cui esiti non sono stati resi noti all’organo giudicante, sicchè, allo stato, non è possibile accertare se un danno effettivo sia stato subito dall’attore.

Invero, dalla documentazione prodotta dalla banca ex art. 210 c.p.c. non è dato evincere alcuna indicazione in merito allo stato della procedura esecutiva, limitandosi la stessa a riassumere le spese legali inerenti il procedimento. Senza che da ciò possano trarsi conseguenze circa l’effettivo esborso delle somme indicate da parte dell’attore.

Ne deriva il rigetto della domanda attorea di risarcimento del danno sofferto a causa dell’inadempimento del Notaio convenuto.
Sulla responsabilità di YYY

Occorre premettere che la domanda di risarcimento dei danni – come formulata dall’attore nei confronti della YYY- rientra nell’azione di garanzia per evizione, prevista dagli artt. 1483 e 1484 c.c., il cui riconoscimento rimane subordinato all’accertamento del diritto del terzo sul bene oggetto di evizione. Invero, gli effetti di tale garanzia, che sanziona l’inadempimento da parte del venditore dell’obbligazione di cui all’art. 1476 c.c., conseguono al mero fatto obiettivo della perdita del diritto acquistato, indipendentemente dalla colpa del venditore e dalla stessa conoscenza da parte del compratore della possibile causa della futura evizione, in quanto detta perdita comporta l’alterazione del sinallagma contrattuale e la conseguente necessità di porvi rimedio con il ripristino della situazione economica del compratore quale era prima dell’acquisto (Cass. n. 5561/2015).

Per aversi evizione è necessario, quindi, che il compratore sia privato totalmente o parzialmente dell’oggetto venduto.

Nel caso in esame, tuttavia, non risulta dagli atti di causa che il XXX, dopo aver ricevuto la notifica dell’atto di precetto, abbia subito alcuna procedura esecutiva che sia esitata nella perdita del bene per cui è causa. Ne deriva l’assenza del principale presupposto necessario per invocare la richiamata garanzia, con conseguente rigetto della domanda promossa nei confronti della venditrice. Alle stesse conclusioni si perviene in relazione alla domanda spiegata dal Notaio nei confronti della venditrice, ritenuta, dal pubblico ufficiale, l’unica responsabile dei danni lamentati dal XXX.
Sulle spese di lite

L’accertamento di una responsabilità in capo al Notaio convenuto, tuttavia non esitata, per le ragioni innanzi esposte, in una condanna del medesimo al risarcimento del danno giustifica la totale compensazione delle spese di lite tra l’attore e il ZZZ.

La reciproca soccombenza delle parti appena menzionate giustifica, altresì, la loro condanna alla rifusione delle spese di lite nei confronti di YYY, secondo la liquidazione riportata nel dispositivo della presente sentenza, operata tenendo conto dei parametri indicati nel D.M. n. 55/2014 (valori tabellari medi, esclusa la fase istruttoria, di fatto, non avutasi).
P.Q.M.
il Tribunale di Teramo, in persona del Giudice Dott.ssa, definitivamente pronunciando nella causa iscritta al R.G. N. /2014, ogni contraria istanza ed eccezione disattesa, così decide :

– accerta la sussistenza di una responsabilità contrattuale in capo a ZZZ per l’evento per cui è causa;

– rigetta la domanda risarcitoria dell’attore nei confronti di ZZZ per le ragioni indicate nella parte motiva;

– rigetta le domande promosse nei confronti di YYY da parte dell’attore e da parte di ZZZ;

– compensa integralmente le spese di lite tra l’attore e ZZZ;

– condanna l’attore e ZZZ in solido alla rifusione delle spese di giudizio sostenute da YYY, che liquida in € 3.235,00 per compensi di avvocato, oltre rimborso forfettario, c.p.a. e iva, come per legge.
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Teramo, 3.10.2019

Il Giudice

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