Responsabilità extracontrattuale costruttore: la guida

Un condominio ha citato in giudizio l’impresa costruttrice per diversi vizi dell’edificio. La Corte di Cassazione, confermando le decisioni dei gradi precedenti, ha rigettato il ricorso. La sentenza chiarisce i confini della responsabilità extracontrattuale del costruttore, specificando che i difetti di lieve entità, non compromettendo la funzionalità dell’opera, non rientrano né nella garanzia per gravi difetti (art. 1669 c.c.) né nella responsabilità per fatto illecito (art. 2043 c.c.), per la quale è necessario un rigoroso onere probatorio a carico del danneggiato.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 7 febbraio 2026 in Diritto Civile, Diritto Immobiliare, Giurisprudenza Civile, Procedura Civile

Responsabilità Extracontrattuale del Costruttore: Quando i Difetti Non Sono “Gravi”

Affrontare la scoperta di vizi e difetti in un immobile di nuova costruzione è una delle esperienze più frustranti per un proprietario o un condominio. In questi casi, la legge offre strumenti di tutela, ma la strada per ottenere un risarcimento può essere complessa. Una recente ordinanza della Corte di Cassazione fa luce sui confini della responsabilità extracontrattuale del costruttore, distinguendo nettamente tra ‘gravi difetti’ e ‘semplici incompletezze’.

Questo caso analizza la sottile linea di demarcazione tra la responsabilità speciale prevista dall’art. 1669 c.c. e quella generale per fatto illecito ex art. 2043 c.c., offrendo spunti cruciali per chi si trova a dover contestare la qualità di un’opera edile.

I Fatti del Caso: Vizi Costruttivi e la Richiesta di Risarcimento

Un condominio citava in giudizio la società costruttrice dell’edificio, lamentando una serie di problematiche strutturali e funzionali. I vizi contestati includevano difetti nella copertura, infiltrazioni provenienti dai lastrici solari, problemi alla viabilità interna e ai parcheggi, oltre a numerose altre imperfezioni riscontrate dopo la consegna.

Il condominio chiedeva al tribunale di accertare la responsabilità dell’impresa e di condannarla al risarcimento dei danni. La richiesta si fondava sia sull’art. 1669 c.c., che riguarda i gravi difetti degli immobili, sia sull’art. 2043 c.c., che disciplina la responsabilità generale per fatto illecito. Inoltre, il condominio insisteva per la nomina di un nuovo consulente tecnico d’ufficio (CTU), ritenendo superficiale la perizia già svolta in fase di accertamento tecnico preventivo (ATP).

Il Percorso Giudiziario e la gestione della responsabilità extracontrattuale

Il Tribunale di primo grado accoglieva solo parzialmente la domanda, riconoscendo un risarcimento limitato ai sensi dell’art. 1669 c.c. e rigettando la richiesta di una nuova CTU. La Corte d’Appello, successivamente adita da entrambe le parti, confermava integralmente la decisione di primo grado. I giudici d’appello motivavano che i difetti lamentati (come ristagni d’acqua, assenza del ‘troppo pieno’ sulla copertura, difformità del tappeto antiusura) non erano così gravi da compromettere la funzionalità e il godimento dell’opera, classificandoli piuttosto come ‘semplici incompletezze’. Di conseguenza, non potevano rientrare né nella fattispecie dei ‘gravi difetti’ dell’art. 1669 c.c., né in quella della responsabilità extracontrattuale generale dell’art. 2043 c.c.

Il condominio, insoddisfatto, proponeva ricorso in Cassazione, lamentando un’errata valutazione delle prove e un difetto di motivazione nel rigetto della richiesta di una nuova perizia tecnica.

le motivazioni

La Corte di Cassazione ha rigettato il ricorso, fornendo chiarimenti fondamentali sui poteri del giudice e sui criteri di applicazione della responsabilità extracontrattuale del costruttore.

1. Discrezionalità del Giudice sulla CTU: La Suprema Corte ha ribadito un principio consolidato: la decisione di disporre, rinnovare o integrare una consulenza tecnica rientra nel potere discrezionale del giudice di merito. Tale decisione non è sindacabile in Cassazione se, come nel caso di specie, è sorretta da una motivazione logica e coerente. I giudici hanno ritenuto che la perizia esistente fosse sufficiente a valutare la natura dei vizi, qualificandoli correttamente come ‘modeste imperfezioni’.

2. I Limiti dell’Art. 1669 c.c.: La Corte ha confermato che la responsabilità speciale decennale del costruttore si applica solo in presenza di ‘gravi difetti’. Si tratta di vizi che incidono sugli elementi essenziali della struttura o della funzionalità dell’opera, compromettendone la durata e il normale utilizzo. Le problematiche riscontrate nel caso in esame (ristagni, giunti deteriorati, incompletezze nell’impianto elettrico) sono state giudicate non sufficientemente gravi per attivare questa tutela speciale.

3. Il Rapporto tra Art. 1669 e Art. 2043 c.c.: Questo è il punto centrale della decisione. La Cassazione ha spiegato che tra le due norme esiste un rapporto di specialità (art. 1669) a generalità (art. 2043). Se non sussistono i presupposti per applicare la norma speciale (ad esempio, perché i difetti non sono ‘gravi’ o sono trascorsi i dieci anni), si può ricorrere alla norma generale. Tuttavia, le condizioni cambiano drasticamente. Mentre l’art. 1669 c.c. prevede un regime di presunzione della responsabilità del costruttore, chi agisce ai sensi dell’art. 2043 c.c. ha l’onere di provare tutti gli elementi costitutivi dell’illecito: il fatto, il danno ingiusto, il nesso di causalità e, soprattutto, la colpa del costruttore. In questo caso, il condominio non ha fornito tale prova rigorosa, e i giudici hanno ritenuto che i difetti, per la loro modesta entità, non integrassero gli estremi dell’illecito extracontrattuale.

le conclusioni

L’ordinanza della Cassazione offre una lezione importante per i condomini e i proprietari di immobili. Non ogni difetto costruttivo dà automaticamente diritto a un risarcimento secondo i regimi di responsabilità extracontrattuale. È fondamentale distinguere la natura e la gravità del vizio:

* Per i gravi difetti, la via dell’art. 1669 c.c. è più agevole grazie alla presunzione di colpa del costruttore.
* Per i difetti minori o le semplici incompletezze, è possibile agire con l’art. 2043 c.c., ma è necessario preparare una causa solida, in cui si dimostri in modo inequivocabile la colpa dell’impresa costruttrice. La semplice esistenza del difetto non è sufficiente.

Questa pronuncia sottolinea l’importanza di una corretta qualificazione dei vizi sin dall’inizio del contenzioso e il ruolo cruciale delle perizie tecniche nel definire l’entità del problema e, di conseguenza, la strada legale più appropriata da percorrere.

Un giudice è obbligato a disporre una nuova perizia tecnica (CTU) se una parte la richiede?
No. La decisione di ordinare una nuova CTU o di rinnovare quella esistente rientra nei poteri discrezionali del giudice di merito. Se il giudice ritiene che la perizia già agli atti sia sufficiente e motiva adeguatamente la sua decisione, il rigetto della richiesta non è contestabile in Cassazione.

Qual è la differenza tra la responsabilità del costruttore secondo l’art. 1669 c.c. e quella secondo l’art. 2043 c.c.?
L’art. 1669 c.c. istituisce una forma di responsabilità speciale per ‘gravi difetti’ che compromettono la stabilità o la funzionalità dell’immobile e opera entro dieci anni dalla sua realizzazione, con un regime di presunzione di colpa a carico del costruttore. L’art. 2043 c.c. riguarda invece la responsabilità generica per qualsiasi fatto illecito che causi un danno ingiusto; in questo caso, chi agisce per il risarcimento deve provare tutti gli elementi dell’illecito, inclusa la colpa del costruttore.

Se i difetti di un immobile non sono considerati ‘gravi’ ai sensi dell’art. 1669 c.c., il condominio può comunque ottenere un risarcimento?
Sì, in teoria è possibile agire ai sensi dell’art. 2043 c.c. (responsabilità generale per fatto illecito). Tuttavia, come chiarito dalla sentenza, l’onere della prova è molto più rigoroso. Il danneggiato deve dimostrare non solo l’esistenza del difetto e del danno, ma anche la colpa specifica del costruttore nel causarlo. Se tale prova non viene fornita, la domanda di risarcimento viene rigettata.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 2 Num. 10227 Anno 2024

Civile Ord. Sez. 2 Num. 10227 Anno 2024

Presidente: COGNOME NOME

Relatore: COGNOME NOME

Data pubblicazione: 16/04/2024

ORDINANZA

sul ricorso iscritto al n. 21794/2022 R.G. proposto da: RAGIONE_SOCIALE, rappresentato e difeso da ll’avvocato NOME COGNOME;

– ricorrente –

contro

RAGIONE_SOCIALE, rappresentata e difesa da ll’avvocato NOME COGNOME unitamente all’avvocato NOME COGNOME;

– controricorrente –

avverso la sentenza della CORTE D’APPELLO di MILANO n. 411/2022 depositata il 12/01/2022.

Udita la relazione svolta nella camera di consiglio del 20/02/2024 dal Consigliere NOME COGNOME;

FATTI DI CAUSA

Il condominio INDIRIZZO conveniva in giudizio la società RAGIONE_SOCIALE perché fosse dichiarata la sua responsabilità con riferimento a vizi e difetti strutturali dello stabile condominiale e chiedeva la sua condanna al risarcimento di tutti i danni sia ex art. 1669 c.c. che ex art. 2043 c.c.

Il condominio lamentava vizi che riguardavano la copertura dei due corpi di fabbrica emergenti dalla quota di pavimento del piano primo; vizi relativi ai lastrici solari ed alle rampe di accesso al piano primo; vizi relativi alle infiltrazioni lamentate nelle unità immobiliari provenienti dalle coperture e dai lastrici solari; vizi in ordine alla viabilità interna al condominio ed ai parcheggi pertinenziali e vizi aggiuntivi riscontrati dall’AVV_NOTAIO e non segnalati dal CTU nel giudizio di ATP.

Chiedeva, pertanto, disporsi nuova perizia poiché quella depositata in sede di ATP era superficiale e limitata e non esaustiva dei vizi aggiuntivi presenti nel condominio.

Si costituiva la RAGIONE_SOCIALE che, preliminarmente, eccepiva la carenza di legittimazione attiva del condominio a richiedere l’accertamento di danni riguardanti la copertura dello stabile considerata di proprietà dei singoli condomini; eccepiva la prescrizione e la decadenza dell’azione proposta ex art. 1669 cpc; nel merito, chiedeva il rigetto delle domande.

Il giudice di primo grado disponeva l’acquisizione del fascicolo relativo all’ATP, rigettava l’istanza di CTU ritenendola non necessaria e, con sentenza n. 6831/19 del 9 luglio 2019, in parziale accoglimento della domanda attorea, condannava la società RAGIONE_SOCIALE al pagamento, in favore del condominio, della somma di

euro 11.200,00 ex art. 1669 c.c.; condannava la stessa al pagamento delle spese legali e delle spese corrisposte al CTU in sede di ATP.

Il condominio INDIRIZZO proponeva appello avverso tale sentenza.

Si costituiva RAGIONE_SOCIALE che proponeva anche appello incidentale chiedendo il rigetto delle domande formulate dall’appellante per carenza di legittimazione attiva e, comunque, per intervenuta prescrizione e decadenza dell’azione con condanna del condominio alla restituzione dell’importo corrisposto a seguito della sentenza di primo grado.

La Corte d’Appello di Milano rigetta va sia l’appello principale ch e l’appello incidentale.

Secondo la Corte il giudice di primo grado aveva ben motivato il rigetto della richiesta di supplemento di indagine tecnica e di rinnovazione della c.t.u. ritenendo di condividere le risultanze dell ‘ausiliario completamente satisfattive delle domande e dei quesiti posti . Non poteva ripetersi l’accertamento tecnico solo perché non corrispondente alle aspettative della parte nel considerare di lieve entità i vizi denunciati, mentre i vizi aggiuntivi erano semplici incompletezze non meritevoli di ulteriore indagine.
Neanche poteva riconoscersi alcuna responsabilità extracontrattuale ex art. 2043 che, se pur astrattamente configurabile oltre a quella ex art. 1669 c.c. di medesima natura, non ricorreva nel caso di specie con riferimento a vizi ulteriori rispetto a quelli indicati nella sentenza di primo grado, relativi alla guaina della copertura, che potessero rientrare nelle ipotesi di cui all’art. 2043 c.c.

Infatti, con riferimento al problema dei ristagni di acqua e dei giunti si trattava di fenomeni di modesta entità e, come tali, non riconducibili a vizi costruttivi.

Con riferimento al problema dell’assenza del ‘troppo pieno’ sulla copertura, la Corte rilevava che il CTU aveva verificato la piena idoneità dell’opera ad assolvere alla sua destinazione e per quanto concerneva la mancata realizzazione del tappeto antiusura sulle strade private, dalle foto allegate emergeva solo una difformità di realizzazione dell’opera rispetto al capitolato e non un vizio costruttivo in grado di incidere sulla loro funzionalità e utilizzazione.

Lo stesso valeva con riferimento ai lamentati vizi aggiuntivi (mancanze relative al tappo sigillato delle ispezioni fognarie, alcuni cavi elettrici non fissati alla canalina, un cavo elettrico sul pavimento non presente al calpestio, mancanza di illuminazione condominiale nel locale che ospita i contatori, contropendenza del dado in c.a di appoggio dei pannelli di facciata) i quali non erano né vizi strutturali né vizi tali da impedire la funzionalità e il godimento dell’opera trattandosi di semplici incomp letezze.
Inoltre, la Corte rilevava che alcun danno era stato provato da parte del condominio come derivante dai ritenuti vizi.

6.1 La Corte d’Appello riteneva infondati anche i motivi di appello con cui si contestava la sentenza nella parte in cui aveva rigettato la domanda attorea per impossibilità di esperire l’azione di garanzia ex art. 1667 c.c. in assenza di un rapporto contrattuale tra il Condominio e la società convenuta, così come l’azione ex art. 1490 c.c., proponibile solo dai singoli acquirenti delle unità immobiliari.

Infatti, il condominio era sprovvisto di legittimazione attiva a proporre domande di natura contrattuale riservate al committente del contratto di appalto e all’acquirente. Parimenti, non era legittimato l’amministratore del condominio all’azione ex art. 1490 c.c. in quanto si trattava di controversia relativa all’adempimento di un’obbligazione contrattuale che spetta va ai singoli condomini.

6.2 Infine, era infondato anche il motivo relativo al lastrico solare poiché il giudice si era espressamente pronunciato sulla sua natura comune e condominiale e non risultava alcun elemento contrario.

6.3 La Corte rigettava anche l’appello incidentale della società appaltatrice ma le relative questioni non sono rilevanti in questa sede non avendo RAGIONE_SOCIALE proposto ricorso sul rigetto del suo appello incidentale .

Il condomino RAGIONE_SOCIALE INDIRIZZO ha proposto ricorso per cassazione avverso la suddetta sentenza.

RAGIONE_SOCIALE ha resistito con controricorso.

Questa Corte ha formulato proposta di definizione del giudizio per inammissibilità o manifesta infondatezza ai sensi dell’art. 380 -bis cod. proc. civ., ritualmente comunicata alle parti.

A seguito di tale comunicazione, la parte ricorrente, a mezzo del difensore munito di nuova procura speciale, ha chiesto la decisione del ricorso.

11 . Fissata l’adunanza in camera di consiglio ai sensi dell’art. 380-bis.1 cod. proc. civ.

Entrambe le parti con memoria depositata in prossimità dell’udienza ha nno insistito nelle rispettive richieste.

RAGIONI DELLA DECISIONE

1. Il primo motivo di ricorso è così rubricato: Violazione e/o falsa applicazione degli art. 115 e 116 c.p.c. in relazione all’art 360 n. 3 c.p.c. per omessa, errata o insufficiente valutazione delle prove da parte del Giudice. Mancata rinnovazione e/o implementazione di CTU.

In sede di appello, in ordine al rigetto disposto della richiesta di supplemento di indagine tecnica, si era rilevato come detta istanza fosse stata respinta da parte del Giudice di primo grado che, senza esporne in modo analitico le motivazioni, l’aveva dichiarata superflua, limitandosi ad affermare, apoditticamente, di condividere le conclusioni della CTU, svolta nel corso dell’accertamento tecnico preventivo.

La Corte avrebbe erroneamente ritenuto che «il giudice di primo grado ha motivato il suo rigetto di supplemento di indagine tecnica e non ha disposto la rinnovazione della Ctu poiché ha ritenuto di condividere le risultanze della Ctu in quanto essa non contiene incongruenze o affermazioni illogiche ed errate e, pertanto, non si può chiedere un supplemento o la rinnovazione di una CTU che abbia i requisiti di cui innanzi e che sia completamente satisfattiva delle domande e dei quesiti posti solo perché essa non è corrisposta alle aspettative della parte nel considerare di lieve entità i vizi denunciati».
La perizia, difatti, svolta in sede di ATP non considerava gli ulteriori vizi e difetti rilevati solo successivamente all’instaurazione dell’accertamento tecnico .

Le carenze dell’unica perizia disposta erano state rilevate, fin da subito, già in sede di RAGIONE_SOCIALE, con la richiesta, non accolta, di ampliamento del quesito e, proprio a fronte di detto diniego, il

ricorrente chiedeva al proprio perito, AVV_NOTAIO COGNOME, la stesura di una nuova e più approfondita relazione che, partendo dalle argomentazioni già sviluppate in corso di ATP, individuava ulteriori vizi costruttivi non segnalati dal CTU, AVV_NOTAIO.

Del tutto errata la conclusione per cui parte dei vizi denunciati dall’AVV_NOTAIO COGNOME non fossero meritevoli di tutela in quanto asseritamente ritenuti di lieve entità e, in quanto tali, non riconducibili a vizi costruttivi. Peraltro, questa indicazione sarebbe stata espressa dall’organo Giudicante in assenza di una valutazione tecnica disposta d’ufficio sul punto ed in presenza, per converso, di una perizia di parte che, al contrario qualifica come gravi vizi e difetti quelli segnalati. Macroscopica, quindi, sarebbe l’omissione e l’erroneità di valutazione delle prove proposte, rispetto ad un organo giudicante certamente privo delle competenze tecniche per poter assumere una posizione specifica in ordine alla natura dei vizi contestati in assenza di una obiettiva valutazione tecnica.
Il ricorrente completa il motivo con un elenco dettagliato dei vizi non individuati dall’RAGIONE_SOCIALE.

Il secondo motivo di ricorso è così rubricato: Violazione e/o falsa applicazione degli artt. 132, commi 1 e 2, n. 4, e 134 c.p.c. in relazione all’art. 360, comma 1, n. 5 , c.p.c.. Omessa e/o apparente motivazione. Mancata valutazione di un fatto decisivo.

La decisione della Corte sarebbe priva di plausibilità e coerenza perché non solo avrebbe erroneamente respinto la richiesta di rimessione della causa in istruttoria per rinnovare la consulenza tecnica senza approfondire detta richiesta, ma avrebbe anche omesso di chiarire nella propria sentenza i motivi per cui l’indagine sarebbe stata irrilevante, inutile o superflua contravvenendo

all’obbligo fondamentale di motivare la propria decisione in modo completo e logicamente coerente, in relazione al materiale probatorio acquisito e alle richieste formulate dalla parte.

La richiesta di modifica dell’ordinanza , tuttavia, non sarebbe stata neppure presa in considerazione dal Giudice di prime cure che, quindi, non provvedeva sulla medesima non fornendo motivazione alcuna in ordine alla legittimità del proprio provvedimento, incorrendo così -già dall’origine – in un vizio di motivazione. Anche alla successiva udienza del 9 luglio 2019 il Giudice istruttore nulla disponeva a verbale in relazione al diniego di prosieguo di istruttoria e di remissione della causa sul ruolo, così come, fattivamente, accaduto poi anche nella sentenza, venendo meno proprio alla sua funzione giudicante.
Nel medesimo errore sarebbe incorsa la Corte d’Appello nel non colmare il suddetto difetto di motivazione, non prendendo neppure in considerazione le eccezioni sollevate. Di conseguenza dovrebbe ritenersi la sentenza viziata per apparenza della motivazione, in quanto meramente assertiva e riferita solo complessivamente alle produzioni documentali in atti.

3. Il terzo motivo di ricorso è così rubricato: Violazione e/o falsa applicazione dell’art. 2043 c.c. e 115 c.p.c. in relazione all’art. 360, n. 3, c.p.c. per non avere la Corte posto a fondamento della propria decisione le prove proposte dalle parti ed essendo incorsa in un evidente errore di giudizio e di valutazione in merito alla domanda di risarcimento del danno svolta dal Condominio nei confronti di RAGIONE_SOCIALE.

La censura attiene alla domanda di risarcimento del danno da responsabilità extracontrattuale ex art. 2043 c.c. ritenuto insussistente dalla Corte d ‘ Appello.

Difatti anche a voler, in ipotesi, aderire alla tesi per la quale alcuni dei vizi, evidenziati dallo stesso CTU, non sarebbero inquadrabili nella fattispecie di cui all’art. 1669 cc, la sussistenza degli stessi e dei conseguenti danni arrecati al Condominio riconducibili al cattivo operato di RAGIONE_SOCIALE sarebbe stata incontrovertibilmente acclarata già in sede di RAGIONE_SOCIALE e confermata nel giudizio di merito.

Il ricorrente avrebbe provato rigorosamente il nesso eziologico tra i danni e i vizi individuati. Sarebbe evidente, pertanto, la risarcibilità degli stessi se non ex art. 1669 cc quanto meno ex art. 2043 c.c.. L’errore di applicazione della norma sarebbe palese.

La proposta di definizione del giudizio formulata ai sensi dell’art. 380 -bis c.p.c. è di manifesta infondatezza del ricorso per le seguenti ragioni:

4.1 rilevato che, con il primo motivo articolato, il ricorrente denuncia la mancata rinnovazione della consulenza tecnica d’ufficio, volta ad accertare le imperfezioni rilevate, quali i rigonfiamenti nella guaina dell’edificio, la presenza di ristagni di acqua nel piazzale di accesso, la mancanza del tappetino di usura nelle strade interne;

4.2 evidenziato che la Corte di merito ha posto a fondamento del rigetto dell’istanza di ammissione di tale consulenza tecnica il rilievo secondo cui le predette imperfezioni erano state considerate dall’elaborato tecnico depositato in sede di accertamento tec nico preventivo, ma non inglobate nell’ambito dei gravi difetti,

trattandosi di vizi di lieve entità e pertanto non risarcibili ai sensi dell’art. 1669 c.c., sicché la motivazione addotta non presenta incongruenze e affermazioni illogiche o errate, in osservanza del principio nomofilattico a mente del quale, in tema di consulenza tecnica d’ufficio, rientra nei poteri discrezionali del giudice di merito la valutazione dell’opportunità di disporre indagini tecniche suppletive o integrative, di sentire a chiarimenti il consulente sulla relazione già depositata ovvero di rinnovare, in parte o in toto, le indagini, sostituendo l’ausiliare del giudice, potere il cui esercizio non è sindacabile in sede di legittimità, ove ne sia data adeguata motivazione, immune da vizi logici e giuridici (Cass. n. 21525/2019; Cass. n. 2103/2019; Cass. n. 27247/2008);
4.3 considerato che, con il secondo motivo svolto, il ricorrente prospetta il rigetto dell’istanza di rinnovazione delle indagini peritali, senza che fosse chiarito il criterio per cui l’indagine sarebbe stata irrilevante;

4.4 precisato, per contro, che la sentenza d’appello ha chiarito che la nuova consulenza tecnica d’ufficio sarebbe stata inutile, poiché -a fronte dei vizi dedotti -già l’elaborato svolto in sede di ARAGIONE_SOCIALE aveva verificato che si trattava di semplici incompletezze non meritevoli di ulteriori indagini e non riconducibili nel paradigma di cui all’art. 1669 c.c.; e ciò con precipuo riguardo ai ristagni di acqua, al deterioramento dei due giunti dei pavimenti, all’assenza del ‘troppo pieno’ sulla copertura, a lla mancata realizzazione del tappeto antiusura sulle strade private, tutti difetti di cui è stata negata l’incidenza sulla funzionalità e godimento dell’opera, mentre, con riguardo all’intasamento delle caditoie, è stato specificato che il vizio fosse riconducibile alla mancata esecuzione
dell’ordinaria e periodica pulizia a cura del Condominio; così come è stato accertato che non rientrassero nei difetti strutturali le mancanze relative al tappo sigillato delle ispezioni fognarie, le incompletezze relative all’impianto elettrico del locale condominiale sotto rampa, la contropendenza del dado in cemento armato di appoggio dei pannelli di facciata;

4.5 posto che, con il terzo motivo dedotto, il ricorrente si duole della mancata riconduzione dei difetti non catalogabili tra quelli ricadenti nell’art. 1669 c.c. nell’alveo dei difetti ascrivibili all’art. 2043 c.c.;

4.6 divisato che la previsione dell’art. 1669 c.c. concreta un’ipotesi di responsabilità extracontrattuale, con carattere di specialità rispetto al disposto dell’art. 2043 c.c., fermo restando che -trattandosi di una norma non di favore, diretta a limitare la responsabilità del costruttore, bensì finalizzata ad assicurare una più efficace tutela del committente, dei suoi aventi causa e dei terzi in generale -, ove non ricorrano in concreto le condizioni per la sua applicazione (come nel caso di danno manifestatosi e prodottosi oltre il decennio dal compimento dell’opera), può farsi luogo all’applicazione dell’art. 2043 c.c., senza che, tuttavia, operi il regime speciale di presunzione della responsabilità del costruttore contemplato dall’art. 1669 c.c., atteso che spetta a chi agisce in giudizio l’onere di provare tutti gli elementi richiesti dall’art. 2043 c.c., compresa la colpa del costruttore (Cass. n. 20450/2023; Cass. n. 4511/2019; Cass. n. 20485/2016; Cass. S.U. n. 2284/2014); senonché la Corte distrettuale ha sostenuto, dopo aver affermato tale principio, che non sono stati rilevati altri vizi che possano rientrare nella previsione dell’art. 2043 c.c., vizi peraltro che
avrebbero richiesto un più rigoroso onere probatorio, stante che, rispetto ad essi, non opera il regime speciale di presunzione della responsabilità del costruttore, che onera quest’ultimo di una non agevole prova liberatoria.

Parte ricorrente, con la memoria depositata in prossimità dell’udienza , insiste nella richiesta di accoglimento del ricorso, evidenziando da un lato che la richiesta di consulenza tecnica era formulata in relazione a vizi che la prima consulenza non aveva preso in considerazione e che il consulente di parte aveva evidenziato e, dall’altro , che comunque doveva affermarsi la responsabilità extracontrattuale dell’appaltatore nei confronti del condominio per i vizi riscontrati.

Le argomentazioni di cui alla memoria non sono idonee a modificare le conclusioni formulate dal consigliere delegato nella comunicazione di possibile inammissibilità o manifesta infondatezza del ricorso.

Infatti, come si già evidenziato nella proposta, i vizi dedotti erano già stati presi in considerazione dalla consulenza svolta in sede di RAGIONE_SOCIALE e, in ogni caso, si trattava solo di modeste imperfezioni non rientranti nell’ambito della responsabilità ex art. 1669 c.c.

Deve ribadirsi che: «In tema di consulenza tecnica d’ufficio, il giudice di merito non è tenuto, anche a fronte di una esplicita richiesta di parte, a disporre una nuova ctu, atteso che il rinnovo dell’indagine tecnica rientra tra i poteri discrezionali del giudice di merito, sicché non è neppure necessaria una espressa pronunzia sul punto» (Sez. 3 – , Sentenza n. 22799 del 29/09/2017, Rv. 645507 – 01).

Con riferimento alla dedotta responsabilità extracontrattuale dell’appaltatore nei confronti del condominio , terzo estraneo al contratto di appalto, anche in questo caso deve ribadirsi quanto evidenziato nella proposta circa il fatto che la Corte ha accertato che i vizi dedotti non avevano alcuna incidenza sulla funzionalità e godimento dell’opera, e non rappresentavano gravi difetti della costruzione o difetti strutturali e, dunque, non rientravano nella previsione dell’art. 2043 c.c.
In proposito la Corte d’Appello ha correttamente richiamato la giurisprudenza di questa Corte in tema di interrelazioni tra la responsabilità ex art. 1669 c.c. e quella generale di responsabilità extracontrattuale. In proposito, deve confermarsi che sussiste un rapporto di specialità tra l’art. 2043 c.c. genus -e l’art. 1669 c.c. -species -, e che laddove ne sussistano i presupposti, l’azione da intraprendere è quella specificamente contemplata in materia di appalto. Ed invero, in ordine alla previsione dell’art. 1669 c.c., resta fermo che -trattandosi di una norma non di favore, diretta a limitare la responsabilità del costruttore, bensì finalizzata ad assicurare una più efficace tutela del committente, dei suoi aventi causa e dei terzi in generale -, ove non ricorrano ‘in concreto’ le condizioni per la sua applicazione (‘come nel caso di danno manifestatosi e prodottosi oltre il decennio dal compimento dell’opera’), può farsi luogo all’applicazione dell’art. 2043 c.c., senza che, tuttavia, operi il regime speciale di presunzione della responsabilità del costruttore contemplato dall’art. 1669 c.c., atteso che spetta a ch i agisce in giudizio l’onere di provare tutti gli elementi richiesti dall’art. 2043 c.c., compresa la colpa del
costruttore (Cass. Sez. U, Sentenza n. 2284 del 03/02/2014; Sez. 1, Sentenza n. 8520 del 12/04/2006).

Il ricorso è rigettato.

Le spese del giudizio seguono la soccombenza e si liquidano come da dispositivo.

Poiché il ricorso è deciso in conformità alla proposta formulata ai sensi dell’art. 380 -bis cod. proc. civ., vanno applicati -come previsto dal terzo comma, ultima parte, dello stesso art. 380-bis cod. proc. civ. -il terzo e il quarto comma dell’art. 96 cod. proc. civ., con conseguente condanna della parte ricorrente al pagamento, in favore della parte controricorrente, di una somma equitativamente determinata (nella misura di cui in dispositivo), nonché al pagamento di una ulteriore somma – nei limiti di legge in favore della cassa delle ammende.
Considerato il tenore della pronuncia, va dato atto -ai sensi dell’art. 13, comma 1 -quater, del D.P.R. n. 115 del 2002 -della sussistenza dei presupposti processuali per il versamento di un ulteriore importo a titolo contributo unificato, pari a quello previsto per la proposizione dell’impugnazione, se dovuto.

P. Q. M.

La Corte Suprema di Cassazione rigetta il ricorso e condanna la parte ricorrente al pagamento in favore della parte controricorrente delle spese del giudizio di legittimità, che liquida in euro 5.000,00 per compensi, oltre alle spese forfettarie nella misura del 15%, agli esborsi liquidati in euro 200,00 ed agli accessori di legge; condanna altresì la parte ricorrente, ai sensi dell’art. 96 cod. proc. civ., al pagamento, in favore della parte controricorrente, della ulteriore somma pari ad euro 5.000,00,
nonché al pagamento della somma di euro 3.000,00 in favore della cassa delle ammende;

dichiara la sussistenza dei presupposti processuali per il versamento, da parte del ricorrente, di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello previsto per il ricorso, se dovuto.

Così deciso in Roma, nella camera di consiglio della Seconda

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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