Supercondominio, una più ampia organizzazione condominiale

Supercondominio, pluralità di edifici, costituiti, o meno, in distinti condomìni, ma compresi in una più ampia organizzazione condominiale.


REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO 
IL TRIBUNALE ORDINARIO DI ROMA         
SEZIONE QUINTA CIVILE 

in composizione monocratica, nella persona del Giudice dott.ssa, ha pronunziato la seguente

SENTENZA n. 78/2021 pubblicata il 04/01/2021

nella causa civile di primo grado iscritta al n. del Ruolo Generale per l’anno 2017,

 TRA

XXX (C.F.), elettivamente domiciliata in presso lo studio dell’Avv. che la rappresenta e difende come da procura in atti.

ATTRICE E

 CONDOMINIO YYY (C.F.), elettivamente domiciliato in, presso lo studio degli Avv.ti come da procura in atti.

CONVENUTO SVOLGIMENTO DEL PROCESSO

*  *  *  *  *  * *

Con atto di citazione notificato il 09.02.2017 XXX ha convenuto il condominio YYY impugnando le delibere rese dall’assemblea dei condomini in date 23 giugno 2016 e 7 novembre 2016 ritenendole nulle e/o annullabili.

Ha esposto l’attrice:

–  di essere proprietaria degli appartamenti int. 2 ed int. A situati nel prefato condominio;

– che il condominio costituisce un fabbricato indipendente a cui si accede attraverso un vialetto utilizzato anche da altro condominio (frontista) e dal proprietario di un box;

– che, di fatto è costituito un supercondominio tra i due condomini ed il box che mantengono comune l’uso del vialetto e del cancello prospicente dal quale si accede alla via pubblica;

– che con la delibera del 23 giugno 2016 (per la quale l’attrice rilasciava apposita delega di partecipazione) è stato approvato il rifacimento del lastrico solare, del torrino e del locale tecnico soffitti con deliberazione della relativa spesa (euro 30.000,00 oltre oneri di legge) senza costituzione di un fondo speciale;

– che con la medesima delibera è stato approvato il rifacimento del cancello esterno, della ringhiera laterale e citofoni esterni comuni anche al condominio frontista e al proprietario del box per una spesa di euro 2.000,00;

– che, ancora, con detta delibera si sarebbe deciso di inserire il box nei millesimi del condominio modificando le attuali tabelle ed autorizzando il proprietario del box all’allaccio della luce nelle scale condominiali

– che con successiva delibera del 7 novembre 2016 (alla quale l’attrice partecipava esprimendo voto contrario ed abbandonando successivamente la seduta) (i) venivano approvati i nuovi millesimi con aggiunta al condominio del box; (ii) veniva autorizzato il proprietario del box ad istallare il contatore elettrico ed il cavo di adduzione dell’energia elettrica  nel vano scale condominiale; (iii) veniva approvata la richiesta di finanziamento per euro 42.744,73 (IVA inclusa) senza approvare l’incremento dei lavori deliberati nella precedente delibera; (iv) veniva approvato il rifacimento del cancello senza partecipazione dell’altro condominio invitando l’amministratore ad acquisirne il consenso sul lavoro di rifacimento e sulla spesa;

– che a seguito di tale ultima delibera il proprietario del box provvedeva ad eseguire le opere autorizzate dal condominio senza peraltro rispettare le regole dell’arte rendendo visibili i fili esterni collocati nell’androne condominiale e nelle scale mediante canalina anziché sottotraccia deturpando ed alterando, così, l’estetica del palazzo e creando anche una situazione di pericolo;

– che, nonostante l’avvio della mediazione, nessun accordo veniva raggiunto e la procedura si concludeva negativamente.

L’attrice, inoltre, ha censurato l’illegittimità dell’annessione del box al condominio in quanto estraneo al fabbricato condominiale e l’illegittimità della modifica delle tabelle tra l’altro approvate a maggioranza e non all’unanimità. Inoltre, l’autorizzazione all’istallazione di un contatore elettrico nell’androne condominiale con passaggio dei cavi nel vano scale comporterebbe la costituzione di una servitù di elettrodotto non essendo il proprietario del box condomino poiché non comproprietario di tali aree comuni. Illegittima anche la decisione in merito alla delibera di rifacimento del cancello e ringhiera del vialetto comune ad altro condominio (oltre che del box citato) che, viceversa, avrebbe necessitato di una delibera resa dall’assemblea del supercondominio non convocata secondo le norme del codice civile.

Si è costituito il condominio convenuto impugnando e contestando tutto quanto ex adverso dedotto ed eccependo in via preliminare la carenza di legittimazione attiva dell’attrice nonché la tardività dell’impugnazione proposta contro la delibera del 23 giugno 2016 per essere stato introdotto il giudizio ex art. 1137 c.c. oltre il termine di trenta giorni. In ogni caso, nel merito, ha ritenuto l’impugnazione della suddetta delibera infondata. Ha contestato l’esistenza di un regolamento contrattuale, di tabelle vincolanti allegate al regolamento di condominio nonché la circostanza di estraneità del box dalla compagine condominiale come dedotta dall’attrice suffragando la tesi contraria attraverso diverse produzioni documentali che dimostrerebbero la partecipazione della proprietà del box al condominio fin dalla sua edificazione. Infine, parte convenuta ha rilevato che l’attrice, conferendo delega a terzi, ha di fatto approvato la delibera per il rifacimento de cancello posto all’ingresso del vialetto comune facendo venir meno il motivo di impugnazione.

Ha concluso chiedendo, in via preliminare, di accertare il difetto di legittimazione ad agire dell’attrice e la tardività dell’impugnazione della delibera del 23.06.16, nel merito il rigetto delle domande avanzate dall’attrice con condanna al risarcimento del danno per lite temeraria ai sensi dell’art. 96 c.p.c..

Concessi alle parti i termini di cui all’art. 183, comma 6, c.p.c., la causa è stata istruita con il solo deposito di atti e documenti. Fissata l’udienza di precisazione delle conclusioni, è stato disposto più volte il rinvio per l’avvicendamento di più giudicanti finché, giunta la causa all’odierno decidente, sono state precisate le conclusioni all’udienza del 8 settembre 2020 con le modalità della trattazione scritta per l’emergenza sanitaria Covid – 19 e la causa è stata trattenuta in decisione con concessione dei termini di cui all’art. 190 c.p.c per il deposito di conclusionali e repliche.

MOTIVI DELLA DECISIONE

In via preliminare va rigettata l’eccezione di difetto di legittimazione attiva sollevata dal Condominio convenuto.

Nei termini istruttori assegnati, l’attrice ha dimostrato attraverso la produzione di validi titoli (v. assegnazione in proprietà dalla *** a *** e dichiarazione di successione mortis causa in atti) di essere proprietaria degli appartamenti interno A) ed interno 2) dello stabile condominiale di *** e, dunque, condomina.

Inoltre, priva di rilevanza è l’eccezione di tardività dell’impugnazione della delibera del 23.6.2016 sollevata da parte convenuta considerando che, come appresso verrà meglio argomentato, la delibera è da considerare nulla in ordine ai punti 3 e 4 dell’o.d.g. mentre l’impugnazione del deliberato di cu al punto 5 dell’o.d.g. è inammissibile.

Come noto, la nullità delle delibere assembleari può essere fatta valere da chiunque e senza limiti temporali, purché vi sia un concreto interesse (cfr. Cass. Sez. Un. n. 4806/2005).

Tanto premesso, per chiarezza espositiva e senza che ciò possa costituire motivo fondante l’eccezione, risulta provato che l’attrice ha partecipato alla riunione del 23.6.2016 per delega conferita al sig. *** come dall’attrice dichiarato in citazione e come documentato a sostegno (v. delega inviata all’amministratore di condominio in data 23.6.2016 – cfr. doc. n. 3)  mentre l’istanza di mediazione (atto idoneo ad interrompere il termine decadenziale di 30 giorni) è stata depositata il 22.11.2016 e il procedimento si è concluso con verbale negativo depositato il 2.2.2017 mentre la successiva citazione è stata notificata il 9.2.2017.  Né può dirsi fondato quanto affermato da parte attrice all’esito dell’eccezione di tardività sollevata dal condominio e cioè che la delega conferita per mail non sarebbe valida in quanto mancante di sottoscrizione.

Ai sensi del novellato art. 67, 1° cpv ,disp. att. c.c. “ogni condomino può intervenire all’assemblea anche a mezzo di rappresentante, munito di delega scritta.” ma nulla dice la norma in ordine alla forma di tale scritto che, dunque, ben può essere costituita da una semplice mail. La legge, infatti, non vieta di poter utilizzare questo mezzo per conferire la delega, fermo restando che la stessa deve indicare in modo specifico, oltre all’oggetto del conferimento anche il soggetto delegato, requisiti pienamente integrati nella specie.

L’attrice, tra l’altro, ha dichiarato in citazione di aver conferito espressa delega a partecipare alla riunione del 23 giugno 2016 al sig. *** avvalendosi del documento posto a sostegno mediante suo deposito (cfr. doc. n. 3 allegato all’atto di citazione – email inviata all’amministratore in data 23.6.2016) a nulla rilevando che, successivamente, con le memorie istruttorie, in aperta contraddizione con quanto in precedenza sostenuto e documentato, ne ha disconosciuto la valenza.

In sostanza, non sussiste alcun elemento che possa ritenere invalida la delega conferita e la presenza del condomino per delega equivale alla sua presenza fisica in assemblea.

Tanto chiarito e passando all’esame della delibera del 23.6.2016 in ordine al primo motivo di impugnazione (delibera lavori di rifacimento del lastrico solare e torrino senza costituzione del fondo speciale) occorre preliminarmente chiarire che sul punto non può dirsi cessata la materia del contendere, in difetto di prova circa l’esistenza di una delibera successiva che avrebbe sostituito quelle impugnate. Tale fatto, allegato in comparsa conclusionale dall’attrice, non risulta fondato nè sulla base della delibera del 16.02.2017 (all. 13 – produzione condominio) né in ordine al suo contenuto. Affinché si configuri la cessata materia del contendere occorre che l’assemblea condominiale, regolarmente riconvocata, abbia deliberato sui medesimi argomenti della delibera oggetto dell’impugnazione, ponendo in essere, pur in assenza di forme particolari, un atto formalmente sostitutivo di quello invalido. Nella specie la nuova delibera pur argomentando sulla medesima questione ha però portata e contenuti nuovi che ne impediscono la sostituzione con quelle adottate in precedenza.

Ciò nondimeno, come già premesso, la delibera è nulla in quanto emessa in violazione dell’art. 1135 comma 1 n. 4 c.c. avendo l’assemblea deliberato i lavori di manutenzione straordinaria senza la contestuale previsione di un fondo speciale, di importo pari all’ammontare dei lavori.

L’art. 1135, comma 1, n. 4) c.c. introdotto dalla L n. 220/2012 (“Riforma del condominio”), ha istituito il c.d. “fondo speciale”, obbligatorio in casi di delibere di lavori straordinari, avente la funzione di accantonare delle somme di denaro in vista delle relative spese deliberate dall’assemblea. Tale norma, sia per il suo tenore letterale che per la funzione di tutela del singolo condomino, è infatti da considerarsi norma imperativa non derogabile dalla volontà dei privati, la cui violazione comporta, secondo le regole ordinarie, la nullità della delibera adottata (così anche Tribunale di Roma, Sez. V, 19 giugno 2017 e Trib. di Udine, sez. I, 17.01.2018)

L’istituto, infatti, ha lo scopo di tutelare l’interesse del singolo condomino a vedere escluso il rischio individuale di dover garantire (in caso di morosità dei condomini non diligenti) al terzo appaltatore/creditore il pagamento dovuto dai condomini morosi secondo il meccanismo previsto dall’art. 63 disp att., commi 1 e 2, c.c..; la costituzione del fondo speciale mediante il preventivo versamento delle quote di spettanza di ciascun condomino permetterebbe, infatti, di scongiurare tale evenienza, in quanto le risorse necessarie per l’adempimento delle obbligazioni sarebbero disponibili prima ancora della loro assunzione. L’obbligo giuridico di costituzione sorge così, al più tardi, allorquando l’assemblea approva l’appalto e ripartisce tra i condòmini i relativi oneri (è, tuttavia, consentito il frazionamento del corrispettivo in base agli stati di avanzamento dei lavori, così che anche il fondo venga costituito gradualmente, in corrispondenza dei pagamenti da eseguirsi all’appaltatore).  Allorché l’assemblea si trova a deliberare i lavori straordinari affidando l’incarico all’impresa ed approvando il preventivo con i relativi costi non può legittimamente decidere, a maggioranza, di non allestire il fondo prima della stipula del contratto di appalto dei lavori venendo altrimenti a modificare il criterio legale previsto dal citato art. 1135, comma 1, n. 4), c.c. nel senso di ampliare l’esposizione sussidiaria di coloro che sono in regola con i pagamenti (e non possono trovare tutela nel fondo) ( in tal senso Tribunale di Modena sentenza n. 763/2019). La violazione dell’art. 1135 comma 1 n. 4 c.c. si configura, inoltre, non solo quando espressamente si sia scelto di non costituire il fondo, ma anche quando si sia disposta l’esecuzione di lavori per le quali sia obbligatoria la predisposizione del fondo speciale senza la previsione dello stesso. In altre parole, ad integrare l’ipotesi di nullità della delibera è sufficiente la semplice previsione di opere di manutenzione straordinaria in assenza della contestuale predisposizione del fondo speciale, senza che siano necessari altri elementi.

Nella specie, l’appalto è stato conferito senza la previa materiale costituzione del fondo speciale per cui la delibera in ordine al punto 3 dell’o.d.g. va dichiarata nulla in quanto adottata in contrasto a norma di legge imperativa (art. 1135, comma n. 1 c.c.).

Quanto ai motivi di impugnazione del punto 4 dell’o.d.g. anch’essi risultano fondati e va dichiarata la nullità della relativa delibera. Con tale decisione l’assemblea, all’unanimità dei presenti, ha approvato il rifacimento del cancello d’ingresso e le ringhiere laterali del vialetto comune per una spesa di euro 2.000,00. Parte attrice ha dedotto che tale vialetto risulta essere in comunione con il Condominio di YYY/A che ha un’autonoma gestione e un proprio amministratore (oltre che con il proprietario del box) e che è costituito di fatto un supercondominio per cui la decisione in ordine ai lavori da eseguirsi e la relativa spesa doveva essere assunta dall’assemblea del supercondominio e non dal solo Condominio di YYY di cui l’attrice fa parte.

Secondo la Cassazione (sentenza del 14 novembre 2012 n. 19939), il supercondominio è “una pluralità di edifici, costituiti, o meno, in distinti condomìni, ma compresi in una più ampia organizzazione condominiale, legati tra loro dall’esistenza di talune cose, impianti e servizi comuni (per esempio il viale d’accesso o l’impianto di illuminazione, il servizio di portierato) in rapporto di accessorietà con fabbricati”. Nella stessa pronuncia, la Corte ha chiarito come “ai fini della costituzione di un supercondominio, non sia necessaria la manifestazione di volontà del costruttore, né quella dei proprietari delle unità immobiliari, essendo sufficiente che i singoli edifici abbiano in comune alcuni impianti, o servizi, ricompresi nell’ambito di applicazione dell’art. 1117 cod. civ.”. (conforme Cass n. 2279/ 2019). Ora, nella specie, la comunione del vialetto d’ingresso tra i due condomini di YYY (A e B) non è contestata né disconosciuta dal convenuto ed emerge inequivocabilmente sia dall’allegazione fotografica di parte attrice – dalla quale emerge che il vialetto è l’unica via di accesso al portone del Condominio di YYY/A – sia dalla stessa documentazione depositata da parte convenuta (cfr. docc. nn. 2, 7 e 8 – produzione parte convenuta). La situazione di fatto rende, pertanto, evidente che nel caso di specie sussiste un supercondominio relativamente al vialetto al quale si accede mediante un cancello dotato di ringhiere laterali che, nato ipso facto ed ipso iure, è regolato dalle norme in tema di condominio (per tutte Cassazione 14791/2003).

E’ quindi da rilevare che, nel caso in esame, l’amministratore del condominio convenuto ha convocato per il giorno 23 giugno 2016 l’assemblea del solo condominio di YYY per discutere e deliberare – oltre che su questioni concernenti il solo condominio di YYY – “sul cancello esterno al viale” di cui al punto 4 dell’o.d.g.. In tale sede è stato discusso ed approvato dai condomini del solo condominio di YYY all’unanimità dei presenti “il rifacimento del cancello esterno al viale e le nuove ringhiere laterali …. ed il posizionamento dei citofoni  laterali all’esterno per una spesa massima di euro 2.000,00”, senza quindi che fosse stata consentita la partecipazione dei condomini interessati di YYY/A.

La relativa deliberazione risulta, pertanto, adottata in carenza di potere alla luce del principio generale che impone di assumere le deliberazioni sulle materie attribuite alla competenza dell’assemblea con la partecipazione alla riunione collegiale di tutti i proprietari delle unità immobiliari facenti capo al supercondominio: id est con la partecipazione di tutti i proprietari delle unità immobiliari site nei diversi edifici, costituiti in distinti condomini, ma facenti parte del supercondominio dovendo al riguardo essere anche considerato che l’esprimere il voto e concorrere a decidere in merito alla gestione delle cose, degli impianti e dei servizi comuni, configurano facoltà del diritto di condominio che l’art. 1138 comma ult., c.c. considera inderogabili.

La delibera assunta dall’assemblea del condominio n. YYY/B in materia di beni comuni senza la necessaria partecipazione dell’altro condominio è completamente nulla perché l’assemblea era incompetente a decidere. Infatti, è ineludibile che essendosi in presenza di più fabbricati, l’assemblea non avrebbe potuto deliberare l’esecuzione di lavori e il costo della relativa spesa senza il consenso dell’altro comproprietario e il deliberato, esorbitando dalle attribuzioni conferite all’assemblea che si è arrogata un potere che non aveva, ha inciso illegittimamente sui diritti patrimoniali dell’altro condominio.

Quanto, infine ai motivi di impugnazione del punto 5) dell’o.d.g. vanno considerati inammissibili. Invero, quanto riportato nel verbale non costituisce delibera (non vi è stata, difatti, votazione) e le decisioni assunte dall’assemblea in ordine alla richiesta del proprietario del box di poter effettuare l’allaccio della luce hanno un contenuto puramente programmatico per le quali la giurisprudenza è concorde nel ritenere non oggetto di impugnazione (cfr. Cass. n. 10865 del 25.05.2016). Nella specie, la delibera impugnata è priva di effetti giuridici non avendo l’assemblea autorizzato alcunché ma dichiarando solo di essere “in linea di massima favorevole” e subordinando l’eventuale autorizzazione alla predisposizione, a cura e spese del proprietario del box, di tabelle millesimali da discutere ed esaminare in una fase successiva.

In mancanza di delibera il motivo di impugnazione è inammissibile.

Passando ora ad esaminare la delibera del 7 novembre 2016 l’attrice ha ritenuto invalida la delibera:

1-    in ordine all’annessione del box al Condominio (con la conseguente attribuzione di millesimi) in quanto per le caratteristiche estrinseche dell’immobile (non dotato di alcuna elemento di accessorietà e strumentalità rispetto ai beni comuni) non sarebbe possibile attribuirne la qualità di condomino; secondo l’attrice poiché il box non è coperto dal tetto e dalla facciata dei due fabbricati, ma ha una proprio lastrico solare, una propria muratura esterna e un proprio accesso, non ha le caratteristiche per poter far parte del condominio ma costituisce una proprietà autonoma ed indipendente e condivide con gli altri due condomini il solo viale d’accesso;

2-    in ordine all’autorizzazione data al proprietario del box –  che non fa parte del condominio –  ad istallare il contatore della luce nelle scale condominiali per l’allaccio della luce ad uso privato in quanto non avrebbe potuto beneficiare della previsione normativa di cui all’art. 1102 c.c., non essendo, comunque, comproprietario del vano scale e degli altri beni comuni., trattandosi viceversa, nella specie, di costituzione di servitù per la quale era necessario il consenso unanime e la forma scritta ad substantiam;

3-    in ordine all’approvazione del finanziamento di € 42.744,73 per l’esecuzione dei lavori di rifacimento del lastrico solare e torrino (i) per eccesso di  potere avendo deliberato la somma per un importo superiore rispetto ai lavori; (ii) per indeterminatezza dell’oggetto, non essendo stata assunta alcuna decisione sugli elementi essenziali del contratto di finanziamento, quali il tasso di interesse (fisso, variabile o blindato) la misura di tale tasso ed il piano di ammortamento; (iii) per carenza di quorum deliberativo, trattandosi di deliberazione che incide sui diritti individuali e che esula dalle attribuzioni dell’assemblea prevedendo la costituzione di un mutuo per il quale occorre l’unanimità;

4-    in ordine al deliberato relativo al cancello, trattandosi di bene supercondominiale, non di competenza dell’assemblea del Condominio di YYY, ma di competenza dell’assemblea del supercondominio:

Per tale ultimo motivo si è già disquisito e valgono le stesse motivazioni che portano a ritenere la delibera nulla per carenza di poteri in capo all’assemblea e per aver inciso su diritti patrimoniali di altri condomini non partecipanti alla deliberazione.

Quanto ai primi due motivi di impugnazione la lite involge, se pur indirettamente, l’accertamento della qualità di condomino del proprietario del box che parte attrice nega mentre parte convenuta ne rivendica l’appartenenza.

E’ da premettere che il condominio si costituisce di fatto (pertanto senza la necessità di un titolo) quando nel trasferimento di singole porzioni ad una pluralità di soggetti venga a crearsi un rapporto di accessorietà nel quale la parte comune non ha un’autonoma utilità ma ha lo scopo di legare le singole proprietà onde renderne necessario o più comodo l’uso (Cass. 19829/04, Cass. n. 3787/1982 e Cass. n. 38/1982 la quale ha precisato che è irrilevante il particolare dell’assenza di locali comuni). La prova dell’appartenenza di un immobile ad un edificio condominiale può derivare dall’elemento sostanziale consistente nell’essere inglobato nel manufatto frazionato anche quale area esterna di proprietà esclusiva.

La Suprema Corte, infatti, che ha più volte affermato che la disciplina del condominio degli edifici, di cui all’art. 1117 c.c. e ss., è ravvisabile ogni qual volta sia accertato in fatto un rapporto di accessorietà necessaria che lega alcune parti comuni, quale quelle elencate in via esemplificativa – se il contrario non risulta dal titolo – dall’art. 1117 c.c., a porzioni, o unità immobiliari, di proprietà singola, delle quali le prime rendono possibile l’esistenza stessa o l’uso. La nozione di condominio si configura, pertanto, non solo nell’ipotesi di fabbricati che si estendono in senso verticale ma anche nel caso di beni adiacenti orizzontalmente, purché dotati delle strutture portanti e degli impianti essenziali indicati dal citato art. 1117 c.c.. Peraltro, pure quando manchi un così stretto nesso strutturale, materiale e funzionale, la condominialità di un complesso immobiliare, che comprenda porzioni eterogenee per struttura e destinazione, è ravvisabile ogni qual volta sia accertato in fatto un rapporto di accessorietà necessaria che lega alcune parti comuni, a porzioni, o unità immobiliari, di proprietà singola (delle quali le prime rendono possibile l’esistenza stessa o l’uso).

Ebbene, quanto a questi elementi strutturali, l’attrice ha omesso di allegare, come era suo onere, ogni documento utile a dimostrare l’esclusione del box nella struttura complessiva dell’edificio condominiale limitando le sue difese alla tesi dell’esistenza del supercondominio e dell’appartenenza ad esso del manufatto considerato autonomo ed indipendente in virtù di una presunta assenza della relazione di accessorietà e strumentalità del box de quo delle parti ad esso comuni.

Viceversa le allegazioni di parte convenuta consentono di affermare che il box fa parte fin dall’origine dell’entità condominiale.

Parte convenuta, difatti, ha depositato innanzitutto la licenza di abitabilità del 6.7.1954 della Palazzina B del Condominio di YYY edificata dalla Cooperativa Edilizia *** (cfr. doc. n. 7 produzione parte convenuta) dalla quale risulta espressamente ricompresa l’autorimessa situata al piano terra.

Inoltre, risulta provato che originariamente l’autorimessa insieme all’appartamento contraddistinto con l’int.10 della palazzina B di viale del *** fino al 1978 era di proprietà di tale dott. ***, che ebbe a venderli (mantenendo il vincolo pertinenziale) al sig. *** con rogito del notaio *** (Rep. n.) (cfr. docc. nn.  8 e 9).

Infine, dai bilanci depositati dal condomini convenuto si evince che il box ha sempre fatto parte del condominio convenuto e che ad esso venivano imputate spese nei limiti di quanto dispone l’art. 1123 c.c. per l’uso separato delle parti comuni.

Dalla stessa documentazione di parte attrice (v. atto notarile di assegnazione della Cooperativa *** del 3 agosto 1951 e nota di trascrizione) è dato desumere che il box ha sempre fatto parte del condominio di YYY. Infatti, nell’atto di assegnazione al Sig. *** si da atto dell’esistenza del vialetto di accesso della palazzina B indicato come comune anche con il condominio frontista identificato con la palazzina C mentre non si fa menzione del box la cui proprietà, evidentemente, era ricompresa nell’edifico condominiale di YYY.

Anche nel regolamento assembleare del 07.01.1953 (cfr. doc. n. 2 – produzione parte convenuta) si fa menzione di detto vialetto che risulta comune solo al citato condominio frontista e di cui si delineano i confini fino alla proprietà del box come a volerne ricomprenderne l’appartenenza al codominio di YYY.

Ebbene, a fronte di tale documentazione può dirsi con certezza, non essendoci prova contraria al riguardo, che il box in questione fa parte del condominio di YYY. Data questa premessa e passando all’esame del deliberato, la delibera con la quale sono state apportate modifiche alla tabella con l’inclusione del condomino proprietario del box nella tabella di proprietà non può dirsi invalida.

Com’è noto, l’art. 69 dip. att.. c.c. dispone che “I valori proporzionali delle singole unità immobiliari espressi nella tabella millesimale di cui all’articolo 68 possono essere rettificati o modificati all’unanimità. Tali valori possono essere rettificati o modificati, anche nell’interesse di un solo condomino, con la maggioranza prevista dall’articolo 1136, secondo comma, del codice, nei seguenti casi:

1)  quando risulta che sono conseguenza di un errore;

2)  quando, per le mutate condizioni di una parte dell’edificio, in conseguenza di sopraelevazione, di incremento di superfici o di incremento o diminuzione delle unità immobiliari, è alterato per più di un quinto il valore proporzionale dell’unità immobiliare anche di un solo condomino”.

Diverso discorso deve farsi, però, quando le tabelle contengano delle volute deroghe ai criteri di ripartizione previsti dal codice civile. Ed invero può dirsi che “rivela natura contrattuale la tabella da cui risulti espressamente che si sia inteso derogare al regime legale di ripartizione delle spese, ovvero approvare quella «diversa convenzione» di cui all’art. 1123 comma 1 c.c.” (Cass. SS.UU. Sentenza n. 18477 del 09/08/2010).

I criteri di ripartizione delle spese condominiali, stabiliti dall’art. 1123 c.c., possano, difatti, essere derogati, come prevede la stessa norma, e la relativa convenzione modificatrice della disciplina legale di ripartizione può essere contenuta nelle tabelle.

La Cassazione sul punto ha avuto modo di precisare che “La natura delle disposizioni contenute negli artt. 1118, comma 1, e 1123 c.c. non preclude, infatti, l’adozione di discipline convenzionali che differenzino tra loro gli obblighi dei partecipanti di concorrere agli oneri di gestione del condominio, attribuendo gli stessi in proporzione maggiore o minore rispetto a quella scaturente dalla rispettiva quota individuale di proprietà. In assenza di limiti posti dall’art. 1123 c.c., la deroga convenzionale ai criteri codicistici di ripartizione delle spese condominiali può arrivare a dividere in quote uguali tra i condomini gli oneri generali e di manutenzione delle parti comuni, e finanche a prevedere l’esenzione, totale o parziale, per taluno dei condomini, dall’obbligo di partecipare alle spese medesime” (v. Cass. Sez. 2, 04/08/2016, n. 16321; Cass. 25/03/2004, n. 5975).

Da tanto consegue che per le tabelle millesimali che sono conformi al dettato legislativo in materia di ripartizione pro-quota l’atto di approvazione – analogamente all’atto di revisione –  non ha natura negoziale, sicché è sufficiente il consenso della maggioranza qualificata ex art. 1136, 2° co., cod. civ. e non già il consenso unanime dei condomini.

Viceversa qualora si deroghi ai criteri legali di ripartizione delle spese (art. 1123 c.c.), occorrerà l’unanimità dei consensi.

Il discrimine tra la necessità della unanimità o della sufficienza del quorum ex art. 1136, 2° comma, c.c., ancorché si tratti di tabelle millesimali allegate ad un regolamento di condominio avente natura contrattuale, è il rispetto, la mancata deroga dei criteri legali per la ripartizione delle spese (“non sembra poter riconoscere natura contrattuale alle tabelle millesimali per il solo fatto che, ai sensi dell’art. 68 disp. att. cod. civ., siano allegate ad un regolamento di origine c.d. “contrattuale”, ove non risulti espressamente che si sia inteso derogare al regime legale di ripartizione delle spese, si sia inteso, cioè, approvare quella “diversa convenzione” di cui all’art. 1123, comma 1, cod. civ”  – così Cass. SS.UU. n. 18477/2010, conforme Cass. 19838/2018).

Nel caso di specie, l’inclusione del proprietario del box nella tabella di proprietà (tabella A) come prodotta in atti non rappresenta una deroga al criterio legale previsto dal codice civile ma la conformità ad esso e l’approvazione della tabella assunta con la maggioranza di cui all’art. 1136, comma 2, c.c. è pienamente legittima.

Venendo all’ulteriore censura sollevata da parte attrice in ordine all’autorizzazione data con la delibera impugnata al proprietario del box di istallare il contatore della luce nelle scale condominiali allacciare va innanzitutto rilevato che nella specie non siamo in presenza di una servitù come asserito dall’attrice. L’istituto della “servitù”, invero, presuppone fondi appartenenti a proprietari diversi, nettamente separati, uno al servizio dell’altro che nella specie, per le ragioni espresse non è dato ravvisare. Come noto, la normativa condominiale è costruita da un insieme di diritti e obblighi, armonicamente coordinati, contrassegnati dal carattere della reciprocità, che escludono la possibilità di fare ricorso a tale disciplina.

Semmai, in una simile situazione (per come visto sopra), la domanda giudiziale doveva essere argomentata sulla base della violazione del precetto di cui all’articolo 1102 c.c. che, in assenza di ogni onere allegatorio e probatorio non può in ogni caso essere presa in considerazione.

L’impugnativa anche sul punto, va dunque rigettata.

Resta da esaminare la questione riferita all’approvazione del finanziamento per la somma di euro 42.744,73 che parte attrice ha ritenuto invalida per le ragioni sopra esposte. Anche tale motivo è da ritenere infondato. Innanzitutto la delibera non è costitutiva di un mutuo ma si riferisce alla semplice richiesta di un finanziamento (che, come documentato da parte attrice non è neanche andata a buon fine, per il rifiuto opposto dall’Istituto di credito). Né ad inficiare la delibera è la circostanza che l’importo richiesto sarebbe (ma ciò non è provato) superiore alla somma appaltata in quanto tale circostanza non si desume dal verbale assembleare. In ogni caso va precisato che con il citato motivo di impugnazione l’attrice tende a sindacare delle scelte di opportunità rimesse alla discrezionalità dell’organo assembleare ed il cui esame è precluso a questo giudicante.

Sul punto va difatti osservato che in tema di condominio negli edifici, il sindacato dell’autorità giudiziaria sulle delibere assembleari non può estendersi alla valutazione del merito e al controllo della discrezionalità di cui dispone l’assemblea, quale organo sovrano della volontà dei condomini, ma deve limitarsi ad un riscontro di legittimità che, oltre ad avere riguardo alle norme di legge o del regolamento condominiale, può abbracciare anche l’eccesso di potere, purché la causa della deliberazione risulti – sulla base di un apprezzamento di fatto del relativo contenuto, che spetta al giudice di merito – falsamente deviata dal suo modo di essere, in quanto anche in tal caso lo strumento di cui all’art. 1137 c.c. non è finalizzato a controllare l’opportunità o convenienza della soluzione adottata dall’impugnata delibera, ma solo a stabilire se la decisione collegiale sia, o meno, il risultato del legittimo esercizio del potere dell’assemblea (Cass. civ, n. 20135/2017).

Ne consegue, anche sotto tale profilo, l’inammissibilità del motivo di impugnazione. La soccombenza, seppur parziale del condominio convenuto, determina il rigetto della domanda ex art. 96 c.p.c. da questo avanzata.

Le istanze istruttorie reiterate da parte attrice all’udienza di precisazione delle conclusioni sono da respingere stante la natura documentale della causa.

La reciproca soccombenza e la complessità delle questioni trattate depongono per la compensazione delle spese di lite.

P.Q.M.

Il Tribunale, definitamente pronunciando, disattesa o assorbita ogni contraria istanza, eccezione e deduzione, così provvede:

– dichiara nulla la delibera resa dall’assemblea dei condomini di YYY nella seduta del 23 giugno 2016 limitatamente ai punti 3) e 4) dell’o.d.g. e dichiara inammissibile il motivo di impugnazione relativamente a quanto discusso al punto 5) dell’o.d.g.;

– dichiara nulla la delibera resa dall’assemblea dei condomini di YYY nella seduta del 7 novembre 2016 limitatamente al punto 6) dell’o.d.g. e rigetta per il resto gli ulteriori motivi di impugnazione avanzati da parte attrice; – rigetta la domanda avanzata ex art. 96 c.p.c. da parte convenuta; – compensa tra le parti le spese di lite.

Così deciso in Roma il 4 gennaio 2021

Il Giudice

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