Domanda di risoluzione del contratto per inadempimento

Domanda di risoluzione del contratto per inadempimento, cristallizzazione, fino alla pronuncia giudiziale definitiva, delle posizioni delle parti contraenti.


REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE D I VASTO

Il Tribunale di Vasto in persona del giudice Dott.ssa all’udienza del 23 luglio 2020, celebrata mediante trattazione scritta ai sensi dell’art. 83 comma 7 lett. h) del d.l.18/20, ha pronunciato la seguente

SENTENZA n. 123/2020 pubblicata il 23/07/2020

(ex art. 429 comma 1^ c.p.c.)

nella causa civile di primo grado iscritta al n° del Registro Generale Affari Contenziosi dell’anno 2018, avente ad oggetto “intimazione di sfratto per morosità – uso abitativo”, pendente tra

XXX (c.f.) Professionista Delegato nonché custode nella (riuniti) TRIBUNALE DI VASTO, nella qualità di procuratore di se stesso ex art. 86 cpc.,

Attore E

YYY (c.f.) rappresentata e difesa dall’avv. giusta procura in calce alla comparsa di costituzione e risposta

Convenuta

motivi della decisione

1. fatti controversi.

Con atto di citazione notificato in data 20.9.2018, per l’udienza del 27 novembre 2018, la parte attrice in epigrafe ha intimato, alla convenuta, lo sfratto per morosità degli immobili locati, ed ha esposto al tribunale:

– che nell’ambito della procedura esecutiva immobiliare n. /2016 Rge Lotti nn. 1011 (riuniti) Tribunale di Vasto, il Giudice dell’Esecuzione immobiliare, con ordinanza del 24.03.2017 ha conferito delega all’avv. XXX per le operazioni di vendita e custodia dei seguenti immobili : LOTTO DIECI Appartamento per civile abitazione, al quinto piano (sottotetto), scala E, in, distinto al Catasto Fabbricati, al foglio, particella, sub, cat. A/2 – abitazione di tipo civile, consistenza 4,5 vani, rendita euro 309,87 superficie complessiva di 79,20 mq. balconi di mq 36,20, soffitta di mq 6,70. LOTTO UNDICI Appartamento per civile abitazione, al quinto piano (sottotetto), scala E, in, distinto al Catasto Fabbricati, al foglio, particella, sub, cat. A/2 – abitazione di tipo civile, consistenza 4,5 vani, rendita euro 348,61 superficie complessiva di 62,10 mq. balconi di mq 78,70, soffitta di mq 20,20; Vendita riunita in unico lotto ( lotto n. 10-11) ;

– che gli immobili di cui sopra sono condotti in locazione dalla sig.ra YYY giusto contratto di locazione stipulato con la ditta *** SRL. in data 31.12.2014, registrato presso l’Agenzia delle Entrate di il 27.01.2015 Serie 3T N.;

-che il contratto, con scadenza 31.12.2018, è opponibile alla procedura e che è stata data regolare disdetta del contratto di locazione con lettera racc. ar . del 06.03.2018, ricevuta il 13.03.2018 ;

-che la conduttrice dal mese di marzo 2018 non versa più il canone di locazione mensile pari ad € 450,00 e che pertanto la morosità è pari a n. 7 mensilità, per complessivi € 3.150,00;

-che il G.e. ha autorizzato l’avv. XXX a predisporre intimazione di sfratto per morosità dei suddetti immobili componenti il lotto riunito n. 10-11 della PEI RGE del Tribunale di Vasto.

Per queste ragioni l’intimante ha chiesto al tribunale di convalidare lo sfratto; in caso di opposizione di emettere ordinanza di rilascio ex art. 665 c.p.c.. e, in ogni caso, nel merito di dichiarare che il precisato contratto di locazione abitativa si è risolto per fatto e colpa dell’intimata sig. YYY e per l’effetto condannarla a rilasciare immediatamente gli immobili de quo liberi da persone e cose e nella piena disponibilità dell’avv. XXX nonché condanna alla rifusione delle spese di lite.

Con comparsa di costituzione e risposta YYY ha chiesto al Tribunale di “rigettare l’intimato sfratto per morosità per le eccezioni e contestazioni sopra specificate; 2) in subordine, concedere il massimo del termine per il pagamento di quanto risulterà nel corso del giudizio; 3) attesa la pendenza del procedimento di concordato preventivo e la richiesta di declaratoria di improcedibilità della procedura esecutiva immobiliare n. 73/2016, da cui prende le mosse anche il presente procedimento di sfratto per morosità, rigettare la richiesta di emissione di ordinanza di immediato rilascio ai sensi dell’art. 665 c.p.c.; 4) condannare sempre e comunque parte opposta al pagamento delle spese e competenze legali di Lite”.

All’esito dell’udienza di convalida, concesso breve termine a parte intimante per controdedurre, il tribunale, ritenuta l’opposizione della intimata non fondata su prova scritta, ha pronunciato ordinanza di rilascio con riserva delle eccezioni della parte convenuta, e ha disposto il mutamento del rito, assegnando alle parti termini perentori per integrare i propri scritti, mediante deposito di memorie e documenti.

Esperito senza esito il tentativo di mediazione, solo la parte intimante ha depositato comparsa di costituzione nel merito e, in assenza di richieste istruttorie, cambiato nel frattempo il magistrato assegnatario del procedimento, la causa è stata discussa dai procuratori delle parti all’odierna udienza celebrata mediante la trattazione scritta ai sensi dell’art. 83 comma 7 lett. h) del d.l.18/20.

2. merito della lite.

In esito alla riconsegna dell’immobile locato-avvenuta in data 10.6.2019- la residua materia del contendere riguarda, come da conclusioni rese secondo la modalità di trattazione scritta del presente procedimento, la declaratoria di risoluzione del contratto di locazione inter partes invocata, ex artt. 1453 e 1455 c.c., per inadempimento grave del conduttore, non essendo stata formulata alcuna domanda di condanna della resistente al pagamento dei canoni di locazione ed oneri accessori per i quali vi era già morosità alla data di introduzione del presente giudizio, e per quelli successivamente scaduti fino alla data di rilascio dell’immobile.

A tal proposito si osserva che la domanda di risoluzione del contratto di locazione costituente titolo del contendere è stata espressamente formulata nell’atto introduttivo della lite.

La domanda di risoluzione del contratto di locazione inter partes è fondata, e va quindi accolta, per le seguenti considerazioni.

Come è noto, “in tema di prova dell’inadempimento di una obbligazione, il creditore che agisca per la risoluzione contrattuale deve soltanto provare la fonte del suo diritto ed il relativo termine di scadenza, mentre il debitore convenuto è gravato dell’onere della prova del fatto estintivo dell’altrui pretesa, costituito dall’avvenuto adempimento” (così le Sezioni Unite n°13533.2001 e, con esse, tutta la giurisprudenza successiva: v. da ultimo Cass. n°15659.2011; Cass. n°3373.2010; Cass. n°13674.2006; Cass. n°8615.2006; Cass. n°2387.2004; Cass. n°9351.2007).

Orbene la parte attrice ha assolto i suoi oneri probatori producendo in giudizio il contratto di locazione intercorso con la sig.ra YYY (all. all’intimazione di sfratto); tale contratto fornisce prova più che sufficiente del titolo e della scadenza dell’obbligazione di pagamento del canone mensile di € 450,00 assunta dal conduttore, a titolo di corrispettivo della locazione delle unità immobiliare in Vasto, meglio descritti nel documento negoziale.

Per contro, la parte intimata si è limitata a richiedere che, dovendo la procedura esecutiva immobiliare n. /2016 R.G.E.I., in ragione dell’istanza depositata dalla *** S.r.l., essere dichiarata improcedibile ai sensi dell’art. 168, comma 1, L.F., tutti gli atti processuali consequenziali e collegati a tale procedura, compresa la presente procedura di sfratto per morosità, dovessero essere anch’essi dichiarati improcedibili e che il canone di locazione in ogni caso era stato rideterminato con la locatrice, di modo che la domanda di sfratto per morosità è infondata.

Posto che la convenuta, all’esito della pronuncia dell’ordinanza di rilascio, non ha integrato i propri scritti difensivi- non articolando così alcun mezzo di prova- ed anzi in sede di note conclusive ha chiesto dichiararsi cessata la materia del contendere e considerato che risulta pacifico tra le parti che i locali sono stati rilasciati, la domanda di risoluzione del contratto è incontestabilmente da accogliere, avendo per contro, e come già detto, l’attrice assolto gli oneri di prova che gli spettavano, a tal fine, ai sensi dell’art. 2697 c.c..

Infatti, è pacifico che “in tema di risoluzione contrattuale per inadempimento, la valutazione, ai sensi e per gli effetti dell’art. 1455 cod. civ., della non scarsa importanza dell’inadempimento – riservata al giudice di merito – deve ritenersi implicita ove l’inadempimento stesso si sia verificato con riguardo alle obbligazioni primarie ed essenziali del contratto, quale, in materia di locazione, quella di pagamento dei canoni dovuti” (così Cass. n°24460.2005; conf. Cass. n°19652.2004; Cass. n°14234.2004: “qualora l’inadempimento sia accertato con riguardo alle obbligazioni primarie ed essenziali del contratto, quale, in ipotesi di locazione, quella di pagamento dei canoni dovuti, la valutazione della non scarsa importanza dell’inadempimento, ai sensi ed agli effetti dell’art. 1455 cod. civ., che è valutazione riservata al giudice di merito, deve ritenersi implicita”; conf. Cass. n°15553.2002; Cass. n°2616.1990).

Ciò a dire che “l’omesso pagamento dei canoni alle scadenze, costituendo la violazione di una delle obbligazioni primarie ed essenziali scaturenti dal contratto di locazione, rende inutile una valutazione specifica della gravita dell’inadempimento, ai fini della risoluzione del contratto” (in tali termini è Cass. n°959.1980; Cass. n°4096.1978: “l’omesso pagamento dei canoni di locazione alle scadenze costituisce violazione di una delle obbligazioni primarie ed essenziali scaturenti dal contratto di locazione, incidente su tutta l’economia del contratto stesso. Pertanto, ai fini della risoluzione, non è necessaria in tale ipotesi alcuna valutazione specifica della gravità dell’inadempimento, essendo essa implicita nella circostanza stessa del mancato pagamento”).

E va ricordato che, ai fini dello scrutinio della domanda di risoluzione del contratto per morosità del conduttore, il giudice deve valutare la gravità dell’inadempimento di quest’ultimo “anche alla stregua del comportamento successivo alla proposizione della domanda, giacché in tal caso, come in tutti quelli di contratto di durata in cui la parte che abbia domandato la risoluzione non è posta in condizione di sospendere a sua volta l’adempimento della propria obbligazione, non è neppure ipotizzabile, diversamente dalle ipotesi ricadenti nell’ambito di applicazione della regola generale posta dall’art. 1453 c.c. (secondo cui la proposizione della domanda di risoluzione del contratto per inadempimento comporta la cristallizzazione, fino alla pronuncia giudiziale definitiva, delle posizioni delle parti contraenti, nel senso che come è vietato al convenuto di eseguire la sua prestazione, così non è consentito all’attore di pretenderla), il venir meno dell’interesse del locatore all’adempimento da parte del conduttore inadempiente il quale, senza che il locatore possa impedirlo, continua nel godimento della cosa locata consegnatagli dal locatore ed è tenuto, ai sensi dell’art. 1591 c.c., a dare al locatore il corrispettivo convenuto fino alla riconsegna” (così Cass. n°8076.2002; conformi Cass. n°2145.1987; Cass. n°4538.1991).

Ciò posto, ben può valutarsi ai fini del decidere la condotta tenuta dalla convenuta in pendenza del presente giudizio, e l’integrale inadempimento dell’obbligo di versamento dei canoni locativi scaduti anche in costanza di lite (v. la memoria integrativa di parte attrice) va valutato alla stregua di inadempimento grave agli effetti dell’art. 1455 c.c. ed idoneo a far luogo alle pronunzie risolutorie richieste nell’atto di intimazione (cfr. in tal senso tra le tante Cass. n°13887.2011: “la sospensione totale o parziale dell’adempimento dell’obbligazione del conduttore è, difatti, legittima soltanto qualora venga completamente a mancare la controprestazione da parte del locatore, costituendo altrimenti un’alterazione del sinallagma contrattuale che determina uno squilibrio tra le prestazioni delle parti. Inoltre, secondo il principio “inadimplenti non est adimplendum”, la sospensione della controprestazione è legittima solo se conforme a lealtà e buona fede”; conf. Cass. n°261.2008; Cass. n°24799.2008; Cass. n°14739.2005; Cass. n°13133.2006; Cass. n°7772.2004 e numerose altre).

Accolta la domanda di risoluzione del contratto inter partes, per inadempimento della principale obbligazione gravante sul conduttore, e cessato il contendere quanto alla corollaria domanda di rilascio dell’immobile, nulla deve essere pronunciato in ordine alla condanna della resistente al pagamento di tutti i canoni scaduti, sino al rilascio effettivo dell’immobile, non essendo stata formulata alcuna domanda in tal senso.

Per quanto attiene alle spese di lite, le stesse sono liquidate come in dispositivo secondo i parametri di cui al dm 55/2014 tenuto conto del valore della controversia indicato nell’atto di citazione e tenuto conto delle spese effettivamente documentate (notifica atto di citazione e istanza di mediazione, iscrizione a ruolo, esborsi per apposizione formula esecutiva, avvio mediazione).

Per Questi Motivi

il Tribunale di Vasto, definitivamente pronunziando nella causa civile di primo grado, indicata in epigrafe, ogni diversa istanza, deduzione ed eccezione disattesa, così provvede:

-dichiara cessata la materia del contendere quanto alla domanda di rilascio proposta dalla parte ricorrente nell’atto d’intimazione di sfratto per morosità, essendo stati gli immobili locati riconsegnati nelle more del giudizio;

– accoglie per quanto di ragione la domanda proposta nell’atto di intimazione di sfratto per morosità introduttivo della lite e, per l’effetto:

-dichiara risolto, per grave inadempimento della conduttrice YYY, il contratto di locazione inerente agli immobili siti in piano 5 identificati al catasto al foglio, p.lla, sub.;

– condanna la parte convenuta alla rifusione, in favore dell’avv. XXX dichiaratosi antistatario, delle spese di lite che liquida in € 168,04 per esborsi ed € 2.050,00 per compensi legali (€ 1.515 per convalida locatizia, € 135 atto di precetto, € 400 mediazione) oltre iva, cpa spese generali al 15%, come per legge.

Vasto 23 luglio 2020
IL GIUDICE

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