Vendite a lotti di aree fabbricabili

Vendite a lotti di aree fabbricabili, le pattuizioni contrattuali danno luogo a servitù prediali a carico e a favore di ciascun lotto.


REPUBBLICA ITALIANA
NEL NOME DEL POPOLO ITALIANO

La Corte D’Appello dell’Aquila composta dai seguenti Magistrati:

Ha pronunciato la seguente

SENTENZA n. 522/2020 pubblicata il 02/04/2020

Nella causa civile iscritta al R.G. n. /2015 in grado di appello, trattenuta in decisione una prima volta all’udienza collegiale del 26 giugno 2019 con relative conclusioni come da verbale in pari data, promossa

DA
XXX, YYY, ZZZ, KKK, JJJ, QQQ, PPP, GGG, rappresentati e difesi dagli avvocati prof., presso lo studio dei quali sono elettivamente domiciliati in.

– APPELLANTI – CONTRO

BBB s.r.l., in persona dell’amministratore unico e legale rappresentante, con sede in ed elettivamente domiciliata in presso l’avvocato che la rappresenta e difende.

-APPELLATA

CCC s.r.l., in persona del suo amministratore e legale rappresentante pro-tempore, ed elettivamente domiciliata in presso lo studio dell’avv. che la rappresenta e difende.

APPELLATA

Avverso la sentenza del Tribunale di L’Aquila n. /2014 pubblicata il 17 giugno 2014, emessa a definizione del procedimento n. reg. a. cont. /2007.

MOTIVI DELLA DECISIONE
I. Breve ricostruzione del procedimento di primo e di secondo grado.

1. Con atto di citazione notificato il 20 febbraio 2007 alle odierne società appellate, all’epoca convenute, gli appellanti, in allora attori, asserendo di essere proprietari di alcuni lotti edificati, siti in, un tempo di proprietà di un solo soggetto, tale ***, agivano ex articolo 1079 c.c. per sentire dichiarare e accertare l’esistenza della servitù consistente in alcuni limiti all’esercizio dello jus aedificandi, limiti non rispettati dalle due ditte e quindi ordinare la demolizione delle costruzioni non rispettose di tali limiti o, in subordine, non rispettose dei progetti edilizi approvati dal Comune di. Gli attori chiedevano anche che fosse ripristinata nelle originarie condizioni la strada provata servente la cosiddetta “lottizzazione ***”, danneggiata dai lavori eseguiti dalle appellate, con condanne alle spese del giudizio.

2. Si costituiva in giudizio la ditta BBB la quale chiedeva il rigetto della domanda degli attori spiegando, solo in via subordinata, domanda riconvenzionale per la demolizione dei manufatti degli attori realizzati in violazione dei medesimi limiti allo jus aedificandi fatti valere con l’actio confessoria.

3. Anche la CCC s.r.l. si costituiva in giudizio chiedendo il rigetto della domanda di parte attrice.

4. Il giudice esperita una CTU, decideva ex art. 281-sexies, respingendo tutte le domande degli attori, con ciò assorbendo la domanda riconvenzionale subordinata della società convenuta BBB s.r.l.

5. Contro la sentenza di primo grado propongono ora appello gli originari attori chiedendo preliminarmente in rito di dichiarare la nullità della sentenza impugnata e quindi “in riforma della sentenza di primo grado impugnata preliminarmente, in rito dichiarare la nullità della sentenza di primo grado, in accoglimento del primo motivo di impugnativa nel merito in accoglimento degli ulteriori motivi, e previa integrazione o rinnovazione della c.t.u., incompleta e fuorviante, espletata in prime cure: (omissis) 2) riconoscere e dichiarare che la s.r.l. BBB è tenuta a rispettare tutte le limitazioni allo jus aedificandi previste negli atti per notar rep. del e rep. del 10.10.1962, debitamente registrati e trascritti, con i quali il sig. *** vendette ai coniugi *** e *** le aree estese circa 3005 mq. attualmente censite in catasto al foglio, particelle nn. e; 3) condannare le Società appellate, in persona del legale rappresentante, a rispettare le predette limitazioni e, quindi, a demolire tutte le porzioni di fabbricato, e relative opere pertinenziali da ciascuna di esse costruite in violazione delle predette limitazioni; 4) in subordine, condannare le Società appellate, in persona del legale rappresentante pro tempore, a demolire tutte le porzioni di fabbricato, ed opere pertinenziali, che a seguito della espletanda consulenza tecnica d’ufficio sono state da ciascuna di esse costruite in difformità rispetto al progetto rispettivamente presentato presso il Comune di L’Aquila; 5) condannare le Società appellate, in persona del legale rappresentante, al pagamento delle spese, diritti ed onorario del doppio grado del giudizio, oltre maggiorazione forfettaria ex art. 14 t.p.f., cap ed iva come per legge, nonché al pagamento delle spese della c.t.u. espletata in prime cure. in via istruttoria si chiede che sia disposta integrazione o totale rinnovazione della consulenza tecnica d’ufficio acquisita in prime cure”.

6. Si costituiscono entrambe le società appellate. La BBB s.r.l. conclude chiedendo di dichiarare infondato il primo motivo di impugnazione e di confermare la sentenza laddove “diversamente – previa disapplicazione ai sensi dell’art. 5 L. 20 marzo 1865, All. E – dell’autorizzazione a lottizzare, prot. n. 30628 rilasciata dal Sindaco di al sig. *** in data 15.12.1960 – rilevare d’ufficio e dichiarare ex art.1421 la nullità dei contratti stipulati per Notar, rep. del 6.6.1990 e rep. del 10.10.1962 – con i quali il sig. *** vendette a *** e *** le aree estese circa 3005 mq. attualmente censite in catasto al foglio, particelle nn. e – siccome contrari a norme imperative ex art. 1418 c.c. 3) ritenere la lottizzazione ***: A) revocata ai sensi dell’art.8, VIII comma, della L. 6.8.1967 n. 765 per assenza di formale autorizzazione del Consiglio Comunale; B) o, comunque, sospesa ai sensi del X comma dell’art. 8 citato non essendo stata stipulata la necessaria convenzione; C) in contrasto con le previsioni del P.R.G. vigente a dal 1978 così come risulta dalle Relazioni 29.12.2012 e 13.1.2014 del C.T.U. Ing.; 4) in estremo subordine ed in via gradata: – rigettare la domanda in conseguenza dell’estinzione per ventennale non uso delle pretese servitù reciproche come risulta anche dalla documentazione fotografica prodotta dal C.T.P. Arch.; – rigettare la domanda per carenza di interesse da parte di XXX, YYY, ZZZ, KKK, JJJ, QQQ, PPP e GGG a pretendere il rispetto del limite di un quinto nel rapporto di copertura (art 833 c.c.) nonché per inapplicabilità – date le N.T.A. del P.R.G. vigente – delle limitazioni allo ius aedificandi previste dalle norme di attuazione della Lottizzazione ***;- in via riconvenzionale condannare gli attori ad eliminare i manufatti realizzati in violazione della disciplina prevista dalla lottizzazione.

– in via istruttoria nominarsi C.T.U. 1) affinché riferisca sulla normativa urbanistica vigente all’epoca dei fatti, 2) riferisca sulla normativa urbanistica locale (Piani Regolatori, Regolamenti Edilizi ecc.) vigente nello stesso periodo nel territorio del Comune di.- accerti la violazione da parte degli appellanti della disciplina edilizia prevista dalla lottizzazione. Spese vinte”.

7. La CCC s.r.l. conclude come segue:

“Si chiede che l’Ecc.ma Corte adita voglia confermare la sentenza impugnata, o pervenire al rigetto delle avverse domande considerando:

– l’obbligo di disapplicazione ex art. 5 della L. 20.03.1865, All. E, dell’autorizzazione a lottizzare, prot. n. , rilasciata dal Sindaco di al sig. *** in data 15.12.1960;

– la nullità del contratto per Notar di del 30.11.1963, rep., – con i quali il sig. *** vendette a *** la part., sub., del Fg. del N.C.T. di, siccome contrario a norme imperative ex art.1418 c.c.; – la revocata della pseudo lottizzazioni *** ai sensi dell’art. 8, VIII° comma, della L. 6.8.1967 n. 765 per l’assenza di formale autorizzazione del Consiglio Comunale, e/o la sospensione, sensi del X° comma dell’art. 8 citato, non essendo stata stipulata la necessaria convenzione;

– il contrasto con le previsioni del P.R.G. vigente a L’Aquila dal 1978 così come risulta dalle Relazioni 29.12.2012 e 13.1.2014 del C.T.U. Ing..

In via subordinata:

– rigettare la domanda in conseguenza dell’estinzione per ventennale non uso delle pretese servitù reciproche

– rigettare la domanda per la carenza di interesse da parte degli attori a pretendere il rispetto del limite di un quinto nel rapporto di copertura (art. 833.c.c.) nonché per inapplicabilità – date le N.T.A. del P.R.G. vigente – delle limitazioni allo jus aedificandi previste dalle norme di attuazione della Lottizzazione ***.

In via istruttoria, se l’Ecc.ma Corte adita dovesse ritenere di qualche utilità disporsi C.T.U. , cosa che non appare, chiede che venga ammesso anche il seguente quesito: verifichi il C.T.U. la superficie reale del terreno su cui l’CCC S.r.l. ha edificato (già nel N.C.T. di, Fg., part., sub a, di cui all’atto Notar del 14.12.2005, oggi Fg., part.) in Località di le otto ville a schiera, verificando l’ingombro del fabbricato esaminando anche l’assentita variante (D.I.A. del 27.02.2007 n. 1548) all’originario permesso di costruire (n.26 del 27.02.2006) e quindi determini analiticamente il rapporto di copertura di detto fabbricato, considerando altresì la L.R. 52/1998.

Così stando le cose si insiste pertanto per l’integrale accoglimento delle spiegate conclusioni, sia in via istruttoria che nel merito, chiedendone l’accoglimento. Con vittoria di spese”.

II. Analisi dei motivi di impugnazione.

8. Primo motivo di impugnazione, nullità della sentenza di primo grado.

9. Con il primo motivo di impugnazione, gli appellanti censurano la sentenza siccome pronunciata in violazione del procedimento stabilito dall’articolo 281-sexies e quindi nulla.

10. Accadeva che all’udienza del 12 giugno 2014, convocata ai sensi dell’art. 281-sexies c.p.c. le parti hanno discusso la causa e il giudice si è ritirato per deliberare. Nel verbale di quella udienza il giudice aggiungeva che, poiché alle ore 19:20 non vi era ancora stato modo di completare la redazione della sentenza, eli si riservava di fissare udienza per la lettura del dispositivo. Con decreto del 13 giugno 2014, visto il verbale del giorno precedente fissava tale udienza per il 17 giugno 2014. La comunicazione di cancelleria relativa a tale udienza veniva comunicata con pec alle ore 12:14 del 17 giugno 2014, successivamente a quando, alle ore 9.30 di quel medesimo giorno il dispositivo della sentenza veniva letto con allegata al verbale l’esposizione dei motivi.

11. In sostanza è accaduto che la discussione orale delle parti vi è stata ma la lettura del dispositivo è avvenuta senza la presenza di queste (in ragione della mancata tempestiva comunicazione da parte della cancelleria) cosicché il giudice ha fissato apposita udienza per la sola lettura del dispositivo in patente violazione della sequenza fissata dal legislatore.

12. Il motivo è fondato poiché l’articolo 281-sexies nel prescrivere la lettura del dispositivo in udienza (anche per effetto della fissazione di apposita udienza) postula la presenza delle parti, non a caso appositamente ma tardivamente convocate dalla cancelleria. A nulla può rilevare la circostanza che la discussione orale si fosse già tenuta nell’udienza precedente sia perché la norma richiede espressamente la presenza delle parti non solo ai fini della discussione ma anche all’atto della lettura del dispositivo e delle succinte motivazioni, cosicchè risulta altrimenti violato il diritto di difesa con conseguente lesione sostanziale del diritto delle parti; sia perché la legge riconnette alla pubblicità del sub-procedimento qui analizzato una presunzione legale di conoscenza che nell’assenza incolpevole delle parti, non si realizza. Infatti la giurisprudenza di legittimità afferma che il dies a quo del termine per proporre regolamento di competenza o appello è costituito dalla lettura del provvedimento in udienza e dalla sottoscrizione del verbale che lo contiene, precisando come la lettura del provvedimento in udienza esoneri la cancelleria dall’onere della comunicazione, essendo la decisione conosciuta, con presunzione assoluta di legge, dalle parti presenti o che avrebbero dovuto essere presenti (C. 16304/2007, nello stesso senso anche Cass. civ. Sez. II Sent., 08/11/2010, n. 22659 (rv. 615828) secondo cui: “In tema di impugnazioni, nel caso in cui il giudice abbia ordinato, ai sensi dell’art. 281 sexies cod. proc. civ., la discussione orale della causa e abbia pronunciato, al termine della discussione, sentenza dando lettura del dispositivo e della concisa esposizione delle ragioni di fatto e di diritto della decisione, il termine lungo per proporre impugnazione decorre dalla data della pronuncia. Né a diversa conclusione può giungersi ove il verbale d’udienza non risulti sottoscritto dal giudice, perché la sentenza pronunciata ai sensi dell’art. 281 sexies cod. proc. civ. non è atto distinto dal verbale che la contiene, sicché la sottoscrizione dell’una da parte del giudice equivale a sottoscrizione anche del relativo verbale. (Cassa e decide nel merito, App. Lecce, 29/11/2006).”

13. Poiché questo caso di nullità non rientra nelle ipotesi che, in forza degli artt. 353 e 354 c.p.c. determinano la rimessione della causa al primo giudice, questa Corte dovrà decidere nel merito le questioni poste al Tribunale e decise con la sentenza invalida.

14. Domanda di accertamento della servitù.

15. Primariamente dev’essere esaminata la domanda di parte attrice tesa ad acclarare l’esistenza del diritto reale parziario consistente nella limitazione dello ius aedificandi. E’ da accertare se esista una servitù a carico dei convenuti e in favore degli attori avente ad oggetto limitazioni alle modalità di costruzione degli edifici insistenti sui rispettivi terrene di proprietà.

16. In punto di legittimazione nessuna contestazione è stata mossa dalle parti che hanno invocato la proprietà dei fondi interessati. A questo proposito è necessario, anche con l’ausilio della CTU dell’ing., dare conto della conformazione dei luoghi e delle vicende giuridiche che storicamente hanno riguardato i beni in questione.

17. All’inizio degli anni ’60 il sig. ***, proprietario dell’area di 46824 mq. situata in località ed all’epoca censita in catasto al foglio part., e dava incarico all’ing. di procedere alla lottizzazione suddividendo il terreno in 26 lotti.

Successivamente il proprietario vendeva i vari lotti ed in ciascuno degli atti di compravendita tutti registrati e trascritti, faceva inserire dal notaio rogante le seguenti clausole (riportate nell’art. 8): “la parte venditrice rende noto alla parte acquirente che ne prende atto ed accetta espressamente, che sul lotto venduto con questo atto e su quelli di cui alla allegata planimetria non potranno effettuarsi costruzioni di altezza superiore a metri dieci dal piano di campagna e sino alla linea di gronda; per i lotti in pendenza l’altezza massima può raggiungere 11,50 m (undici e cinquanta) purchè la media generale delle altezze dei singoli prospetti non superi i metri 10 (dieci), e di piani superiori a due e, più precisamente, un piano rialzato ed un primo piano oltre al piano semiscantinato, il cui solaio di copertura, misurato al pavimento finito del piano rialzato, non dovrà superare la quinta parte del lotto oggetto di questo contratto (un quinto coperto e quattro quinti scoperti).

Inoltre tutti gli acquirenti ed i loro successori ed aventi causa a qualsiasi titolo, sono obbligati, e la parte acquirente accetta espressamente: a partecipare alle spese di manutenzione ed eventuale risarcimento dell’adduttrice principale della fognatura( che sarà costruita a cura e spese della parte venditrice) in proporzione della superficie del lotto acquistato ed alle spese di allaccio all’adduttrice principale della fognatura della edificanda costruzione: e ed eventuale rifacimento della strada in proporzione alla superficie del lotto acquistato;

della zona lottizzata in proporzione alla superficie di terreno di ciascun proprietario;

proprietario del lotto, le linee elettriche, telefoniche ed idriche sul terreno oggetto di questo contratto per tutti gli altri lotti; ta la costruzione e non oltre due anni, la parte scoperta del lotto a zona verde;

proprietà in modo decoroso con muretti non eccedenti un metro di altezza, sui quali potrà applicarsi una inferriata metallica o di grigliati speciali in modo che l’altezza massima non superi i 2,20 metri (due e venti) di altezza muretto compreso;

5 dalla linea di confine del lotto con gli altri lotti; sui fronti stradali a distanza non inferiore a 3 metri; sui fronti verso i confini con le aree che non rientrano nel piano di lottizzazione a distanza legale; e ad operare la recinzione di cui alla lettera f9 nel caso che non intenda iniziare la costruzione entro due anni dall’acquisto del lotto;

*** ridente e decoroso così com’è nell’intenzione della parte venditrice e della parte acquirente. (omissis)

Il sig. *** si obbliga di far carico delle limitazioni di cui al presente atto tutti gli eventuali futuri acquirenti dei lotti di cui all’acclusa planimetria e tale obbligo s’intende anche per i suoi successori a qualunque titolo”.

18. Benché la controversia riguardi rapporti di diritto privato, ai fini interpretativi che si vedranno non è possibile prescindere dal contesto urbanistico nel quale si inseriva la cd. “lottizzazione ***”. Allo scopo si ritiene utile riportare l’excursus storicourbanistico di cui alla Relazione del CTU.

19. “Occorre tener presente che:

Nei primi anni sessanta venne avviata una lottizzazione (in seguito chiamata “***” in violazione all’art. 28 della Legge 17.08.1942 n. 1150. I rimi immobili costruiti in una zona non prevista dall’espansione della città era priva di autorizzazione e non aveva l’approvazione del Consiglio Comunale cittadino. Di fatto era una aggregazione di abitazioni residenziali costruite su terreno agricolo che vennero inserite in quella che oggi viene chiamata Lottizzazione. Tale complesso però non avendo le autorizzazione ma avendo un regolamento interno di natura “civilistica” e “privatistica” era sostanzialmente privo di autorizzazione ed oggi potremmo attribuirgli l’aggettivo di “abusivo” in quanto non autorizzato in quanto realizzato su una parte del territorio non idoneo all’espansione dell’abitato urbano. (……”costruzioni isolate e lottizzazioni ottennero licenze edilizie in molti settori nei quali il piano evitava concentrazioni e sviluppo. La situazione orografica e quella climatica vietano e rendono impossibile una espansione a valle, verso sud, zona fredda, nebbiosa e bassa….da *** – ***: Relazione al P.R.G. del Giugno 1961 – in ***, La città di, pagg. 596-599-Ed.). Per questo motivo la sua autorizzazione – non essendo ricompresa tra quelle fatte salve dall’art. 8 della Legge 6.8.1967 n. 765 – era decaduta il 1 settembre 1967 con l’entrata in vigore della sopracitata norma.

Venne inserito il Piano di Fabbricazione nel 1972 che fotografava la situazione all’epoca della sua stesura e tentava di recepire tutte le costruzioni fino a quel momento realizzate per “ratificarle” e tentare di sanarle da situazioni non autorizzate. Tra il 1972 ed 1975 il Comune di è andato avanti con il Piano di Fabbricazione per definire le autorizzazioni e concedere il permesso di costruire. Le abitazioni che erano state costruite vennero “bonificate” inserendole all’interno dello stesso Piano preludio del P.R.G. con alcune modifiche rispetto a quanto previsto in precedenza. Nella lottizzazione *** infatti veniva data la possibilità (con un accordo interno tra le parti arbitrario e non autorizzato dal Comune di) di realizzare le abitazioni applicando i seguenti parametri: Superficie utile 0,60 mq/mq prevista dalla lottizzazione venne riportata e ridotta a 0,35 mq/mq.

Quindi venne applicata a fronte di una indicazione di massima della superficie coperta 1/5 del lotto una superficie abitabile sottostante superiore alle norme applicate dal P.R.G. Il nuovo strumento urbanistico (P.R.G. venne approvato 1976) quindi ridimensionava i rapporti di edificazione inserendo il quartiere *** in Zona di completamento delle frazioni definito dall’art. 48 N.T.A. e che prevedeva delle limitazioni fino al 0,35%.

Prima con l’entrata in vigore della L. 06.08.1967 n. 765 la lottizzazione *** decade da un punto di vista pubblico pur mantenendo attuazione nei rapporti tra privati in virtù dell’atto con il quale i privati si impegnavano a rispettare (atto notaio) ma con l’approvazione e l’inserimento dell’intero lotto *** all’interno del P.R.G. la disciplina attuativa veniva a decadere anche da un punto di vista privatistico oltre che pubblico. Infatti lo Strumento Urbanistico che disciplina tutte le costruzioni (costruite ed in costruzione o di futura costruzione) è l’unico Strumento a cui riferirsi.

Il P.R.G. (approvato il 4 aprile 1975) introduceva il concetto di Superficie Utile e gli obiettivi fissati dallo strumento urbanistico cozzavano con quanto previsto nella Lottizzazione Privatistica e mai approvata denominata ***.

Nello specifico, da una parte il regolamento interno che prevedeva la realizzazione di superficie di 1/5 del lotto circa il 20% e la possibilità di costruire con una realizzazione 0,60 mq/mq. Questi due parametri non vennero recepiti dal piano Regolatore limitando solamente il rapporto di costruzione alla superficie utile ma portandolo da 0,60 a 0,35% del lotto ed inoltre limitando solamente alla superficie utile. Nello Strumento non veniva fatta menzione del rapporto di copertura e dovevano essere rispettate le distanze dai fabbricati e dalle strade”.

20. E’ poi opportuno completare tale descrizione con i passaggi di proprietà riguardanti i lotti prevenuti da ultimo alle società convenute che poi hanno edificato secondo le modalità contestate dagli attori. I lotti originariamente in numero di 26 sono poi divenuti 30 a seguito di ulteriori frazionamenti.

21. La società BBB s.r.l. è divenuta proprietaria dei “LOTTO 5 e 6- proprietà Società BBB srl I lotti in esame, identificano una porzione della originaria planimetria generale a suo tempo identificata con il lotto n.5 e 6 N.T.C. di al foglio part. n. e che identifica un fabbricato demolito per la realizzazione dell’intervento di costruzione di 10 unità residenziali a schiera il lotto ha una superficie lotto 5=1640 mq lotto 6=1680 prevede una Sup totale di 3320 per una Superficie coperta di 942,11 mq.” (Relazione CTU, p. 9). Detti lotti erano stati alienati da *** con atti per notar rep. N. del 6 giugno 1960 e rep. del 10.10.1962, ai coniugi prof. *** e *** che su di essi realizzavano un fabbricato su due livelli secondo le prescrizioni contrattuali. Il compendio pervenne per successione legittima alla sorella della signora ***, ***, la cui dante causa aveva ereditato per successione testamentaria dal coniuge ***. *** poi con atto per notaio del 30.9.2004 procedeva alla vendita del bene in favore di *** che infine con atto notarile del medesimo notaio alienava la proprietà del compendio alla società BBB. Su questo terreno, la BBB edificava le costruzioni oggi esistenti conformi al PRG (tranne che per un aspetto marginale evidenziato nella CTU) e debitamente autorizzate.

22. Di proprietà della CCC s.r.l. sono invece i “Lotto 24/b e lotto 25/b CCC intervento oggetto di causa Il lotto in esame, identifica una porzione della originaria planimetria generale a suo tempo identificata con il lotto n.24/b e 25/b, N.T.C. di al foglio. Il lotto risulta in regola con le norme di P.R.G. (35% della sup del lotto in sup. coperta) e non con quelle del regolamento interno alla lottizzazione di Sup coperta <1/5 della Sup lotto attualmente ha meno del 20%”.(Relazione CTU Anzuini, p. 14).

23. In questo caso, *** aveva ceduto (con atto per notaio del 30.11.1963) i lotti n. 24 e 25 alla signora *** che vendeva il bene a *** in *** con atto del notaio del 28.12.1967. La *** cedeva il terreno alla società CCC con atto per notaio del 14.12.2005. Su questo terreno, la CCC edificava le costruzioni oggi esistenti conformi al PRG e debitamente autorizzate.

24. E’ accertato dal CTU che le costruzioni realizzate dalle due società convenute siano rispettose delle prescrizioni urbanistiche, tranne che per un aspetto minore relativo alla costruzione sui lotti 5 e 6 di proprietà della società BBB s.r.l. che non è opportuno trattare ora. E’ accertato dalla CTU che l’edificazione realizzata dalle società convenute non rispetta i limiti allo jus aedificaandi di cui ai contratti di acquisto (salvo per una contestazione proveniente dalla CCC e che non è opportuno trattare ora). E’ accertato che il rispetto dei limiti convenzionali allo jus aedificandi è incompatibile con il rispetto del PRG. Il CTU ha pure concluso che: “I due interventi delle società BBB srl ed CCC risultano conformi agli strumenti urbanistici vigenti (P.R.G.) all’epoca della richiesta del permesso a costruire al Comune di pur non rispettando di poco i rapporti dettati dal regolamento condominiale della lottizzazione *** che prevedeva un rapporto di copertura massimo rispetto alle dimensioni del lotto di 1/5. Si fa presente, solo a titolo informativo, che altre costruzioni della sopracitata lottizzazione *** non rispettano tale rapporto di copertura pur non infrangendo alcuna norma della pianificazione territoriale vigente e vigente all’epoca delle realizzazioni”(Relazione CTU, p. 21).

25. Esiste quindi un rapporto di incompatibilità di fatto, oltre che normativo tra il PRG e la disciplina convenzionale: “Se avessero rispettato tutti i parametri previsti dalla Lottizzazione *** i convenuti non avrebbero avuto il permesso di costruire dal Comune di. Si fa presente comunque che anche altri proprietari, che probabilmente hanno costruito a seguito dell’introduzione delle norme previste dal P.R.G. non hanno rispettato tale rapporto di copertura il 20% e negli allegati si da una indicazione di questo” (Relazione CTU, p. 21).

26. E’ pure accertato che le limitazioni urbanistiche introdotte con il P.R.G. e di cui ai progetti approvati consentono un’edificazione più ridotta rispetto a quella che sarebbe stata possibile utilizzando i parametri di cui alle limitazioni dello jus aedificandi invocate dagli attori: “Come riportato in atti la stessa Società BBB avrebbe potuto edificare in modo più intensivo tenendo conto del solo regolamento di condominio *** in quanto avrebbe potuto costruire una superficie 0,60 mq/mq limitando la superficie della copertura rispetto al lotto ad 1/5 e quindi 3005×1/5=601 mq ma avrebbe potuto realizzare una superficie di 1803 mq in quanto rispettando le altezze della lottizzazione era possibile effettuare molti più appartamenti (circa 20) e indirizzare l’intervento non in modo qualitativamente effettuato con ville a schiera disposte su 3 livelli per un numero di 10 unità abitative ed una altezza massima di 7,5 m (contro i 10 m che avrebbero potuto realizzare seguendo la lottizzazione ***) con una superficie utile 0,35 di 3005 mq = 1051,75 mq. Quindi la soluzione progettuale proposta dalla Società BBB è stata peggiorativa rispetto al regolamento previsto dalla lottizzazione *** per rispettare il P.R.G. vigente nell’area unico strumento da seguire. Se i progettisti avessero seguito il regolamento della lottizzazione *** non avrebbero avuto l’autorizzazione a costruire rendendo una parte delle costruzioni abusive nei confronti dell’unico Strumento vigente il P.R.G.

Analogamente la società CCC nel suo intervento come del resto la società BBB come ampiamente dimostrato hanno DOVUTO rispettare il P.R.G. diminuendo i propri profitti nell’intervento realizzativo”.

27. Le considerazioni avanzate dal CTU secondo cui l’unica edificazione possibile sarebbe stata quella conforme al PRG anche s ein violazione delle prescrizioni delle pattuizioni private non tengono conto del fatto che la disciplina civilistica dei rapporti tra proprietà è del tutto indipendente dal profilo urbanistico per cui deve esaminarsi innanzitutto sotto l’aspetto civilistico se in concreto le parti contraenti , nei contratti di compravendita conclusi, hanno inteso effettivamente creare una servitù reciproca contenente limitazioni allo jus aedificandi.

28. Da questo punto di vista la narrazione sulle vicende urbanistiche relative ai fondi di cui è causa è utile a illuminare il contenuto del contratto in forza dei principi ermeneutici sanciti negli articoli 1362 c.c.

29. Ora non vi è dubbio che la natura e l’estensione delle limitazioni e prescrizioni edificatorie dell’articolo 8 degli atti di compravendita originari e delle pattuizioni in esse convenute (poi richiamate nei successivi atti di alienazione, titolo dell’acquisto delle convenute) riflette il contenuto del piano di lottizzazione sviluppato dal *** in una fase, peraltro, in cui il bene non aveva nemmeno destinazione edificatoria. Lo stesso tenore letterale dell’articolo 8 depone nel senso che il venditore intenda informare l’acquirente dei limiti di una potenziale edificazione sul terreno oggetto di compravendita, limiti coincidenti con la configurazione del piano di lottizzazione.

30. Il riferimento alla lottizzazione è del resto presente negli atti di cui si discorre quando in premessa si legge “premesso che volendo destinare l’intero comprensorio a zona riservata a costruzioni di case di civile abitazione, il signor *** ha fatto lottizzare il terreno di che trattasi dal dr. Ing. in n. 26 lotti e che tale lottizzazione risulta delimitata in tinta rossa nell’acclusa planimetria…” (atto per notaio del 30.11.1963, rep. 33130).

31. Scopo delle parti era dunque individuare i limiti dello jus aedificandi di cui alla “lottizzazione ***” ossia descrivere l’esistenza di tali limiti e assicurarne il rispetto in una fase in cui non esisteva ancora un regime urbanistico definito.

32. Che questa sia l’interpretazione corretta è confermato dalla lettura sistematica degli atti che all’articolo 11 impongono alle parti di sottostare alle eventuali modifiche e ulteriori limitazioni eventualmente imposte dall’autorità in sede di approvazione del piano di lottizzazione. Come visto, le pattuizioni commentate non prevedono limitazioni allo jus aedificandi autonome e differenziate dal piano di lottizzazione sviluppato dal ***.

Orbene, l’interpretazione coerente delle due clausole, quella di cui all’articolo 8 e quella di cui all’articolo 11 del contratto, impone che se la costruzione da realizzarsi sia conforme a una variazione urbanistica introdotta ex post ma difforme dai limiti derivanti dalla lottizzazione originaria così come traslati nell’articolo 8, il rispetto dei limiti richiamati dall’articolo 11 dovrà prevalere. Inoltre, se il contenuto delle limitazioni di cui all’articolo 8 cede di fronte alle modifiche di cui all’articolo 11, ossia a quelle adottate in sede di approvazione del piano di lottizzazione, questo significa che il contenuto stesso di dette limitazioni sarebbe variabile in ragione delle variazioni del piano di lottizzazione, ciò che sarebbe incompatibile con il contenuto determinato della ipotetica servitù e anche con l’identificazione della specifica utilità che se ne intendesse trarne. Il ragionamento è tanto più valido considerando che il piano di lottizzazione *** era ed è illegittimo ed è stato sostituito interamente dal PRG nel 1975.

La Corte di Cassazione (Cassazione civile sez. II, 23/02/2009, (ud. 24/09/2008, dep. 23/02/2009), n.4373) ha chiarito che “Giova premettere che nella giurisprudenza di questa Corte si è chiarito che “nelle vendite a lotti di aree fabbricabili le pattuizioni contrattuali, con cui al fine di imprimere determinate caratteristiche alle zone in esecuzione di un piano di sviluppo si impongano limitazioni alla libertà di utilizzare vari lotti, danno luogo a servitù prediali a carico e a favore di ciascun lotto.

Perchè dette limitazioni siano efficaci è sufficiente che nei singoli atti di acquisto venga richiamato il piano di lottizzazione e di sviluppo con i diritti e gli obblighi in esso previsti, e perchè esse operino dopo la vendita dei primi lotti anche sulla restante proprietà del venditore non è necessario che su questa vengano formalmente imposte le servitù inserite nel piano predetto. Le anzidette servitù sono reciproche nel senso che ciascun fondo riveste la qualità di fondo dominante e servente e possono essere costituite anche da colui che, pur non avendo alcuna ingerenza sul fondo a favore del quale avviene la costituzione, abbia tuttavia interesse quale proprietario del comprensorio di cui faceva già parte detto fondo, che comprende altri fondi ancora da alienare, ad assicurare attraverso un opportuno reciproco contemperamento delle contrapposte posizioni dei vari fondi, in cui si suddivide il comprensorio, un omogeneo ed armonico sviluppo edilizio della zona e ciò pur nell’ipotesi in cui egli non abbia assunto un obbligo espresso in tal senso”. (Cass. n. 6652 del 1992, nonchè, ivi richiamate, Cass. n. 1162 del 1978; Cass. n. 829 del 1977; Cass. n. 2619 del 1974; Cass. n. 484 del 1974; Cass. n. 1528 del 1973)”.

Tuttavia, la medesima sentenza ha anche aggiunto che: “Nella sentenza n. 6652 del 1992, inoltre, si è chiarito che “l’accertamento dell’esistenza o meno di un piano di lottizzazione, e del riferimento ad esso negli atti di compravendita delle aree fabbricabili (quali condizioni per la costituzione di servitù reciproche riguardanti dette aree), attiene alla valutazione del merito e della prova” (in tal senso, v. anche Cass. n. 2667 del 1973)”.
Sennonché, come si è visto, la “lottizzazione ***” non è mai venuta a giuridica esistenza o è comunque decaduta nel 1967 a seguito dell’entrata in vigore della legge del 06.08.1967 n. 765, tanto che negli atti di compravendita successivi vengono richiamati i soli certificati urbanistici di destinazione d’uso e mai la lottizzazione. Anche l’atto del 28 dicembre 1967 per notaio, Rep. N. (doc. 4 comparsa di costituzione in primo grado della CCC) che pure richiama le pattuizioni dell’atto di del medesimo notaio del 30.11.1963 n. 33130 non richiama e non allega alcuna lottizzazione. Il successivo atto di compravendita per notaio rep. N. (doc. 3 comparsa di costituzione in primo grado della CCC) non menziona la lottizzazione, non fa nemmeno proprie le clausole e limitazioni dell’atto originario ma si limita a indicare la provenienza. Lo stesso dicasi degli atti di acquisto della BBB s.r.l. e degli atti antecedenti ((docc. 8 e 9 produzione di parte appellante in primo grado ossia atto per notaio del 30.9.2004 procedeva alla vendita del bene in favore di *** che a sua volta con atto notarile del medesimo notaio alienava la proprietà del compendio alla società BBB) fino agli atti del 1962 (doc,. 7 della produzione di parte appellante in primo grado in cui comunque non esisteva una lottizzazione approvata ma solo un progetto soggetto a modifiche e variazioni (vedasi articolo 11 degli atti di compravendita del sig. ***). Ciò non significa che la costituzione della servitù dipenda da un’approvazione urbanistica ma che l’identificazione della servitù aveva il proprio addentellato nella lottizzazione mai venuta ad esistenza, tanto che se la lottizzazione fosse stata approvata con variazioni o modifiche sarebbe cambiato il contenuto stesso dei vincoli allo jus aedificandi. Prova ne è che, con comportamento significativo posteriore alla conclusione del contratto, nei successivi atti nessun riferimento è stato fatto alla lottizzazione.

Ne consegue che la domanda di accertamento dell’esistenza della servitù nei termini individuati dalla parte attrice non può essere accolta per difetto dei presupposti costitutivi della stessa.

Il rigetto del motivo di impugnazione rende superfluo, per effetto dell’assorbimento, l’esame delle domande subordinate degli appellati.

33. Domanda di riduzione in pristino della strada privata.

34. Gli attori domandano anche che le ditte convenute riparino la strada privata che attraversa la “lottizzazione ***”, poiché rovinata dal passaggio conitnuo dei mezzi d’opera utilizzati dalle società costruttrici convenute.

35. In proposito la CTU ha concluso come segue: “Non è possibile stabilire i danni provocati dal passaggio di mezzi in quanto la strada presenta un tappetino superficiale di usura “datato” e con danni presenti anche a seguito di allacciamenti e condutture ai vari lotti”.

36. Sul punto invero la parte attrice non ha offerto prova alcuna dell’illecito, del nesso di causalità e dei danni sicché non si può che rigettare la domanda tanto che nell’atto di appello gli stessi appellanti hanno esplicitamente dichiarato di rinunciarvi.

37. Riconvenzionale subordinata

38. La domanda riconvenzionale subordinata avanzata dalla società BBB s.r.l. è stata spiegata per l’ipotesi di accoglimento della domanda principale per cui il rigetto della stessa ne determina l’assorbimento.

39. Regime delle spese

40. Stante l’accoglimento parziale della domanda degli appellanti quanto alla nullità della sentenza di primo grado ma anche l’infondatezza nel merito delle domande spiegate dagli attori/appellanti XXX, YYY, ZZZ, KKK, JJJ, QQQ, PPP, GGG in solido tra di essi dovranno essere tenuti a pagare in favore di ciascuna tra BBB s.r.l., in persona dell’amministratore unico e legale rappresentante ed CCC s.r.l., in persona del suo amministratore e legale rappresentante pro-tempore, il 60% delle spese (con compensazione del residuo 40%) del primo grado di giudizio e di questo secondo grado di giudizio che, tenendo conto di un valore di causa indeterminabile di complessità media e applicando valori minimi data la scarsa attività istruttoria e difficoltà della causa sono nell’ammontare intero da quantificarsi per ciascuna appellata in euro 5.885,00 oltre iva, cpa e spese generali nella misura del 15% per il primo grado e 6.491,00, oltre iva, cpa e spese generali nella misura del 15% per il secondo grado.

P.Q.M.

La Corte di Appello di L’Aquila, definitivamente pronunciando, in contraddittorio delle parti costituite sull’appello proposto da XXX, YYY, ZZZ, KKK, JJJ, QQQ, PPP, GGG contro BBB s.r.l., in persona dell’amministratore unico e legale rappresentante ed CCC s.r.l., in persona del suo amministratore e legale rappresentante pro-tempore, avverso la sentenza del Tribunale di L’Aquila n. /2014 pubblicata il 17 giugno 2014, emessa a definizione del procedimento n. reg. a. cont. /2007, così provvede:

A. Accoglie l’appello di XXX, YYY, ZZZ, KKK, JJJ, QQQ, PPP, GGG nei limiti di cui in motivazione dichiarando la nullità della sentenza impugnata (sentenza del Tribunale di L’Aquila n. /2014 pubblicata il 17 giugno 2014, emessa a definizione del procedimento n. reg. a. cont. /2007).

B. Nel merito, rigetta le domande di XXX, YYY, ZZZ, KKK, JJJ, QQQ, PPP, GGG con assorbimento della domanda riconvenzionale di BBB s.r.l., in persona dell’amministratore unico e legale rappresentante.

C. Condanna XXX, YYY, ZZZ, KKK,

JJJ, QQQ, PPP, GGG in solido tra di essi a pagare in favore di ciascuna tra BBB s.r.l., in persona dell’amministratore unico e legale rappresentante ed CCC s.r.l., in persona del suo amministratore e legale rappresentante protempore, il 60% delle spese (compensato il residuo 40%) del primo e del secondo grado di giudizio che nell’ammontare intero sono da quantificarsi per ciascuna appellata in euro 5.885,00 oltre iva, cpa e spese generali nella misura del 15% per il primo grado e 6.491,00, oltre iva, cpa e spese generali nella misura del 15% per il secondo grado.

D. In misura identica (60% a carico degli appellanti e 40% a carico delle appellate) vanno ripartite le spese di CTU.

E. Così deciso in L’Aquila, nella Camera di Consiglio del 12 febbraio 2020.

IL GIUDICE AUSILIARIO ESTENSORE
IL PRESIDENTE

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