IMU su immobili strumentali: è dovuta se l'attività cessa?

Una società in liquidazione ha contestato gli avvisi di accertamento IMU per i suoi immobili non più utilizzati, sostenendo che l’imposta non fosse dovuta a seguito della cessazione dell’attività. La Corte di Cassazione ha respinto il ricorso, stabilendo che l’IMU su immobili strumentali si fonda sul possesso e sull’iscrizione catastale del bene, a prescindere dal suo effettivo utilizzo produttivo. La cessazione dell’attività non costituisce, quindi, una causa di esenzione o sospensione del tributo.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 20 gennaio 2026 in Diritto Tributario, Giurisprudenza Tributaria

L’IMU su immobili strumentali si paga anche a attività cessata? La parola alla Cassazione

Una delle questioni più dibattute dalle aziende in fase di liquidazione o crisi riguarda il pagamento delle imposte sugli immobili non più utilizzati per la produzione. Se un capannone è fermo e non genera reddito, è giusto continuare a pagare l’IMU? La Corte di Cassazione, con la recente ordinanza n. 19478/2024, ha fornito una risposta chiara, confermando che l’obbligo di versamento dell’IMU su immobili strumentali persiste anche dopo la cessazione dell’attività produttiva.

I fatti del caso: la pretesa del Comune e l’opposizione dell’azienda

Una società industriale in liquidazione si è vista recapitare avvisi di accertamento per l’IMU relativa agli anni 2019 e 2020 per i propri immobili di categoria catastale D. L’azienda ha impugnato tali atti, sostenendo che, a seguito della cessazione completa dell’attività d’impresa, gli immobili erano diventati inutilizzati e, di conseguenza, era venuto meno il presupposto stesso dell’imposta. Secondo la tesi della società, l’assenza di attività produttiva eliminava la base imponibile, rendendo il tributo non dovuto. I giudici di primo grado e d’appello avevano già respinto questa tesi, portando la questione dinanzi alla Suprema Corte.

La decisione della Corte sull’IMU su immobili strumentali

La Corte di Cassazione ha dichiarato il ricorso infondato, confermando la piena legittimità degli avvisi di accertamento emessi dal Comune. I giudici hanno ribadito un principio fondamentale del nostro sistema tributario: l’IMU è un’imposta di natura patrimoniale, non reddituale. Ciò significa che il presupposto per la sua applicazione non è la capacità dell’immobile di produrre reddito, ma il semplice possesso dello stesso e la sua iscrizione al catasto.

Le motivazioni della Sentenza

La decisione della Corte si fonda su argomentazioni giuridiche precise, che chiariscono la natura e l’ambito di applicazione dell’imposta municipale.

Il presupposto dell’IMU: possesso e iscrizione catastale

Il punto centrale della motivazione è che la legge individua due soli presupposti per l’applicazione dell’IMU: il possesso dell’immobile e la sua iscrizione (o obbligo di iscrizione) nel catasto edilizio. La norma non richiede in alcun modo che l’immobile sia effettivamente utilizzato o che produca un reddito. La base imponibile è costituita dal valore dell’immobile, determinato applicando specifici coefficienti alla rendita catastale. Finché un immobile è iscritto al catasto con una propria rendita, il presupposto impositivo sussiste.

L’errato paragone con gli immobili collabenti

La società ricorrente aveva tentato un’analogia con gli “immobili collabenti” (categoria catastale F/2), ovvero fabbricati in rovina e non agibili. Questi immobili sono esenti da IMU perché, per definizione, privi di rendita catastale. La Cassazione ha definito “mal posta” questa argomentazione: gli immobili della società, seppur inutilizzati, erano regolarmente iscritti al catasto con una rendita attribuita, a differenza dei collabenti.

L’inapplicabilità della sospensione dell’imposta

Un altro argomento respinto è stato quello relativo alla presunta sospensione del pagamento per “impossibilità sopravvenuta”, basato sull’articolo 1256 del codice civile. I giudici hanno chiarito che le ipotesi di sospensione o esenzione fiscale sono tassative e devono essere previste espressamente dalla legge. La cessazione volontaria dell’attività non rientra in queste casistiche. Il debito fiscale, pur essendo un’obbligazione, non diventa “impossibile” da adempiere solo perché l’attività è cessata.

La manifesta infondatezza della questione di costituzionalità

Infine, la Corte ha respinto i dubbi di incostituzionalità sollevati. La Corte Costituzionale si è già espressa più volte sulla legittimità di imposte patrimoniali come l’IMU, riconoscendo al legislatore un’ampia discrezionalità nel disciplinare i presupposti del tributo. Il fatto che un immobile non sia utilizzato non elimina la sua potenziale capacità contributiva, in quanto potrebbe essere venduto, affittato o destinato ad altri usi, conservando quindi un valore patrimoniale tassabile.

Conclusioni: implicazioni pratiche per le imprese

L’ordinanza della Cassazione conferma un orientamento consolidato e offre un importante monito per le imprese. La cessazione dell’attività produttiva non comporta l’automatica cancellazione degli obblighi fiscali legati al patrimonio immobiliare. L’IMU su immobili strumentali resta dovuta finché l’immobile è di proprietà dell’azienda e risulta iscritto al catasto con una propria rendita. Per le società in liquidazione, questo significa dover considerare l’IMU come un debito da gestire nel piano di liquidazione, al pari degli altri. La decisione sottolinea la natura puramente patrimoniale del tributo, slegandolo da ogni considerazione sull’effettiva redditività del bene.

Un’impresa in liquidazione deve pagare l’IMU per i capannoni non più utilizzati?
Sì. Secondo la Corte di Cassazione, l’obbligo di pagare l’IMU sussiste finché l’impresa possiede l’immobile e questo è iscritto al catasto con una rendita. L’effettivo utilizzo produttivo del bene è irrilevante ai fini del tributo.

La cessazione dell’attività produttiva è una causa di sospensione del pagamento dell’IMU?
No. Le ipotesi di sospensione o esenzione dal pagamento dei tributi devono essere espressamente previste dalla legge e sono di stretta interpretazione. La cessazione volontaria dell’attività d’impresa non rientra tra queste cause.

È possibile paragonare un immobile strumentale inutilizzato a un ‘immobile collabente’ (categoria F/2) per non pagare l’IMU?
No. La Corte ha ritenuto questo paragone errato. Gli immobili collabenti (F/2) sono esenti perché privi di rendita catastale per loro natura. Un immobile strumentale, anche se inutilizzato, conserva la sua rendita catastale, che costituisce la base per il calcolo dell’imposta.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 5 Num. 19478 Anno 2024

Civile Ord. Sez. 5 Num. 19478 Anno 2024

Presidente: COGNOME NOME

Relatore: COGNOME NOME

Data pubblicazione: 15/07/2024

ORDINANZA

sul ricorso iscritto al n. 5154/2023 R.G. proposto da: RAGIONE_SOCIALE IN LIQUIDAZIONE, elettivamente domiciliata in INDIRIZZO, presso lo studio dell’avvocato COGNOME NOME (CODICE_FISCALE) che la rappresenta e difende

-ricorrente-

contro

RAGIONE_SOCIALE, elettivamente domiciliato in INDIRIZZO, presso lo studio dell’avvocato COGNOME NOME (CODICE_FISCALE) rappresentato e difeso dall’avvocato COGNOME NOME (CODICE_FISCALE)

avverso SENTENZA di COMM.TRIB.REG. LOMBARDIA n. 394/2023 depositata il 02/02/2023.

Udita la relazione svolta nella camera di consiglio del 23/04/2024 dal Consigliere NOME COGNOME.

Rilevato che

La Commissione tributaria regionale Lombardia, con la sentenza in epigrafe indicata, ha rigettato l’appello della RAGIONE_SOCIALE in liquidazione avverso la decisione di primo grado che aveva respinto il suo ricorso contro gli avvisi di accertamento per IMU del 2019 e 2020 del Comune controricorrente (per immobili inutilizzati in considerazione della cessazione dell’attività di impresa , di categoria catastale D);

ricorre per cassazione la società contribuente con tre motivi di ricorso, integrati da successiva memoria (1- violazione di legge, art.7, 8 e 9, d. lgs. 23 del 14 marzo 2011, art. 13 d. l. n. 201 del 2011, art. 13, d. l. n. 16 del 2012; violazione dell’art. 43, d.P.R . n. 917 del 1986; 2- violazione di legge, art. 7, 8 e 9, d. lgs. 23 del 14 marzo 2011, art. 13, d. l. n. 16 del 2012; violazione dell’art. 43, d.P.R. n. 917 del 1986 in tema di cessazione dell’attività di impresa e, quindi, della base imponibile collegata ai beni strumentali -non più funzionali all’attività produttiva -; 3- violazione di legge, art. 360, primo comma, n. 5, cod. proc. civ. per omessa analisi di un fatto decisivo oggetto di discussione tra le parti, ovvero l’assenza di base im ponibile per l’applicazione dell’imposta in relazione alla cessazione dell’attività di impresa in relazione a quanto stabilito dalla Cassazione per gli immobili collabenti; diritto alla sospensione temporanea dell’imposta per sopravvenuta cessazione della base imponibile relativa ai beni immobili strumentali, art. 1256, secondo comma, cod. civ.; la ricorrente poi prospetta l’incostituzionalità della normativa nella parte in cui non prevede il diritto alla sospensione
dell’imposta, per la cessazione dell’attività di impresa, dei beni immobili strumentali in relazione agli art. 3, 53, 47 e 42 della Costituzione.

resiste con controricorso il Comune che rileva l’infondatezza del ricorso in considerazione della sussistenza dei presupposti dell’imposta (iscrizione degli immobili nel catasto) ritendo irrilevante la mancanza di attività produttiva; per le questioni di costituzionalità il Comune evidenzia la sussistenza di decisione della Corte Costituzionale (nn. 169 del 2016, 11 del 1997 e 18 del 1997) che hanno ritenuto conforme a Costituzione la normativa IMU (e in precedenza ICI); le questioni prospettate sono le stesse già decise dalla Consulta. Ha chiesto, pertanto, il rigetto del ricorso.
La ricorrente aveva chiesto la trattazione del ricorso (e degli altri collegati) da parte delle Sezioni Unite, per la rilevanza della questione prospettata nel ricorso in cassazione; la Prima Presidente di questa Corte, con provvedimento del 16 giugno 2023, non ha ritenuto sussistenti le ipotesi di cui all’art. 374, secondo comma, cod. proc. civ. per l’assegnazione del ricorso alle Sezioni Unite.

Considerato che

Preliminarmente si rileva che non sussistono i presupposti per la riunione con altri ricorsi chiamati all’adunanza odierna , trattandosi di controversie con aspetti ed esiti diversi.

Il ricorso è infondato e deve respingersi, con la condanna della ricorrente al pagamento delle spese in favore del controricorrente.

I primi due motivi di ricorso riguardano la prospettazione, da parte della contribuente ricorrente, della violazione di legge per la sottoposizione degli immobili al pagamento dell’IMU, e per la mancata sospensione del pagamento in considerazione della cessazione dell’attività di impresa.

La ricorrente analizza la questione richiamando (per ‘analogia’ o, comunque, per identità di ratio ) la non tassabilità al fine ICI ed IMU degli immobili collabenti («Il fabbricato accatastato come unità

collabente – categoria F/2 -, oltre a non essere tassabile ai fini ICI come fabbricato, in quanto privo di rendita, non lo è neppure come area edificabile, salvo che l’eventuale demolizione restituisca autonomia all’area fabbricabile che, solo da quel momento, è soggetta a imposizione come tale, fino al subentro della imposta sul fabbricato ricostruito» Sez. 5 – , Sentenza n. 8620 del 28/03/2019, Rv. 653528 – 01).

La questione è mal posta, in quanto per gli immobili collabenti accatastati in categoria F/2 non sussiste rendita catastale (Le unità collabenti sono unità immobiliari che per il loro particolare stato sono prive di rendita; si inseriscono nella categoria degli immobili fittizi (d. m. n. 28 del 2 gennaio 1998). Le unità immobiliari collabenti possono essere iscritte nel catasto, per il d. m. citato, senza attribuzione di rendita catastale, ma con la sola descrizione dei caratteri specifici e della destinazi one d’uso (si tratta, del resto, di una possibilità di iscrizione in catasto, non di un obbligo).
Al contrario, gli immobili iscritti in catasto, ma non utilizzati (per qualsiasi motivo, anche la mancanza di attività produttiva per cessazione -liquidazione -dell’impresa, come nel caso in giudizio) hanno la rendita catastale.

1. Per l’art. 13, secondo e terzo comma, d. l. 6 dicembre 2011 n. 201 «L’imposta municipale propria ha per presupposto il possesso di immobili di cui all’art. 2 del decreto legislativo 30 dicembre 1992, n. 504 La base imponibile dell’imposta municip ale propria è costituita dal valore dell’immobile determinato ai sensi dell’articolo 5, commi 1, 3, 5 e 6 del decreto legislativo 30 dicembre 1992, n. 540 e dei commi 4 e 5 del presente articolo».

I presupposti sono, pertanto, l’iscrizione in catasto ed il possesso dell’immobile; il valore si determina dalla rendita catastale moltiplicata per i coefficienti previsti dalla norma. Per l’imposta, quindi, è sufficiente l’iscrizione al catasto edilizio d egli immobili posseduti (o il possesso di immobili da iscrivere al catasto),

dovendosi escludere qualsiasi rilevanza dell’effettiva abitabilità dell’immobile (o al suo effettivo uso produttivo, quale bene strumentale dell’impresa): «Presupposto sufficiente per l’assoggettamento all’imposta comunale sugli immobili (ICI) di una unità immobiliare (preesistente o di nuova costruzione) è l’iscrizione al catasto edilizio, dovendosi escludere qualsiasi rilevanza, ai predetti fini, della sua effettiva abitabilità» (Sez. 5 – , Ordinanza n. 11646 del 03/05/2019, Rv. 653723 -01; vedi anche Sez. 5 – , Ordinanza n. 3436 del 06/02/2019, Rv. 652524 – 01).
Deve poi, per completezza, evidenziarsi che alla cessazione dell’attività produttiva dell’azienda (nel caso per messa in liquidazione dell’azienda) non compete neanche il beneficio (del differimento del pagamento) previsto dall’art. 10, sesto comma, d. lgs. n. 504 del 1992 (riferito esclusivamente agli immobili compresi nel fallimento e nella liquidazione coatta amministrativa) trattandosi di deroga al regime ordinario di stretta interpretazione: «In tema di IMU, la procedura di amministrazione straordinaria per le grandi imprese in crisi, disciplinata dal d.lgs. n. 270 del 1999, non beneficia del regime agevolativo di cui all’art. 10, comma 6, del d.lgs. n. 504 del 1999, riferito esclusivamente agli immobili compresi nel fallimento e nella liquidazione coatta amministrativa, trattandosi di deroga al regime impositivo generale, da ritenersi di stretta interpretazione e quindi insuscettibile di interpretazione analogica» (Sez. 5 – , Ordinanza n. 19681 del 11/07/2023, Rv. 668277 -01; vedi anche Sez. 5 – , Ordinanza n. 7397 del 15/03/2019, Rv. 653048 – 01).
4. La ratio della disposizione citata (art. 10, sesto comma, d. lgs. n. 504 del 1992) fa agevolmente comprendere l’impossibilità di una sospensione dell’obbligo tributario del pagamento dell’IMU nelle ipotesi di cessazione dell’attività di impresa e di mancato utiliz zo del bene immobile strumentale. Le ipotesi di sospensione dell’obbligo

tributario sono tassative e devono essere previste espressamente dalla legge, non potendosi applicare estensivamente.

Non può certamente trovare applicazione l’art. 1256, cod. civ., come richiesto dalla società contribuente. L’obbligazione del pagamento dell’IMU non è, infatti, diventata impossibile, in quanto non è neanche prospettata la situazione contabile dell’impresa in liquidazione. Il debito fiscale diventa un debito (tra gli altri) con le sue caratteristiche, ma non diventa certamente impossibile da adempiere, nelle ipotesi di cessazione della produzione industriale. Per il fallimento, come sopra visto, sussiste una disposizione speciale, per le altre cessazioni della produzione non sussistono deroghe, normative, al pagamento dell’imposta IMU.
Il terzo motivo è inammissibile (violazione dell’art. 360, primo comma, n. 1 cod. proc. civ., in relazione all’omesso esame dell’applicabilità dell’art. 43, d.P.R. n. 917 del 1986 ). In presenza di una doppia conforme di merito risulta inammissibile il ricorso ex art. 360, primo comma, N. 5 cod. proc. civ.: «Nell’ipotesi di doppia conforme, prevista dall’art. 348-ter, comma 5, c.p.c., il ricorso per cassazione proposto per il motivo di cui al n. 5) dell’art. 360 c.p.c. è inammissibile se non indica le ragioni di fatto poste a base, rispettivamente, della decisione di primo grado e della sentenza di rigetto dell’appello, dimostrando che esse sono tra loro diverse» (Sez. 3 – , Ordinanza n. 5947 del 28/02/2023, Rv. 667202 – 01).
Del resto, le sentenze di merito hanno implicitamente escluso (logicamente) l’applicazione dell’articolo 43, citato, al caso in giudizio, per l’esclusione dell’obbligo di pagamento del tributo.

Manifestamente infondata è la questione di costituzionalità prospettata. La Corte Costituzionale ha già affrontato le questioni di costituzionalità avanzate anche nel presente giudizio, con numerose decisioni (Corte Cost. nn. 111 del 1997; 18 del 1997; 169 del 2016). La Corte Costituzionale ha ritenuto conforme alla Costituzione la normativa in oggetto in quanto il legislatore , con il limite dell’arbitrio

e della irragionevolezza, ha ampia discrezionalità nella disciplina dell’imposta e dei suoi presupposti. Presupposti individuati dal possesso dell’immobile iscritto in catasto -a prescindere dall’effettivo uso (di abitazione o di produzione industriale).

Ultimamente la Corte Costituzionale, con la decisione n. 60 del 2024, ha stabilito per gli immobili occupati l’esenzione IMU in quanto dopo la presentazione della denuncia penale viene a mancare il possesso e la potenzialità d’uso dell’immobile («Ogni prelievo tributario deve avere una causa giustificatrice in indici concretamente rivelatori di ricchezza. Ne deriva che la sottrazione all’imposizione – o la sua riduzione- è resa necessaria dal rilievo di una minore o assente capacità contributiva, che il legislatore può riscontrare in relazione ad alcune circostanze di fatto. Nel caso di specie, è dichiarato costituzionalmente illegittimo, per violazione degli artt. 3, primo comma, e 53, primo comma, Cost., l’art. 9, comma 1, del d.lgs. n. 23 del 2011, nel testo applicabile ratione temporis, nella parte in cui non prevede l’esenzione, per il periodo dell’anno durante il quale sussiste tale condizione, dal pagamento dell’IMU per gli immobili non utilizzabili né disponibili a seguito di occupazione abusiva, per la quale sia stata tempestivamente presentata denuncia o iniziata azione giudiziaria penale. La disposizione censurata dalla Corte di cassazione, sez. tributaria, è irragionevole e viola il principio della capacità contributiva, in quanto la proprietà di un immobile non costituisce, per il periodo in cui è abusivamente occupato, un valido indice rivelatore di ricchezza per il proprietario spogliato del possesso; tant’è che il legislatore è intervenuto prevedendo, a decorrere dal 1° gennaio 2023, l’esenzione in esame ‘ ).
Il caso dell’occupazione dell’immobile è diverso da quello della cessazione volontaria dell’attività di impresa, che consente comunque un uso potenziale diverso degli immobili.

Infatti, l’immobile cessato dall’impiego industriale produttivo ben potrebbe essere riutilizzato ad altri scopi (conseguentemente residua la sua potenzialità di produzione di reddito).

Si verte, del resto, di imposta di natura reale-patrimoniale e non reddituale.

P.Q.M.

rigetta il ricorso.

condanna la ricorrente al pagamento, in favore del controricorrente, delle spese del giudizio di legittimità, che liquida in euro 4.800,00 per compensi, oltre alle spese forfettarie nella misura del 15 per cento, agli esborsi liquidati in euro 200,00, ed agli accessori di legge. Ai sensi dell’art. 13 comma 1 -quater del d.P.R. n. 115 del 2002, inserito dall’art. 1, comma 17 della l. n. 228 del 2012, dà atto della sussistenza dei presupposti per il versamento, da parte della ricorrente, dell’ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello dovuto per il ricorso, a norma del comma 1bis , dello stesso articolo 13, se dovuto.
Così deciso in Roma, il 23/04/2024 .

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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