Sezione Seconda Civile — Anno 2023

Il Condominio ha chiesto la cessazione dell'attività di ristorazione avviata da un inquilino, poiché vietata dal regolamento condominiale contrattuale. Il tribunale e la corte d'appello hanno accolto la domanda del Condominio. L'inquilino ha proposto ricorso in Cassazione, sostenendo che la clausola limitativa fosse nulla per violenza economica subita dal proprietario al momento dell'acquisto. La Suprema Corte ha dichiarato il ricorso inammissibile. La Corte ha chiarito che l'inquilino non può sollevare per la prima volta in Cassazione una questione di fatto mai discussa nei gradi precedenti. Inoltre, l'inquilino non ha la legittimazione per contestare un contratto di cui non è parte. Di conseguenza, l'inquilino perde la causa e deve cessare l'attività, pagando le spese processuali.

Un acquirente ha stipulato due contratti preliminari con un intermediario che agiva come rappresentante dei proprietari di alcuni immobili, versando una caparra di 185.000 euro. Scoperto che i proprietari avevano perso la titolarità dei beni, l'acquirente ha chiesto la restituzione della caparra confirmatoria. I proprietari sostenevano che l'intermediario avesse agito in proprio e che la procura a vendere avesse una funzione di garanzia. La Corte di Cassazione ha rigettato il ricorso dei proprietari, stabilendo che, in mancanza di una procura irrevocabile, l'intermediario ha agito come mero rappresentante. Di conseguenza, l'obbligo di restituzione della caparra ricade direttamente sui proprietari rappresentati, anche se questi non hanno mai materialmente incassato la somma dal loro intermediario.

I Committenti affidano i lavori di ristrutturazione della propria casa a un'Impresa Edile, versando un acconto. L'Impresa non termina le opere nei tempi stabiliti, realizzando solo interventi minimi. I Committenti chiedono la restituzione delle somme e il risarcimento dei danni. La Corte d'Appello condanna l'Impresa a restituire gran parte dell'acconto, ma rigetta la richiesta di risarcimento per mancanza di prove. La Cassazione conferma questa decisione. Ribadisce che l'onere della prova nell'inadempimento impone al creditore solo di dimostrare il contratto, mentre spetta al debitore provare di aver adempiuto. Conferma inoltre che il risarcimento del danno non può essere liquidato in via equitativa se non viene prima dimostrata la reale esistenza del danno stesso. Entrambi i ricorsi vengono quindi respinti.

Una società energetica e un Comune si scontrano sulla proprietà di alcuni terreni. Il Comune rivendica la natura di beni di uso civico, mentre la società sostiene che un esproprio del 1932 abbia cancellato tale vincolo. La Corte d'Appello dichiara nullo il verdetto del Commissario per gli usi civici, ritenendo necessario un formale atto di sdemanializzazione. La Cassazione, rilevando una complessa questione di giurisdizione, rimette la decisione alle Sezioni Unite. La Corte sottolinea che i beni di uso civico sono inalienabili e non espropriabili senza una preventiva autorizzazione amministrativa formale, escludendo qualsiasi sdemanializzazione di fatto.

Un Istituto pubblico ha impugnato la decisione che riconosceva l'usucapione di un terreno agricolo a favore di alcuni privati. La Corte d'Appello aveva ritenuto sufficiente la coltivazione del fondo, l'acquisto di sementi e la rotazione delle colture per dimostrare il possesso. La Cassazione ha accolto il ricorso dell'Istituto, stabilendo che la semplice coltivazione non basta a fondare l'usucapione di un terreno. È invece necessaria la prova di aver escluso attivamente i terzi dal godimento del bene, ad esempio recintandolo. Inoltre, la Suprema Corte ha rilevato che una delle richiedenti si era definita conduttrice in una domanda di aiuti europei, ammettendo implicitamente una semplice detenzione e non un possesso utile a usucapire. La sentenza è stata cassata con rinvio.

I comproprietari di un terreno hanno citato in giudizio la vicina per ottenere la rimozione di una conduttura di scarico delle acque installata sul loro fondo, negando l'esistenza di qualsiasi diritto di servitù. Il Tribunale ha accolto la domanda, ma la Corte d'Appello ha ribaltato la decisione, ritenendo legittimo lo scarico sulla base del consenso provvisorio fornito verbalmente da uno solo dei comproprietari. La Corte di Cassazione ha accolto il ricorso dei comproprietari, evidenziando che una servitù di scarico non può essere costituita senza la forma scritta e che un'autorizzazione temporanea e verbale non può giustificare un'installazione permanente, specialmente se concessa da un singolo comproprietario senza il consenso degli altri. La sentenza è stata cassata con rinvio.

Un cittadino ha impugnato con successo un'iscrizione ipotecaria derivante da cartelle esattoriali prescritte. Il Tribunale ha accolto la domanda ma ha liquidato le spese legali al di sotto dei minimi previsti dai parametri forensi, giustificando la decisione con la semplicità della causa. Il cittadino ha proposto ricorso in Cassazione lamentando la violazione dei minimi tariffari avvocati. La Suprema Corte ha accolto il ricorso, stabilendo che il giudice non può mai ridurre i compensi oltre il cinquanta per cento rispetto ai valori medi delle tabelle ministeriali. La sentenza è stata cassata con rinvio per una nuova liquidazione conforme alla legge.

Un promissario acquirente ha firmato un contratto preliminare di compravendita per l'acquisto di un terreno, sul presupposto che vi fosse un regolare accesso stradale garantito dai venditori. Scoperta l'inesistenza di tale passaggio, l'acquirente ha esercitato il recesso esigendo il doppio della caparra confirmatoria. I promittenti venditori sostenevano di aver acquisito la servitù per usucapione, ma non sono stati in grado di dimostrarlo. La Corte di Cassazione ha rigettato il ricorso dei venditori, confermando che l'onere della prova sulla titolarità del diritto di passaggio spettava interamente a loro. Di conseguenza, i venditori sono stati condannati a restituire il doppio della caparra ricevuta, pari a 172.000 euro, oltre alle spese legali.

Un creditore ha concesso un prestito verbale di circa quattromila euro a un debitore nel 1994. Di fronte alla richiesta di restituzione, il debitore ha eccepito la prescrizione decennale del diritto, poiché la prima richiesta formale era giunta solo nel 2005. Tuttavia, diversi testimoni hanno confermato che il debitore, tra il 1994 e il 2003, aveva ripetutamente promesso di restituire la somma. La Corte di Cassazione ha rigettato il ricorso del debitore, stabilendo che il riconoscimento di debito può essere provato tramite testimoni se la dichiarazione è univoca. Questa ammissione orale interrompe la prescrizione, facendo ripartire da zero il termine dei dieci anni. Di conseguenza, il debitore deve restituire l'intera somma e pagare le spese processuali.

Una cittadina ha proposto ricorso in Cassazione contro gli eredi di una controparte per contestare la ripartizione delle spese legali decisa in appello. La Suprema Corte ha dichiarato l'improcedibilità del ricorso poiché la ricorrente non ha depositato la copia della notificazione della sentenza impugnata, adempimento obbligatorio per legge. Questo difetto formale, rilevabile d'ufficio, non può essere sanato neppure se la controparte non lo contesta. Di conseguenza, l'improcedibilità del ricorso ha comportato la condanna della ricorrente al pagamento delle spese di giudizio e al versamento di un ulteriore contributo unificato.

Un Ente Agrario ha citato in giudizio i proprietari di un fondo confinante, lamentando lo sconfinamento e l'occupazione abusiva di una porzione del proprio terreno. La Corte d'Appello, discostandosi dalla consulenza tecnica d'ufficio ritenuta errata, ha rideterminato il confine basandosi sulle mappe catastali e sui titoli di acquisto, accertando un'occupazione indebita di oltre mille metri quadri. Di conseguenza, ha ordinato il rilascio del terreno e condannato i confinanti al risarcimento del danno. La Corte di Cassazione ha rigettato il ricorso dei confinanti, confermando che nell'azione di regolamento di confini il giudice può utilizzare le mappe catastali in mancanza di altri elementi certi. Inoltre, ha ribadito che l'occupazione abusiva comporta l'obbligo di rilascio e legittima il risarcimento del danno emergente, quantificabile anche in via equitativa dal giudice.

Un medico, iscritto all'albo degli odontoiatri pur avendo solo la laurea in medicina e una specializzazione, subisce la cancellazione dall'albo professionale da parte dell'Ordine territoriale. Il professionista contesta il provvedimento, ritenendolo un annullamento in autotutela tardivo, oltre il termine di diciotto mesi previsto dalla legge. La Corte di Cassazione rigetta il ricorso del medico. I giudici chiariscono che la cancellazione dall'albo professionale per mancanza originaria del titolo di studio abilitante (la laurea in odontoiatria) non è soggetta a limiti di tempo. Trattandosi di un atto vincolato a tutela della salute pubblica, l'iscrizione originaria era radicalmente nulla. Di conseguenza, non può essersi consolidato alcun affidamento legittimo del professionista, e la sua cancellazione è pienamente legittima anche a distanza di molti anni.

Una società immobiliare subentrava a un privato in una causa per occupazione senza titolo di alcuni appartamenti. Dopo una sospensione del giudizio, la società provvedeva alla riassunzione del processo senza notificare l'atto al privato originario, rimasto contumace. I giudici di merito dichiaravano l'estinzione del giudizio per mancata integrazione del contraddittorio. La Corte di Cassazione ha invece accolto il ricorso della società, stabilendo che la riassunzione del processo, se non comporta modifiche sostanziali alla causa, non deve essere notificata alla parte contumace. L'elenco degli atti da notificare a chi non si costituisce è infatti tassativo e non comprende l'atto di ripresa del giudizio. Di conseguenza, la sentenza di estinzione è stata annullata e la causa dovrà essere nuovamente discussa.

Due fratelli stipulano un accordo di permuta immobiliare per scambiarsi alcuni beni. Successivamente sorge una lite: il Primo Fratello chiede il trasferimento coattivo dei beni, mentre il Secondo Fratello chiede l'annullamento del contratto per errore, lamentando una forte differenza di valore tra gli immobili e la presenza di abusi edilizi. La Corte di Cassazione rigetta il ricorso del Secondo Fratello. I giudici chiariscono che la presenza di difformità edilizie non rende nullo l'accordo se nell'atto sono indicati i titoli abilitativi reali. Inoltre, l'errore sulla valutazione economica non costituisce un errore di fatto idoneo a giustificare l'annullamento, rientrando nel normale rischio contrattuale. Vince il Primo Fratello, che ottiene il trasferimento definitivo degli immobili e il pagamento delle spese legali.

Alcuni utenti di un porto turistico rivendicavano la proprietà dei posti barca acquistati tramite un accordo originario con una società poi fallita. La Corte d'Appello aveva riqualificato l'accordo come compravendita immobiliare. La Cassazione ha accolto il ricorso del Fallimento della società, stabilendo che il giudice d'appello ha interpretato erroneamente l'accordo. Gli indici letterali (come l'uso del termine "utente" anziché "acquirente" e la fornitura di servizi accessori) qualificano l'accordo come un semplice contratto di ormeggio (diritto personale di godimento) e non come un trasferimento di proprietà. La sentenza è stata cassata con rinvio.

I proprietari di una stradina privata hanno contestato l'uso della stessa da parte dei clienti di un campeggio limitrofo, sostenendo che il passaggio di turisti costituisse un illegittimo aggravamento della servitù di passaggio originariamente nata per un fondo agricolo. La Corte di Cassazione ha dichiarato inammissibile il ricorso dei proprietari della strada. I giudici hanno chiarito che l'aggravamento della servitù non è mai automatico ("in re ipsa") ma va valutato caso per caso. Nel caso specifico, l'atto d'acquisto del 1977 non poneva limiti di transito e l'uso come campeggio era ampiamente prevedibile fin dall'inizio, data la natura della società acquirente. Di conseguenza, la società cooperativa che gestisce il campeggio ha vinto la causa, mantenendo il diritto di far transitare i propri clienti sulla stradina.

Un acquirente compra un macchinario industriale confidando nell'ottenimento di un finanziamento agevolato gestito dalla società venditrice tramite una banca. A causa di errori materiali nei documenti e della successiva spedizione tardiva dei titoli corretti, la domanda di finanziamento agevolato decade per la sopravvenuta sospensione dei termini di legge. L'acquirente cita in giudizio la banca chiedendo il risarcimento per negligenza. La Corte di Cassazione rigetta il ricorso dell'acquirente, confermando che la banca non ha alcuna responsabilità. I giudici rilevano che i documenti corretti sono stati spediti solo a ridosso della scadenza e non potevano essere lavorati in tempo utile. L'acquirente perde definitivamente la causa e viene condannato al pagamento delle spese processuali.

Una società acquista dei beni immobili, scoprendo poi che un terzo creditore aveva trascritto una domanda giudiziale sugli stessi beni il giorno precedente. La società acquirente avvia una causa per far dichiarare inefficace la trascrizione a causa di un errore nel nome del venditore. La società venditrice partecipa al giudizio tramite un intervento adesivo dipendente per supportare l'acquirente. La Corte d'Appello dà ragione al creditore. L'acquirente decide di non fare ricorso, mentre la società venditrice impugna la decisione in Cassazione. La Suprema Corte dichiara il ricorso inammissibile: chi effettua un intervento adesivo dipendente non ha il potere autonomo di impugnare la sentenza di merito se la parte principale decide di accettare la decisione sfavorevole.

Il Proprietario Richiedente ha citato in giudizio Il Proprietario Limitrofo per definire i confini tra i loro terreni e ottenere la restituzione di una porzione di terreno occupata. Il Proprietario Limitrofo si è difeso sostenendo che il confine fosse chiaro per la presenza di alberi di ulivo, senza però formulare formalmente un'eccezione di usucapione nella sua prima difesa. Nonostante ciò, i giudici di merito hanno ritenuto sussistente l'acquisto della proprietà per usucapione. La Corte di Cassazione ha accolto il ricorso del Proprietario Richiedente, stabilendo che l'eccezione di usucapione è un'eccezione in senso stretto. Essa deve essere sollevata espressamente dalla parte entro i termini di decadenza e non può essere rilevata d'ufficio dal giudice. La sentenza è stata cassata con rinvio.

Una società venditrice ha chiesto il trasferimento forzoso di un terreno di 11.000 mq, basandosi su una scrittura privata del 2010 con cui una società acquirente si era impegnata all'acquisto. La società acquirente si è difesa sostenendo l'esistenza di un collegamento negoziale tra la compravendita e un più ampio progetto energetico con un'azienda agricola terza, rimasta inadempiente. I giudici di merito hanno accolto la domanda della venditrice, ritenendo la scrittura del 2010 un contratto autonomo e completo. La Corte di Cassazione ha rigettato il ricorso dell'acquirente, confermando che stabilire se esista o meno un collegamento negoziale è un accertamento di fatto riservato ai giudici di merito, non sindacabile in sede di legittimità se adeguatamente motivato. Vince la società venditrice.