Recesso anticipato dal contratto di locazione

REPUBBLICA ITALIANA

IN NOME DEL POPOLO ITALIANO

Corte D’Appello di Roma 7° SEZIONE R.G. 5220/2022 La Corte D’Appello di Roma, 7° SEZIONE, in persona dei magistrati:

Dottor NOME COGNOME Presidente Dr.ssa NOME COGNOME Consigliere Avv. NOME COGNOME Cons. Ausiliario rel. ha pronunciato la seguente

SENTENZA N._3593_2025_- N._R.G._00005220_2022 DEPOSITO_MINUTA_09_06_2025_ PUBBLICAZIONE_09_06_2025

nella causa civile di II grado tra Avv. ), res.te in Lanuvio (RM) alla INDIRIZZO, elett.te dom.to in Roma alla INDIRIZZO presso lo studio dell’Avv. NOME COGNOME rapp.to e difeso dall’Avv. NOME COGNOME del Foro di Latina ( , giusta procura alle liti rilasciata su file allegato all’atto d’appello, p.e.c.

appellante , con sede in Roma, INDIRIZZO (P.I. , in persona del Pres.te p.t. dott. ), rappresentata e difesa, anche disgiuntamente, dagli Avv.ti NOME COGNOME ), e NOME COGNOME ( pec elettivamente domiciliata presso lo studio del primo in Roma, INDIRIZZO, C.F. C.F. C.F. C.F. : per parte appellante quelle formulate nell’atto d’appello e per parte appellata quelle rese nella memoria di costituzione;

nonché per entrambe quelle rese all’udienza di conclusioni, ex art. 127 ter c.p.c., del 04.04.2025.

RAGIONI DI FATTO

E DI DIRITTO DELLA DECISIONE Con sentenza n.479/2022, nel procedimento Rg.6418/2019 avente ad oggetto ad opposizione a decreto ingiuntivo n. 1783/19 per canoni di locazione, il Tribunale di Velletri ha emesso il seguente dispositivo:

“Definitivamente pronunciando:

– Accoglie l’opposizione e per l’effetto revoca il Decreto Ingiuntivo n° 1783/2019, R.G. n..

5340/2019, emesso dall’intestato Tribunale in data 21/08/2019, notificato il 7/9/2019;

-Accerta l’intervenuta disdetta del contratto di locazione sulla base dell’art. 15 del contratto di locazione e dichiara che nulla è dovuto dall’opponente in favore di avv. ;

– Condanna avv. alla rifusione delle spese di lite in favore di che liquida in complessivi € 1.000,00 per compensi professionali, oltre accessori di legge, spese esenti e forfetarie.

Sentenza resa ex articolo 429 c.p.c., pubblicata mediante lettura virtuale alle parti ed allegazione al verbale.

Velletri, 4 marzo 2022.

F.to “.

Il giudizio di primo grado veniva così narrato dal Tribunale:

“ Con atto di opposizione a decreto ingiuntivo, ritualmente notificato, la conveniva in giudizio avv. al fine di sentire “accogliere la presente opposizione per i motivi esposti e, per l’effetto, revocare e/o annullare il Decreto Ingiuntivo n. 1783/2019, R.G. n..

5340/2019, emesso dall’intestato Tribunale in data 21/08/2019, notificato il 7/9/2019, siccome nullo, inefficace, errato, ingiusto ed illegittimo;

– accertare l’intervenuta disdetta del contratto di locazione sulla base dell’art.15 dello stesso, e dichiarare che nulla è dovuto dall’opponente in favore dell’Avv. NOME COGNOME per i motivi di dovute all’Avv. previa compensazione con le somme dovute all’opponente dall’opposto, pari all’importo di € 480,00, oltre interessi dal dì del dovuto sino al saldo effettivo, o di quello che verrà accertato in corso di causa.

A sostegno della spiegata opposizione rilevava in data 01/12/2009 tra le parti era intervenuto un contratto di sub-locazione ad uso professionale di una stanza di circa 25 mq, ,con uso dei servizi in comune, all’interno dell’immobile di più grandi dimensioni locato dal ricorrente in Genzano di Roma, INDIRIZZO (cfr doc. n 2).

Tale vano veniva concesso alla parte conduttrice per lo svolgimento della propria attività Socio-educativa (art.2 del contratto).

Esso aveva una durata di 6 anni, con decorrenza 1/12/2009 sino al 30/11/2015, rinnovabile per altri sei anni, salvo disdetta da comunicarsi 12 mesi prima della scadenza.

Il canone di locazione era pari ad € 200,00 mensili, oltre iva, da pagarsi in contanti.

Deduceva che a causa della crisi economica l’attività si era notevolmente ridotta tanto da ridurre l‘equipe iniziale ad una sola persona;

che per suddetto motivo in data 6/10/2014, veniva inviata all’Avvocato mezzo p.e.c. la disdetta, i cui gravi motivi gli venivano riferiti verbalmente.

Precisava che da allora la stanza non era stata più utilizzata e deduceva che la riconsegna dell’immobile con effetto immediato, applicata la clausola di cui all’art. 3 del contratto, al più avrebbe prodotto quale effetto l’onere di corresponsione del canone di locazione sino al 26/10/2014;

in via subordinata richiamava il disposto di cui all’art. 27, L.392/1978 (con previsione di preavviso di mesi 6) ed in via ulteriormente gradata osservava che, stante la scadenza naturale del contratto nel novembre 2015, al più il canone di locazione si sarebbe dovuto corrispondere sino alla suddetta data.

Chiedeva, inoltre, disporsi la compensazione della somma versata a titolo di cauzione, pari ad € 480,00.

Si costituiva in giudizio l’opposto contestando l’avversa domanda in quanto riconosciuto quale proprio debito la somma di € 2.928,00 e chiedeva, quantomeno, la condanna al pagamento della suddetta somma con emissione di ordinanza ex art. 186- bis c.p.c.;

rilevava che la somma ingiunta era corretta con conseguente rigetto dell’opposizione.

La causa veniva istruita con prove documentali ed in data 04/03/2022 veniva data lettura virtuale del dispositivo ex art. 29 c.p.c. “.

Seguiva sentenza gravata.

COGNOME NOME formulava atto d’appello contestando il provvedimento indicato sotto diversi profili e ne chiedeva la riforma con vittoria di spese.

Si costituiva la , come in atti, impugnando l’atto d’appello perché inammissibile ed infondato in fatto e diritto, chiedendone il rigetto con vittoria di spese.

All’udienza del 01.02.2023 per la trattazione, non essendoci richieste di sospensiva, veniva fissata la nuova udienza di discussione del 04.06.2025 per la precisazione delle conclusioni rese ex art. 127 ter C.P.C..

La Corte si è riservata per i provvedimenti di rito.

Venivano formulato il seguente motivo d’appello:

l’appellante si duole che il Tribunale avrebbe ritenuto la validità della disdetta effettuata con il solo preavviso di gg. 20, mentre tale eventualità non era prevista dal contratto di sublocazione intercorso tra le parti.

Deduce l’appellante che il contratto di locazione all’art. 3 prevede, a differenza di quanto ritenuto dal Tribunale, solo ed esclusivamente la sua durata, indicata in sei anni (dal 01.12.2009 al 30.11.2015), con previsione del rinnovo tacito se nessuna delle parti comunica all’altra – almeno 12 mesi prima della scadenza – la prevista disdetta a mezzo lettera AR ;

la risoluzione anticipata in caso di gravi motivi non dipendenti dalle parti.

Andava comunicata con un preavviso di 20 giorni, quindi il primo errore in cui sarebbe incorso il Giudice di prime cure è quello concernente l’indicazione dell’articolo di riferimento in quanto, il suddetto minore termine, convenuto dalle parti nel caso in cui ricorrano dei gravi ed eccezionali motivi non imputabili alle stesse, è previsto all’art. 15 e non all’art. 3 dell’accordo.

Il Tribunale avrebbe errato nell’interpretazione dell’art. 15 del contratto in questione.

Ebbene, tale disposizione prevede la risoluzione anticipata per gravi motivi che non sono stati indicati nella disdetta che pertanto alcuna valida motivazione risultava e risulta essere stata posta a fondamento dell’esercitato recesso anticipato.

Deduce sempre l’appellante che non può ignorarsi l’assenza del preavviso da parte del sub – conduttore, in quanto esso deve sempre essere rispettato, sia nel caso in cui non sia stato indicato, dovendosi fare riferimento a quello di sei mesi previsto dall’art. 27 della L. 392/1978, sia nel caso in cui le parti lo abbiano concordato, anche se inferiore a quello previsto dalla legge, come nel caso di specie.

La Corte così ragiona La normativa in materia di locazione ad uso diverso da abitativo prevede che il conduttore possa recedere dal contratto solo per “gravi motivi”.

Tuttavia, le parti possono stipulare nel contratto una clausola che permette il recesso anticipato senza la necessità di “gravi motivi”.

Se il contratto prevede una clausola di recesso libero (o senza gravi motivi), il conduttore può esercitarlo in qualsiasi momento, rispettando il preavviso concordato nel contratto.

La Corte di Cassazione, con la sentenza n. 23639/2019, ha chiarito che le parti possono concordare le modalità del recesso anticipato in un contratto di questo caso il conduttore è libero di recedere dal contratto con un preavviso come concordato nel contratto stesso, nella fattispecie in esame come convenzionalmente stabilito all’art. 15 di giorni 20.

Dalla lettura dell’art 15 del contratto, intitolato “Precisazioni apporti e modifiche” in modifica di quanto stabilito all’art. 3 , le parti hanno concordato che :

– Nel caso in cui, durane la normale durata del contratto, dovessero verificarsi eventi eccezionali non imputabili alla volontà delle parti, le stesse possono, mediante comunicazione scritta, addivenire alla risoluzione anticipata del contratto.

Le parti quindi in questo capo del contratto hanno previsto, in deroga all’art.3 , la possibilità di recesso anticipato del contratto per gravi motivi di cui all’art. 27 della 392 1978.

– Resta inteso che ferma, restando, la durata del contratto, le parti procederanno di comune accordo a verificare le condizioni di svolgimento del servizio per il quale si occupa la stanza come indicata al punto 1 della presente nel mese di Luglio 2010.

Il secondo capo riguarda la sola possibilità delle parti di modificare le modalità di svolgimento del servizio o di utilizzo della stanza nell’ambito della struttura in cui era inserita.

– Con facoltà di risoluzione consensuale dello stesso mediante lettera raccomandata AR con preavviso di 20 giorni.

Trattasi di un’autonoma apposita clausola, non legata in alcun modo alle previsioni precedenti, che prevede il recesso libero previo preavviso di 20 giorni.

La normativa attualmente in vigore prevede che il conduttore possa recedere dal contratto in ogni momento, dando 6 mesi di preavviso, qualora ricorrano Trattasi dell’ipotesi di recesso legale (art. 27 c. 8 legge 392/1978) che può avvenire:

in qualsiasi momento, previo preavviso di 6 mesi (il canone di locazione deve essere versato per tutto il semestre di preavviso, benché l’immobile venga rilasciato prima dal conduttore), per gravi motivi (ossia fatti estranei alla volontà del conduttore, sopravvenuti alla conclusione del contratto e tali da impedirne la prosecuzione;

ad esempio, la crisi finanziaria del conduttore, tale da non consentirgli di mantenere la locazione).

I motivi devono essere tali da rendere più gravosa, per il conduttore, la prosecuzione del contratto e la gravosità deve avere una connotazione oggettiva, che non si risolve in una valutazione unilaterale del conduttore sulla convenienza o meno di mantenere il rapporto.

Ipotesi verificatasi nel caso di specie attesa la crisi economica che interessava la conduttrice (circostanza non contestata) ma non utilizzata.

Accanto al recesso legale è previsto il cd. recesso convenzionale (art. 27 c. 7 legge 392/1978):

le parti possono inserire nel contratto un’apposita clausola che consenta il recesso a prescindere dai gravi motivi (necessari nel recesso legale) ovvero che subordini il recesso ad altri motivi.

In ogni caso, il conduttore può recedere in qualsiasi momento, previo preavviso di 6 mesi (il canone di locazione deve essere versato per tutto il semestre di preavviso, benché l’immobile venga rilasciato prima dal conduttore).

Le parti, nella loro autonomia negoziale, possono fissare un termine di preavviso inferiore a quello semestrale previsto dall’art. 27 L.392/78, per il recesso del conduttore il cui esercizio fa sorgere l’obbligo di corrispondere i canoni sino al compimento del periodo di preavviso come convenzionalmente stabilito, prevista nell’ulteriore ipotesi della modifica contrattuale.

Ciò rilevato, la conduttrice era tenuta al versamento della somma pari ad una L’appello è infondato e va disatteso;

i rimanenti motivi vanno dichiarati assorbiti.

Le spese seguono la soccombenza e sono liquidate, secondo il DM. 144/2022, il valore della lite inferiore ad € 5.000,00, la natura non assolutamente complessa della controversia, gli scritti difensivi, in € 1458,00 oltre € 120,00 per spese oltre il 15% per spese generali;

I.V.A. se dovuta e C.P.A. come per legge.

Deve darsi atto della sussistenza dei presupposti processuali per il versamento, da parte dell’appellante, di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello previsto per il gravame, se dovuto.

La Corte d’Appello, definitivamente pronunciando sull’appello proposto da NOME COGNOME nei confronti della come in atti avverso la sentenza del Tribunale di Velletri n. 479/2022 così provvede:

1) Rigetta l’appello 2) Condanna NOME COGNOME al pagamento, in favore della delle spese del presente grado del giudizio, che liquida in € 1.458,00, oltre 15 % per spese generali, i.v.a. qualora dovuta e c.p.a. come per legge;

3) Dichiara parte dell’appellante tenuta al versamento in favore dell’erario di un importo ulteriore pari a quello del contributo unificato previsto per il gravame, se dovuto.

Così deciso nella camera di consiglio della 7° SEZIONE, in data 04/06/2025.

Il Consigliere NOME relatore/estensore Il Presidente Dottor Avv. NOME COGNOME NOME COGNOME