Locatore che installa cancello e impedisce l’accesso al conduttore

TRIBUNALE ORDINARIO di TRENTO SEZIONE CIVILE n. 36/2025 RG

ORDINANZA_TRIBUNALE_DI_TRENTO_- N._R.G._00000036_2025 DEL_01_04_2025 PUBBLICATA_IL_01_04_2025

Il Giudice – a scioglimento della riserva datata 19.03.2025;

– premessa che con decreto emesso inaudita altera parte in data 21.01.2025 il GI ha ordinato “le reintegrazioni della società ricorrente nel possesso della p.m. 2 della p.ed. 2054 in P.T. 6428 c.c. Levico di proprietà di , mediante la rimozione, da parte di quest’ultimo, del cancello posizionato avanti la porta d’ingresso dei locali ovvero di consegnarne le chiavi alla società ricorrente, e ciò entro il termine di gg. 10 decorrente dalla notifica del presente decreto al resistente;

fissa ex art. 614 bis co.1 cpc la somma di €200,00 per ogni giorno di ritardo nell’esecuzione di tale ordine;

– rilevato che con memoria difensiva dd. 04.02.2025 si è costituito il resistente chiedendo, in via principale, il rigetto delle avverse domande in quanto non ammissibili e, comunque, infondate, in fatto e/o in diritto;

in via istruttoria, ha chiesto ammettersi prova per testi sui capitoli ivi formulati;

spese del procedimento rifuse;

– ritenuta inammissibile la prova diretta per testi dedotta dal resistente in quanto i capp.

1), 2), 4) e 6) in quanto vertenti su circostanze insufficienti ai fini della decisione, 3) e 5) in quanto vertenti su circostanze non contestate da controparte;

– ritenuto, quanto al merito, che sussistono i presupposti per la conferma de decreto emesso inaudita altera parte in data 21.01.2025:

invero, preme evidenziare che a sostegno della domanda ex art. 1168 c.c. la ricorrente ha allegato e documentato:

A) che con contratto stipulato in data 04.03.2011 aveva concesso in locazione alla società ricorrente l’immobile ad uso abitativo in Levico Terme (TN) – INDIRIZZO (p.m. 2 della p.ed. 2054 in P.T. 6428 c.c. Levico) al canone annuo di €4.200,00 (v. all. a);

B) che i locali erano stati utilizzati dalla ricorrente come magazzino ed ufficio per la sua attività di installazione di apparecchi elettrici ed elettronici (v. all. b);

C) che ancorché il contratto fosse stato disdettato dal locatore in data 11.02.2022 (v. all. c), le parti si erano accordate per una proroga a fronte del pagamento da parte della società conduttrice di un canone ulteriore rispetto a quello concordato originariamente;

D) che il legale rappresentante della società ricorrente, recatosi in loco il 07.01.2025, aveva notato che l’accesso ai locali era impedito, in quanto il locatore durante le vacanze natalizie aveva installato un cancello in ferro, chiudendolo, avanti la porta d’ingresso dell’immobile senza consegnare le chiavi alla ricorrente (v. all. e).

Dal conto suo il resistente, lungi dal contestare le circostanze di fatto dedotte da controparte, ha eccepito il difetto di legittimazione attiva in capo alla ricorrente in quanto non essendo detentore qualificato stante la conclusione del rapporto di locazione e che, comunque, l’accesso poteva avvenire tramite altri due ingressi, “certamente principali e più agevoli”, di talché si configurava al più un aggravio nell’esercizio del possesso, ossia una molestia, tutelata dall’azione di manutenzione ex art. 1170 c.c., non esperita nel caso di specie e comunque sottratta alla legittimazione del detentore qualificato. Orbene, a confutazione di quanto eccepito da parte resistente, giova rammentare che la ricorrente è legittimata ad esperire l’azione di reintegrazione in quanto detentore qualificato (art. 1168 co. 2 c.c.), ove “il rapporto di fatto con la cosa è in fruizione dell’interezza del detentore;

quale messo per applicazione di tali principi il Tribunale di Torre Annunziata con ordinanza dd. 09.01.2025 ha sottolineato “come il conduttore, quale detentore qualificato, possa essere tutelato nel suo rapporto con il bene nei confronti non solo dei terzi, ma anche dello stesso possessore, il quale deve astenersi dal turbarne il pacifico godimento”, e ciò “anche in caso di scadenza del contratto di locazione e fino a che il conduttore mantenga la disponibilità dell’immobile”, a nulla rilevando la sua indipendenza all’obbligo di restituzione ex art. 1591 c.c. Né vale sostenere da parte resistente, sotto diverso profilo, che nell fattispecie in esame deve escludersi che la lesione del possesso (rectius: detenzione qualificata) configuri uno spoglio, tale da legittimare l’esercizio dell’azione ex art. 1168 c.c., ben potendo la società ricorrente utilizzare due diversi accessi, maggiormente agevoli. Sul punto, in effetti, giova rammentare che “L’elemento oggettivo dello spoglio si concreta nella privazione totale o parziale del possesso del titolare o anche solo in atti che stabilmente riducano o restringano le facoltà inerenti il potere esercitato sulla cosa oppure ancora nel diminuire o rendere meno comodo l’esercizio del possesso medesimo , non richiedendosi altresì che l’autore dello spoglio si impossessi della cosa, sostituendo il proprio a quello spogliato (v. Cass. n. 2433/1986).

Integra spoglio l’impedimento del possesso esistente, senza che possa diversamente rilevare la possibilità di un diverso modo di esercizio di detto possesso, atteso che questo verrebbe a porre in essere una situazione di fatto diversa dalla precedente ed estranea all’esercizio in atto tutelato” (v. Cass. n. 1287/1997).

Inoltre, ai fini della fondatezza dell’esperita azione di spoglio, preme rilevare che la condotta posta in essere del resistente – consistita nell’installazione di un cancello in ferro davanti alla porta d’ingresso dell’immobile, senza la consegna delle chiavi alla società ricorrente – è connotata da violenza, intesa quale “qualsiasi attività costituente espressione di un antagonismo consapevole, manifesto o sub dolo, con la volontà, espressa o presunta, del possessore o del detentore” (v. Cass. n. 372/1982). Sussiste altresì il requisito soggettivo dell’animus spoliandi”, il quale può legittimamente ritenersi insito nel fatto stesso di provare del godimento della cosa il possessore contro la sua volontà (espressa o tacita), indipendentemente dalla convinzione dell’agente di operare secondo diritto ovvero con il proposito di ripristinare la corrispondenza tra situazione di fatto e situazione di diritto” (v. Cass. 13101/1997), considerato che nel caso di specie il resistente aveva piena conoscenza che la società ricorrente utilizzava l’immobile; – ritenuto che le spese del procedimento, liquidate come da dispositivo, seguono le soccombenti;

P Q M

– Conferma il decreto emesso inaudita altera parte in data 21.01.2025, per l’effetto, ordina la reintegrazione della società ricorrente nel possesso della p.m. 2 della p.ed. 2054 in P.T. 6428 c.c. Levico di proprietà di , mediante la rimozione, da parte di quest’ultimo, del cancello posizionato avanti la porta d’ingresso dei locali ovvero la consegna delle chiavi alla società ricorrente, e ciò entro il termine di gg. 10 decorrente della notifica del presente provvedimento al resistente;

– fissa ex art. 614 bis co. 1 cpc la somma di €200,00 per ogni giorno di ritardo nell’esecuzione di tale ordine;

– condanna il resistente alla rifusione delle spese del procedimento sostenute dalla ricorrente che liquida in favore del procuratore antistatario avv. NOME COGNOME, in complessivi €2.686,00, di cui €2.400,00 per compensi professionali (€1.400,00 per la fase di studio ed €1.000,00 per la fase istruttoria) ed €286,00 per anticipazioni, oltre a spese generali 15% ed accessori.

Si comunichi.