REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
IL TRIBUNALE DI SULMONA
in composizione monocratica e nella persona del Giudice Onorario dott., ha pronunciato la seguente
SENTENZA n. 257/2021 pubblicata il 23/12/2021
nella causa civile di primo grado iscritta sul ruolo generale affari contenziosi sotto il numero d’ordine
401 dell’anno 2018 vertente
TRA
XXX in proprio e quale legale rappresentante della società YYY e C. snc (p. iva)
= PARTE OPPONENTE =
CONTRO
Condominio ZZZ con sede in in
= PARTE OPPOSTA =
Conclusioni: come in atti.
RAGIONI DI FATTO E DI DIRITTO DELLA DECISIONE
1. Visto l’atto di citazione, ritualmente notificato, con il quale la sig.ra XXX, in proprio e quale legale rappresentante della società YYY e C. snc, ha proposto opposizione avverso il decreto ingiuntivo n. 33/2018 emesso dal Tribunale di Sulmona con cui era stato ingiunto alla società YYY e C., in persona dell’Amministratore e legale rappresentante XXX, di pagare in favore del ricorrente Condominio ZZZ la somma di euro 7.223,66 oltre interessi, rivalutazione monetaria e spese della procedura monitoria, per mancato saldo della quota parte di oneri condominiali straordinari assertivamente a lei spettanti, richiamati e descritti nel ricorso monitorio, eccependo (a.) in via preliminare, la nullità ed inefficacia del decreto ingiuntivo opposto nei confronti della YYY e C snc, in quanto non proprietaria dell’immobile sito in Pescasseroli adibito a lavanderia e né facente parte del Condominio ZZZ, essendo il predetto immobile di proprietà della società *** Srl e ora dei sig.ri XXX, *** e *** come da allegati atto per Notaio *** e visura camerale della società *** srl; (b.) nel merito la mancanza di prova scritta del presunto credito ingiunto che, peraltro, non risulta essere certo, liquido ed esigibile ex art. 633 c.p.c.; (c.) la responsabilità ex art. 2051 c.c. del Condominio opposto per i danni arrecati ai locali lavanderia in questione, e di cui avanza domanda riconvenzionale nei confronti del Condominio opposto, causati da ripetute infiltrazioni provenienti dal sovrastante solaio di proprietà del Condominio i cui lavori di risanamento erano stati eseguiti solo di recente; (d.) in ogni caso la debenza della somma richiesta asserendo di essere stata danneggiata dai beni di proprietà condominiale la cui conservazione e manutenzione al fine di evitare il verificarsi di danni a carico delle proprietà esclusive era a carico del condominio quale custode dei beni comuni. Ha chiesto pertanto: (1.) dichiarare nullo / annullabile, inefficace, irrito o quant’altro e in ogni caso o revocare il Decreto opposto perché infondato in fatto ed in diritto; (2.) in accoglimento della spiegata riconvenzionale, accertare e dichiarare il Condominio ZZZ in persona dell’Amministratore Rag. ***, responsabile ex art. 2051 c.c. e/o in via subordinata ex art. 2043 c.c. e per l’effetto, condannarlo alla riduzione in pristino dello stato dei luoghi, non altrimenti eliminati, oltre i danni nella misura di euro 25.000,00 o nella misura maggiore o minore ritenuta di giustizia previa disponendo CTU; (3.) con vittoria di spese e competenze di giudizio,
2. Vista la comparsa di costituzione con la quale il Condominio ZZZ ha contestato la fondatezza dell’avversa opposizione, eccependo in via preliminare:
(a.) l’improcedibilità del presente giudizio di opposizione stante la nullità della costituzione dell’opponente per aver violato la norma di cui all’art. 165 c.p.c. e D.Lgs. n.179/2012; (b.) la nullità ed improcedibilità del presente giudizio di opposizione per essere stato l’atto di citazione in opposizione cartaceo notificato in una sola copia per entrambi i difensori in luogo di una copia per ciascun difensore; (c.) il difetto di legittimazione attiva della XXX e Soc. P.L.S. (Produzione, Lavanderia e Stireria) Di XXX e C s.n.c., in persona dell’Amm.re e legale rapp.te p.t. Sig.ra XXX, a proporre domanda riconvenzionale descritta nell’atto di opposizione atteso che l’immobile in questione era stato acquistato dalla Sig.ra XXX e dai Sigg.ri *** e *** dalla *** s.r.l. sciolta, posta in liquidazione e chiusa, giusto atto per Notar *** del 08/09/2016 rep n. rac n., regolamentare trascritto e registrato e che perché in tale atto non risultava alcuna cessione di debiti o crediti, né diritti verso terzi, essendo tuttalpiù legittimata eventualmente solo la *** s.rl. ex proprietaria, che ne aveva fatto richiesta dei danni con lettera in atti, e non costituita nel predetto giudizio di opposizione; (d.) nel merito di aver provato con la documentazione prodotta nella fase monitoria e nel presente giudizio la fondatezza del credito ingiunto. Ha pertanto chiesto: In via preliminare e pregiudiziale: (a.) dichiarare nulla la costituzione dell’opponente per aver violato la norma di cui all’art.165 c.p.c. e Dlgs. 179/2012, quindi, improcedibile l’opposizione a d.i. per tutti i motivi dedotti in narrativa e, pertanto, confermare e dichiarare esecutivo il d.i. n. 33 del 2018 del 30/03/2018 del Tribunale di Sulmona, anche nei confronti della Sig.ra XXX nella spiegata qualità; (b.) dichiarare nulla, inesistente ed inefficace la notifica dei due atti citazioni in opposizione a D.I. avvenuta in data 21/05/2018, per tutti i motivi dedotti in narrativa e confermare e, pertanto, dichiarare esecutivo il d.i. n. 33 del 2018 del 30/03/2018 del Tribunale di Sulmona, anche nei confronti della Sig.ra XXX nella spiegata qualità; (c.) dichiarare il difetto di legittimazione attiva della Sig.ra XXX, nella spiegata qualità in atti, per aver spiegato domanda riconvenzionale a cui non era legittimata, per tutti i motivi dedotti in narrativa e di conseguenza, rigettare la spiegata domanda riconvenzionale perché infondata in fatto ed in diritto per tutti i motivi esposti; (d.) nel merito confermare il D.I. n. 33/2018 del 30/03/2018, del Tribunale di Sulmona, anche nei confronti della Sig.ra XXX nella spiegata qualità, per i motivi dedotti in narrativa; (e.) rigettare le eccezioni preliminari avanzate nella proposta opposizione a D.I. dalla Sig.ra XXX nella qualità spiegata in atti, perché infondata in fatto ed in diritto, nonché dilatoria e temeraria per i motivi esposti in narrativa; (f.) rigettare la proposta opposizione promossa dalla Sig.ra XXX nella qualità spiegata in atti, perché infondata in fatto ed in diritto, nonché dilatoria e temeraria per i motivi esposti in narrativa; (g.) rigettare la domanda riconvenzionale della Sig.ra XXX per difetto di legittimazione attiva a proporla per tutti i motivi dedotti in narrativa e sia perché infondata in fatto ed in diritto per tutti i motivi esposti in narrativa; (h.) condannare la Sig.ra XXX nella qualità spiegata in atti, al pagamento delle spese e competenze del presente giudizio oltre rimborso forf. 15% con CAP ed IVA come per legge.
3. Richiamati, per quanto non espressamente riportato, gli atti delle parti ed i verbali di causa per ciò che concerne lo svolgimento del processo, e ciò in ossequio al disposto contenuto al n. 4 dell’art. 132 c.p.c. così come introdotto dall’art. 45 legge 18/06/2009, n. 69.
4. Visti e valutati gli atti e la documentazione acquisita, nonché le risultanze della prova testimoniale.
5. Preliminarmente va esaminata l’eccezione di legittimazione passiva all’ingiunzione di pagamento formulata dalla parte opponente, società YYY e C. snc, sul presupposto di non essere mai stata proprietaria dell’immobile sito in Pescasseroli adibito a lavanderia, al quale si riferisce il credito ingiunto, e né di far parte del Condominio ZZZ, in quanto il predetto immobile, già di proprietà della società *** Srl, era invece, al momento della proposizione del ricorso monitorio, di proprietà esclusiva dei sig.ri XXX, *** e Bottini *** in virtù di atto per Notaio *** del 08//09/2016.
6. Considerato che risulta provato dalla documentazione acquisita agli atti (cfr. atto per notar del 08/09/2016 e visura storica per immobile prodotta in giudizio anche dalla stessa parte opposta) che l’immobile di che trattasi risulta essere effettivamente dal 08/09/2016 (data di sottoscrizione del richiamato atto per notar Vittorio Altiero) di proprietà esclusiva pro quota dei sig.ri XXX, *** e *** e, precedentemente a tale data, di proprietà esclusiva della società *** Srl.. Peraltro la circostanza che l’immobile fosse di proprietà esclusiva della *** Srl era ben conosciuta dal condominio opposto, vista la partecipazione della predetta società alle assemblee condominiali in qualità condomino e gli scambi di corrispondenza tra loro intercorsi in relazione alla richiesta danni alla lavanderia (cfr. documenti in atti prodotti dalle parti). Inoltre come, risulta dalla documentazione prodotta dallo stesso Condominio opposto, la *** Srl, in qualità di condomino, è stata oggetto di precedenti ingiunzioni di pagamento per oneri condominiali, a dimostrazione che il Condominio era consapevole che la proprietà dell’immobile in questione, e quindi la qualità di condomino, faceva capo alla società *** srl. Non risulta invece dalla documentazione prodotta in giudizio nella fase monitoria e nel presente giudizio, né risulta provato dal Condominio in corso di causa, che l’opponente YYY e C. snc fosse proprietaria e/o fosse subentrata alla *** srl nella proprietà dell’immobile di che trattasi e, quindi, avesse acquisito la qualità di condomino.
7. Rilevato ed accertato che l’opponente YYY e C. snc non è mai stato proprietario di immobili e quindi condomino facente parte del Condominio ***, né tanto memo, lo è stato alla data di proposizione del ricorso monitorio, ne consegue indubbiamente che nei suoi confronti non poteva essere chiesto ed emesso decreto ingiuntivo ex art.63 disp. att. c.c. per la riscossione dei contributi condominiali straordinari, atteso che la predetta norma di legge può trovare applicazione soltanto nei confronti di coloro che siano condomini al momento della proposizione del ricorso monitorio.
Per altro è stato affermato in giurisprudenza che in tema di condominio ed al pagamento delle spese condominiali straordinarie sulle parti comuni (come nel caso di specie), che, al momento del rogito di compravendita, risultano già deliberate dall’assemblea condominiale, salvo diverso accordo, responsabile del pagamento delle spese condominiali per i cosiddetti ‘lavori straordinari’, è la persona che risulta essere proprietaria del bene al momento dell’approvazione degli stessi.
Si richiama opportunamente al riguardo il consolidato indirizzo della giurisprudenza di legittimità e di merito, al quale si intende dar seguito in questa sede, secondo il quale “Nel caso delle opere di manutenzione straordinaria e delle innovazioni, la deliberazione dell’assemblea, chiamata a determinare quantità, qualità e costi dell’intervento, assume valore costitutivo della relativa obbligazione in capo a ciascun condomino. Verificandosi pertanto l’alienazione di una porzione esclusiva posta nel condominio in seguito all’adozione di una delibera assembleare, antecedente alla stipula dell’atto traslativo, vòlta all’esecuzione di lavori consistenti in innovazioni, straordinaria manutenzione o ristrutturazione, ove non sia diversamente convenuto nei rapporti interni tra venditore e compratore, i relativi costi devono essere sopportati dal primo, anche se poi i lavori siano stati, in tutto o in parte, effettuati in epoca successiva, con conseguente diritto dell’acquirente a rivalersi nei confronti del proprio dante causa, per quanto pagato al condominio in forza del principio di solidarietà passiva ex art. 63 disp. att. c.c. (cfr. Cass. Civ. sez. II, 28/04/2021, n. 11199; nel medesimo senso si veda Corte appello L’Aquila sez. I, 22/03/2021, n. 435; Corte appello Roma sez. VII, 12/02/2021, n. 1116).
8. Ne consegue nel caso in esame che non poteva essere chiesto ed emesso nei confronti della YYY e C. snc il decreto ingiuntivo per la riscossione pro quota degli oneri condominiali straordinari descritti nel ricorso monitorio, atteso che l’opponente non rivestiva la qualità di condomino al momento dell’approvazione dei lavori straordinari di che trattasi effettuata verosimilmente dall’assemblea condominiale con verbale del 19/08/2017 prodotta in atti dal condominio (cfr. doc. 1 fasc. parte opposta), né peraltro l’ha mai rivestita.
9. Rilevato dunque che, al momento dell’approvazione dei lavori di manutenzione straordinaria del solaio condominiale stradale sovrastante la predetta lavanderia, avvenuta verosimilmente con la richiamata delibera assembleare del 19/08/2017, proprietari dell’immobile risultano essere i predetti signori XXX, *** e *** per averlo acquisito dal precedente proprietario società *** Srl in data 08/09/2016, per cui, tenuti al pagamento del credito ingiunto erano i predetti acquirenti.
Peraltro l’ingiunzione di pagamento è stata fatta nei confronti della YYY e C. snc, che al momento dell’approvazione dei predetti lavori, non era proprietaria dell’immobile. Peraltro anche alle date del 29/10/2016 e del 26/11/2016 nelle quali sono state adottate le delibere dei Consigli di Amministrazione del Condominio relative al conferimento dell’incarico per i lavori al solaio, richiamate dal condominio opposto, proprietari dell’immobile erano già i predetti XXX, *** e ***. Va aggiunto tra l’altro che l’ingiunzione non è stata neanche chiesta ed emessa nei confronti della società *** Srl, quale precedente proprietario dell’immobile.
10. Ritenuta pertanto meritevole di accoglimento l’eccezione di legittimazione passiva all’ingiunzione di pagamento formulata dalla parte opponente, società YYY e C. con la conseguenza che il decreto ingiuntivo opposto debba essere revocato. Ogni altra questione resta assorbita.
11. Passando all’esame della domanda riconvenzionale formulata dalla parte opponente circa la richiesta di risarcimento ex art. 2051 c.c. dei danni assertivamente subiti dal predetto immobile, quantificati in € 25.000,00, a causa delle infiltrazioni proveniente dal sovrastante solaio di proprietà del condominio.
12. Rilevato:
a. che è la stessa parte opponente a riferire che, gli asseriti danni subiti dal locale lavanderia a seguito delle infiltrazioni provenienti dalle griglie poste nel sovrastante solaio di proprietà del condominio verificatesi presumibilmente nel periodo 1996 – 2004 (cfr. documenti prodotti dalla stessa parte opponente) erano stati eliminati dal Condominio a seguito dei recenti interventi di risanamento del solaio di copertura;
b. che il distacco di un pezzo di intonaco avvenuto successivamente ai predetti lavori di risanamento del solaio risulta essere stato oggetto di intervento e riparazione da parte della ditta *** (cfr. dichiarazione resa dallo stesso all’udienza del 2/10/2019 “…è vero che sono stato chiamato, non ricordo se dall’amministratore o dalla lavanderia o da entrambi, per eseguire le riparazioni di cui si parla nel capitolo. Noi siamo intervenuti ed abbiamo effettuato a detta riparazione…”;
c. che la parte opponente non ha sufficientemente provato nel corso dell’istruttoria l’esistenza dei lamentati danni e, soprattutto, l’ammontare degli stessi come non ha provato di non aver potuto utilizzare i locali lavanderia. Peraltro l’Ing. ***, sentito all’udienza del 02/10/2019 riferisce “… mentre nell’intero soffitto della lavanderia non erano presenti macchie o segni da infiltrazioni…”.
13. Ritento pertanto che la domanda riconvenzionale, per i motivi esposti, debba essere rigettata.
14. Le spese di giudizio in ragione della reciproca soccombenza vanno tra le parti integralmente compensate.
P.Q.M.
Il Tribunale di Sulmona, in composizione monocratica e nella persona del Giudice Onorario dott., definitivamente pronunziando nella causa iscritta al n. 401 del registro generali degli affari contenzioni civile del 2018, promossa da XXX, in proprio e quale legale rappresentante della società YYY e C. snc, nei confronti di Condominio ZZZ, ogni contraria istanza ed eccezione disattesa, così provvede:
1. accoglie per i motivi esposti, l’eccezione di legittimazione passiva all’ingiunzione di pagamento formulata preliminarmente dalla parte opponente e, per l’effetto, revoca il decreto ingiuntivo 33/2018 emesso dal Tribunale di Sulmona;
2. rigetta per i motivi esposti la domanda riconvenzionale formulata dalla parte opponente;
3. compensa integralmente tra le parti le spese processuali.
Così deciso in Sulmona addì 20/12/2021
Il Giudice Onorario
La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di
Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.
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