Il custode non può essere identificato nel condominio

Il custode non può essere identificato né nel condominio né nel suo amministratore essendo questi un mandatario dei condomini.


REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
IL TRIBUNALE ORDINARIO DI ROMA
SEZIONE QUINTA CIVILE

in persona del dr. ha emesso la seguente

SENTENZA n. 6753/2021 pubblicata il 20/04/2021

nella causa civile di appello iscritta al n. del R.G.A.C.C. dell’anno 2020.

TRA

 Condominio di XXX, Roma, in persona del suo amm.re p.t., elettivamente domiciliato in che lo rappresentano e difendono giusta procura in calce al presente atto. per delega in atti.

-APPELLANTE –

E

YYY elettivamente domiciliata in che la rappresenta e difende per procura in atti

– APPELLATA –

CONCLUSIONI

alla udienza del 20 gennaio 2020 i procuratori delle parti hanno concluso come da verbale.

Svolgimento del processo

 YYY aveva impugnato dinanzi al Giudice di Pace di Roma la delibera adottata dall’assemblea del Condominio di XXX tenutasi in seconda convocazione il giorno 15/02/2018 che aveva approvato a maggioranza, con il voto contrario del delegato della istante, il primo punto all’ordine del giorno avente ad oggetto la “Ripartizione sentenza n. /2017”, addebitando alla suddetta condomina, in base ai millesimi di proprietà Tabella A (millesimi 87,54), la somma di euro 4.089,7 a titolo di quota delle spese per il risarcimento dei danni liquidati nella sentenza n.1660/17 emessa in data 24/01/2017 dal Tribunale Civile di Roma all’esito del giudizio instaurato dall’attrice YYY ed il convenuto Condominio di XXX Roma.

 L’attrice aveva al riguardo evidenziato che i condomini ***, *** ***, ***, ***, *** e ***, con scrittura privata di transazione sottoscritta in data 24/03/2017 avevano stabilito di transigere la controversia e che, in esecuzione della intervenuta transazione, tutti i condomini indicati si erano impegnati a corrispondere alla YYY- entro giorni cinque dalla sottoscrizione del contratto, e ciascuno in base alla quota millesimale di propria competenza – la complessiva somma di euro 29.965,89 poi effettivamente corrisposta entro i termini stabiliti.

L’attrice quindi – nel rilevare che con la transazione le parti avevano stabilito che con l’esatto adempimento delle obbligazioni richiamate nell’atto, le parti non avrebbero avuto reciprocamente più nulla a pretendere con riferimento al giudizio svoltosi presso il Tribunale Ordinario di Roma ad eccezione dell’obbligo d fare stabilito nella sentenza e dell’imposta di registro che erano stati posto a carico del Condominio – aveva evidenziato che, a seguito dei separati accordi transattivi intervenuti con gli altri due condomini *** e *** di ***, anche questi ultimi avevano provveduto al pagamento, in base alla quota millesimale di propria competenza, delle somme di euro 24.050,31 il primo e di euro 5.166,65 il secondo.

 Ciò premesso l’attrice aveva lamentato dinanzi al Giudice di prime cure che il Condominio, a distanza di oltre un anno dalla pubblicazione della sentenza e dalla intervenuta transazione, aveva deliberato illegittimamente di includerla nella ripartizione delle le somme liquidate in suo favore e già corrisposte da tutti i singoli condomini in esecuzione della intervenuta transazione (Totale 46.718,51: 1000 X 87,54 millesimi = euro 4.089,74);

Aveva pertanto chiesto l’annullamento della delibera assembleare del 15/2/2018 limitatamente al punto 1 dell’o.d.g. nella parte in cui le era stata addebitata la somma di euro 4.089,74.

Si era costituito Il Condominio eccependo, in via preliminare, l’incompetenza funzionale dell’autorità adita in ordine alla preventiva richiesta d’inibitoria nonché l’incompetenza per valore dell’autorità adita in ordine all’intero giudizio.

Nel merito, aveva ritenuto legittimo il criterio adottato per la ripartizione delle somme liquidate a titolo di risarcimento danni osservando che le stesse erano state disposte dal Tribunale ai sensi e per gli effetti della responsabilità in custodia ex art. 2051 c.c. e che pertanto anche l’effettiva danneggiata avrebbe dovuto essere, pro quota, annoverata fra i condomini obbligati al pagamento.

Con sentenza n. 33423/2019 emessa in data 16 dicembre 2019 all’esito del giudizio NRG 41051/2018 il Giudice di Pace, nel ritenere la propria competenza, ha accolto la domanda di parte attrice dichiarando nullo il verbale dell’assemblea del 15 Febbraio 2018 con riferimento al punto 1 all’ordine del giorno.

Ha in particolare rilevato che la parte attrice aveva documentalmente provato di aver definitivamente transatto con gli appartenenti al condominio ogni questione afferente il giudizio R.G. n. /2015.

Tale sentenza è oggetto di appello avendo il Condominio riproposto l’eccezione di incompetenza e ribadito nel merito che anche la danneggiata/condomina debba essere inclusa pro quota nella ripartizione della somma dovuta a titolo di risarcimento dei danni ed ha al riguardo evidenziato che le spese processuali erano state ripartite in caratura millesimale in capo all’intera compagine, esclusa la YYY, in virtù del principio dettato dall’art. 1123, comma 2, cod. civ. .e che gli importi dovuti a titolo di risarcimento danni erano stati invece ripartiti in caratura millesimale in capo all’intera compagine condominiale, compresa la YYY, in virtù del principio dettato dall’art. 1123, comma 1, cod. civ..

Ha infine sostenuto che la transazione intervenuta con alcuni condomini non avrebbe potuto incidere sulla validità della deliberazione.

Si costituita YYY concludendo per il rigetto dell’appello.

La causa è stata trattenuta in decisione alla udienza in epigrafe indicata.

Motivi della decisione
Con la sentenza 1660/2017 il tribunale di Roma ha riconosciuto in favore della YYY i danni subiti al proprio appartamento da infiltrazioni derivanti dalla grondaia e dal pluviale che sono stati individuati quali parti comuni dell’edificio condominiale.

In quella sede pertanto il Condominio è stato ritenuto il soggetto responsabile dei danni subiti dalla YYY ai sensi dell’articolo 2051 cc ed in considerazione della qualità di custode dei beni comuni come tale tenuto ad adottare tutti gli interventi necessari affinché dagli stessi non derivino danni a terzi ovvero ai singoli condomini.

Ha inoltre condannato il condominio ad eseguire tutti gli interventi necessari al fine di eliminare le cause delle infiltrazioni ed ha altresì condannato il condominio a risarcire i danni provocati all’attrice ed al pagamento in favore della YYY delle spese di lite.

Il condominio quindi con l’impugnata delibera del 15/2/2018 -nell’approvare il punto 1 all’ordine del giorno avente ad oggetto la “ripartizione sentenza 1660/2017” – aveva ripartito, con il voto contrario della YYY, l’importo dovuto a titolo di risarcimento del danno tra tutti i condomini inclusa quindi la parte appellata tenuta a sopportare un onere pari ad euro 4.089,74.

L’attrice ha ritenuto di impugnare la delibera assumendo di non essere tenuta a corrispondere tale importo.

Ciò premesso sussiste la competenza per valore del Giudice di Pace dovendo al riguardo essere considerato che l’attrice, nel contestare il criterio di ripartizione adottato in sede assembleare, si era limitata a sollecitare un accertamento negativo del proprio debito pari ad euro 4.089,74.

La Suprema Corte, del resto, ha affermato che, ai fini della determinazione della competenza per valore, in relazione a una controversia avente a oggetto il riparto di una spesa approvata dall’assemblea di condominio, anche se il condomino agisce per sentir dichiarare l’inesistenza del suo obbligo di pagamento sull’assunto dell’invalidità della deliberazione assembleare, bisogna fare riferimento all’importo contestato, relativamente alla sua singola obbligazione, e non all’intero ammontare risultante dal riparto approvato dall’assemblea di condominio, poiché, in generale, allo scopo dell’individuazione dell’incompetenza, occorre avere riguardo al “thema decidendum”, invece che al “quid disputandum” (Cass. Civ. Sez. VI- 2 Ord. 28.08.2018 n. 21227).

Valutando il merito l’appello è fondato dovendo al riguardo essere considerato che la stessa struttura della responsabilità per danni prevista dall’art. 2051 c.c. presuppone l’identificazione di uno o più soggetti cui sia imputabile la custodia (Cass. 1674/2015).

Il custode infatti non può essere identificato nè nel condominio – interfaccia idonea a rendere il danneggiato terzo rispetto agli altri condomini nonché contraddittore nel giudizio per danni, ma pur sempre ente di sola gestione di beni comuni – nè nel suo amministratore, essendo questi un mandatario dei condomini. Solo questi ultimi, invece, possono considerarsi investiti del governo della cosa in base ad una disponibilità di fatto e ad un potere di diritto che deriva loro dalla proprietà piena sui beni comuni ex art. 1117 c.c., (sui requisiti in generale della custodia ai fini dell’applicazione dell’art. 2051 c.c.cfr. Cass. S.U. n. 12019/91).

Se ne deve trarre che il risarcimento del danno da cosa in custodia di proprietà condominiale non si sottrae alla regola della responsabilità solidale ex art. 2055, 1 comma c.c. che individua nei singoli condomini i soggetti solidalmente responsabili.

Tali singoli condomini poi non possono che essere tutti i proprietari dei beni facenti parte del condominio al momento in cui l’immobile della YYY aveva subito le infiltrazioni.

Anche quest’ultima pertanto è tenuta a rispondere dei danni provenienti dai beni di cui era comproprietaria avendo anche la YYY, quale comproprietaria della grondaia e del pluviale, omesso di predisporre tutti gli interventi necessari per evitare le infiltrazioni.

Né al riguardo può assumere rilievo l’intervenuta transazione che risulta essersi perfezionata con solo alcuni dei condomini che sono quelli che hanno sottoscritto l’atto del 24 marzo 2017.

E’ infatti in primo luogo da considerare che la transazione richiede la forma scritta quanto meno “ad probationem” (salvo quando riguardi uno dei rapporti di cui all’art. 1350, n. 12, c.c.) e non può pertanto riguardare quei condomini che figurando nell’elenco condominiale come riportato nell’epigrafe della delibera impugnata (dal n 1 al n10) non risultano tra i sottoscrittori della transazione.

E’ comunque assorbente la considerazione che titolare del rapporto controverso come statuito nella sentenza del tribunale è il condominio quale ente di gestione dei beni comuni che agisce attraverso l’amministratore il cui incarico è assimilabile ad un mandato a contenuto generale abbracciando tutti gli affari attinenti alla gestione condominiale, fatta esclusione per gli atti eccedenti l’ordinaria amministrazione tra i quali rientra senza dubbio la transazione, cioè quel contratto finalizzato a risolvere una controversia, presente o anche solo potenziale, mediante reciproche concessioni dei contraenti e che comporta quindi la disposizione dei diritti delle parti.

Ne deriva che ai fini della invocata efficacia della transazione nei confronti del condominio si sarebbe resa necessaria una preventiva e specifica autorizzazione da parte dell’assemblea condominiale in favore dell’amministratore che nel caso in esame non risulta intervenuta.

L’appello va pertanto accolto e la sentenza impugnata riformata.

Le spese di entrambi i gradi di giudizio, come liquidate in dispositivo, sono poste a carico di YYY.

Le spese che la parte appellata soccombente è tenuta a sopportare a titolo di contributo unificato per il grado di appello devono essere rapportate al valore di euro 4.089,74.

P.Q.M.

Il Tribunale definitivamente pronunciando così provvede.

– accoglie l’appello e, in totale riforma della sentenza del Giudice di Pace di Roma n. /2019 emessa in data 16 dicembre 2019 all’esito del giudizio NRG /2018, rigetta le domande proposte da YYY nei confronti del Condominio di XXX, Roma;

– condanna YYY al pagamento delle spese di lite in favore del Condominio di XXX, Roma, che si liquidano in euro 1.205,00, oltre accessori di legge e spese generali, per il giudizio di primo grado ed in euro 150,00 per spese ed in euro 2.430,00 per compensi, oltre accessori di legge e spese generali, per il presente grado.

Così deciso in Roma il 20/04/2021

IL GIUDICE

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