Condominio, controversie attinenti a cose appartenenti soltanto ad alcuni dei proprietari

REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
IL TRIBUNALE CIVILE DI ROMA SEZIONE QUINTA

in persona del dr. ha emesso la seguente

SENTENZA n. 12295/2019 pubblicata il 11/06/2019

nella causa civile di primo grado iscritta al n. del Ruolo Generale per l’anno 2017, trattenuta in decisione all’udienza del 20.2.2019 e vertente

TRA

XXX, XXX1, XXX2, XXX3, XXX4, XXX5, XXX6, XXX7, XXX8, XXX9, XXX10, XXX11 e XXX12 tutti elettivamente domiciliati in presso lo studio dell’Avv. che li rappresenta e difende per delega in atti.

– ATTORI –

E

Condominio YYY in Roma, in persona dell’amministratore p.t., elettivamente domiciliato in, presso lo studio dell’Avv. che lo rappresenta e difende per delega in atti.

– CONVENUTO –

Conclusioni: all’udienza del 20.2.2019 i procuratori delle parti hanno concluso come in atti.

Svolgimento del processo

***, quale proprietaria del box n. 10, sito al piano scantinato della scala C dell’edificio di via, in Roma, aveva convenuto in giudizio il Condominio YYY lamentando la sussistenza in tale immobile di infiltrazioni di acqua causate da beni comuni ai condomini – come tali nella custodia dell’amministratore del Condominio – ed aveva chiesto la condanna di quest’ultimo, ai sensi dell’art. 2051 c.c., sia all’esecuzione degli interventi necessari ad eliminare le cause delle infiltrazioni e ripristinare le pareti del box che al risarcimento dei danni, anche non patrimoniali, subiti.

Si era in quella sede costituito il Condominio concludendo per il rigetto delle domande e deducendo che, sulla base del Regolamento condominiale, l’obbligo di provvedere alla manutenzione della rampa da cui sarebbero derivate le infiltrazioni di acqua in questione graverebbe sui proprietari dei locali siti al piano scantinato.

Il Tribunale di Roma con sentenza 15739/2016 ha condannato il Condominio ad eseguire le opere necessarie ad eliminare le cause dei danni presenti nel box di *** ed a corrispondere all’attrice, a titolo di risarcimento dei danni per la ridotta fruibilità del box, la somma di euro 2.352,00, oltre interessi legali dalla decisione sino al pagamento, rigettando nel resto la domanda risarcitoria dell’attrice.

Il Condominio quindi, al fine di dare esecuzione a tale sentenza, aveva indetto per il giorno 6 marzo 2017 in seconda convocazione l’assemblea con, al primo punto all’ordine del giorno, l’approvazione della ripartizione delle spese come dal bilancio preventivo che era stato allegato.

In sede di approvazione di tale punto è stata prevista, con la maggioranza di 349,86 millesimi, la ripartizione degli oneri esclusivamente tra i proprietari delle rampe e quindi tra i soli proprietari dei box e dei sotto-negozi senza la partecipazione dei proprietari degli appartamenti.

Tali determinazioni sono state in questa sede contestate dagli attori i quali hanno ritenuto che il criterio di ripartizione come approvato dall’assemblea fosse contrario alle previsioni di cui articolo 1137 c.c.. si è costituito il condominio rilevando che, alla luce di quanto statuito in sentenza, la responsabilità non sarebbe da ascrivere al condominio nella sua interezza essendo emerso che le infiltrazioni erano state causate dalla mancata pendenza della rampa che generava ristagni d’acqua.

Ha quindi ritenuto che l’assemblea aveva correttamente ripartito le spese tra i soli proprietari dei box e sotto negozi avendo l’articolo 32 del regolamento di condominio, di natura contrattuale, posto le spese di manutenzione della rampa a carico dei proprietari dei locali cantinati.

Prodotti documenti la causa è stata trattenuta in decisione all’udienza in epigrafe indicata.

Motivi della decisione

È da premettere che la Suprema Corte – chiamata a stabilire se la sentenza definitiva di condanna del Condominio, in persona dell’amministratore, al risarcimento del danno che un terzo abbia subito per carente manutenzione di un bene che si assume comune soltanto ad alcuni dei proprietari dei piani o appartamenti siti nell’edificio (cd. condominio parziale), sia o non preclusiva alla ripartizione dell’onere della condanna in base al criterio di cui all’art. 1123, 2^ e 3^ comma, C.C. – ha osservato (Cass. 1959/2001) che la vocatio in ius del Condominio attraverso la chiamata in causa dell’amministratore sussiste anche quando le parti sono comuni soltanto ad alcuni condomini, ricordando sul punto che, in tema di condominio negli edifici, con riguardo alle controversie attinenti a cose, impianti o servizi appartenenti, per legge o per titolo, soltanto ad alcuni dei proprietari dei piani o degli appartamenti siti nell’edificio sussiste la legittimazione passiva in capo all’amministratore dell’intero condominio, quale unico soggetto fornito, ai sensi dell’art. 1131 c.c., di rappresentanza processuale in ordine a qualunque azione concernente le parti comuni dell’edificio.

Qualora quindi l’amministratore dell’intero Condominio sia stato convenuto in giudizio per una controversia riguardante porzioni d’immobile appartenenti soltanto ad alcuni condomini, gli effetti della sentenza pronunciata nei suoi confronti rimangono ristretti, per quanto riguarda l’ambito dei rapporti interni, ai soli condomini interessati con la conseguenza in tal caso che la sentenza di condanna del Condominio da lui rappresentato spiega i suoi effetti – per quanto riguarda i rapporti interni – nei confronti dei soli condomini interessati.

La Suprema Corte ha pertanto ritenuto ammissibile l’azione del singolo condomino diretta all’accertamento in suo favore delle condizioni di cui all’art. 1123, 2^ e 3^ comma, c.c. ai fini dell’applicazione del criterio ivi previsto per la ripartizione degli oneri derivanti dalla sentenza di condanna del Condominio.

E’ a questo punto da rilevare che la sentenza del Tribunale di Roma /2016 ha accertato che nel box dell’attrice sussistevano danni, da attribuirsi ad infiltrazioni capillari di umidità derivanti dal terreno che si trova sotto il volume della rampa di accesso ai box che confina con una parete del locale attoreo e che l’intervento in precedenza eseguito dal condominio non avrebbe potuto ritenersi risolutivo.

Aveva quindi affermato – ai sensi dell’art. 2051 c.c. – la responsabilità del Condominio convenuto in ordine ai danni patiti dall’attrice derivando i danni riscontrati nel box attoreo dalla rampa di accesso ai locali scantinati e dalla parete perimetrale dell’edificio che costituisce bene comune ai condomini ai sensi dell’art.1117 c.c.. “i danni riscontrati nel box attoreo derivano dalla rampa di accesso ai locali scantinati e dalla parete perimetrale dell’edificio: quest’ultima costituisce bene comune ai condomini ai sensi dell’art. 1117 c.c.; la rampa, avente funzione di accesso ai locali scantinati, è da ritenere bene comune ai condomini proprietari dei locali scantinati, atteso che serve, per l’appunto, a questi ultimi condomini e che il Regolamento condominiale, di natura contrattuale in quanto predisposto dalla società costruttrice e richiamato nei contratti di acquisto delle singole unita immobiliari, pone a carico dei proprietari dei locali scantinati le spese di manutenzione della rampa. Da ciò discende che i beni, che hanno causato i danni presenti nel box attoreo, sono nella custodia dell’amministratore del Condominio, in quanto beni comuni ai condomini, sia pure questi ultimi – per ciò che concerne la rampa – da individuarsi solo nei condomini proprietari dei locali scantinati”.

Alla luce di tali statuizione che qualificano i beni che hanno causato i danni presenti nel box di Marisa Pompili beni comuni ai condomini – essendo altresì la parete perimetrale dell’edificio bene comune “a tutti i condomini” ai sensi dell’articolo 1117 c.c. – le spese avrebbero dovuto essere ripartite ai sensi del primo comma dell’articolo 1123 c.c. in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno e ciò anche in ragione della mancanza di elementi di valutazione che possano giustificare una diversa graduazione del contributo causale alla verificazione dell’evento dannoso considerando altresì che, come emerge dalla stessa sentenza, era stato l’intero condominio ad intervenire nell’anno 2009 sulle zone oggetto di controversia a mezzo di interventi che si sono palesati inefficaci quali la rimozione in prossimità della rampa di accesso dei box dell’asfalto danneggiato con posa in opera di nuovo asfalto a caldo e relativo rullaggio.

Le spese seguono la soccombenza e si liquidano come da dispositivo.

P.Q.M.

definitivamente pronunciando, ogni diversa istanza ed eccezione disattesa, così provvede:

– annulla la delibera assembleare del Condominio YYY in Roma del 6.3.2017 relativamente al punto 1 dell’ordine del giorno;

– condanna il Condominio al pagamento, in favore degli attori, delle spese processuali che si liquidano in euro 550.00 per spese ed euro 2.960,00 per compensi, oltre accessori come legge.

Così deciso in Roma il 11.06.2019

IL GIUDICE

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