Art. 1669 Codice Civile — Anno 2026

Diversi proprietari e il condominio citavano una cooperativa costruttrice per gravi vizi acustici e difetti negli alloggi. Il Tribunale riconosceva il risarcimento difetti costruttivi per la prima casa di due acquirenti, rigettando la domanda su un secondo immobile comprato successivamente con consapevolezza dei limiti. In appello, il collegio confondeva le due domande, azzerava il loro indennizzo e li condannava a pagare le spese legali considerandoli del tutto perdenti. La Cassazione ha ribaltato la decisione: chi ottiene ragione sulla domanda principale non può essere qualificato soccombente totale né privato del risarcimento legittimo.

La proprietaria di una casa ha riscontrato fessurazioni e infiltrazioni imputabili all'impresa costruttrice e al direttore dei lavori. Dopo una perizia tecnica, la committente ha promosso una causa civile per ottenere il risarcimento per i gravi difetti dell'immobile e, in subordine, a titolo di responsabilità extracontrattuale generale. Il Tribunale ha dichiarato prescritta l'azione specifica di appalto ma ha condannato i responsabili sulla base della norma generale. La Corte d'Appello ha ribaltato l'esito: se ricorrono i presupposti della garanzia edilizia, la prescrizione annuale impedisce di invocare la responsabilità ordinaria. La proprietaria ha proposto ricorso in Cassazione evidenziando il contrasto tra l'orientamento tradizionale, favorevole alla coesistenza delle tutele, e l'indirizzo recente più rigido. La Suprema Corte ha rimesso il caso alla pubblica udienza per dirimere il conflitto nomofilattico.

Due proprietari citano il condominio chiedendo i danni per muffa e umidità nell'appartamento, causate da difetti di coibentazione delle facciate. I proprietari avevano già fatto causa al costruttore negli anni Novanta. La Corte d'Appello dichiara prescritta la domanda, ritenendo l'illecito istantaneo e fatto risalire al vecchio accertamento peritale. La Corte di Cassazione ribalta la decisione e accoglie il ricorso dei proprietari. I giudici stabiliscono che la responsabilità da custodia del condominio sussiste anche in presenza di difetti costruttivi originari dell'edificio. La mancata manutenzione delle parti comuni integra un illecito permanente che si rinnova ogni giorno finché il problema persiste. Di conseguenza, il diritto a pretendere l'eliminazione dei difetti non cade in prescrizione dall'epoca della costruzione, mentre il risarcimento dei danni economici si prescrive progressivamente giorno per giorno. La causa torna quindi ai giudici di merito per un nuovo esame.

L'Agenzia delle Entrate contestava a una società di costruzioni l'applicazione dell'aliquota IVA agevolata per appalto pari al 10 per cento nella realizzazione di strutture metalliche complesse per un grattacielo. L'ente impositore riteneva che l'operazione costituisse una semplice vendita di materiali prodotti in officina, soggetta all'imposta ordinaria del 21 per cento, anche alla luce dell'interpello presentato da un'altra impresa della medesima associazione temporanea. La Corte di Cassazione ha confermato la vittoria della società costruttrice, stabilendo che la prevalenza del lavoro di montaggio, progettazione e installazione su misura rispetto alla materia prima qualifica il contratto come appalto. L'amministrazione finanziaria deve quindi riconoscere il beneficio fiscale ridotto quando l'attività lavorativa complessa prevale nettamente sulla mera cessione dei componenti.

Un'impresa edile richiedeva tramite ingiunzione il pagamento del saldo per la costruzione di un albergo. Il committente si opponeva contestando molteplici vizi dell'opera e chiedendo il risarcimento dei danni. L'appaltatore formulava a sua volta domande per ulteriori lavori eseguiti fuori dall'accordo principale. I giudici di merito accertavano i difetti costruttivi, addebitando solo il difetto acustico a concorso di colpa della committenza per il ruolo del direttore dei lavori, e dichiaravano inammissibili le nuove pretese dell'impresa perché relative a contratti distinti da quello iniziale. La Corte di Cassazione ha confermato integralmente la decisione, rigettando il ricorso dell'impresa e condannandola alle spese: i crediti derivanti da pattuizioni separate non possono essere inseriti nel giudizio di opposizione senza una specifica connessione oggettiva.

Un condominio ha convenuto in giudizio l'appaltatore e il direttore dei lavori per i gravi difetti riscontrati dopo le opere di ristrutturazione dell'edificio. Il Tribunale ha accolto la domanda risarcitoria includendo sia le parti comuni sia i balconi. La Corte d'Appello ha ridotto l'importo risarcibile, negando la legittimazione dell'amministratore per i danni alle proprietà esclusive dei singoli condomini. La Corte di Cassazione ha accolto il ricorso del condominio. L'amministratore possiede un autonomo potere di compiere atti conservativi a tutela del fabbricato unitario, esteso anche ai vizi che incidono di riflesso sulle porzioni private.

Una società lamenta gravi difetti di condensa nella copertura del proprio capannone industriale, citando in giudizio il progettista e direttore dei lavori per ottenere il ristoro delle spese di riparazione. In appello, tuttavia, i giudici negano il risarcimento applicando il principio della compensatio lucri cum damno: l'impresa ha infatti percepito un cospicuo contributo pubblico europeo a fondo perduto, impiegato proprio per il rifacimento del tetto e la posa di pannelli solari. La Corte di Cassazione conferma la decisione e rigetta il ricorso della società. La compensazione del vantaggio economico con il danno patito costituisce una difesa rilevabile d'ufficio per determinare l'effettivo pregiudizio economico ed evitare ingiustificati arricchimenti. La Suprema Corte condanna inoltre la ricorrente per lite temeraria.

Un Comune subisce il crollo del controsoffitto nella piscina municipale a causa di ancoraggi errati e materiali inidonei. L'amministrazione agisce in giudizio contro l'impresa esecutrice, il direttore dei lavori e il collaudatore. I giudici di merito accertano la colpa dei primi due soggetti, ma escludono la responsabilità del collaudatore. Il controsoffitto non costituisce un'opera strutturale ed era difficilmente ispezionabile dopo la posa. Il Comune impugna la decisione davanti alla Corte di Cassazione, contestando l'omesso controllo durante il cantiere. I Supremi Giudici respingono il ricorso comunale. La vigilanza continuativa sulla posa dei manufatti non portanti compete al direttore dei lavori. Il collaudatore risponde solo della tenuta dell'ossatura portante dell'edificio.

Una società acquista un immobile alberghiero ristrutturato dalla società venditrice. Dopo la consegna emergono gravi infiltrazioni d'acqua e malfunzionamenti agli impianti. L'acquirente agisce in giudizio per ottenere il risarcimento dei danni. La società venditrice sostiene la tardività della denuncia e nega l'applicazione delle regole sull'appalto. La Corte di Cassazione respinge il ricorso della venditrice e conferma la condanna risarcitoria. I giudici stabiliscono che la garanzia per gravi difetti dell'immobile si applica anche al venditore che ha eseguito o diretto importanti opere di ristrutturazione. Inoltre, il termine annuale per denunciare i vizi non decorre dalla prima avvisaglia, ma dal momento in cui una perizia tecnica chiarisce con certezza l'entità del danno e il nesso causale.

Due acquirenti compravano un fabbricato riscontrando subito crepe, infiltrazioni e difetti strutturali. Gli acquirenti chiedevano il risarcimento dei danni, ma i giudici territoriali dichiaravano prescritte e decadute le domande per tardività della denuncia. La Corte di Cassazione ribalta la pronuncia e tutela i compratori. I giudici supremi affermano che l'impegno del costruttore a riparare i vizi dell'immobile non cancella la garanzia originaria, bensì fa nascere un autonomo obbligo di fare soggetto alla prescrizione ordinaria decennale. Inoltre, per i gravi difetti dell'edificio, il termine di decadenza annuale decorre soltanto dal momento in cui il compratore ottiene piena e tecnica certezza delle cause del danno, e non dalla prima comparsa superficiale delle anomalie.

La Corte di Cassazione ha rigettato il ricorso di un'impresa edile e del suo garante, confermando la condanna al risarcimento dei danni per oltre centomila euro in favore di alcuni proprietari. L'edificio presentava gravi difetti dell'immobile, tra cui infiltrazioni di umidità, problemi agli infissi e carenze nell'isolamento acustico. I giudici hanno stabilito che le clausole di un precedente verbale di conciliazione non eliminano la garanzia legale prevista dall'articolo 1669 del codice civile. Tale norma tutela esigenze di ordine pubblico e copre i vizi gravi ed emergenti non prevedibili. La Corte ha inoltre sanzionato l'impresa e il garante per lite temeraria, condannandoli al pagamento di somme aggiuntive a favore della controparte e della cassa delle ammende.

Una società mandataria capogruppo di una associazione temporanea di imprese ha incassato un indennizzo assicurativo dopo essere stata sottoposta ad amministrazione straordinaria. Una società mandante dell'associazione ha chiesto l'incasso della quota spettante di 80.000 euro, rivendicando il rango di credito in prededuzione. Il Tribunale ha riconosciuto la prededucibilità perché l'incasso della somma è avvenuto durante la procedura concorsuale, facendo nascere in quel momento l'obbligo di restituire la quota spettante al partner. La Corte di Cassazione ha dichiarato inammissibile il ricorso della società mandataria. La capogruppo ha contestato la decisione senza attaccare adeguatamente le ragioni giuridiche del Tribunale, venendo condannata al pagamento delle spese legali.

Alcuni acquirenti di appartamenti hanno riscontrato gravi difetti dell'immobile, tra cui il cedimento di un muro di contenimento e vistose spaccature murali. I venditori-costruttori hanno eccepito la prescrizione annuale dell'azione di garanzia. La Corte di Cassazione ha chiarito che il termine di prescrizione non decorre se i difetti continuano ad aggravarsi e la consapevolezza completa delle loro cause matura solo successivamente. Inoltre, l'esecuzione di lavori di riparazione da parte della ditta costituisce un riconoscimento implicito dei vizi, che azzera il tempo trascorso e fa partire un nuovo termine annuale di prescrizione dalla fine delle riparazioni. I proprietari vincono il ricorso e la causa viene rinviata per una nuova decisione.

Un complesso edilizio ha manifestato gravi infiltrazioni d'acqua dal tetto in piombo poco dopo il termine dei lavori. Il Condominio ha avviato un giudizio per ottenere il risarcimento dei danni. L'Ente Committente e il Direttore dei Lavori hanno opposto la decadenza e la prescrizione dell'azione risarcitoria, sostenendo che le denunce fossero tardive. I giudici hanno invece rilevato che i responsabili avevano eseguito sopralluoghi e interventi di riparazione, condotta che integra un tacito riconoscimento delle imperfezioni. La Corte di Cassazione ha dichiarato inammissibili i ricorsi dell'Ente e del tecnico, confermando la loro responsabilità per gravi difetti dell'immobile in solido. L'impegno spontaneo alla sistemazione dei vizi ha creato una nuova obbligazione soggetta alla prescrizione ordinaria di dieci anni. Il Condominio vince definitivamente la causa e ottiene il risarcimento dei danni oltre al rimborso delle spese di giudizio.

Il Committente ha citato in giudizio Il Professionista chiedendo il risarcimento dei danni per vizi e difetti strutturali in un fabbricato. Nell'atto di citazione iniziale, il proprietario ha fondato la causa sulla garanzia decennale prevista dall'articolo 1669 del codice civile. I giudici di merito hanno respinto la richiesta per la tardività della denuncia dei vizi. Il Committente ha proposto ricorso in Cassazione sostenendo che i giudici avrebbero dovuto interpretare la richiesta come azione contrattuale ordinaria, soggetta al termine di prescrizione decennale. La Corte di Cassazione ha dichiarato inammissibile il ricorso. La qualificazione della domanda giudiziale spetta infatti al giudice di merito, la cui interpretazione è incensurabile se motivata. Non è consentito modificare la natura dell'azione nel corso del processo senza le dovute forme. Il proprietario è stato condannato per lite temeraria.

Un condominio ha citato in giudizio una società costruttrice per chiedere il risarcimento dei danni dovuti a gravi difetti di costruzione presenti nell'edificio. A seguito dell'amministrazione straordinaria dell'impresa, il condominio ha chiesto l'insinuazione al passivo per oltre 260.000 euro, cifra confermata da una perizia d'ufficio. Nonostante la riduzione dell'importo da parte dei commissari, il Tribunale ha accolto l'opposizione del condominio ammettendo l'intero credito. La società ha proposto ricorso in Cassazione eccependo la tardività della denuncia e la mancanza di legittimazione dell'amministratore per i danni alle proprietà private. La Suprema Corte ha dichiarato inammissibile il ricorso, stabilendo che il termine di un anno decorre dalla piena consapevolezza tecnica del danno e che l'amministratore può agire a tutela dell'intero immobile.

Un condominio ha citato in giudizio l'impresa costruttrice per gravi infiltrazioni d'acqua, invocando la responsabilità decennale appaltatore per gravi difetti costruttivi. La Corte d'appello aveva respinto la domanda, ritenendo non provata la manifestazione dei vizi entro i dieci anni dalla fine dei lavori ed escludendo a priori la perizia di parte e le diffide perché unilaterali. La Corte di Cassazione ha accolto il ricorso del condominio. I giudici hanno stabilito che i documenti unilaterali, come una perizia giurata anteriore alla scadenza del decennio, possiedono un valore indiziario fondamentale per dimostrare quando i difetti sono stati percepiti. La sentenza d'appello è stata quindi annullata con rinvio per un nuovo esame.

La controversia nasce dai gravi difetti riscontrati su due impianti fotovoltaici installati da un appaltatore sui tetti di una società committente. La Corte d'Appello aveva ridotto il concorso di colpa della committente dal sessanta al trenta per cento per omessa manutenzione, ma aveva poi confermato la stessa somma di risarcimento del primo grado, creando un'insanabile contraddizione logica. La Corte di Cassazione ha accolto il ricorso della committente, sancendo che la sentenza è nulla se la motivazione è totalmente incomprensibile e contraddittoria. La Suprema Corte ha chiarito che la responsabilità dell'appaltatore ai sensi dell'articolo 1669 del codice civile ha natura extracontrattuale e non è esclusa dal pagamento del prezzo o dall'accettazione dell'opera. La causa viene quindi rinviata alla Corte d'Appello per una nuova decisione coerente.

Una committente si oppone al pagamento del saldo richiesto dall'appaltatore a causa di gravi crepe nei muri, causate dal posizionamento errato di una trave portante nascosta. L'appaltatore eccepisce la tardività della contestazione. La Corte di Cassazione rigetta il ricorso dell'appaltatore, confermando che la denuncia dei vizi nell'appalto non è necessaria se i difetti sono occulti e vengono accertati definitivamente solo tramite una consulenza tecnica d'ufficio. Inoltre, l'appaltatore risponde interamente dei danni se non dimostra di aver manifestato per iscritto il proprio dissenso rispetto alle istruzioni errate del progettista. Vince la committente, che ottiene la riduzione del prezzo e la restituzione delle somme pagate in eccedenza.

Due clienti citano in giudizio il proprio legale chiedendo il risarcimento dei danni per responsabilità professionale dell'avvocato. Sostengono che l'omessa tempestiva notifica dell'atto di citazione abbia fatto prescrivere il loro diritto al risarcimento contro il costruttore di un immobile difettoso. La Corte d'Appello condanna il legale, ritenendo che la prescrizione decorresse dal deposito della perizia. La Cassazione accoglie il ricorso del professionista: i giudici d'appello hanno omesso di valutare un fatto decisivo, ossia che i clienti avevano rinunciato volontariamente a impugnare la sentenza di primo grado che dichiarava la prescrizione, precludendo la possibilità di ottenerne la riforma. La sentenza viene cassata con rinvio.