Rivalutazione terreni: obbligo fiscale irreversibile

La Corte di Cassazione, con l’ordinanza n. 29597/2024, ha stabilito che l’adesione all’opzione di rivalutazione terreni è una scelta fiscale che si perfeziona con il versamento della prima rata dell’imposta sostitutiva. L’obbligazione tributaria diventa così irreversibile e il contribuente non può chiederne il rimborso o sospendere i pagamenti, neanche se la vendita del terreno, motivo originario della rivalutazione, non si concretizza per cause esterne. La motivazione soggettiva del contribuente è irrilevante ai fini del perfezionamento dell’agevolazione.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 10 gennaio 2026 in Diritto Tributario, Giurisprudenza Tributaria

Rivalutazione Terreni: Scelta Fiscale Vincolante Anche Senza Vendita

L’opzione per la rivalutazione terreni è una decisione fiscale con effetti definitivi. Una volta versata la prima rata dell’imposta sostitutiva, l’obbligazione tributaria diventa irreversibile, anche se il progetto di vendita che aveva motivato la scelta dovesse fallire. Lo ha chiarito la Corte di Cassazione con una recente ordinanza, respingendo il ricorso di un contribuente che si era visto sfumare un affare immobiliare.

I Fatti del Caso

La vicenda riguarda un contribuente che, insieme a un familiare, aveva deciso di avvalersi della normativa sulla rivalutazione terreni. L’obiettivo era preparare la vendita di alcuni appezzamenti a una nota multinazionale, che intendeva realizzarvi un grande complesso edilizio. I contribuenti avevano quindi ottenuto una perizia giurata di stima e avevano iniziato a versare l’imposta sostitutiva in rate.

Tuttavia, dopo il pagamento delle prime due rate, il progetto di vendita è naufragato a causa di un parere negativo della Giunta Provinciale sull’intervento edilizio. A quel punto, ritenendo venuto meno il presupposto della rivalutazione, il contribuente ha smesso di pagare la terza rata. Di conseguenza, l’Agenzia delle Entrate ha emesso una cartella di pagamento per il saldo dovuto.

Il contribuente ha impugnato la cartella sostenendo che il mancato cambio di destinazione d’uso del terreno, evento essenziale per la vendita, costituiva una condizione implicita (presupposizione) che, non avverandosi, avrebbe dovuto risolvere l’accordo con il Fisco. Ha inoltre sollevato dubbi di costituzionalità, ritenendo il prelievo ingiusto in assenza di un effettivo arricchimento.

La Scelta di Rivalutazione Terreni e la Decisione della Corte

La Corte di Cassazione ha rigettato integralmente il ricorso, confermando le decisioni dei giudici di merito. Secondo gli Ermellini, l’agevolazione fiscale sulla rivalutazione terreni è una facoltà offerta al contribuente, non un obbligo. Aderendo a questa opzione, il contribuente sceglie liberamente di rideterminare il valore del bene per ottenere un notevole risparmio fiscale in caso di futura vendita. In cambio di questo vantaggio potenziale, l’amministrazione finanziaria riceve un introito fiscale immediato.

La Corte ha stabilito che la legge definisce in modo chiaro e rigoroso i requisiti per il perfezionamento dell’opzione: la redazione di una perizia giurata e il versamento dell’intera imposta o, in caso di rateizzazione, della prima rata. Una volta compiuto questo passo, la scelta è definitiva.

Le Motivazioni della Sentenza

Le motivazioni della Corte si basano su alcuni punti cardine:

1. Irreversibilità dell’Opzione: L’adesione al regime agevolativo si perfeziona con il versamento della prima rata. Da quel momento, l’obbligazione tributaria sorge e diventa irreversibile. Le somme versate non possono essere rimborsate e le rate successive devono essere pagate.
2. Irrilevanza delle Motivazioni Personali: Le ragioni soggettive che spingono il contribuente a scegliere la rivalutazione (come la previsione di una vendita futura) sono del tutto irrilevanti per il Fisco. La normativa fiscale si basa su presupposti oggettivi e formali, non sulle intenzioni o sugli esiti dei progetti privati del contribuente.
3. Inapplicabilità della ‘Presupposizione’: La Corte ha escluso che tra Fisco e contribuente si instauri un rapporto contrattuale a cui applicare l’istituto civilistico della presupposizione. La vendita futura non è un ‘elemento subordinato presupposto dallo Stato’ per concedere l’agevolazione.
4. Assenza di Violazione Costituzionale: Non sussiste alcuna violazione dell’art. 53 della Costituzione (principio di capacità contributiva). Trattandosi di un’agevolazione fiscale liberamente scelta, il contribuente accetta le condizioni poste dalla legge. Il pagamento dell’imposta sostitutiva è il costo per ‘affrancare’ la plusvalenza latente, a prescindere dal fatto che questa si realizzi o meno.

Conclusioni: Implicazioni Pratiche della Decisione

Questa ordinanza ribadisce un principio fondamentale per chiunque intenda avvalersi della rivalutazione terreni: la scelta è strategica e definitiva. I contribuenti devono valutare attentamente i pro e i contro, consapevoli che, una volta intrapresa questa strada, non è possibile tornare indietro. Il fallimento di un progetto di vendita o qualsiasi altra circostanza sopravvenuta non estingue il debito con l’Erario. La decisione di rivalutare un bene è un’assunzione di rischio calcolato, i cui effetti fiscali sono certi e immediati, a differenza dei benefici economici sperati, che rimangono potenziali.

È possibile chiedere il rimborso dell’imposta sostitutiva sulla rivalutazione terreni se la vendita prevista non si realizza?
No. La Corte di Cassazione ha stabilito che, una volta perfezionata l’opzione con il versamento della prima rata, l’obbligazione tributaria diventa irreversibile. Il contribuente non può ottenere il rimborso delle somme già corrisposte né sottrarsi al pagamento delle rate rimanenti, anche se la vendita non avviene.

Quando si perfeziona l’obbligo di pagare l’imposta sostitutiva per la rivalutazione terreni?
L’obbligo si considera perfezionato con il versamento dell’intero importo dell’imposta sostitutiva o, in caso di pagamento rateale, con il versamento della prima rata. Da quel momento la scelta del contribuente diventa vincolante sia per lui che per l’Ufficio tributario.

Il mancato raggiungimento dello scopo per cui si è fatta la rivalutazione viola il principio di capacità contributiva?
No. Secondo la Corte, non vi è violazione del principio di capacità contributiva (art. 53 Costituzione) perché la rivalutazione è un’agevolazione fiscale a cui il contribuente aderisce liberamente. Si tratta di una facoltà offerta dalla legge, non di un prelievo obbligatorio, e la scelta di avvalersene perfeziona l’obbligo di pagamento a prescindere dall’effettivo realizzo della plusvalenza.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 5 Num. 29597 Anno 2024

Civile Ord. Sez. 5 Num. 29597 Anno 2024

Presidente: COGNOME NOME

Relatore: COGNOME NOME

Data pubblicazione: 18/11/2024

RAGIONE_SOCIALE

–

– intimata-

Avverso la sentenza della COMM.TRIB.REG. PIEMONTE n. 751/01/2015, depositata in data 15 luglio 2015.

Cart. Pagamento Trib. Erar. 2008

ORDINANZA

sul ricorso iscritto al n. 5272/2016 R.G. proposto da:

COGNOME NOME, in proprio e nella qualita’ di erede di COGNOME NOME, rappresentato e difeso dagli Avvocati NOME COGNOME, NOME COGNOME e NOME COGNOME ed elettivamente domiciliati presso lo studio di quest’ultimo in Roma, INDIRIZZO.

-ricorrente – contro

RAGIONE_SOCIALE, in persona del Direttore pro tempore , con sede in Roma, INDIRIZZO, rappresentata e difesa dall’RAGIONE_SOCIALE, con domicilio legale in Roma, INDIRIZZO, presso l’RAGIONE_SOCIALE.

-controricorrente – nonché

Udita la relazione svolta nella camera di consiglio dell’11 settembre 2024 dal AVV_NOTAIO.AVV_NOTAIO NOME COGNOME. Rilevato che:

RAGIONE_SOCIALE I notificava ai NOMEri NOME COGNOME e NOME COGNOME, rispettivamente, le cartelle nn. NUMERO_CARTA e NUMERO_CARTA, con cui si richiedeva la terza rata dell’imposta sostitutiva relativa ai terreni dagli stessi posseduti nel Comune di La Loggia (TO), terreni che nel moRAGIONE_SOCIALE Unico 2008 erano stati oggetto di rivalutazione (risultando, invece, versate le prime due rate dell’imposta); i RAGIONE_SOCIALE avevano provveduto alla rivalutazione dei terreni in previsione della loro vendita alla società RAGIONE_SOCIALE con la quale era stato stipulato un preliminare di vendita, vendita poi non realizzatasi a seguito di parere negativo da parte della Giunta Provinciale di RAGIONE_SOCIALE all’intervento edilizio che la RAGIONE_SOCIALE intendeva realizzare sui suddetti terreni.
Avverso le cartelle proponevano distinti ricorsi i RAGIONE_SOCIALE dinanzi alla C.t.p. di RAGIONE_SOCIALE; si costituiva in giudizio anche l’Ufficio, contestando i motivi di ricorso e chiedendo la conferma del proprio operato.

La RAGIONE_SOCIALE, con sentenze nn. 188/14/2014 e 190/14/2014, rigettava i ricorsi dei RAGIONE_SOCIALE.

Contro tale decisione proponeva distinti appelli il COGNOME. COGNOME, in proprio e in qualità di erede della NOME COGNOME, dinanzi la C.t.r. del Piemonte; si costituiva anche l’RAGIONE_SOCIALE, chiedendo la conferma di quanto statuito in primo grado.

Previa riunione degli appelli, con sentenza n. 751/01/2015, depositata in data 15 luglio 2015, la C.t.r. adita rigettava l’appello del contribuente.

Avverso la sentenza della C.t.r. del Piemonte, il contribuente ha proposto ricorso per cassazione affidato a tre motivi e l’RAGIONE_SOCIALE

RAGIONE_SOCIALE RAGIONE_SOCIALE ha resistito con controricorso; l’RAGIONE_SOCIALE non svolgeva attività difensiva, rimanendo intimata.

La causa è stata trattata nella camera di consiglio dell’11 settembre 2024.

Considerato che:

Con il primo motivo di ricorso, così rubricato: «Violazione e falsa applicazione di norme di diritto con riferimento all’art. 360, primo comma, n. 3, cod. proc. civ., in relazione agli artt. 1353 e 1467 cod. civ.» il contribuente lamenta l’ error in iudicando nella parte in cui, nella sentenza impugnata, la C.t.r. non ha riconosciuto che il mancato cambio di destinazione d’uso da area agricola ad area edificabile, che avrebbe dovuto perfezionarsi con la vendita dei terreni e che costituiva presupposto della rivalutazione, non poteva imputarsi a volontà RAGIONE_SOCIALE parti ma soltanto a parere espresso dalla Provincia di RAGIONE_SOCIALE, dovendosi dunque, nel caso di specie, configurare una risoluzione del contratto tra Erario e contribuente e/o il mancato avveramento di condizione con riferimento allo stesso.
1.2. Con il secondo motivo di ricorso, così rubricato: «Violazione e falsa applicazione di norme di diritto con riferimento all’art. 360, primo comma, n. 3, cod. proc. civ., in relazione all’art. 53 della Costituzione» il contribuente lamenta l’ error in iudicando nella parte in cui, nella sentenza impugnata, la C.t.r. non ha riconosciuto l’incostituzionalità del prelievo subito dai RAGIONE_SOCIALE, attesa la non attualità ed effettività del presupposto impositivo dal momento che non vi era stata la vendita dei terreni per circostanze non riconducibili alla volontà dei RAGIONE_SOCIALE.
1.3. Con il terzo motivo di ricorso, così rubricato: «Violazione e falsa applicazione di norme di diritto con riferimento all’art. 360, primo comma, n. 3, cod. proc. civ., in relazione all’art. 7 Legge 28 dicembre 2001, n. 448. Violazione e falsa applicazione di norme di diritto con riferimento all’art. 360, primo comma, n. 3, cod. proc.

civ., in relazione all’art. 1467 cod. civ.» il contribuente lamenta l’ error in iudicando nella parte in cui, nella sentenza impugnata, la C.t.r. ha affermato che la richiesta per usufruire dell’agevolazione doveva considerarsi perfezionata con il versamento della prima rata, non riconoscendo, però, che il momento di perfezionamento dell’accordo con il Fisco era del tutto irrilevante, in quanto lo stesso era venuto meno prima del versamento della terza rata in forza di risoluzione e/o mancato avveramento di condizione, con efficacia ex tunc o, nel caso la si voglia così intendere, ex nunc.
I tre motivi di ricorso, da trattare congiuntamente per evidenti ragioni di connessione, sono infondati.

Preliminarmente va rilevato che, in considerazione del decesso di NOME COGNOME, non sono dovute le sanzioni, già oggetto di sgravio, contenute nella cartella originariamente emessa nei confronti di quest’ultima ossia la n. NUMERO_CARTA, stante che l’art. 8 del d.lgs. n. 472/97 sancisce che l’obbligazione al pagamento della sanzione non si trasmette agli eredi.

Di poi, l’art. 7 Legge 28 dicembre 2001, n. 448 prevede che ‘1. Agli effetti della determinazione RAGIONE_SOCIALE plusvalenze e minusvalenze di cui all’art. 81, comma 1, lettere a) e b), del testo unico RAGIONE_SOCIALE imposte sui redditi, di cui al decreto del Presidente della Repubblica 22 dicembre 1986, n. 917, e successive modificazioni, per i terreni edificabili e con destinazione agricola posseduti alla data del 1° gennaio 2002, può essere assunto, in luogo del costo o valore di acquisto, il valore a tale data determinato sulla base di una perizia giurata di stima, cui si applica l’art. 64 del codice di procedura civile, redatta da soggetti iscritti agli albi degli ingegneri, degli architetti, dei geometri, dei AVV_NOTAIOori agronomi, dei periti agrari, e dei periti industriali edili, a condizione che il predetto valore sia assoggettato ad una imposta sostitutiva RAGIONE_SOCIALE imposte sui redditi, secondo quanto disposto nei commi da 2 a 6. 2. L’imposta sostitutiva di cui al comma 1 è pari al 4 per cento
del valore determinato a norma del comma 1 ed è versata, con le modalità previste dal capo III del decreto legislativo 9 luglio 1997, n. 241, entro il 30 settembre 2002. 3. L’imposta sostitutiva può essere rateizzata fino ad un massimo di tre rate annuali di pari importo, a partire dalla predetta rata del 30 settembre 2002.’

2.1. Quindi la vicenda si inquadra nel contesto della disciplina agevolativa introAVV_NOTAIOo con l’articolo 7 della legge citata che per i titolari di terreni lottizzati o suscettibili di utilizzazione di filatori alla data del 1 gennaio 2002 che prevedeva la possibilità di calcolare le plusvalenze derivanti dalla successiva alienazione assumendo come valore iniziale non più il costo di acquisto del terreno medesimo secondo i criteri individuati nell’articolo 68 TUIR ma quello determinato sulla base di una relazione giurata di stima alla data del 1° gennaio 2002 previo pagamento di un’imposta sostitutiva del 4% sul nuovo valore del terreno risultante dalla perizia.
2.2. Il beneficio della rivalutazione dei terreni consiste, quindi, nella possibilità di utilizzare, in caso di successiva cessione a titolo oneroso del terreno, il valore determinato, in luogo dell’originario costo d’acquisto, ai fini della determinazione della plusvalenza che andrà assoggettata a tassazione ordinaria. Tanto consente, nel caso di successiva rivendita, di realizzare una notevole futuro risparmio fiscale grazie al pagamento dell’imposta sostitutiva calcolata all’aliquota del 4% sul valore rivalutato, in luogo della tassazione ordinaria dell’intera plusvalenza realizzata per la cessione del bene, viceversa calcolato sull’originario – nonché inferiore rispetto al valore rivalutato – costo storico o valore d’acquisto del bene. Pertanto, la rivalutazione dei terreni edificabili di quelli con destinazione agricola e effettuata allo scopo di ridurre – ed in taluni casi anche azzerare – le plusvalenze che possono derivare dalla loro cessione a titolo oneroso.
È evidente che trattasi di una facoltà concessa alla generalità dei RAGIONE_SOCIALE ovvero a particolari categorie di essi, da esercitare con modalità e tempi prestabiliti; in adempimento RAGIONE_SOCIALE prescrizioni della disposizione andava corrisposta un’imposta sostitutiva con aliquota del 4% sì da ottenere un notevole risparmio fiscale in caso di successiva vendita del bene rivalutato. Viceversa, in assenza di rivalutazione, la tassazione della plusvalenza sarebbe avvenuta con il metodo ordinario ex art. 67 TUIR.
2.3. Così ricostruita la fattispecie normativa, le valutazioni dei RAGIONE_SOCIALE nonché le ragioni sottese alla scelta di aderire all’opportunità fiscale di cui all’articolo 7 della Legge 448/2001 sono irrilevanti per il perfezionamento della fattispecie perché ciò che è rilevante per poter fruire tale agevolazione è il rispetto di tutti gli adempimenti prescritti dalla legge citata quali ad esempio la rigida tempistica per la redazione della perizia asseverata nonché il versamento dell’intera imposta sostitutiva ovvero il versamento tempestivo RAGIONE_SOCIALE rate pattuite.
2.4. Come già chiarito da questa Corte (Cass. 12/11/2014, n. 24057), ‘L’imposta sostitutiva in esame è un’imposta volontaria, in quanto è frutto di una libera scelta del contribuente, il quale opta per la rideterminazione del valore del bene con conseguente versamento dell’imposta sostitutiva, nella prospettiva, in caso di futura cessione, di un risparmio sull’imposta ordinaria altrimenti dovuta sulla plusvalenza non affrancata in cambio l’amministrazione finanziaria riceve un immediato introito fiscale’ contesto negoziale sia rinvenibile il presupposto implicito
2.5. Sotto questo profilo assolutamente conforme alla legge è la motivazione resa dalla C.t.r. piemontese laddove ha ritenuto che la presupposizione invocata non si attaglia alla fattispecie perché difetta la stipula di un contratto tra stato e contribuente dal cui e determinante la volontà di cessione; la vendita all’RAGIONE_SOCIALE dei terreni nei termini e nei tempi stabiliti dalle parti non può costituire

elemento subordinato presupposto dallo RAGIONE_SOCIALE per determinare l’agevolazione fiscale a cui i RAGIONE_SOCIALE hanno inteso accedere e ciò perché, si ripete, i termini e le modalità per accedere all’agevolazione sono specificatamente e rigorosamente stabiliti dalla legge che considera perfezionata la richiesta con il versamento della prima rata. In definitiva, ed anche se la rivalutazione è stata effettuata in previsione di una possibile futura vendita le concrete modalità ai tempi della sua realizzazione sono elementi che non sono determinanti ai fini del perfezionamento dell’agevolazione fiscale di cui si discute.
2.6. Ancora, risulta inconferente invocare la violazione del precetto costituzionale sulla capacità contributiva di cui all’art. 53 della Costituzione nel caso della rivalutazione dei terreni agricoli e di quelli edificabili, perché trattasi di un’agevolazione fiscale liberamente fruibile per scelta del contribuente; trattasi di una facoltà offerta al contribuente dal legislatore fiscale e la scelta del contribuente perfezionata con il pagamento della prima rata vincola l’Ufficio tributario. Vieppiù che risulta versata anche la seconda rata.
2.7. Infine, ai sensi della Circolare 22/01/2021, n. 1 dell’RAGIONE_SOCIALE –RAGIONE_SOCIALE – la rideterminazione dei valori e la conseguente obbligazione tributaria si considerano perfezionate con il versamento dell’intero importo dell’imposta sostitutiva ovvero, in caso di pagamento rateale, con il versamento della prima rata.

2.8. Infine, con un recente arresto (Cass. (Cass. 21/02/2020, n. 4569), confermativo di altri di eguale tenore, questa Corte ha ritenuto che in tema di determinazione RAGIONE_SOCIALE plusvalenze di cui all’art. 81, comma 1, lett. a) e b) del d.P.R. n. 917 del 1986 (ora art. 67, comma 1, lett. a e b RAGIONE_SOCIALE stesso d.P.R., come modificato dall’art. 1 del d.lgs. n. 344 del 2003), nel caso di opzione per la rideterminazione dei valori di acquisto dei terreni edificabili a

norma dell’art. 7 della legge n. 448 del 2001, una volta soddisfatte le condizioni previste da tale disposizione (redazione della perizia giurata di stima e versamento dell’intera imposta sostitutiva o, in caso di pagamento rateale, della prima rata), si determina l’irreversibile perfezionamento dell’obbligazione tributaria, per cui il contribuente non può più ottenere il rimborso RAGIONE_SOCIALE somme corrisposte, sia che abbia scelto di avvalersi del pagamento in unica soluzione sia che abbia scelto di avvalersi di quello rateale.
In conclusione, il ricorso va rigettato.

Le spese seguono la soccombenza e sono liquidate in dispositivo. Nulla per le spese nei confronti dell’RAGIONE_SOCIALE, rimasta intimata.

P.Q.M.

La Corte rigetta il ricorso.

Condanna il ricorrente a rifondere all’RAGIONE_SOCIALE le spese processuali che si liquidano in € 2.300,00, oltre spese prenotate a debito.

Ai sensi dell’art. 13, comma 1 -quater , d.P.R. 30 maggio 2002, n. 115, dà atto della sussistenza dei presupposti processuali per il versamento da parte del ricorrente dell’ulteriore importo a titolo di contributo unificato, nella misura pari a quello previsto per il ricorso, a norma del comma 1bis del medesimo art. 13, se dovuto. Così deciso in Roma in data 11 settembre 2024.

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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