Rendita catastale impianti: quando si includono?

La Corte di Cassazione, con l’ordinanza n. 29788/2024, ha respinto il ricorso di due società, confermando che nella determinazione della rendita catastale di un opificio devono essere inclusi anche gli impianti fissi e i macchinari ‘imbullonati’, anche se detenuti in leasing. La Corte ha chiarito che tali beni, essendo essenziali per la funzionalità e redditività dell’immobile, concorrono al calcolo della rendita catastale impianti, indipendentemente dalla loro proprietà.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 11 gennaio 2026 in Diritto Tributario, Giurisprudenza Tributaria

Rendita Catastale Impianti: La Cassazione Conferma l’Inclusione dei Macchinari Fissi

L’ordinanza n. 29788 del 2024 della Corte di Cassazione affronta un tema cruciale per le imprese proprietarie di immobili industriali: la corretta determinazione della rendita catastale impianti. La decisione ribadisce un principio consolidato: i macchinari fissi, essenziali per la funzionalità dell’opificio, devono essere inclusi nel calcolo della rendita, anche se non sono di proprietà dell’intestatario dell’immobile ma detenuti in leasing. Questa pronuncia offre importanti chiarimenti sulla valutazione degli immobili a destinazione speciale.

I Fatti del Caso: La Stima del Valore di un Opificio

La vicenda ha origine dalla rideterminazione della rendita catastale di un opificio industriale da parte dell’Agenzia delle Entrate. Una società immobiliare aveva concesso un diritto di superficie su alcuni terreni a un’altra società, la quale vi aveva costruito un edificio industriale. Successivamente, era stato richiesto l’aggiornamento catastale.

A seguito di un sopralluogo, l’Ufficio aveva accertato un valore di rendita superiore a quello proposto, includendo nella stima anche alcuni impianti fissi e macchinari (i cosiddetti ‘imbullonati’), come un mulino e un carroponte, che la società utilizzatrice deteneva in locazione finanziaria (leasing). Le due società hanno impugnato l’avviso di accertamento, ma il loro ricorso è stato respinto sia in primo che in secondo grado. Hanno quindi proposto ricorso in Cassazione, lamentando diversi vizi procedurali e di merito.

I Motivi del Ricorso: Dal Contraddittorio alla Proprietà dei Beni

Le società ricorrenti hanno basato la loro difesa su cinque motivi principali:
1. Violazione del contraddittorio: Lamentavano la mancata notifica del sopralluogo a una delle parti, che avrebbe impedito di interloquire e difendersi.
2. Difetto di motivazione: Sostenevano che l’atto dell’Agenzia non spiegasse adeguatamente perché gli impianti valorizzati dovessero essere considerati parte dell’edificio e non elementi funzionali esclusivamente alla produzione.
3. Errata inclusione di beni in leasing: Ritenevano illegittimo includere nel calcolo della rendita beni strumentali non di proprietà, ma solo in locazione.
4. Omessa pronuncia: Denunciavano che i giudici d’appello non si erano espressi su una censura specifica relativa a uno dei macchinari.
5. Motivazione apparente: Contestavano la sentenza d’appello come meramente apparente e non rispondente alle specifiche critiche sollevate.

Le Motivazioni della Corte: Analisi della Rendita Catastale Impianti

La Corte di Cassazione ha rigettato integralmente il ricorso, fornendo un’analisi dettagliata di ogni punto. I giudici hanno chiarito che il sopralluogo è uno strumento conoscitivo a disposizione dell’Amministrazione finanziaria, non un diritto del contribuente che impone un contraddittorio preventivo. Di conseguenza, la sua effettuazione senza preavviso non costituisce un vizio di legittimità dell’atto.

Per quanto riguarda la motivazione, la Corte ha ritenuto l’avviso di accertamento adeguato. Poiché la rideterminazione della rendita era avvenuta a seguito di una procedura DOCFA avviata dalla stessa contribuente e si era limitata a una diversa valutazione economica senza contestare la consistenza fisica dell’immobile, l’indicazione dei dati catastali e della nuova rendita era sufficiente a garantire il diritto di difesa.

Il punto centrale della decisione riguarda l’inclusione dei beni ‘imbullonati’. La Corte ha ribadito il suo orientamento consolidato: ai fini della determinazione della rendita catastale impianti, ciò che rileva è la nozione di ‘unità immobiliare urbana’. Questa è definita come una componente immobiliare dotata di autonoma funzionalità e capacità di reddito. Pertanto, tutti gli elementi, inclusi gli impianti, che sono essenziali per caratterizzare la destinazione specifica dell’immobile e garantirne l’operatività, contribuiscono a formarne il valore catastale. La circostanza che tali beni siano detenuti in leasing è irrilevante, poiché essi sono stabilmente connessi alla struttura e funzionali alla sua destinazione produttiva. La Corte ha precisato che solo dal 1° gennaio 2016 (a seguito della L. n. 208/2015) i macchinari funzionali allo specifico processo produttivo sono stati esclusi dal calcolo, ma tale normativa non era applicabile al caso di specie.

Infine, la Corte ha considerato infondate le censure sulla sentenza d’appello, ritenendo che i giudici di merito avessero implicitamente rigettato le doglianze specifiche e che la motivazione, seppur sintetica, esplicitasse in modo sufficiente la ratio decidendi.

Conclusioni: Implicazioni Pratiche della Sentenza

Questa ordinanza consolida un principio fondamentale per la tassazione degli immobili industriali: la rendita catastale deve riflettere il valore complessivo dell’unità immobiliare, intesa come un insieme di struttura ed elementi impiantistici che ne definiscono la capacità reddituale. Per gli imprenditori e i proprietari di opifici, ciò significa che anche i macchinari e gli impianti non di proprietà, ma stabilmente infissi e funzionali all’attività, concorrono a determinare la base imponibile per le imposte patrimoniali. La decisione sottolinea l’importanza di una corretta dichiarazione catastale che tenga conto di tutte le componenti che conferiscono all’immobile la sua specifica destinazione d’uso e redditività.

È obbligatorio per l’Agenzia delle Entrate avvisare il contribuente prima di un sopralluogo finalizzato alla stima catastale?
No. La Corte di Cassazione ha chiarito che il sopralluogo è uno strumento conoscitivo a disposizione dell’Ufficio e non costituisce un diritto del contribuente. Pertanto, non è necessario un preavviso né l’attuazione di un contraddittorio preventivo.

Gli impianti e i macchinari fissi, anche se detenuti in leasing, concorrono a formare la rendita catastale di un immobile industriale?
Sì. Secondo la Corte, tutti gli impianti che contribuiscono ad assicurare l’autonomia funzionale e la redditività dell’unità immobiliare, ovvero che sono essenziali per caratterizzarne la destinazione, devono essere inclusi nel calcolo della rendita catastale, indipendentemente dal titolo di possesso (proprietà, leasing, ecc.).

Quando è sufficientemente motivato un avviso di accertamento che aumenta la rendita catastale?
L’avviso è sufficientemente motivato se, pur non contestando la consistenza fisica dell’immobile dichiarata dal contribuente (es. tramite procedura DOCFA), si limita a una diversa valutazione economica ed estimativa. In tal caso, l’indicazione dei dati oggettivi (categoria, classe, rendita attribuita) è idonea a porre il contribuente in condizione di difendersi.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 5 Num. 29788 Anno 2024

Civile Ord. Sez. 5 Num. 29788 Anno 2024

Presidente: COGNOME NOME

Relatore: COGNOME NOME

Data pubblicazione: 19/11/2024

ORDINANZA

sul ricorso nr. 24850-2019 R.G. proposto da:

RAGIONE_SOCIALE , in persona del legale rappresentante pro tempore

RAGIONE_SOCIALE, in persona del legale rappresentante pro tempore rappresentate e difese dagli Avvocati NOME COGNOME e NOME COGNOME giusta procura speciale a margine del ricorso

-ricorrenti- contro

RAGIONE_SOCIALE , in persona del Direttore pro tempore, rappresentata e difesa ope legis dall’AVV_NOTAIO GENERALE COGNOMEO STATO

-controricorrente-

avverso la sentenza n. 289/2019 della COMMISSIONE TRIBUTARIA REGIONALE COGNOMEA LOMBARDIA, depositata il 21.1.2019;

udita la relazione della causa svolta nella camera di consiglio non partecipata del 23/10/2024 dal Consigliere Relatore AVV_NOTAIO NOME COGNOME

FATTI DI CAUSA

RAGIONE_SOCIALE e RAGIONE_SOCIALE propongono ricorso, affidato a cinque motivi, per la cassazione della sentenza indicata in epigrafe, con cui la Commissione tributaria regionale della Lombardia aveva respinto l’appello avverso la sentenza n.

in rigetto dei ricorsi, riuniti, proposto dalle Società avverso avviso accertamento con il quale l’Ufficio aveva rideterminato, in aumento, la rendita catastale di un opificio di proprietà di RAGIONE_SOCIALE e di cui quest’ultima aveva concesso il diritto di superficie a RAGIONE_SOCIALE con riguardo ai terreni su cui sorgeva l’immobile .

L ‘RAGIONE_SOCIALE resiste con controricorso. La società contribuente ha da ultimo depositato memoria difensiva.

RAGIONI COGNOMEA DECISIONE

1.1. Con il primo motivo parte ricorrente denuncia, ai sensi dell’art. 360, primo comma, n. 3, cod. proc. civ., violazione di norme di diritto (art. 12 della legge 27 luglio 2000 n. 212 nonché artt. 54 e 55 del D.P.R. 1 dicembre 1949 n. 1142) per avere la Commissione tributaria regionale erroneamente respinto le doglianze in merito all ‘ accesso in loco disposto dall’Ufficio per acquisire elementi volti alla stima del fabbricato senza preavvertire una RAGIONE_SOCIALE parti, che, secondo le ricorrenti, avrebbe avuto diritto di interloquire e contraddire.
1.2. La doglianza va disattesa.

1.3. In fatto, emerge dalla sentenza impugnata e dagli atti RAGIONE_SOCIALE parti quanto segue: in data 17 giugno 2010 RAGIONE_SOCIALE aveva concesso, con atto notarile, alla società RAGIONE_SOCIALE il diritto di superficie sui terreni in Comune di Polpenazze, di sua proprietà; su tali appezzamenti di terreno RAGIONE_SOCIALE procedeva alla realizzazione di un edificio industriale con viabilità e parcheggi; nel mese di luglio 2013 era stato richiesto all’RAGIONE_SOCIALE del Territorio l’aggiornamento della stima catastale per quanto realizzato e, nel contempo, la corretta intestazione dei beni con riferimento al diritto reale attribuito a RAGIONE_SOCIALE; effettuato in data 31 ottobre 2014 il sopralluogo per il rilievo degli elementi istruttori necessari per la stima catastale del bene, con l’avviso di accertamento, impugnato, si procedeva a determinare la rendita dell’unità immobiliare con aumento della stessa sulla base della rivalutazione degli elementi assunti a base della stima del fabbricato e dalla valutazione di alcuni impianti fissi, i c.d. «imbullonati», non indicati nel DOC.NUMERO_DOCUMENTO, e sulla base di elementi acquisiti dalla contabilità di RAGIONE_SOCIALE in occasione di tale atto istruttorio.
1.4. Ciò posto, va ribadito quanto già più volte affermato da questa Corte, secondo cui i n tema di classamento, l’attribuzione di rendita alle unità immobiliari costituite da opifici e più in generale ai fabbricati a destinazione speciale e particolare di cui alla L. n. 1231 del 1936, art. 28, deve avvenire, come previsto anche dal D.P.R. n. 917 del 1986, art. 37, ai fini della determinazione del reddito medio ordinario, mediante stima diretta» , senza che ciò presupponga, peraltro, l’effettuazione di un pre vio sopralluogo, che non costituisce né un diritto del contribuente né una condizione di legittimità del correlato avviso attributivo di rendita, integrando soltanto uno strumento conoscitivo del quale l’Amministrazione finanziaria può, ove necessario, avvalersi, ferma la possibilità di compiere le relative valutazioni in forza RAGIONE_SOCIALE risultanze documentali a disposizione.’ (cfr. Cass. nn. 6633 del 2019, 12743 del 2018).
1.5. Ne consegue che se la parte contribuente non poteva vantare alcun diritto neppure a partecipare alle suddette operazioni di sopralluogo, disposte dall’Ufficio pur non sussistendo la loro obbligatorietà nel caso di

specie , ciò esclude che si imponesse anche l’ attuazione del contraddittorio necessario con il contribuente.

2.1. C on il secondo motivo parte ricorrente denuncia, ai sensi dell’art. 360, primo comma, n. 3, cod. proc. civ., violazione di norme di diritto (art. 3 legge 241/1990 e 7 della legge 27 luglio 2000 n. 212) per avere la Commissione tributaria regionale erroneamente omesso di valutare il vizio di difetto di motivazione dell’atto impugnato , sebbene in esso non fossero state riportate «le ragioni in forza RAGIONE_SOCIALE quali, diversamente da quanto esposto del DOC.FA. … gli impianti valorizzati costituissero dotazione del l’ edificio, con lo stesso valorizzabili, e non invece elemento funzionale solo alla produzione e come tale insuscettibile di influenzare la rendita catastale», basandosi inoltre su dei dati contabili «ottenuti da RAGIONE_SOCIALE in merito ai quali a RAGIONE_SOCIALE, assente al sopralluogo e comunque non invitata a contraddire, non era dato di interloquire».
2.2. Il secondo motivo va parimenti disatteso posto che, in tema di classamento di immobili, qualora l’attribuzione della rendita catastale avvenga a seguito della cd. procedura DOCFA, l’obbligo di motivazione del relativo avviso è soddisfatto con la mera indicazione dei dati oggettivi e della classe attribuita se gli elementi di fatto indicati dal contribuente non siano stati disattesi dall’Ufficio e l’eventuale discrasia tra rendita proposta e rendita attribuita derivi da una valutazione tecnica sul valore economico dei beni, mentre solo nel caso in cui vi sia una divergente valutazione degli elementi di fatto indicati dal contribuente, la motivazione deve essere più approfondita e specificare le differenze riscontrate sia per consentire il pieno esercizio del diritto di difesa del contribuente, sia per delimitare l’oggetto dell’eventuale contenzioso (cfr. Cass. nn. 20509 del 2022, 31809 del 2018 ed innumerevoli altre).
2.3. Nel caso di specie risulta, per un verso, che l’avviso di accertamento opposto contenesse (come riconosciuto dalle stesse ricorrenti) tutti gli elementi essenziali di conoscenza quanto a descrizione dell’immobile, categoria, classe e rendita attribuita e, per altro verso, che alla maggiore classificazione ed attribuzione di rendita l’Ufficio abbia proceduto all’esito di un ‘ istanza di aggiornamento catastale proposta dalla

contribuente stessa e fatta oggetto di rideterminazione, da parte dell’Ufficio, sotto il solo profilo della valutazione economica ed estimativa, ma senza variazioni o contestazioni di consistenza fattuale RAGIONE_SOCIALE unità immobiliari, il che rendeva, in effetti, adeguatamente motivato l’avviso di accertamento, in quanto idoneo a porre il contribuente in condizione di cogliere tutti gli elementi della più gravosa classificazione così come di esaurientemente contestarlo, in ambito giudiziario, con riguardo a tutti i suoi elementi costitutivi fondamentali, quanto sia a ragioni giuridiche sia a presupposti di fatto (art. 7 legge n. 212/2000. art. 3 legge n. 241/1990).
3.1. Con il terzo motivo parte ricorrente denuncia , ai sensi dell’art. 360, primo comma, n. 3, cod. proc. civ., violazione di norme di diritto (artt. 12 e 14 RAGIONE_SOCIALE disp. preliminari al codice civile) per avere la Commissione tributaria regionale ritenuto possibile valorizzare, ai fini catastali, anche beni strumentali in locazione.

3.2. Anche il terzo motivo è infondato.

3.3. In relazione alla nozione di unità immobiliare urbana, posto che l’accatastamento (r.d.l. n. 652 del 1939, artt. 3, 4 e 5. d.p.r. n. 1142 del 1949, art. 40. d.m. 2 gennaio 1998, n. 28, art. 1) «viene dalla normativa riferito non al fabbricato in quanto tale, bensì alla nozione di unità immobiliare urbana (UIU). a sua volta rapportata ad una componente immobiliare (rilevante ex art. 812 cod. civ.) suscettibile di autonoma funzionalità e redditività» (v. Cass., 23 maggio 2018, n. 12741), la Corte ha precisato che, «come confermato dall’art. 1, comma 21, della l. n. 208 del 2015, che ha escluso dal calcolo della rendita, soltanto dall’1 gennaio 2016, i macchinari, i congegni, le attrezzature e gli altri impianti, funzionali allo specifico processo produttivo» (così Cass., 6 dicembre 2016, n. 24924), ai fini della determinazione della rendita catastale rilevano (anche) le componenti impiantistiche presenti nell’unità immobiliare che contribuiscono ad assicurarne autonomia funzionale e reddituale, ovvero che risultino essenziali per caratterizzarne la destinazione (cfr. Cass., 6 dicembre 2016, n. 24924. Cass., 18 febbraio 2015, n. 3166. Cass., 31 marzo 2011, n. 7372. Cass., 4 novembre 2008, n. 26441. Cass., 7 giugno 2006, n. 13319. Cass., 17 novembre 2004, n. 21730).
3.4. Anche il Giudice RAGIONE_SOCIALE leggi, nel rilevare che, ai sensi del r.d.l. n. 652 del 1939, artt. 4 e 5, «nella definizione di unità immobiliare non si fa alcun riferimento ai materiali utilizzati, né ai sistemi di assemblaggio degli stessi» e che «il concetto di immobile per incorporazione è ricavato dal combinato disposto degli artt. 4 del r.d.l. n. 652 del 1939, e 812 del codice civile», ha rimarcato che proprio l’art. 812, primo comma, cod. civ., «prevede la possibilità di una connessione strutturale realizzata in via transitoria, ed introduce il concetto di bene immobile per incorporazione, non specificando l’esatto significato di tale ultimo termine; qualsiasi collegamento infatti è idoneo a classificare un bene quale bene immobile, essendo irrilevante la modalità di collegamento di un impianto con la struttura principale» (cfr. Corte Cost., 20 maggio 2008, n. 162).
3.5. Ne consegue che, come correttamente affermato dalla Commissione tributaria regionale, anche «il mulino M13 e il carroponte», quali componenti impiantistiche funzionali alla destinazione dell’opificio, dovevano concorrere alla determinazione della rendita catastale, non rilevando la circostanza che tali beni fossero detenuti solo in locazione finanziaria alla superficiaria, e non fossero di sua proprietà.

4.1. C on il quarto motivo parte ricorrente denuncia, ai sensi dell’art. 360, primo comma, n. 4, cod. proc. civ., «nullità della sentenza o del procedimento» per omessa pronuncia della Commissione tributaria regionale sulla questione, introdotta dalle contribuenti, in merito al fatto che uno dei beni strumentali non costituiva dotazione dell’edificio.

4.2. Va parimenti disattesa anche la suddetta censura, con cui le ricorrenti lamentano che la Commissione tributaria regionale abbia omesso di valutare la censura proposta rispetto alla sentenza di primo grado con riguardo al «Mulino M13», essendo stato dedotto che «tale bene non avrebbe potuto rientrare tra gli ‘impianti che caratterizzano la destinazione dell’unità immobiliare, senza i quali la struttura perderebbe le caratteristiche che contribuiscono a definirne la specifica destinazione d’uso” ossia non possa più considerarsi opificio con quella particolare destinazione».
4.3. Il motivo di gravame deve ritenersi, infatti, implicitamente rigettato dalla Commissione tributaria regionale laddove è stato evidenziato, quanto all’inclusione degli impianti fissi nella valutazione, «il costante … orientamento giurisprudenziale secondo il quale “ai fini della determinazione della rendita l’unità immobiliare destinata a opificio deve comprendere tutti gli impianti fissi in qualsiasi modo uniti al suolo perché gli stessi concorrono alla complessiva utilità dell’immobile e quindi al suo valore».
5.1 C on il quinto motivo parte ricorrente denuncia, ai sensi dell’art. 360, primo comma, n. 4, cod. proc. civ., «nullità della sentenza o del procedimento» «per omessa indicazione RAGIONE_SOCIALE censure proposte alla sentenza del primo Giudice e RAGIONE_SOCIALE ragioni dell’appello, per omessa pronuncia e per motivazione apparente», non avendo la Commissione tributaria regionale in sentenza «riportato le ragioni dell ‘ appello e le critiche mosse dalle appellanti alla sentenza di primo grado e, poi, …(avendo)… omesso di decidere sulle stesse, … facendo ricorso ad una motivazione … avulsa dalle problematiche sulle quali invece era chiamata a decidere e, quindi, meramente apparente».
5.2. Anche il quinto motivo è infondato.

5.2. Invero, in tema di contenzioso tributario, la sentenza di appello è nulla per difetto di motivazione, ai sensi degli artt. 36 e 61 del d.lgs. n. 546 del 1992 e dell’art. 118 disp. att. cod. proc. civ., se è completamente priva dell’illustrazione RAGIONE_SOCIALE censure sollevate dall’appellante rispetto alla decisione di primo grado e RAGIONE_SOCIALE considerazioni che hanno indotto la Commissione a disattenderle, limitandosi a richiamare per relationem la sentenza impugnata mediante la mera adesione ad essa, così da impedire l’individuazione del thema decidendum e RAGIONE_SOCIALE ragioni poste a fondamento della decisione (cfr. Cass. nn. 9830 del 2024, 15884 del 2017 ed innumerevoli altre).
5.3. Nel caso di specie non è ravvisabile il vizio denunciato dalle ricorrenti avendo la Commissione tributaria regionale, sia pur sinteticamente, illustrato le censure RAGIONE_SOCIALE appellanti alla sentenza di primo grado e, con specifico riguardo ai criteri di calcolo, contestati dalle

ricorrenti, anche affermato che «…congrua …(doveva)… ritenersi la loro valutazione eseguita sulla base del costo sostenuto dalla stessa ditta che ha realizzato il bene nei contratti di leasing allo scopo stipulati».

5.4. Nella fattispecie in esame la sentenza impugnata, seppure in modo sintetico, esplicita in maniera sufficiente la ratio decidendi , consentendo il controllo del percorso logico -giuridico che ha portato alla decisione, avendo del resto omesso i ricorrenti, con i restanti motivi, di censurare i pretesi errori di diritto della Commissione tributaria regionale circa i suddetti criteri di stima ritenuti correttamente applicati.

Sulla base di tutte le considerazioni che precedono, il ricorso va integralmente respinto.

Le spese di lite seguono la soccombenza e sono liquidate come da dispositivo

P.Q.M.

La Corte rigetta il ricorso; condanna le ricorrenti, in solido, al pagamento, in favore dell’RAGIONE_SOCIALE controricorrente, RAGIONE_SOCIALE spese del giudizio di legittimità, che liquida in Euro 5.000,00 per compensi, oltre alle spese prenotate a debito.

Ai sensi dell’art. 13, comma 1 quater del d.P.R. 115 del 2002, dà atto della sussistenza dei presupposti per il versamento da parte RAGIONE_SOCIALE ricorrenti, in solido, dell’ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello dovuto per il ricorso a norma del comma 1 bis dello stesso articolo 13.

Così deciso in Roma, nella camera di consiglio, tenutasi in modalità da

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