Responsabilità del notaio: il vincolo del giudicato

Una società immobiliare ha citato in giudizio un notaio per negligenza professionale nella compravendita di un terreno con un immobile abusivo. Il caso analizza la responsabilità del notaio e l’efficacia vincolante di una sentenza non definitiva, che aveva già statuito sulla colpa del professionista, rispetto alla successiva sentenza definitiva che aveva invece rigettato la domanda. La Corte di Cassazione ha annullato la decisione d’appello, affermando che il giudice della sentenza definitiva è vincolato da quanto deciso nella sentenza non definitiva (giudicato interno), non potendo rimettere in discussione la responsabilità del notaio già accertata.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 27 gennaio 2026 in Diritto Civile, Diritto Immobiliare, Giurisprudenza Civile, Procedura Civile

Responsabilità del notaio: quando la sentenza non definitiva vincola il giudizio

Approfondiamo una recente ordinanza della Corte di Cassazione che chiarisce i confini della responsabilità del notaio e l’importante principio procedurale del ‘giudicato interno’. Questa decisione sottolinea come una pronuncia non definitiva possa avere un effetto vincolante per l’intero prosieguo del giudizio, delineando in modo netto i doveri del professionista e le dinamiche processuali.

I Fatti di Causa

Una società immobiliare, con l’obiettivo di realizzare un’operazione di leasing, acquistava un terreno su cui era in corso di costruzione un impianto di distribuzione di carburante. Per la stipula dell’atto di compravendita, la società si rivolgeva a un notaio, il quale forniva una relazione preliminare attestante che il venditore si era dichiarato pieno proprietario del bene e che lo stesso era libero da pesi.

Tuttavia, dopo la compravendita, l’acquirente riceveva un’ordinanza di demolizione per l’impianto, in quanto la costruzione non era autorizzata. Oltre a scoprire l’abusività dell’opera, la società veniva a conoscenza di due ulteriori dettagli allarmanti: la società venditrice aveva acquistato il bene solo pochi giorni prima a un prezzo di 100 mila euro, per poi rivenderlo a un milione di euro.

Di conseguenza, la società acquirente citava in giudizio il notaio, contestandogli la responsabilità professionale per non aver verificato la regolarità urbanistica dell’immobile e per non aver informato le parti della notevole e recente discrepanza di prezzo.

L’Iter Processuale e la questione della sentenza non definitiva

Il Tribunale di primo grado emetteva inizialmente una sentenza non definitiva con cui risolveva alcune questioni preliminari. In tale sede, il giudice, pur escludendo un obbligo del notaio di informare sul prezzo, riteneva che il professionista avesse l’obbligo di verificare la veridicità delle dichiarazioni del venditore riguardo alle autorizzazioni edilizie, la cui assenza avrebbe comportato la nullità del contratto. Pertanto, disponeva la prosecuzione del giudizio con una Consulenza Tecnica d’Ufficio (CTU) per accertare l’abusività e quantificare il danno.

Successivamente, un altro giudice, subentrato nel processo, emetteva la sentenza definitiva rigettando la domanda. Questo secondo giudice affermava che il notaio non è tenuto a verificare se un bene sia abusivo, dovendosi attenere alle dichiarazioni delle parti. La Corte d’Appello, investita del caso, dichiarava inammissibile l’impugnazione, ritenendo che la prima sentenza non definitiva avesse già rigettato la domanda per omessa informazione e che tale punto, non appellato, fosse passato in giudicato.

La Responsabilità del Notaio e il Giudicato Interno

La Corte di Cassazione ha ribaltato la decisione d’appello, accogliendo il ricorso della società immobiliare. Il fulcro della decisione risiede nel concetto di giudicato interno. La Cassazione ha chiarito che la prima sentenza non definitiva, accertando un profilo di responsabilità del notaio (seppur diverso da quello originariamente prospettato dalla parte), aveva stabilito un punto fermo nel giudizio. Tale accertamento, anche se non passato in giudicato in senso formale, vincolava il giudice successivo nello stesso grado di giudizio.

Il secondo giudice, pertanto, non poteva disattendere quella valutazione e rigettare la domanda sulla base di un principio opposto. La sentenza non definitiva che accerta l’esistenza di un inadempimento preclude allo stesso giudice di negare, nella sentenza definitiva, l’esistenza del danno e della responsabilità.

Le Motivazioni della Cassazione

La Corte Suprema ha spiegato che la decisione d’appello era errata in ogni caso. Se la prima sentenza non definitiva avesse solo ipotizzato la responsabilità del notaio come un obiter dictum, allora non c’era alcun punto sfavorevole da impugnare per la società, e la questione del merito doveva essere decisa nel prosieguo. Se invece, come correttamente ritenuto dalla Cassazione, la sentenza non definitiva aveva deciso nel merito un profilo di responsabilità, qualificando diversamente la domanda, essa non rendeva la società soccombente, ma anzi accoglieva, di fatto, la sua pretesa. La soccombenza si è verificata solo con la seconda sentenza, quella definitiva, che ha contraddetto la prima.

L’errore del secondo giudice di primo grado è stato quello di rimettere in discussione un punto già deciso dal suo predecessore, violando il principio del giudicato interno. Questo principio impone che il giudice resti vincolato alla propria pronuncia, sia per le questioni definite sia per quelle che ne costituiscono il presupposto logico. L’illegittimità di tale decisione, ha sottolineato la Corte, è rilevabile d’ufficio anche in sede di legittimità.

Conclusioni

Questa ordinanza riafferma due principi fondamentali. Il primo riguarda la responsabilità del notaio, che non può essere relegata a un ruolo di mero certificatore delle dichiarazioni delle parti, ma implica un dovere di controllo e verifica, specialmente sugli elementi che possono inficiare la validità e l’efficacia dell’atto. Il secondo è di natura processuale: una sentenza non definitiva che statuisce su un punto cruciale della controversia, come l’esistenza di una responsabilità, crea un vincolo endoprocessuale (giudicato interno) che non può essere ignorato nelle fasi successive dello stesso giudizio. La decisione della Cassazione, annullando con rinvio, impone alla Corte d’Appello di riesaminare il caso partendo dal presupposto, già accertato, della responsabilità del professionista.

Una sentenza non definitiva ha valore vincolante all’interno dello stesso processo?
Sì, secondo la Corte di Cassazione, una sentenza non definitiva che accerta un punto fondamentale, come l’esistenza di un inadempimento o di una responsabilità, vincola il giudice per le fasi successive dello stesso giudizio. Questo effetto è noto come ‘giudicato interno’.

Un giudice può contraddire con la sentenza definitiva quanto stabilito da un altro giudice con una sentenza non definitiva nello stesso processo?
No. Il giudice della sentenza definitiva non può disattendere l’accertamento contenuto nella sentenza non definitiva emessa in precedenza, pena la violazione del giudicato interno. Deve attenersi a quanto già deciso sulle questioni definite.

Il notaio è responsabile se non verifica la regolarità urbanistica di un immobile oggetto di compravendita?
Sì, la sentenza afferma che il notaio ha l’obbligo di verificare la veridicità delle dichiarazioni del venditore, incluse quelle relative alle autorizzazioni edilizie e urbanistiche, poiché la loro assenza può portare alla nullità del contratto di vendita e quindi a una sua diretta responsabilità professionale.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 3 Num. 103 Anno 2026

Civile Ord. Sez. 3 Num. 103 Anno 2026

Presidente: COGNOME NOME

Relatore: COGNOME NOME

Data pubblicazione: 02/01/2026

ORDINANZA

sul ricorso iscritto al n. 9927/2023 R.G. proposto da :

RAGIONE_SOCIALE, rappresentata e difesa da ll’avvocato COGNOME (CODICE_FISCALE) unitamente agli avvocati COGNOME NOME (CODICE_FISCALE), COGNOME NOME (CODICE_FISCALE), con domiciliazione digitale.

–ricorrente– contro

NOME, rappresentato e difeso da ll’avvocato COGNOME NOME (CODICE_FISCALE) unitamente all’avvocato COGNOME NOME (CODICE_FISCALE), con domiciliazione digitale.

avverso la SENTENZA della CORTE D’APPELLO di L’AQUILA n. 248/2023 depositata il 15/02/2023.

Udita la relazione svolta nella camera di consiglio del 24/09/2025 dal Consigliere NOME COGNOME.

FATTI DI CAUSA

La società RAGIONE_SOCIALE, già RAGIONE_SOCIALE, ha acquistato un terreno, con sopra un impianto di distribuzione carburante in corso di costruzione, dalla società RAGIONE_SOCIALE. Ciò allo scopo di poterlo poi dare in locazione finanziaria alla società RAGIONE_SOCIALE.

L’acquirente si è dunque rivolta al AVV_NOTAIO di Pescara, il quale ha comunicato alla parte una relazione preliminare nella quale si dava atto che il venditore dichiarava di essere proprietario del bene ed altresì dichiarava che il bene era libero da pesi.

Stipulato dunque l’atto di vendita, la società acquirente (all’epoca si chiamava RAGIONE_SOCIALE) ha però ricevuto ordinanza di demolizione del manufatto l’impianto in costruzione – da parte del comune.

Ha dunque scoperto che la costruzione non era autorizzata, ma ha anche scoperto che la società venditrice aveva acquistato il bene solo qualche giorno prima e per un prezzo di 100 mila euro, mentre a lei lo aveva rivenduto ad 1 milione circa.

RAGIONE_SOCIALE (già RAGIONE_SOCIALE) ha dunque citato in giudizio il AVV_NOTAIO, insieme alla società venditrice, cui la citazione non è stata però notificata, essendo la medesima nel frattempo fallita.

Ha contestato al AVV_NOTAIO responsabilità professionale per non avere né verificato se il bene fosse libero ed edificabile, né informato le parti che il bene era difforme da quello acquistato e che il prezzo era notevolmente superiore a quello poco prima pagato dal dante causa.

Il Tribunale di Pescara ha emesso inizialmente una sentenza non definitiva con cui ha risolto due questioni preliminari: ha dichiarato improcedibile la domanda verso la società venditrice – cui non era stata notificata la citazione -ed ha dichiarato la legittimazione attiva dell’attrice, che era stata contesta ta dal AVV_NOTAIO convenuto.

Inoltre, ha ritenuto che, al di là della domanda spiegata dalla parte, ed in ragione del potere di qualificazione di tale domanda che spetta al giudice, poteva ritenersi, da un lato, che il AVV_NOTAIO non avesse obblighi di informazione circa l’esistenza o meno di opere e circa il prezzo pagato dal dante causa, ma di certo aveva obbligo di verificare la veridicità delle dichiarazioni fatte dal venditore, e che la violazione di tale obbligo potrebbe aver portato a non accorgersi che il bene oggetto di vendita non aveva autorizzazioni edilizie ed urbanistiche con conseguente nullità del contratto di vendita (p 8 e ss.) .
Ha dunque disposto prosecuzione del giudizio, nel quale ha nominato CTU perché stabilisse se le opere oggetto di compravendita erano abusive e quale fosse il danno risultante per l’ acquirente.

Se non che, il giudice che, in primo grado, è succeduto al primo, con la sentenza definitiva ha ritenuto che, poiché il AVV_NOTAIO non è tenuto a verificare se il bene è abusivo o meno, dovendo attenersi alle dichiarazioni delle parti, la domanda andava rigettata senza alcuna istruzione.

Avverso tale decisione ha proposto appello la società acquirente, ed il giudice di secondo grado ha osservato che il giudice di primo grado non si era limitato a risolvere le questioni preliminari (come si è visto: su improcedibilità e legittimazione attiva), ma aveva deciso sulla domanda, che era di responsabilità del AVV_NOTAIO per omessa informazione. E tale domanda egli aveva rigettato, senza che tale rigetto avesse subito appello. Quindi il diverso appello fatto per la

responsabilità del AVV_NOTAIO, non già dovuta ad omessa informazione, ma ad omessa verifica dello stato di cose, era inammissibile.

Questa decisione è oggetto di ricorso per cassazione da parte di RAGIONE_SOCIALE con quattro motivi di censura, di cui chiede il rigetto il AVV_NOTAIO che si è costituito con controricorso.

RAGIONI DELLA DECISIONE

1.- Con il primo motivo si prospetta violazione degli articoli 323 e 324 cpc, oltre che dell’articolo 2909 c.c.

Il motivo contiene più censure.

Con la prima si osserva come, a differenza di quanto opinato dai giudici di merito, con la sentenza non definitiva non era stata rigettata, con efficacia di giudicato, la domanda di responsabilità del AVV_NOTAIO per omessa informazione, che invece era stata affrontata quale obiter , come, del resto, si era dato atto nella successiva sentenza definitiva.

Dunque, in quanto obiter , non era da impugnarsi.

Scrive infatti la ricorrente che <> (p 14-15).

Inoltre, si osserva, per l’appunto , che il giudice ha sostanzialmente ritenuto fondata la domanda di responsabilità, che era implicita in quella di risarcimento (p. 7 della sentenza non definitiva), ma per una ragione diversa da quella inizialmente prospettata dalle parti, e dunque di fatto, seppure per una ragione diversa, aveva – nella sentenza non definitiva – accolto la tesi della responsabilità del AVV_NOTAIO, così che non vi era alcunché da impugnare.

Ma, una ulteriore censura è che il giudice della sentenza non definitiva non poteva revocare la CTU e rimettere in discussione

quanto aveva deciso il predecessore con la sentenza non definitiva (p 16 del ricorso): <>.
Questo motivo è fondato, nei termini che seguono. La prima questione da porsi è se la sentenza non definitiva ha deciso solo le questioni preliminari o se invece ha deciso anche nel merito la domanda di responsabilità del AVV_NOTAIO. E se l’abbia decisa in modo che andasse impugnata.

Quale che sia la risposta, la decisione di appello è errata. Infatti, qualora si ritenesse che il giudice della sentenza non definitiva, ha solo ipotizzato una responsabilità del AVV_NOTAIO, ed ha rimesso sul ruolo la causa per verificare tale ipotesi mediante l’istruzione probatoria, allora è evidente che tale decisione, non contendendo alcun accertamento sfavorevole alla parte, non andava impugnata e non poteva dunque passare in giudicato.

Questa lettura era stata data dal giudice della successiva sentenza definitiva, che ha ritenuto che, con la sentenza non definitiva, erano state risolte soltanto le questioni preliminari (p. 1 della sentenza definitiva).

Con l’ulteriore conseguenza che era nel potere del giudice della sentenza definitiva decidere il merito della domanda di responsabilità del AVV_NOTAIO, non essendo per l’appunto quel merito stato deciso dal la sentenza non definitiva. Ma, in tal caso, è altrettanto evidente che

non c’era interesse ad impugnare la sentenza non definitiva, e che la soccombenza si è avuta solo con quella definitiva che è stata impugnata infatti nella sua ratio decidendi .

Ma, anche nella ipotesi adottata dai giudici di appello, secondo cui invece il giudice della sentenza non definitiva ha deciso anche nel merito, il risultato non cambia.

Ed infatti, in tal caso, innanzitutto, la sentenza non definitiva non era appellabile, poiché non rendeva soccombente la società attrice, qui ricorrente: costei aveva chiesto l’affermazione di responsabilità del AVV_NOTAIO ad un titolo, e quella responsabilità è stata riconosciuta ad altro titolo, per via di una diversa qualificazione fatta dal giudice. Con la conseguenza che alcunché vi era da impugnare.

Ma, soprattutto, ove si ritenesse che la sentenza non definitiva ha accertato la responsabilità a diverso titolo, il giudice della sentenza definitiva non poteva disattendere tale accertamento, posto che la sentenza non definitiva che accerti l’esistenza di un inadempimento contrattuale e del conseguente danno preclude allo stesso giudice di negare l’esistenza del danno (ed ovviamente della responsabilità) (Cass. 17950/ 2021).

E ciò in quanto nel caso di sentenza non definitiva e di prosecuzione del giudizio per l’ ulteriore istruzione della controversia, il giudice resta vincolato dalla pronuncia, <> (Cass. 19145/ 2024).
Al contrario dunque di quanto opinato dai giudici di appello, in entrambi casi, non si è formato alcun giudicato, poiché, ove anche si ritenga che la sentenza non definitiva ha deciso pure sulla domanda di responsabilità del AVV_NOTAIO, allora ne deriva che: a) non ha rigettato la domanda, in quanto l’ha semmai accolta, qualificandola diversamente, ossia ha ritenuto il AVV_NOTAIO responsabile per una ragione diversa, e dunque non ha determinato soccombenza; b) solo con la sentenza definitiva si è determinata soccombenza , avendo quest’ultima disatteso l’accertamento fatto dalla sentenza non definitiva ed affermato, non si comprende su che basi, che il AVV_NOTAIO non ha alcun obbligo di verificare se il bene compravenduto sia in regola con le autorizzazioni oppure no, dovendo invece fidarsi di quanto gli dichiarano le parti: tesi questa, che, oltre che assunta in violazione del giudicato, formatosi sulla sentenza non definitiva, che invece aveva riconosciuto la responsabilità del AVV_NOTAIO per avere rogato atto nullo, è del tutto infondata (v. tra l’ altro Cass. 486/ 2025; Cass. 34949/n 2024; Cass. 21205/ 2022). Dunque, era semmai da impugnare la sentenza definitiva – che è stata di fatto impugnata – e non quella non definitiva.
Ma, a prescindere da ciò, con il primo motivo, come si è visto la ricorrente ha contestato il potere del giudice successivo (quello della sentenza definitiva) di rimettere in discussione l’accertamento già fatto dal giudice della non definitiva.

E l’illegittimità di tale decisione- di disattendere il precedente accertamento contenuto nella sentenza non definitiva- come si è visto sopra, è comunque rilevabile d’ufficio , anche in sede di legittimità (Cass. 19145/ 2024).

Con la conseguenza che, a parte ogni considerazione già fatta, la sentenza di primo grado andava annullata dal giudice di appello già solo per quello. E non lo è stato.

L’accoglimento di questo motivo rende assorbiti gli altri, che sono di fatto subordinati. Ossia: se il motivo di appello è ammissibile, allora va esaminato nel merito ed il secondo e terzo motivo si dolgono della omissione di tale esame. Ed è altresì assorbito il quarto motivo che è dedicato ai criteri di tale esame, ossia a come va distribuito l’onere della prova nell’accertare la responsabilità del AVV_NOTAIO: questione che presuppone che, per l’appunto, di quella responsabilità, si faccia accertamento.
Va dunque accolto il primo motivo di appello e la decisione cassata con rinvio, anche per le spese del giudizio di legittimità.

P.Q.M.

La Corte accoglie il primo motivo di appello, dichiara assorbiti gli altri Cassa la decisione impugnata e rinvia alla Corte di Appello di L’Aquila, in diversa composizione anche per le spese del giudizio di legittimità.

Così deciso in Roma, il 24/09/2025.

Il Presidente NOME COGNOME

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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