Prescrizione del diritto al compenso di mediazione

REPUBBLICA ITALIANA

IN NOME DEL POPOLO ITALIANO

Tribunale di Monza Seconda Sezione N. R.G. 1169/2021 il Giudice, Dr.ssa NOME COGNOME ha pronunciato la seguente

SENTENZA N._1164_2025_- N._R.G._00001169_2021 DEPOSITO_MINUTA_10_06_2025_ PUBBLICAZIONE_10_06_2025

Nella causa tra (C.F. Con gli Avv.ti NOME COGNOME NOME COGNOME Contro persona dell’Amministratore Unico (P. I.V.A.

Con l’Avv. NOME COGNOME C.F. Conclusioni delle parti Per Voglia il Giudice adito, ogni contraria istanza, sia istruttoria che di merito, eccezione e deduzione respinta;

emesse tutte le declaratorie del caso, così statuire:

via preliminare:

A) accertare e dichiarare l’intervenuta prescrizione del credito azionato per i motivi di cui in narrativa.

B) sospendere la provvisoria esecuzione del decreto ingiuntivo opposto, essendo l’opposizione fondata su prova scritta ricorrendone i presupposti;

2) Nel merito:

revocare il decreto ingiuntivo opposto per i motivi esposti in narrativa;

3) In via subordinata:

nella denegata e non creduta ipotesi di conferma del decreto ingiuntivo de quo, rideterminare l’importo della provvigione dovuta alla luce delle doglianze dell’opponente e del minor importo oggetto della compravendita.

4) Con vittoria di spese e compensi di causa.

Per l’Ill.mo Giudice adito accogliere le seguenti conclusioni:

In via preliminare, ai sensi dell’art. 649 c.p.c., per tutte le ragioni dedotte in fatto ed in diritto ovvero documentalmente provate, ci si oppone alla richiesta di sospensione della provvisoria esecuzione del decreto ingiuntivo opposto n° 3832/2020 del Tribunale di Monza;

Nel merito in via principale, rigettare l’opposizione promossa dal Sig. e, per l’effetto, confermare integralmente il decreto ingiuntivo opposto n° 3832/2020 del Tribunale di Monza con conferma/condanna del Sig. al pagamento in favore di dell’importo di euro 10.000,00 (oltre IVA come dovuta per legge), oltre interessi legali dalla scadenza al saldo, oltre a spese e compensi del procedimento monitorio, nonché del presente procedimento;

Nel merito in via subordinata, respingere integralmente tutte le domande svolte dal Sig. ed accertare e dichiarare il diritto di pagamento di Euro 10.000,00 (oltre IVA come dovuta per legge) da parte del Sig. o nella diversa misura che risulterà dovuta in corso di causa, con conseguente condanna del Sig. al pagamento di Euro 10.000,00 (oltre IVA come dovuta per legge) o della diversa misura che risulterà dovuta in corso di causa o ritenuta di giustizia, da liquidarsi anche in via equitativa.

In ogni caso con vittoria di spese e compensi professionali di causa, ivi compresi quelli del procedimento monitorio.

IN FATTO E DIRITTO 1.svolgimento del processo Con decreto ingiuntivo provvisoriamente esecutivo n.3832 del 12.11.2020, notificato ii 25.01.2021 unitamente al precetto, veniva ingiunto al Sig. il pagamento senza dilazione della somma di euro 10.000,00, oltre accessori a favore dell’RAGIONE_SOCIALEa titolo di compensi per attività di mediazione immobiliare svolta in suo favore.

Il sig. proponeva dunque opposizione contestando la prescrizione del credito e comunque l’insussistenza del diritto di parte convenuta opposta.

Allegava che in data 8.10.2018 il Dott. aveva formulato proposta d’acquisto relativa ad un immobile sito in Monza, INDIRIZZO al prezzo di euro 600.000,00, proposta accettata, in data 12.10.18, dalla Sig.ra amministratrice di sostegno del proprietario Sig. e versato un assegno di euro 50.000,00 a titolo di caparra confirmatoria:

la trattativa si era concretizzata per il tramite del Sig. , agente della RAGIONE_SOCIALE

Nella proposta d’acquisto il aveva indicato che vi erano difformità della planimetria catastale del sottotetto rassicurando che si trattava soltanto di piccole difformità tra il reale stato dei luoghi del sottotetto e quello rappresentato catastalmente.

Successivamente all’accettazione della proposta e all’autorizzazione del Giudice Tutelare, la parte promissaria venditrice aveva innalzato una parete all’interno del sottotetto, alterando lo stato dei luoghi e riducendone di conseguenza la superficie utilizzabile.

Inoltre in data 25.01.2019 – 4.02.2019 parte venditrice, senza avvisare parte acquirente, ma mettendo a conoscenza il mediatore, aveva provveduto a depositare presso il Comune di Monza una domanda di permesso a costruire in sanatoria, relativamente all’appartamento, per difformità diverse da quelle relative al sottotetto, già esistenti e taciute dal mediatore.

Il Dott. contestava dunque di aver acquistato un immobile diverso da quello visto e pubblicizzato dal mediatore, tant’è nella controversia nelle more insorta col venditore aveva ottenuto una riduzione di prezzo di 30.000,00 euro.

Si costituiva in giudizio la contestando integralmente l’avversa ricostruzione dei fatti.

Sosteneva sotto il profilo della prescrizione che la proposta d’acquisto era sottoposta a condizione sospensiva relativa all’ottenimento dell’ autorizzazione alla vendita da parte del Tribunale di Monza, autorizzazione pervenuta in data 9.01.2019 e comunicata il 14.1.2019 cui faceva seguito la consegna della caparra di 50.000,00:

da tale data- 12.2.2019 – doveva dunque considerarsi decorrente la prescrizione medesima , poi interrotta dal riconoscimento di debito del e da successive comunicazioni tra difensori..

Nel merito dei fatti ricordava che in data 22.01.2019, l’opponente aveva nuovamente visitato l’immobile, nel quale aveva constatato la presenza di un manufatto in cartongesso – non presente in precedenza – eretto dalla proprietà all’interno del sottotetto, segnalandone con disappunto la in data 9.02.2019, il Sig. determinatosi definitivamente all’acquisto dell’immobile, aveva autorizzato a consegnare al venditore l’assegno per euro 50.000,00 titolo caparra.

Solo a posteriori, l’opponente aveva mosso contestazioni inerenti all’irregolarità del sottotetto ( vi erano stati almeno una decina di incontri tra le parti – il Sig. per il Sig. unitamente al Notaio Dott. ed al venditore ciò sino a giugno 2019 ) con l’intento esclusivo di ottenere una riduzione del prezzo..

In data 3.06.2019 aveva convocato formalmente le parti a rogito avanti al Notaio Dott. ma il 20.06.2019 il Sig. non si era presentato.

Solo in data 14.05.2020 il rogito si perfezionava ad un prezzo ridotto ma il Sig. continuava ad omettere il pagamento della provvigione favore Sosteneva in particolare di aver puntualmente notiziato il Sig. circa le condizioni dell’appartamento e che gli aveva consegnato numerosa documentazione, tra cui un giudizio peritale dell’Arch. , datato 6.7.2018, nel quale a pagina 2 erano riportate le difformità, così da consentire all’attore opponente ogni valutazione tecnica in merito Anche successivamente all’ottenimento da parte della proprietà dell’autorizzazione del Tribunale a vendere, il Sig. aveva effettuato un’ulteriore visita dell’immobile, nell’ambito della quale aveva preso ancora una volta visione dello stato dell’immobile alla data del 22.1.2019. Dunque nessuna “modifica dello stato dei luoghi” era intervenuta:

la sanatoria sub doc. 6 dell’attore opponente si era limitata ad adeguare le Contr Contr catastali ed a delimitare la parte di proprietà del Sig. nel sottotetto, dove confinava con altra proprietà.

Tant’è alla fine l’attore aveva acquistato l’appartamento.

2.I principi di diritto applicabili alla fattispecie Quanto alla questione, dibattuta in giudizio, circa il decorso della prescrizione annuale ovvero l’avvenuta sua valida interruzione da parte di premesso che il riconoscimento di debito ai sensi dell’art 2944 c.c. , si sostanzia in un negozio unilaterale recettizio a carattere ricognitivo, libero nella forma e che può realizzarsi in modo espresso o tacito ( o per atti incompatibili con la volontà di opporre una causa estintiva) si rammenta anche che :

“Il riconoscimento del diritto, al fine della interruzione della prescrizione, ex art. 2944 c.c., è configurabile in presenza non solo dei requisiti della volontarietà, della consapevolezza, della inequivocità e della recettizietà, ma anche di quello dell’esternazione, indispensabile al fine di manifestare anche alla controparte del rapporto quella portata ricognitiva che, con l’affidamento rispetto alla persistente esistenza del credito che ne deriva, sta a base dell’effetto interruttivo della prescrizione. ( Cass. civ. sez.lavoro sent.15893 del 15.6.2018)..

” Inoltre “Le trattative di amichevole composizione possono comportare l’interruzione della prescrizione, ex art. 2944 c.c., quando dal comportamento di una delle parti risulti il riconoscimento del contrapposto diritto di credito e la transazione sia mancata solo per questioni attinenti alla liquidazione, ma non anche all’esistenza, del diritto, sicché, “a fortiori”, Controggetto esclusivamente la liquidazione del “quantum” e si siano svolte in circostanze e con modalità tali da implicare l’ammissione del diritto stesso ( Cfr Cass. sez. III, sent.18879 del 24.9.2015) Quanto viceversa agli obblighi informativi del mediatore, e venendo al secondo tema oggetto del contendere, si ricorda che secondo il consolidato orientamento della Cassazione, il mediatore ha, ai sensi dell ‘art 1759 comma I c.c. l’obbligo di comportarsi secondo correttezza e buona fede, nel cui ambito è incluso l’obbligo specifico di riferire alle parti le circostanze dell’affare a sua conoscenza, ovvero che avrebbe dovuto conoscere con l’uso della diligenza qualificata propria della sua categoria, idonee ad incidere sul buon esito dell’affare (sul punto è stato ricordato che pur non essendo tenuto, se non in forza di uno specifico impegno contrattuale, a svolgere apposite indagini di natura tecnico–giuridica, il mediatore riveste comunque un ruolo che gli permette di svolgere ogni attività complementare o necessaria per la conclusione dell’affare). Tale obbligo consente di configurare la responsabilità del mediatore anche ove questi dia informazioni obiettivamente non vere su fatti di indubbio rilievo, dei quali egli non abbia consapevolezza e che non abbia controllato (In questi limiti possono rilevare, in caso di mediazione immobiliare, le informazioni afferenti alla contitolarità del diritto di proprietà, all’insolvenza di una delle parti, all’esistenza di elementi atti a indurre le parti a modificare il contenuto del contratto, ad eventuali prelazioni ed opzioni, al rilascio di autorizzazioni amministrative, alla provenienza di beni da donazioni suscettibili di riduzione, alla solidità delle condizioni economiche dei contraenti, alle iscrizioni o trascrizioni sull’immobile e alla titolarità del bene in capo al venditore : Cfr Cass-.ord. 5.5.2023 n.11371) ovvero le informazioni riguardanti il rilascio del certificato di agibilità e la prestazione energetica dell’immobile ( Cass. 9.8.2022 n.24534) In particolare quanto alle irregolarità urbanistiche ed edilizie il mediatore deve comunicare alle parti le circostanze a lui note, o che avrebbe dovuto conoscere con l’uso della diligenza impostagli dalla natura professionale dell’attività esercitata, relative alla valutazione e alla sicurezza dell’affare, che possano influire sulla conclusione di esso o determinare le parti a perfezionare il contratto a diverse condizioni. Ne consegue che, ove l’affare sia concluso, può sussistere la responsabilità risarcitoria del mediatore in caso di mancata informazione del promissario acquirente circa l’esistenza di irregolarità urbanistiche o edilizie non ancora sanate relative all’immobile oggetto della promessa di vendita, dovendosi comunque verificare l’adempimento di tale dovere di informazione da parte del mediatore con esclusivo riferimento al momento stesso della conclusione dell’affare.

Allorché l’affare sia concluso, la responsabilità risarcitoria del mediatore reticente o mendace può correlarsi al minore vantaggio o al maggiore aggravio patrimoniale derivanti dalle determinazioni negoziali della parte che siano state effetto del deficit informativo subito (indipendentemente dalla eventuale responsabilità concorrente della controparte contrattuale, quale, nella specie, quella del venditore per la violazione dell’impegno traslativo, che possa consentire al compratore di sperimentare i mezzi di tutela finalizzati al mantenimento dell’equilibrio del rapporto di scambio), o anche all’importo della provvigione corrisposta nella prospettiva di un affare che avrebbe richiesto una diversa valutazione economica per 3.Le risultanze processuali Ciò premesso in diritto e venendo alla prima delle questioni controverse inerente l’eccepita prescrizione del credito, secondo l’attore il termine annuale , iniziando a decorrere dal 12.10.2018 – data di accettazione della proposta da parte dell’amministratore di sostegno del venditore – doveva ritenersi interamente decorso il 12.10.2019 senza che parte convenuta avesse in alcun modo provveduto ad interromperlo. Nella prospettazione di iceversa “… il diritto di è iniziato a decorrere nel momento in cui si è effettivamente ed integralmente perfezionata la proposta d’acquisto sub doc.1 ovvero con la consegna dell’assegno a titolo di caparra a mani del venditore, consegna avvenuta in data 12.2.2019.

Nel novembre 2019 la prescrizione è stata interrotta ai sensi dell’art. 2944 c.c. dal riconoscimento del debito intervenuto da parte del Sig. quando lo stesso, nel proprio studio, ha improbabilmente cercato di imporre una riduzione della provvigione dovuta a …

.Ricapitolando:

la condizione sospensiva cui era sottoposta la proposta d’acquisto si è verificata in data 12.2.2019;

nel novembre 2019 vi è stato riconoscimento di debito da parte del Sig. con conseguente interruzione della prescrizione;

nel dicembre 2019, il legale del Sig. ha confermato quanto sopra con la sua richiesta di contatto verso l’Avv. NOME COGNOMEin data 12.2.2020 vi è stata, all’occorrenza, ulteriore interruzione della prescrizione con la comunicazione sub doc. 9

Contr data 2.7.2020 veniva iscritto a ruolo il ricorso per decreto ingiuntivo per cui è causa…” L’indicazione del dies a quo fornita appare corretta:

il negozio , sia pure preliminare e l’impegno delle parti doveva ritenersi formato all’esito dell’autorizzazione a vendere del Tribunale e della consegna della caparra.

D’altra parte sarebbe risultato del tutto iniquo configurare un obbligo di pagamento del compenso pur a fronte di un negozio impossibile, nell’ipotesi di mancata autorizzazione da parte del Tribunale.

Ciò detto l’episodio del novembre 2019 in cui , secondo parte convenuta, il signor avrebbe riconosciuto il debito è stato confermato in udienza da due testi ( sebbene de relato dal stesso) con dichiarazioni che appaiono credibili ( il era molto arrabbiato) ed in ogni caso in assenza di contestazioni sul punto da parte dell’attore.

Secondo dette ricostruzioni nell’incontro del novembre 2019 il convocava nel proprio studio dentistico e riconosceva il debito cercando di ottenere uno sconto (testi ) e tale comportamento, alla stregua dei criteri di cui sopra s’è detto, può certamente valutarsi quale riconoscimento, sia pure implicito del diritto alla prestazione sia pure in misura ridotta.

Inoltre anche e proprio in forza dei principi di buona fede ed autoresponsabilità ed affidamento allo stesso episodio può certamente attribuirsi valenza di riconoscimento ,avendo WS – a seguito dello stesso – legittimamente confidato nel riconoscimento, appunto, e nell’interruzione.

Contr al merito, parte attrice sostiene l’inadempimento di i doveri di informazione per avere , nella sostanza, prospettato la vendita dell’intero sottotetto ( il sottotetto aperto) e per aver taciuto la necessità di autorizzazione in sanatoria anche per difformità presenti anche nell’appartamento.

La contestazione è priva di idoneo riscontro probatorio.

Risulta dalla proposta di acquisto prodotta in atti , quale oggetto della medesima, un “ immobile in fase di aggiornamento.

Alcune difformità della planimetria catastale…” Risulta poi dalle testimonianze che l’attore era bene a conoscenza dei luoghi per averli ripetutamente visitati anche prima della proposta , già abitando tra l’altro nello stesso immobile.

Risulta inoltre che in fase di trattativa veniva consegnata all’acquirente sia la planimetria catastale ( cui lo stato dei luoghi andava aggiornato ed adeguato ) sia il “Giudizio peritale” dell’arch. ( tecnico che seguiva parte venditrice e provvederà poi alla richiesta di sanatoria ed al relativo adeguamento ), circostanza non contestata dall’attore con la memoria n.1 In particolare da tale documento risultano sia le difformità del sottotetto(, il cui pianerottolo risultava realizzato differentemente da quanto autorizzato, il locale stenditoio delimitato da tavolati posizionati in modo differente e le altezze irregolari ) , sia quelle dell’appartamento Sebbene i testi di parte attrice abbiano dichiarato che il , nelle prime Contr e che la planimetria andava adeguata quanto alla mansarda” dalla documentazione prodotta , e consegnata all’attore, emerge che : – la regolarizzazione avrebbe dovuto interessare anche l’appartamento – la regolarizzazione del sottotetto avrebbe comportato una diversa delimitazione dello stesso.

A ciò si aggiunga , come confermato dal Notaio che “ il sottotetto è stato poi trasferito nella misura rappresentata dalla scheda catastale” il che trova conferma nell’atto di transazione con la proprietà da cui emerge che il 16.7.2019 – quindi successivamente alla proposta ed all’innalzamento del muro divisorio – le parti convenivano di addivenire ad un prezzo rifdotto solo in caso di accertamento di eventuali altezze ridotte del sottotetto.

Solo ad abundantiam si osserva come la teste , amministratrice di sostegno del venditore , abbia dichiarato “ quando ho conferito incarico al dott. non gli ho detto che la mansarda doveva essere…perché c’era un accordo , quello di non chiudere, tra mio marito ed il proprietario dell’altra metà della mansarda..

io avevo detto che metà mansarda era mia..

In definitiva da un lato all’attore era comunque consegnata ampia documentazione inerente lo stato dei luoghi e la necessità di adeguare catastalmente sia l’appartamento sia il sottotetto e dunque l’agenzia pare aver correttamente adempiuto- secondo i principi più sopra richiamati – al proprio obbligo informativo , per quanto in suo potere ( è d’altra parte noto che eventuali ulteriori difformità emergere in corso d’opera una volta altro verso , se una mancata indicazione circa la divisione del sottotetto appare inizialmente giustificata dalle indicazioni rese dalla peraltro verso non appare nella sostanza esservi stato danno ( sotto il profilo di una diversa superficie venduta, come del resto confermato dal notaio L’opposizione deve pertanto essere rigettata e le spese dell’opposizione poste a carico dell’opponente come liquidate in dispositivo per quattro fasi e su valori medi sulla base del decisum

Definitivamente pronunciando RIGETTA l’opposizione e conferma il decreto ingiuntivo n. 3832/2020 emesso dal Tribunale di Monza RIGETTA ogni altra domanda ed eccezione CONDANNA al pagamento delle spese dell’opposizione che si liquidano in euro 5.077,00 per compensi oltre accessori per legge Monza 10.6.2025 Il Giudice Dott.ssa NOME COGNOME