Immobili di pregio: decade il diritto d'acquisto?

L’ordinanza analizza il caso di alcuni conduttori che, dopo aver manifestato la volontà di acquistare gli immobili pubblici da loro locati, si sono visti negare le condizioni agevolate a seguito della successiva classificazione degli stessi come ‘immobili di pregio’. La Corte di Cassazione ha rigettato il ricorso, stabilendo che la qualifica di ‘pregio’ esclude l’applicabilità delle normative di favore, anche se la manifestazione di interesse all’acquisto da parte del conduttore è antecedente alla classificazione stessa.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 19 gennaio 2026 in Diritto Immobiliare, Giurisprudenza Civile, Procedura Civile

Immobili di pregio: la classificazione prevale sul diritto d’acquisto del conduttore

Introduzione

Una recente ordinanza della Corte di Cassazione affronta una questione cruciale nella dismissione del patrimonio immobiliare pubblico: cosa succede quando un immobile, per cui il conduttore ha già manifestato l’intenzione di acquisto, viene successivamente classificato come ‘di pregio’? Questa decisione chiarisce la gerarchia tra la volontà del singolo e l’atto amministrativo che definisce la natura degli immobili di pregio, con importanti conseguenze per i diritti degli inquilini.

I Fatti del Caso

La vicenda ha origine nel 2001, quando un gruppo di conduttori di un immobile di proprietà di un noto ente previdenziale manifesta formalmente, tramite raccomandata, la propria intenzione di acquistare le unità immobiliari in cui vivevano, secondo le procedure di dismissione del patrimonio pubblico. Anni dopo, nel 2003, il Ministero dell’Economia e delle Finanze classifica l’intero stabile come ‘di pregio’.

Questa classificazione ha un effetto dirimente: priva i conduttori della possibilità di beneficiare delle agevolazioni previste dalla legge per l’acquisto, come sconti sul prezzo di vendita. Sentendosi lesi nel loro diritto, i conduttori avviano un’azione legale per ottenere il trasferimento della proprietà alle condizioni vigenti al momento della loro manifestazione di volontà, ritenendo che quella data avesse ‘congelato’ i loro diritti.

Il Percorso Giudiziario e gli immobili di pregio

Il Tribunale, in primo grado, rigetta la domanda principale dei conduttori. La Corte d’Appello, successivamente adita, conferma la decisione, pur con alcune precisazioni sulla giurisdizione. I giudici di secondo grado sostengono che la richiesta degli inquilini di accertare il loro diritto all’acquisto alle condizioni del 2001 non poteva essere accolta, proprio a causa della classificazione dell’immobile come ‘di pregio’.

Secondo la Corte d’Appello, il decreto ministeriale che qualifica gli immobili di pregio ha natura discrezionale e tecnica, di competenza della giurisdizione amministrativa, e non può essere sindacato dal giudice ordinario. Di conseguenza, una volta classificato come tale, l’immobile esce dall’ambito di applicazione delle norme di favore invocate dai conduttori.

Le Motivazioni della Corte di Cassazione

La Corte di Cassazione, investita della questione, ha rigettato integralmente il ricorso dei conduttori, consolidando un principio già espresso in precedenza (in particolare con la sentenza n. 41494/2021).

Il fulcro del ragionamento della Corte risiede nell’interpretazione della normativa sulla dismissione (D.L. 351/2001 e D.L. 41/2004). Tale normativa, nel definire le condizioni di vendita agevolate per gli inquilini che avevano manifestato la volontà di acquisto entro il 31 ottobre 2001, esclude esplicitamente dal proprio ambito di applicazione gli immobili di pregio.

La Cassazione ha stabilito che la qualità ‘non di pregio’ dell’immobile è un presupposto fondamentale per poter beneficiare delle condizioni di favore. Pertanto, la circostanza che la manifestazione di volontà dei conduttori sia avvenuta prima del decreto di classificazione è irrilevante. L’atto di classificazione, anche se successivo, determina la natura del bene e, di conseguenza, il regime giuridico applicabile alla sua vendita. La manifestazione di interesse non crea un diritto quesito all’acquisto a determinate condizioni, ma solo la possibilità di procedervi secondo le regole definite dalla legge, che includono l’esclusione per gli immobili di pregio.

Conclusioni

L’ordinanza in esame riafferma un principio di diritto chiaro: la classificazione di un immobile come ‘di pregio’ ha un’efficacia determinante e retrospettiva sulle procedure di dismissione. Essa prevale sulla precedente manifestazione di volontà del conduttore, escludendolo dai benefici e dagli sconti previsti dalla normativa speciale. Questa decisione sottolinea la prevalenza dell’interesse pubblico, manifestato attraverso l’atto amministrativo di classificazione, rispetto all’aspettativa del privato, offrendo un’indicazione netta per tutti i casi analoghi e futuri.

La manifestazione di interesse all’acquisto da parte di un conduttore impedisce che l’immobile pubblico venga successivamente classificato ‘di pregio’?
No. Secondo la Corte di Cassazione, la manifestazione di volontà non ‘congela’ le condizioni di vendita. La classificazione come immobile ‘di pregio’, anche se successiva, è pienamente efficace e determina il regime giuridico applicabile alla vendita.

Quali sono le conseguenze per il conduttore se l’immobile viene classificato ‘di pregio’ dopo la sua richiesta di acquisto?
Il conduttore perde il diritto a beneficiare delle condizioni agevolate previste dalla normativa sulla dismissione del patrimonio pubblico, come ad esempio gli sconti sul prezzo di vendita. La vendita potrà avvenire, ma a condizioni di mercato.

La qualità di ‘pregio’ è un presupposto per l’acquisto a condizioni agevolate?
Sì, ma in senso negativo. La Corte ha chiarito che la qualità ‘non di pregio’ dell’unità immobiliare è un presupposto essenziale per l’applicazione delle normative di favore. Se l’immobile è classificato ‘di pregio’, tali normative non si applicano.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 2 Num. 19961 Anno 2024

Civile Ord. Sez. 2 Num. 19961 Anno 2024

Presidente: COGNOME NOME

Relatore: COGNOME NOME

Data pubblicazione: 19/07/2024

ORDINANZA

sul ricorso n. 34540/2019 R.G. proposto da:

COGNOME NOME, c.f. CODICE_FISCALE, COGNOME NOME, c.f. CODICE_FISCALE, COGNOME NOME, c.f. CODICE_FISCALE, COGNOME NOME, c.f. CODICE_FISCALE, COGNOME NOME, c.f. CODICE_FISCALE, COGNOME NOME, c.f. CODICE_FISCALE, COGNOME NOME, c.f. CODICE_FISCALE, COGNOME NOME, c.f. CODICE_FISCALE, COGNOME NOME, c.f. CODICE_FISCALE, in qualità di procuratrice di COGNOME NOME, rappresentati e difesi dall’AVV_NOTAIO NOME AVV_NOTAIO COGNOME AVV_NOTAIO e dall’AVV_NOTAIO NOME NOME, elettivamente domiciliati in Roma presso di loro nello studio in INDIRIZZO
ricorrenti

contro

RAGIONE_RAGIONE_SOCIALE, c.f. 80078750587, in proprio e in qualità di procuratore speciale di RAGIONE_RAGIONE_SOCIALE, c.f. CODICE_FISCALE, in persona del legale rappresentante pro tempore,

OGGETTO: dismissione immobili pubblici

R.G. 34540/2019

C.C. 3-7-2024

rappresentata e difesa dall’AVV_NOTAIO e dall’AVV_NOTAIO, elettivamente domiciliata in Roma presso gli uffici RAGIONE_SOCIALE‘Avvocatura RAGIONE_SOCIALE in INDIRIZZO

contro

ricorrente avverso la sentenza n. 2725/2019 RAGIONE_SOCIALEa Corte d’appello di Roma depositata il 19-4-2019, udita la relazione RAGIONE_SOCIALEa causa svolta nella camera di consiglio del 3-72024 dal consigliere NOME COGNOME

FATTI DI CAUSA

1.Con atto di citazione notificato il 2-7-2012 NOME COGNOME, NOME COGNOME, NOME COGNOME, NOME COGNOME, NOME COGNOME, NOME COGNOME, NOME COGNOME, NOME COGNOME, NOME COGNOME, NOME COGNOME, NOME COGNOME e NOME COGNOME hanno proposto appello avverso la sentenza n.12916/2011 depositata il 14-6-2011 del Tribunale di Roma.

La sentenza di primo grado aveva dichiarato il diritto RAGIONE_SOCIALE attori -a eccezione di NOME COGNOME NOME partecipare ai fini RAGIONE_SOCIALE‘acquisto alla procedura di dismissione RAGIONE_SOCIALE immobili di cui erano conduttori, siti in Roma in INDIRIZZO, di proprietà RAGIONE_SOCIALE‘RAGIONE_RAGIONE_SOCIALE, nell’ambito RAGIONE_SOCIALEa procedura di dismissione del patrimonio RAGIONE_SOCIALE enti pubblici, per cui essi con raccomandata del NUMERO_DOCUMENTO avevano manifestato l’intenzione di procedere all’acquisto, in data 7-5-2003 l’RAGIONE_RAGIONE_SOCIALE aveva inviato loro informativa sul procedimento di vendita e in data 16-92003 il RAGIONE_RAGIONE_SOCIALE aveva dichiarato gli immobili ‘di pregio’ , così privandoli RAGIONE_SOCIALEa possibilità di beneficiare RAGIONE_SOCIALEe relative agevolazioni; la sentenza ha altresì dichiarato il difetto di giurisdizione ordinaria sulle domande relative alla determinazione del prezzo, ha rigettato la domanda di pronuncia ex art. 2932 cod. civ. costitutiva RAGIONE_SOCIALE effetti dei contratti di
compravendita non conclusi; ha condannato gli attori in solido al pagamento RAGIONE_SOCIALEe spese di lite.

2.Con sentenza n. 2725/2019 depositata il 19-4-2019 la Corte d’appello di Roma ha accolto esclusivamente il secondo motivo di appello relativo alla quantificazione RAGIONE_SOCIALEe spese di lite.

La sentenza ha rigettato il primo motivo di appello, con il quale gli appellanti avevano censurato la sentenza di primo grado per avere ritenuto che essi avessero agito solo per contestare la dichiarazione di pregio del loro immobile, per sentire accertare il loro diritto a ottenere i massimi sconti e per ottenere con sentenza costitutiva il trasferimento di proprietà, in quanto essi avevano chiesto di accertare il loro acquisto ai sensi RAGIONE_SOCIALE‘art. 3 decreto legge 351/2001 conv. in legge 410/2001. Ha dichiarato di condividere la sentenza impugnata nella parte in cui aveva ritenuto devoluta alla giurisdizione amministrativa la questione relativa al fatto che l’immobile non fosse da ricomprendere tra quelli ‘di pregio’, in quanto il relativo decreto del RAGIONE_RAGIONE_SOCIALE aveva un contenuto di discrezionalità tecnica, a fronte del quale i conduttori vantavano interesse legittimo. Ha dichiarato che non poteva essere condivisa la statuizione del Tribunale sul difetto di giurisdizione ordinaria relativa alla domanda di determinazione del prezzo di cessione, perché tra le domande proposte dagli attori non vi era domanda di determinazione del prezzo, ma domanda di accertamento del loro diritto ad acquistare alle condizioni vigenti al momento del ricevimento da parte RAGIONE_SOCIALE‘ente proprietario RAGIONE_SOCIALEa raccomandata 2-8-2001, con la quale i conduttori avevano esercitato il loro diritto di opzione. La sentenza ha dichiarato che comunque il motivo di appello diretto a censurare la sentenza nella parte in cui aveva rigettato la domanda di pronuncia costitutiva ex art. 2932 cod. civ. non meritava accoglimento; ciò perché non risultava che all’epoca l’immobile fosse stato individuato come oggetto di dismissione, mentre
i conduttori avrebbero potuto esercitare l’opzione solo a fronte di una formale offerta di vendita.

3.Avverso la sentenza gli originari appellanti, con esclusione di NOME COGNOME, NOME COGNOME e NOME COGNOME, nonché NOME COGNOME in qualità di erede di NOME COGNOME e NOME COGNOME in qualità di procuratore di NOME COGNOME, hanno proposto ricorso per cassazione affidato a due motivi.

RAGIONE_RAGIONE_SOCIALE, in proprio e in qualità di procuratore speciale di RAGIONE_RAGIONE_SOCIALE, ha resistito con controricorso.

Il ricorso è stato avviato alla trattazione camerale ex art. 380bis.1 cod. proc. civ. e in prossimità RAGIONE_SOCIALE‘adunanza in camera di consiglio i ricorrenti hanno depositato memoria illustrativa.

All’esito RAGIONE_SOCIALEa camera di consiglio del 3-7-2024 la Corte ha riservato il deposito RAGIONE_SOCIALE‘ordinanza.

RAGIONI RAGIONE_RAGIONE_SOCIALE DECISIONE

1.Con il primo motivo, rubricato ‘ violazione RAGIONE_SOCIALE‘art. 360 c.p.c. n. 3 e 4 in relazione all’art. 353 c.p.c. Nullità RAGIONE_SOCIALEa sentenza’, i ricorrenti sostengono che la Corte d’appello, nell’affermare l’esistenza RAGIONE_SOCIALEa giurisdizione del giudice ordinario negata dal Tribunale, avrebbe dovuto limitarsi ad annullare la sentenza di primo grado e disporre la rimessione del processo al primo giudice, senza pronunciare nel merito RAGIONE_SOCIALEa controversia. Evidenziano che la sentenza impugnata ha esattamente qualificato la domanda come volta a ottenere il ric onoscimento del diritto soggettivo ad acquistare l’immobile, sulla base di questa qualificazione RAGIONE_SOCIALEa domanda ha affermato la giurisdizione che era stata negata dal giudice di primo grado e quindi sostiene che, in applicazione RAGIONE_SOCIALE‘art. 353 cod. proc. civ ., avrebbe dovuto rimettere la decisione al primo giudice.
1.1.Il motivo è infondato.

In primo luogo, non risulta né dal contenuto RAGIONE_SOCIALEa sentenza impugnata né dal contenuto del ricorso che gli appellanti avessero proposto motivo di appello volto a censurare la pronuncia di difetto di giurisdizione, per cui la questione RAGIONE_SOCIALEa giurisdizione non era stata neppure devoluta alla cognizione del giudice di appello. Inoltre, seppure la sentenza impugnata si sia posta la questione RAGIONE_SOCIALEa giurisdizione e abbia specificato in quali termini la pronuncia del primo giudice fosse o non fosse condivisibile, le relative deduzioni non si sono risolte in una pronuncia declaratoria RAGIONE_SOCIALEa giurisdizione del giudice ordinario negata dal giudice di primo grado; ciò perché la sentenza si è limitata a rigettare il motivo di appello, come rivolto avverso il rigetto RAGIONE_SOCIALEa domanda di pronuncia costitutiva ex art. 2932 cod. civ. Quindi, non essendo stata emessa una pronuncia di riforma RAGIONE_SOCIALEa sentenza di primo grado che abbia dichiarato la giurisdizione negata dal giudice di primo grado, non sussistevano i presupposti per ap plicare l’art. 353 cod. proc. civ. previgente e rimettere le parti davanti al primo giudice.
2.Con il secondo motivo, rubricato ‘ violazione RAGIONE_SOCIALE‘art. 360 c.p.c. n. 3 in relazione all’art. 112 c.p.c per non aver pronunciato sulla domanda come proposta’ , i ricorrenti lamentano che la sentenza impugnata abbia omesso di pronunciarsi sulla circostanza sostanziale posta a fondamento RAGIONE_SOCIALEe loro domande, riferita al fatto che la trasmissione da parte dei conduttori RAGIONE_SOCIALEa raccomandata del 2-8-2001 aveva bloccato a tale data le condizioni di vendita; quindi rilevano come sussistesse il loro interesse a vedere riconosciuto il diritto all’applicazione RAGIONE_SOCIALEe condizioni vigenti nel 2001 anche in a ssenza del diritto alla pronuncia costitutiva e sostengono che la classificazione RAGIONE_SOCIALE‘immobile come ‘di pregio’ avvenuta nel 2005 non potesse esplicare efficacia rispetto al disposto RAGIONE_SOCIALE‘art. 3 D.L. 351/2001 conv. con mod. nella legge 410/2001, secondo il quale le unità immobiliari per le quali i conduttori avevano manifestato volontà di acquisto entro
il 31-10-2001 in assenza di offerta di opzione erano venduti al prezzo e alle condizioni determinati in base alla normativa vigente alla data RAGIONE_SOCIALEa manifestazione RAGIONE_SOCIALEa volontà di acquisto.

2.1.Il motivo presenta profili di inammissibilità per le modalità con le quali è formulato, ma in via assorbente rispetto a ogni altra questione ricorrono i presupposti per applicare il principio secondo il quale nel giudizio di legittimità, alla luce dei principi di economia processuale e di ragionevole durata del processo di cui all’art. 111 Cost., nonché di una lettura costituzionalmente orientata RAGIONE_SOCIALE‘art. 38 4 cod. proc. civ., una volta verificata l’omessa pronuncia su un motivo di appello, la Corte di cassazione può decidere il motivo, avente oggetto questione di diritto che non richieda ulteriori accertamenti di fatto (Cass. Sez. 3 16-6-2023 n. 17416 Rv. 668197-01, Cass. Sez. 5 28-102015 n. 21968 Rv. 637019-01, Cass. Sez. 6-3 8-10-2014 n. 21257 Rv. 632915-01).
Infatti, l ‘ accoglibilità RAGIONE_SOCIALEa tesi dei ricorrenti è stata espressamente esclusa da Cass. Sez. 2 24-12-2021 n. 41494 (Rv. 663330-01), che ha deciso in fattispecie analoga a quella oggetto del presente giudizio, nella quale i conduttori avevano manifestato la volontà di acquisto entro il 31-10-2001, con riguardo a immobili solo successivamente qualificati di pregio. Rinviando alla motivazione di Cass. 41494/2021 per la compiuta analisi RAGIONE_SOCIALEa normativa di riferimento e RAGIONE_SOCIALEe ragioni che impongono questa conclusione, basti in questa sede ribadire, secondo quanto si legge in Cass. 41494/2021 che ‘ al fine di stabilire il beneficio RAGIONE_SOCIALEa riparametrazione del prezzo di vendita RAGIONE_SOCIALE immobili oggetto di cartolarizzazione ai valori di mercato nel mese di ottobre 2001, l’art. 1, comma 1, del decreto -legge n.41 del 2004 espressamente richiama, usando il s ostantivo plurale, ‘le ipotesi’ previste dal secondo periodo del comma 20 RAGIONE_SOCIALE‘art. 3 del decreto -legge n. 351 del 2001: e poiché quest’ultima disposizione esclude dal suo
ambito di operatività gli immobili di pregio, è da ritenere che, con il richiamo alle ipotesi previste dalla norma precedente, il legislatore abbia inteso riferirsi, non solo alla circostanza che, in mancanza di offerta in opzione da parte RAGIONE_SOCIALE‘ente (entro il 26 settembre 2001), la manifestazione di volontà di acquisto sia stata formulata entro il 31 ottobre dal conduttore, ma anche alla qualità, appunto non di pregio, RAGIONE_SOCIALE‘unità immobiliare condotta in locazione’. In applicazione di questi principi, non rileva che nella presente fattispecie, così come in quella oggetto di giudizio da parte di Cass. 41494/2021, la manifestazione di volontà di acquistare l’immobile fosse stata comunicata prima che l’immobile fosse dichiarato di pregio.
3.Ne consegue che il ricorso deve essere integralmente rigettato e, in applicazione del principio RAGIONE_SOCIALEa soccombenza, i ricorrenti devono essere condannati in solido ex art. 97 cod. proc. civ., stante l’interesse comune, alla rifusione a favore RAGIONE_SOCIALE‘RAGIONE_SOCIALE controricorrente RAGIONE_SOCIALEe spese del giudizio di legittimità.

In considerazione RAGIONE_SOCIALE‘esito del ricorso, ai sensi RAGIONE_SOCIALE‘art. 13 co . 1quater d.P.R. 30 maggio 2002 n. 115 si deve dare atto RAGIONE_SOCIALEa sussistenza dei presupposti processuali per il versamento, da parte dei ricorrenti, di ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello previsto per il ricorso ai sensi del co. 1-bis RAGIONE_SOCIALEo stesso art. 13, se dovuto.

P.Q.M.

La Corte rigetta il ricorso;

condanna i ricorrenti in solido alla rifusione a favore RAGIONE_SOCIALE‘RAGIONE_SOCIALE controricorrente RAGIONE_SOCIALEe spese del giudizio di legittimità, che liquida in Euro 200,00 per esborsi ed Euro 10.000,00 per compensi, oltre accessori ex lege .

Sussistono ex art.13 co.1-quater d.P.R. 30 maggio 2002 n.115 i presupposti processuali per il versamento da parte dei ricorrenti di

ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello previsto per il ricorso ai sensi del co.1-bis RAGIONE_SOCIALEo stesso art. 13, se dovuto. Così deciso in Roma, nella camera di consiglio RAGIONE_SOCIALEa seconda sezione

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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