Diritto di abitazione: opponibile all'acquirente all'asta?

La Corte di Cassazione ha stabilito che il diritto di abitazione, nascente da un provvedimento di assegnazione della casa familiare, è opponibile all’acquirente che si aggiudica l’immobile in un’asta fallimentare, qualora l’avviso di vendita, la perizia e il decreto di trasferimento specifichino chiaramente che il bene è venduto gravato da tale diritto. In questo caso, l’acquirente compra la nuda proprietà e non può pretendere il rilascio del bene, poiché il prezzo d’acquisto già rifletteva la limitazione del diritto. La Corte ha ritenuto irrilevante la presenza di un’ipoteca iscritta anteriormente, dato che l’oggetto della vendita era stato volontariamente limitato alla sola nuda proprietà.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 5 febbraio 2026 in Diritto di Famiglia, Diritto Fallimentare, Diritto Immobiliare, Giurisprudenza Civile, Procedura Civile

Diritto di Abitazione: Quando Resiste all’Asta Giudiziaria

L’acquisto di un immobile all’asta può nascondere insidie, specialmente quando sono coinvolti diritti reali come il diritto di abitazione. Una recente ordinanza della Corte di Cassazione chiarisce un punto fondamentale: se un immobile viene esplicitamente messo in vendita come gravato dal diritto di abitazione, l’acquirente non può successivamente chiederne il rilascio, anche se esiste un’ipoteca precedente. Analizziamo insieme questa importante decisione.

I Fatti di Causa

La vicenda trae origine da una procedura fallimentare che ha portato alla vendita all’asta di un immobile. L’aggiudicatario, una volta ottenuto il decreto di trasferimento che gli attribuiva la ‘piena ed esclusiva proprietà’ del bene, intimava il rilascio all’ex coniuge del debitore, titolare di un diritto di abitazione sull’immobile stabilito con sentenza di divorzio.

Tuttavia, sia la perizia di stima che l’ordinanza di vendita e lo stesso decreto di trasferimento precisavano in modo inequivocabile che una porzione dell’immobile era ‘gravata dal diritto di abitazione’. Questa circostanza aveva inciso notevolmente sul prezzo di vendita: la perizia aveva valutato la piena proprietà in € 243.000,00, distinguendo il valore del diritto di abitazione (€ 182.400,00) da quello della nuda proprietà (€ 60.800,00). L’immobile era stato infine aggiudicato per un importo vicino a quest’ultimo valore.

L’acquirente, forte della presenza di un’ipoteca iscritta sull’immobile prima della trascrizione del diritto di abitazione, sosteneva che tale diritto non gli fosse opponibile, ai sensi dell’art. 2812 c.c., e pretendeva la liberazione dei locali.

Il Diritto di Abitazione e la Vendita all’Asta

Il cuore della questione giuridica è stabilire se l’acquirente di un bene all’asta possa ignorare un diritto di abitazione trascritto successivamente a un’ipoteca. La norma richiamata dal ricorrente (art. 2812 c.c.) in effetti prevede che il creditore ipotecario possa far espropriare il bene come se fosse libero da diritti reali costituiti dopo l’iscrizione dell’ipoteca.

Il punto cruciale, però, non è ciò che il creditore avrebbe potuto fare, ma ciò che è stato effettivamente fatto. Nel caso di specie, la procedura esecutiva non ha messo in vendita la piena proprietà libera da pesi, bensì ha specificamente offerto al pubblico la nuda proprietà dell’immobile, dando atto dell’esistenza del diritto di abitazione.

Le Motivazioni della Corte di Cassazione

La Corte di Cassazione ha rigettato il ricorso dell’acquirente, confermando le decisioni dei giudici di merito. Il ragionamento dei giudici supremi è lineare e si fonda sul principio di trasparenza e sul rispetto dell’oggetto della vendita giudiziaria.

La Corte ha affermato che l’argomento della ‘piena proprietà’ menzionata nel decreto di trasferimento non è risolutivo. È necessario leggere il provvedimento nella sua interezza. Il decreto stesso, infatti, conteneva la precisazione che l’immobile era gravato dal diritto di abitazione. Tale circostanza era stata espressamente contemplata in tutti gli atti della procedura, a partire dalla perizia di stima che ne aveva decurtato il valore dal prezzo base d’asta.

In sostanza, l’oggetto del trasferimento non è stata la piena proprietà, ma la nuda proprietà. L’aggiudicatario era perfettamente consapevole di acquistare un bene con un limite, e il prezzo pagato rifletteva esattamente questa condizione. Non è possibile, quindi, che l’acquirente, dopo aver beneficiato di un prezzo significativamente inferiore proprio a causa del diritto altrui, possa poi pretendere di cancellare tale diritto per ottenere la proprietà piena e libera.

La Corte ha sottolineato che, sebbene il creditore ipotecario avesse la facoltà di chiedere la vendita del bene come libero, nel caso concreto la procedura ha scelto di porre in vendita il bene ‘come gravato dal diritto di abitazione’. Gli atti successivi, inclusi l’aggiudicazione e il trasferimento, si sono coerentemente adeguati a questa decisione iniziale, che non era stata contestata da nessuna delle parti del processo esecutivo.

Conclusioni

La decisione in commento offre un importante insegnamento pratico: nell’ambito delle aste giudiziarie, l’oggetto del trasferimento è quello descritto negli atti della procedura (perizia, avviso di vendita, decreto di trasferimento). Se tali atti indicano chiaramente che l’immobile è gravato da un diritto di abitazione, l’aggiudicatario acquista la nuda proprietà e deve rispettare tale diritto. La consapevolezza dell’acquirente, desumibile da tali documenti e dal prezzo pagato, è un elemento determinante. Comprare all’asta significa accettare il bene nello stato di fatto e di diritto in cui viene posto in vendita.

Se compro una casa all’asta, un diritto di abitazione preesistente è sempre valido nei miei confronti?
Dipende da come il bene è stato messo in vendita. Secondo questa ordinanza, se la perizia, l’avviso di vendita e il decreto di trasferimento specificano chiaramente che il bene è venduto ‘gravato dal diritto di abitazione’, l’acquirente è tenuto a rispettarlo perché l’oggetto della vendita è la sola nuda proprietà.

Un’ipoteca iscritta prima della trascrizione del diritto di abitazione può renderlo nullo per l’acquirente all’asta?
In teoria, il creditore ipotecario potrebbe chiedere di vendere il bene come libero. Tuttavia, se la procedura sceglie di mettere in vendita l’immobile specificando che è gravato dal diritto di abitazione, l’acquirente non può poi invocare l’ipoteca anteriore per ‘liberare’ il bene, in quanto ha acquistato consapevolmente un bene con un diritto altrui, pagando un prezzo inferiore.

Qual è stato il fattore decisivo per la Corte di Cassazione in questo caso?
Il fattore decisivo è stato l’oggetto effettivo della vendita giudiziaria. La Corte ha stabilito che, poiché tutti gli atti della procedura (dalla perizia al decreto di trasferimento) indicavano in modo inequivocabile la presenza del diritto di abitazione e il prezzo d’asta era stato calcolato di conseguenza sulla nuda proprietà, l’acquirente era pienamente consapevole di ciò che stava comprando e non poteva pretendere un diritto maggiore (la piena proprietà) di quello effettivamente acquistato.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 3 Num. 10686 Anno 2024

Civile Ord. Sez. 3 Num. 10686 Anno 2024

Presidente: COGNOME

Relatore: COGNOME NOME

Data pubblicazione: 19/04/2024

ORDINANZA

Oggetto

OPPOSIZIONE ESECUZIONE

Aggiudicazione di bene immobile Diritto di abitazione nascente da provvedimento di assegnazione di casa familiare Opponibilità Condizioni e limiti

R.G.N. NUMERO_DOCUMENTO

COGNOME.

Rep.

sul ricorso 19337-2022 proposto da:

Ud. 12/12/2023

COGNOME NOME , domiciliato presso l’indirizzo di posta elettronica del proprio difensore, rappresentato e difeso dell’ AVV_NOTAIO; Adunanza camerale

– ricorrente –

contro

MICELI NOME;

– intimata –

Avverso la sentenza n. 276/22 del la Corte d’appello d i Bologna, depositata in data 08/02/2022;

udita la relazione della causa svolta nell ‘adunanza camerale del 12/12/2023 dal AVV_NOTAIO COGNOME.

FATTI DI CAUSA

NOME COGNOME ricorre, sulla base di un unico motivo, per la cassazione della sentenza n. 276/22, dell’8 febbraio 2022, della Corte d’appello di Bologna, che nel respingerne il gravame avverso la sentenza n. 1910/18, del 21 ottobre 2018, del Tribunale di Modena -ha confermato l’accoglimento dell’opposizione proposta da NOME COGNOME contro il precetto con cui il COGNOME le aveva intimato il rilascio dell’immobile sito in Carpi, INDIRIZZO, del quale il medesimo si era reso aggiudicatario, all’esito di asta dei beni del fallimento RAGIONE_SOCIALE e dei soci NOME e NOME COGNOME.
Riferisce, in punto di fatto, l’odierno ricorrente che previa aggiudicazione all’asta dell’immobile suddetto il Tribunale modenese, con decreto del 22 settembre 2016, ebbe a trasferirgli la ‘piena ed esclusiva proprietà’ dello stesso, contro il pagamento di € 44.323,20, precisando, tuttavia, che la porzione costituita da un appartamento risultava ‘gravat a dal diritto di abitazione a favore della NOME COGNOME NOME‘, costituito ‘con sentenza di divorzio del 2 novembre 2005’, trascritta il 5 aprile 2013. Tale circostanza, peraltro, risultava già riportata nella perizia di stima redatta nel corso della procedura fallimentare, avendo tale documento ‘valutato la piena proprietà dell’immobile in € 243.000,00 di cui € 182.400,00 per il diritto di abitazione della NOME COGNOME ed € 60.800,00 per la nuda proprietà’, importo, questo secondo, successivamente rido ttosi a € 44.323,20, dopo che alcune aste erano andate deserte.
Notificato alla COGNOME, dal COGNOME, atto di precetto per il rilascio del suddetto appartamento, l’intimata proponeva opposizione, iniziativa alla quale l’esecutante resisteva, svolgendo anche domanda riconvenzionale di condanna dell’opponente al

pagamento, quale indennizzo per l’occupazione senza titolo dell’immobile ‘ de quo ‘, di una somma pari a € 544,00 mensili, da corrispondersi dalla data del decreto di trasferimento sino al rilascio del bene. L’odierno ricorrente, in particolare, deduceva che l’assegnazione della casa coniugale, o comunque la costituzione del diritto di abitazione in favore della COGNOME (con sentenza di divorzio congiunto del novembre 2005), non potesse aver effetto con riguardo al creditore che risultava avere anteriormente iscritto -il 1° giugno 2005 -ipoteca sul bene, e ciò in forza di quanto disposto dall’art. 2812 cod. civ.
Per parte propria, tuttavia, la COGNOME deduceva -a fondamento dell’opposizione che tale norma non sarebbe invocabile dall’aggiudicatario, giacché posta a tutela del solo creditore ipotecario, non oppostosi al decreto di trasferimento, risultando essa, comunque, inapplicabile al caso di specie, poiché la vendita era stata promossa in sede di procedura concorsuale e non dal creditore ipotecario. Inoltre, l’immobile così come indicato nel decreto di trasferimento, al quale nemmeno l’aggiudicatario risultava essersi opposto -era stato trasferito gravato dal diritto di abitazione in favore dell’opponente, aspetto valutato pure nella determinazione del prezzo ed evidenziato in modo inequivoco nei provvedimenti e negli atti coi quali esso era stato offerto al pubblico.
Tale ultimo argomento veniva recepito dal giudice di prime cure, il quale accoglieva l’opposizione, con decisione poi confermata in appello.

Avverso la sentenza della Corte felsinea ha proposto ricorso per cassazione il COGNOME, sulla base -come detto -di un unico motivo.

3.1. Esso denuncia -ex art. 360, comma 1, n. 3), cod. proc. civ. -violazione e falsa applicazione degli artt. 155quater , 2644, 2812 e 2919 cod. civ.

Si censura la sentenza impugnata là dove ha affermato che l’aggiudicatario ‘AVV_NOTAIO ha acquistato il bene posto in vendita gravato dal diritto di abitazione, ben consapevole (anche in ragione della attività professionale svolta) di tale limitazione, indicata in modo specifico ed inequivocabile nella perizia di stima, nell’ordinanza di vendita e nel decreto di trasferimento’.

Assume, al riguardo, il ricorrente che ‘non ha alcuna rilevanza nel caso di specie il prezzo della vendita dell’immobile’, in quanto, ‘come risulta del decreto di trasferimento dell’immobile de quo ‘, ad esso COGNOME è stata trasferita la ‘piena ed esclusiva proprietà di porzione di fabbricato civile sita in comune di Carpi, INDIRIZZO‘, sicché ‘il fatto che nel decreto di trasferimento della piena proprietà dell’immobile’ si fosse precisato ‘ che l’appartamento risulta gravato dal diritto di abitazion e a favore della signora COGNOME‘ non poteva ‘assolutamente significare che il diritto di abitazione a favore della signora COGNOME ‘ fosse ‘ opponibile all’aggiudicatario’, perché tale inopponibilità va affermata ‘ in forza di una espressa norma legge’, ovvero l’art. 2812, comma 1, cod. civ., dal momento che il titolo di tale diritto -la sentenza di divorzio congiunto del 2 novembre 2005 -risulta trascritta il 5 aprile 2013, e dunque posteriormente all’iscrizione ipotecaria, risalente al 1° giugno 2005.
Richiama, sul punto, il ricorrente l’arresto di questa Corte secondo cui l’art. 155 -quater cod. civ., là dove prevede che il provvedimento di assegnazione e quello di revoca sono trascrivibili e opponibili a terzi ai sensi dell’art. 2643 cod. civ., ‘va interpretato nel senso che questi provvedimenti non hanno effetto riguardo al creditore ipotecario che abbia acquistato il suo diritto sull’immobile in base ad un atto iscritto anteriormente alla

trascrizione del provvedimento di assegnazione e che perciò può far vendere coattivamente l’immobile come libero’ ( è citata Cass. Sez. 3, sent. 20 aprile 2016, n. 7776).

Principio, peraltro, successivamente riaffermato da questa Corte, la quale ha ribadito che l’assegnazione della casa familiare viene ad essere opponibile solo a coloro che hanno acquistato diritti dopo la trascrizione del relativo provvedimento, adempiment o, questo della trascrizione, ‘ragionevolmente esigibile anche alla luce del bilanciamento delle tutele familiari e della certezza dei rapporti patrimoniali, salvaguardando l’assegnatario da atti di alienazione o aggressione successivi, ma, nel contempo, e tipicamente, senza che il creditore ipotecario antecedente resti pregiudicato dal provvedimento giudiziale, ex art. 2812, primo comma, cod. civ.’ ( viene richiamata Cass. Sez. 3, sent. 15 aprile 2022, n. 12387).
È rimasta solo intimata la COGNOME.

La trattazione del presente ricorso è stata fissata ai sensi dell’art. 380 -bis .1 cod. proc. civ.

Il ricorrente ha depositato memoria.

Il Collegio si è riservato il deposito nei successivi sessanta giorni.

RAGIONI DELLA DECISIONE

Il ricorso va rigettato.

8.1. Il solo motivo proposto, infatti, non è fondato.

8.1.1. Non è, infatti, risolutivo l’argomento al quale si affida il ricorrente, secondo cui l’utilizzazione -nel decreto di trasferimento -della formula ‘trasferisce il pieno ed esclusivo diritto’ starebbe ad indicare che oggetto dello stesso fu la piena proprietà dell’intero immobile e non, quanto alla porzione costituente l’appartamento ‘gravato dal diritto di abitazione della NOME‘, la nuda proprietà dell a stessa.

Difatti, come osservato -con interpretazione non irragionevole -da entrambe le sentenze di merito, intervenute in relazione all’opposizione a precetto oggetto del presente giudizio, non solo il decreto di trasferimento conteneva un’espressa precisazione circa il diritto spettante all’opponente (‘ Si precisa che l’appartamento risulta gravato dal diritto di abitazione a favore della sig.ra COGNOME NOME‘) , ma, soprattutto, tale circostanza risultava essere stata espressamente contemplata dalla perizia di stima redatta nel corso della procedura fallimentare, tanto che in relazione ad essa era stato fissato il prezzo di acquisto del bene, espressamente deter minato ‘in € 243.000,00 di cui € 182.400,00 per il diritto di abitazione della NOME COGNOMENOME. Pertanto, il bene staggito è stato posto in vendita limitatamente alla nuda proprietà e tanto era univocamente percepibile dal pubblico dei potenziali offerenti e, quindi, pure dall’odierno ricorrente, poi aggiudicatario.
Correttamente, quindi, nel decidere dell’opposizione proposta dalla COGNOME, è stato osservato che, se l’art. 2812, comma 1, cod. civ. ‘consente al creditore che abbia iscritto ipoteca anteriormente alla trascrizione dell’assegnazione, di far vendere il bene come libero’, ciò, però, nel caso di specie ‘non è avvenuto, risultando per tabulas che il bene, senza possibilità di alcun equivoco da parte di qualunque potenziale acquirente, è stato posto in vendita come gravato dal diritto di abitazione (il che ha inciso, in modo molto consistente, anche sul prezzo di vendita)’ (così, testualmente, la sentenza impugnata a pag. 4).
Né tale rilievo può essere superato attraverso il richiamo all’art. 2644 cod. civ., dal momento che il sistema pubblicitario della trascrizione mira a dirimere non ogni situazione di conflitto, ma solo quella che riguardi ‘diritti tra loro incompatibili’ e non, invece, ‘diritti diversi e concettualmente compatibili’ (così, da ultimo, sebbene con riferimento a fattispecie differente dalla presente, Cass. Sez. 3, sent. 9 febbraio 2003, n. 4092, Rv. 666806-01). Tale ultima evenienza, appunto, è quella sussistente nel caso di specie, dal momento che il decreto di trasferimento, adottato in sede di procedura concorsuale, ha attribuito l’immobile in questione -secondo, si ribadisce l’interpretazione non irragionevole che del suo contenuto è stata data in sede di merito (in totale conformità , tra l’altro, con il provvedimento che aveva posto tale bene in vendita) -come ‘gravato dal diritto di abitazione a favore della NOME COGNOME NOME‘, ciò di cui si era tenuto conto, come detto, nella stessa determinazione del prezzo di acquisto.
In sostanza, per quanto possa discutersi della correttezza del provvedimento che ha posto in vendita il bene solo quanto alla nuda proprietà (per l’opinabilità della esclusione del diritto di abitazione dal trasferimento coattivo, alla stregua dell’evoluzione della giurisprudenza di legittimità, culminata nella sentenza di questa Corte n. 12387 del 2022, richiamata dal ricorrente), esso era chiaro e non era stato opposto o contestato da alcuna delle parti del processo nel corso del quale era stato reso ed adottato e tra le quali non poteva ancora annoverarsi l’offerente poi aggiudicatario: con la conseguenza che doverosamente gli atti successivi, tra cui la pubblicità della vendita, l’aggiudicazione e il medesimo decreto di trasferimento, sono rimasti coerenti col primo e hanno limitato l’ambito della vendita giudiziaria a quanto determinato da quello, vale a dire che correttamente oggetto del trasferimento è stata la sola nuda proprietà.
A prescindere dalla circostanza che il diritto reale altrui sul bene trasferito gli era ben noto, tanto da determinare anche un sensibile abbattimento del costo di trasferimento e da rendergli chiaro l’oggetto dell’acquisto e da costituirlo come necessariamente consapevole della sua esatta consistenza, mette pure conto osservare che il COGNOME neppure poteva (e può) ritenersi sprovvisto di mezzi di tutela nei confronti della COGNOME, per mutare la sua posizione di nudo proprietario, in una di dominio ‘ pieno ‘ sull'(intero) immobile.
Questa Corte, infatti, ha affermato -sul presupposto che ‘il perdurare sine die dell’occupazione dell’immobile’, e ciò ‘perfino quando ne siano venuti meno i presupposti’, finirebbe con il risolversi ‘in un ingiustificato, durevole, pregiudizio al diritto del proprietario terzo di godere e disporre del bene, ai sensi dell’art. 42 Cos t. e dell’art. 832 cod. civ.’ (così, in motivazione, Cass. Sez. 1, sent. 22 luglio 2015, n. 15367, Rv. 636214-01) -la necessità di distinguere tra ‘opponibilità’ ed ‘efficacia’ del provvedimento giudiziale costitutivo del diritto dell’assegnatario della casa coniugale, così riconoscendo al terzo proprietario del bene la legittimazione ad esperire ‘una domanda di accertamento dell’insussistenza’ (sia originaria che sopravvenuta), ‘delle condizioni per il mantenimento del diritto personale di godimento a favore del coniuge assegnatario della casa coniugale’, e ciò in relazione al venir meno dell”interesse alla cui tutela è stata rivolta l’assegnazione’, ovvero, ‘di regola, quello dei figli’ (Cass. Sez. 2, sent. 24 gennaio 2018, n. 1744, Rv. 647785-01).
Sotto questo profilo, dunque, potrà -in ipotesi -trovare soddisfazione l’esigenza, richiamata dal COGNOME nell’illustrazione del suo motivo di ricorso , di un adeguato ‘bilanciamento delle tutele familiari e della certezza dei rapporti patrimoniali’.

Nulla va disposto quanto alle spese del presente giudizio di legittimità, essendo la COGNOME rimasta solo intimata.

A carico del ricorrente, stante il rigetto del ricorso, sussiste l’obbligo di versare un ulteriore importo a titolo di contributo unificato, se dovuto secondo un accertamento spettante all’amministrazione giudiziaria (Cass. Sez. Un., sent. 20 febbraio 2020, n. 4315, Rv. 657198-01), ai sensi dell’art. 13, comma 1quater , del d.P.R. 30 maggio 2002, n. 115.

P. Q. M.

La Corte rigetta il ricorso.

Ai sensi dell’art. 13, comma 1 -quater , del d.P.R. 30 maggio 2002, n. 115, nel testo introdotto dall’art. 1, comma 17, della legge 24 dicembre 2012, n. 228, la Corte dà atto della sussistenza dei presupposti per il versamento da parte del ricorrente dell’ulteriore importo a titolo di contributo unificato, pari a quello previsto per il ricorso, a norma del comma 1bis dello stesso art. 13, se dovuto.

Così deciso in Roma, all’esito dell’adunanza camerale della

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