Lastrico solare e infiltrazioni: chi paga i danni?
La gestione dei danni derivanti dal lastrico solare rappresenta una delle questioni più dibattute nel diritto condominiale. Una recente ordinanza della Corte di Cassazione chiarisce definitivamente come debba essere ripartita la responsabilità tra il proprietario esclusivo della terrazza e il condominio in caso di infiltrazioni d’acqua nell’appartamento sottostante.
Il caso: infiltrazioni dal lastrico solare
La vicenda nasce dalla richiesta di risarcimento danni avanzata da un condomino per gravi infiltrazioni provenienti da una terrazza di copertura di proprietà esclusiva di una società. Il tribunale di merito aveva inizialmente condannato in solido il condominio e la società proprietaria. Successivamente, la Corte d’Appello ha ripartito l’onere risarcitorio applicando il criterio proporzionale: un terzo a carico della proprietaria del lastrico solare e due terzi a carico del condominio.
La società proprietaria ha impugnato la decisione, sostenendo che la responsabilità fosse esclusivamente del condominio per aver deliberato in ritardo i lavori di manutenzione e che il danno derivasse dalla struttura sottostante, non soggetta alla sua custodia.
La decisione della Cassazione
La Suprema Corte ha rigettato il ricorso, confermando la validità del riparto delle spese. Il principio cardine è che il lastrico solare, anche se di uso o proprietà esclusiva, svolge una funzione di copertura per l’intero edificio. Pertanto, la responsabilità per i danni da infiltrazioni ha natura concorrente.
Da un lato, il proprietario è custode della superficie esterna; dall’altro, il condominio è custode delle strutture portanti e comuni. Questa interconnessione naturale giustifica l’applicazione dell’art. 2051 c.c. per entrambi i soggetti, salvo che venga fornita la prova rigorosa del caso fortuito.
Il ruolo della ditta appaltatrice
Un punto di particolare interesse riguarda l’esecuzione dei lavori. La ricorrente sosteneva che il danno fosse imputabile alla cattiva esecuzione delle opere da parte della ditta appaltatrice. Tuttavia, i giudici hanno chiarito che la colpa dell’appaltatore non esclude la responsabilità del custode verso i terzi danneggiati. Il proprietario rimane responsabile della res, potendo eventualmente rivalersi sulla ditta in un secondo momento.
Le motivazioni
Le motivazioni della Corte si fondano sulla distinzione tra la superficie del lastrico solare e la struttura sottostante. Il titolare del diritto di uso esclusivo esercita la custodia sulla parte superficiale, mentre il condominio deve vigilare sulla conservazione delle parti comuni. La responsabilità del custode è di tipo oggettivo: non serve dimostrare la colpa, ma basta il nesso tra la cosa e l’evento lesivo. Per andare esente da responsabilità, il custode avrebbe dovuto dimostrare che il danno era stato causato da un evento eccezionale, imprevedibile e inevitabile, oppure da un’opposizione attiva del condominio a interventi di riparazione urgenti e diligenti, prova che nel caso di specie non è stata fornita.
Le conclusioni
Le conclusioni della sentenza confermano l’orientamento delle Sezioni Unite. In mancanza di prova che il danno sia derivato esclusivamente dal fatto di uno dei due soggetti, il criterio di riparto previsto dall’art. 1126 c.c. funge da parametro legale per la distribuzione del risarcimento. Questo significa che il proprietario del lastrico solare deve sempre farsi carico di un terzo del danno, mentre il restante è a carico della collettività condominiale. Tale principio garantisce una tutela effettiva al danneggiato, che può contare su una responsabilità oggettiva e su criteri di riparto certi e predefiniti dalla legge.
Chi è responsabile se l’acqua filtra dal lastrico solare privato?
La responsabilità è condivisa tra il proprietario esclusivo, che ha la custodia della superficie, e il condominio, responsabile delle strutture comuni dell’edificio.
Come viene diviso il risarcimento del danno?
In genere si applica il criterio di un terzo a carico del proprietario del lastrico e due terzi a carico del condominio, come previsto dall’articolo 1126 del Codice Civile.
La colpa della ditta che ha fatto i lavori esclude il proprietario?
No, la cattiva esecuzione dei lavori da parte di un’impresa non interrompe il dovere di custodia del proprietario, che resta responsabile verso il danneggiato.