Art. 1669 Codice Civile — Sezione Seconda Civile

Diversi proprietari e il condominio citavano una cooperativa costruttrice per gravi vizi acustici e difetti negli alloggi. Il Tribunale riconosceva il risarcimento difetti costruttivi per la prima casa di due acquirenti, rigettando la domanda su un secondo immobile comprato successivamente con consapevolezza dei limiti. In appello, il collegio confondeva le due domande, azzerava il loro indennizzo e li condannava a pagare le spese legali considerandoli del tutto perdenti. La Cassazione ha ribaltato la decisione: chi ottiene ragione sulla domanda principale non può essere qualificato soccombente totale né privato del risarcimento legittimo.

Due proprietari citano il condominio chiedendo i danni per muffa e umidità nell'appartamento, causate da difetti di coibentazione delle facciate. I proprietari avevano già fatto causa al costruttore negli anni Novanta. La Corte d'Appello dichiara prescritta la domanda, ritenendo l'illecito istantaneo e fatto risalire al vecchio accertamento peritale. La Corte di Cassazione ribalta la decisione e accoglie il ricorso dei proprietari. I giudici stabiliscono che la responsabilità da custodia del condominio sussiste anche in presenza di difetti costruttivi originari dell'edificio. La mancata manutenzione delle parti comuni integra un illecito permanente che si rinnova ogni giorno finché il problema persiste. Di conseguenza, il diritto a pretendere l'eliminazione dei difetti non cade in prescrizione dall'epoca della costruzione, mentre il risarcimento dei danni economici si prescrive progressivamente giorno per giorno. La causa torna quindi ai giudici di merito per un nuovo esame.

Un'impresa edile richiedeva tramite ingiunzione il pagamento del saldo per la costruzione di un albergo. Il committente si opponeva contestando molteplici vizi dell'opera e chiedendo il risarcimento dei danni. L'appaltatore formulava a sua volta domande per ulteriori lavori eseguiti fuori dall'accordo principale. I giudici di merito accertavano i difetti costruttivi, addebitando solo il difetto acustico a concorso di colpa della committenza per il ruolo del direttore dei lavori, e dichiaravano inammissibili le nuove pretese dell'impresa perché relative a contratti distinti da quello iniziale. La Corte di Cassazione ha confermato integralmente la decisione, rigettando il ricorso dell'impresa e condannandola alle spese: i crediti derivanti da pattuizioni separate non possono essere inseriti nel giudizio di opposizione senza una specifica connessione oggettiva.

Un condominio ha convenuto in giudizio l'appaltatore e il direttore dei lavori per i gravi difetti riscontrati dopo le opere di ristrutturazione dell'edificio. Il Tribunale ha accolto la domanda risarcitoria includendo sia le parti comuni sia i balconi. La Corte d'Appello ha ridotto l'importo risarcibile, negando la legittimazione dell'amministratore per i danni alle proprietà esclusive dei singoli condomini. La Corte di Cassazione ha accolto il ricorso del condominio. L'amministratore possiede un autonomo potere di compiere atti conservativi a tutela del fabbricato unitario, esteso anche ai vizi che incidono di riflesso sulle porzioni private.

Una società lamenta gravi difetti di condensa nella copertura del proprio capannone industriale, citando in giudizio il progettista e direttore dei lavori per ottenere il ristoro delle spese di riparazione. In appello, tuttavia, i giudici negano il risarcimento applicando il principio della compensatio lucri cum damno: l'impresa ha infatti percepito un cospicuo contributo pubblico europeo a fondo perduto, impiegato proprio per il rifacimento del tetto e la posa di pannelli solari. La Corte di Cassazione conferma la decisione e rigetta il ricorso della società. La compensazione del vantaggio economico con il danno patito costituisce una difesa rilevabile d'ufficio per determinare l'effettivo pregiudizio economico ed evitare ingiustificati arricchimenti. La Suprema Corte condanna inoltre la ricorrente per lite temeraria.

Una società acquista un immobile alberghiero ristrutturato dalla società venditrice. Dopo la consegna emergono gravi infiltrazioni d'acqua e malfunzionamenti agli impianti. L'acquirente agisce in giudizio per ottenere il risarcimento dei danni. La società venditrice sostiene la tardività della denuncia e nega l'applicazione delle regole sull'appalto. La Corte di Cassazione respinge il ricorso della venditrice e conferma la condanna risarcitoria. I giudici stabiliscono che la garanzia per gravi difetti dell'immobile si applica anche al venditore che ha eseguito o diretto importanti opere di ristrutturazione. Inoltre, il termine annuale per denunciare i vizi non decorre dalla prima avvisaglia, ma dal momento in cui una perizia tecnica chiarisce con certezza l'entità del danno e il nesso causale.

Due acquirenti compravano un fabbricato riscontrando subito crepe, infiltrazioni e difetti strutturali. Gli acquirenti chiedevano il risarcimento dei danni, ma i giudici territoriali dichiaravano prescritte e decadute le domande per tardività della denuncia. La Corte di Cassazione ribalta la pronuncia e tutela i compratori. I giudici supremi affermano che l'impegno del costruttore a riparare i vizi dell'immobile non cancella la garanzia originaria, bensì fa nascere un autonomo obbligo di fare soggetto alla prescrizione ordinaria decennale. Inoltre, per i gravi difetti dell'edificio, il termine di decadenza annuale decorre soltanto dal momento in cui il compratore ottiene piena e tecnica certezza delle cause del danno, e non dalla prima comparsa superficiale delle anomalie.

Una promissaria acquirente ha stipulato un contratto preliminare di vendita per un immobile residenziale. A causa di gravi vizi dell'edificio e di inadempienze del venditore, l'acquirente ha chiesto in giudizio il trasferimento coattivo della proprietà con riduzione del prezzo pattuito e risarcimento del danno per la perdita di agevolazioni fiscali. Il venditore ha replicato chiedendo la risoluzione del contratto e la perdita della caparra. Dopo le sentenze di merito che hanno disposto il trasferimento con riduzione del prezzo, l'acquirente ha proposto ricorso in Cassazione. Nelle more del giudizio di legittimità, le parti hanno raggiunto un accordo transattivo extragiudiziale per risolvere ogni controversia. La ricorrente ha quindi depositato formale atto di rinuncia. La Corte di Cassazione ha dichiarato l'estinzione del giudizio senza applicare ulteriori oneri o spese a carico delle parti.

L'Acquirente compra un immobile e scopre gravi infiltrazioni nello scantinato a distanza di pochi mesi dal rogito. Il compratore avvia un accertamento tecnico e cita in giudizio la Venditrice e l'impresa costruttrice per ottenere il risarcimento. La Venditrice eccepisce la prescrizione decennale della garanzia, sostenendo che i lavori erano terminati oltre dieci anni prima rispetto all'azione legale. I giudici di merito accertano che la data formale di ultimazione e i dati catastali provano il rispetto dei termini di legge. La Corte di Cassazione respinge il ricorso della Venditrice per inammissibilità e difetto di specificità dei motivi. L'azione per gravi difetti dell'immobile rimane tempestiva e la condanna al risarcimento di oltre ottantamila euro a carico della parte venditrice e del costruttore diventa definitiva.

Un Condominio ha citato in giudizio L'Azienda Venditrice per gravi difetti e opere incompiute. La Corte d'Appello aveva riconosciuto la **responsabilità del venditore-costruttore** ai sensi dell'Art. 1669 c.c., ritenendo L'Azienda Venditrice responsabile per aver eseguito lavori di completamento. La Cassazione ha annullato questa decisione, stabilendo che per attribuire tale responsabilità a un venditore che ha effettuato interventi su un edificio preesistente, è necessario un accertamento preciso sulla natura e l'entità delle opere. La Corte d'Appello non aveva adeguatamente distinto tra semplici finiture e interventi sostanziali. Il caso è stato rinviato per un nuovo esame.

I Proprietari di un immobile hanno citato in giudizio L'Azienda Appaltatrice e altri, contestando difetti e abusi edilizi in lavori di consolidamento eseguiti nel loro condominio. Chiedevano l'accertamento della conformità delle opere e il risarcimento dei danni. L'Azienda Appaltatrice ha eccepito la `prescrizione vizi appalto`, sostenendo che i termini per agire legalmente erano scaduti, dato che i lavori erano stati ultimati nel 1994 e i difetti scoperti nel 1995. La Corte di Cassazione ha confermato le decisioni dei giudici precedenti, rigettando il ricorso dei Proprietari. Ha ritenuto fondata l'eccezione di `prescrizione vizi appalto`, sia per i vizi ordinari che per i gravi difetti, poiché l'azione legale era stata avviata troppo tardi rispetto alla scoperta e denuncia dei problemi.

Un condominio e diversi proprietari agiscono in giudizio contro l'impresa costruttrice, il venditore, il direttore dei lavori e il progettista strutturale a causa di allagamenti negli scantinati e di un pessimo isolamento acustico. I tecnici eccepiscono la propria estraneità e invocano le polizze assicurative. La Corte di Cassazione conferma la responsabilità concorrente e solidale di tutte le figure professionali. I vizi riscontrati costituiscono gravi difetti dell'immobile per errata valutazione geologica e acustica. La Suprema Corte stabilisce che il progettista strutturale non può ignorare le criticità del terreno note dalla perizia. Respinte anche le eccezioni delle assicurazioni: la copertura indennitaria opera sull'intero debito solidale verso i danneggiati, mentre la conoscenza pregressa del rischio esclude la garanzia per il tecnico.

Un Proprietario ha acquistato un immobile e, dopo alcuni anni, ha riscontrato infiltrazioni e umidità, attribuendole a vizi di costruzione. Ha citato in giudizio il Committente e il Costruttore per responsabilità contrattuale e gravi difetti. Il Tribunale e la Corte d'Appello hanno escluso la responsabilità del Costruttore, ritenendo che i problemi fossero dovuti a un difetto di manutenzione immobile da parte del Proprietario. La Corte di Cassazione ha confermato questa decisione, rigettando il ricorso del Proprietario e ribadendo che la manutenzione ordinaria spetta al proprietario. Il Proprietario ha perso la causa ed è stato condannato al pagamento delle spese legali.

I Committenti hanno affidato all'Appaltatore lavori edili nella propria abitazione, riscontrando gravi difetti costruttivi. Dopo una complessa vicenda processuale legata a una precedente causa con il direttore dei lavori, i proprietari hanno citato autonomamente l'impresa nel 2009 per ottenere il risarcimento dei danni da vizi dell'appalto. La Corte d'Appello ha erroneamente qualificato la nuova causa come una riassunzione del vecchio giudizio, applicando il rito abrogato e accogliendo l'eccezione di prescrizione sollevata dall'impresa solo in secondo grado. La Corte di Cassazione ha accolto il ricorso dei proprietari: l'azione autonoma del 2009 segue il rito vigente e la decisione spetta al giudice monocratico. Di conseguenza, l'eccezione di prescrizione formulata tardivamente in appello è inammissibile e la Corte territoriale dovrà riesaminare il merito.

I Committenti citano in giudizio L'Appaltatore e il Direttore dei Lavori per ottenere il risarcimento dei danni derivanti da gravi difetti dell'opera, tra cui infiltrazioni d'acqua e problemi di umidità. L'Appaltatore eccepisce la decadenza dell'azione, affermando che la scoperta dei vizi era avvenuta molto tempo prima rispetto alla denuncia formale. La Corte d'Appello dichiara inammissibile la perizia di Accertamento Tecnico Preventivo (A.T.P.) perché prodotta in ritardo dalle parti. La Corte di Cassazione accoglie il ricorso dell'Appaltatore: la perizia svolta prima del processo, sebbene acquisita dall'esperto del giudice e discussa tra le parti, costituisce prova perfettamente utilizzabile per accertare la tempestività della contestazione. La sentenza viene cassata con rinvio per un nuovo esame della decadenza alla luce della relazione peritale.

Alcuni proprietari di appartamenti hanno citato in giudizio l'impresa costruttrice e il direttore dei lavori per difetti nell'immobile, tra cui scarso isolamento acustico e crepe. I giudici di merito avevano dichiarato la decadenza dell'azione, ritenendo che i vizi fossero immediatamente percepibili dalla consegna degli immobili. La Corte di Cassazione ha ribaltato la decisione. Un grave difetto dell'opera, come il difetto di insonorizzazione, richiede una perizia tecnica per comprenderne causa e gravità. Il termine di un anno per la denuncia decorre solo dall'acquisizione di una consapevolezza tecnica e sicura. Inoltre, i proprietari possono modificare la domanda legale durante il processo per far valere la responsabilità generale per danni. I proprietari hanno così ottenuto l'annullamento della sentenza sfavorevole e la riapertura del giudizio d'appello.

Una società committente citava in giudizio i soci di una società di persone ormai cancellata per ottenere i danni derivanti da infiltrazioni nel tetto. I lavori originari risalivano a molti anni prima ed erano stati eseguiti da una precedente società, poi sciolta. I medesimi soci avevano in seguito fondato una nuova ditta e realizzato solo un modesto intervento riparatorio. Il committente invocava la responsabilità dell'appaltatore verso i soci della nuova compagine per l'opera originaria. La Suprema Corte ha confermato il rigetto della domanda. I giudici hanno stabilito che la nascita di una nuova società con gli stessi soci non crea continuità giuridica con quella passata. Il piccolo ritocco eseguito dalla nuova impresa non estende i doveri contrattuali primari, confermando la prescrizione di ogni pretesa.

Un committente rifiutava di versare il saldo dei lavori di ristrutturazione a causa di gravi difetti riscontrati nelle strutture dei solai. L'impresa appaltatrice agiva in giudizio per ottenere il corrispettivo spettante, mentre il committente richiedeva il risarcimento per la riparazione dei vizi e l'applicazione della penale da ritardo. La Corte di Cassazione ha stabilito che la relazione tra compenso appaltatore e vizi dell'opera deve basarsi sul principio dell'equilibrio patrimoniale: se il committente ottiene il risarcimento integrale del costo necessario per eliminare i difetti, l'appaltatore conserva il diritto al saldo del corrispettivo. Esonerare il committente dal pagamento comporterebbe un indebito arricchimento a suo favore. La Corte ha inoltre chiarito che la penale per il ritardo spetta solo fino alla risoluzione del contratto.

Un Condominio ha citato in giudizio un'Azienda Appaltatrice e il suo Direttore dei Lavori per gravi difetti di costruzione, inclusi distacchi di rivestimenti esterni. L'Azienda si è difesa sostenendo la prescrizione risarcimento danni, affermando che i vizi erano noti da tempo. La Corte di Cassazione ha confermato che il termine di prescrizione per il risarcimento danni per gravi difetti costruttivi decorre solo dal momento in cui il committente acquisisce piena e sicura conoscenza della gravità dei difetti e delle loro cause, spesso a seguito di un accertamento tecnico. La Corte ha ritenuto che i danni iniziali (infiltrazioni) fossero distinti dai successivi (distacchi), rendendo la denuncia del Condominio tempestiva.

Un Condominio ha citato in giudizio un'Azienda Costruttrice per gravi difetti nell'edificio. L'Azienda ha eccepito la prescrizione e la decadenza del diritto, sostenendo la tardività della denuncia dei vizi e dell'azione. La Corte di Cassazione ha rigettato il ricorso dell'Azienda, confermando la sua responsabilità dell'appaltatore. Ha stabilito che l'eccezione di prescrizione, seppur sollevata in fase di accertamento tecnico preventivo, non è valida se riproposta tardivamente nel giudizio di merito. Il Condominio ha quindi ottenuto il risarcimento dei danni per i vizi riscontrati.