Art. 1669 Codice Civile — Sezione Seconda Civile

La Committente di un complesso turistico-alberghiero cita in giudizio il Direttore dei Lavori per gravi difetti costruttivi legati alla mancata insonorizzazione dei mini-appartamenti. La perizia tecnica accerta uno spessore dell'isolante inferiore alle prescrizioni e l'omissione di pannelli fonoassorbenti. Mentre la Corte d'Appello esclude colpe professionali invocando la mera alta sorveglianza e l'inapplicabilità dei limiti acustici agli alberghi, la Cassazione ribalta la decisione. La Suprema Corte afferma la piena responsabilità del direttore dei lavori: il professionista deve verificare la corretta posa dei materiali prima della chiusura dei solai. La disciplina sui requisiti acustici si applica a tutte le unità abitative di un albergo. La causa torna alla Corte d'Appello per la quantificazione dei danni.

Due società acquirenti hanno citato in giudizio la società costruttrice per i gravi difetti riscontrati negli immobili acquistati. Il tribunale e la Corte d'Appello hanno condannato il costruttore al risarcimento dei danni. Il costruttore ha proposto ricorso in Cassazione, sostenendo che gli acquirenti fossero decaduti dal diritto di far valere la garanzia per gravi difetti e che l'azione fosse prescritta. La Corte di Cassazione ha rigettato il ricorso, confermando che il termine di un anno per la denuncia dei vizi inizia a decorrere solo quando il danneggiato acquisisce una piena e sicura consapevolezza della gravità dei difetti e delle loro cause, solitamente attraverso una perizia tecnica, e non da semplici sospetti. Di conseguenza, la denuncia e l'azione legale erano tempestive. Il costruttore ha perso la causa ed è stato condannato a pagare le spese di giudizio.

Un condominio ha citato in giudizio l'impresa costruttrice per gravi infiltrazioni d'acqua, invocando la responsabilità decennale appaltatore per gravi difetti costruttivi. La Corte d'appello aveva respinto la domanda, ritenendo non provata la manifestazione dei vizi entro i dieci anni dalla fine dei lavori ed escludendo a priori la perizia di parte e le diffide perché unilaterali. La Corte di Cassazione ha accolto il ricorso del condominio. I giudici hanno stabilito che i documenti unilaterali, come una perizia giurata anteriore alla scadenza del decennio, possiedono un valore indiziario fondamentale per dimostrare quando i difetti sono stati percepiti. La sentenza d'appello è stata quindi annullata con rinvio per un nuovo esame.

Un'impresa edile ha chiesto il saldo dei lavori per una palazzina. Il committente ha contestato gravi difetti costruttivi chiedendo il risarcimento dei danni. La Corte d'Appello ha riconosciuto il danno a un solo comproprietario per la sua quota esclusiva e per un quarto delle parti comuni, escludendo l'altro comproprietario perché non costituitosi in primo grado. La Cassazione ha confermato la decisione, stabilendo che in tema di appalto non opera la solidarietà attiva tra i comproprietari committenti. Pertanto, in mancanza di una delega espressa o di una previsione di legge, il singolo comproprietario che agisce in giudizio può ottenere solo la quota di risarcimento corrispondente alla sua quota di proprietà sulle parti comuni, e non l'intero importo dei danni.

Gli Acquirenti di un appartamento citano in giudizio la Società Venditrice per gravi difetti di isolamento acustico. Inizialmente invocano la garanzia per vizi della vendita, ma successivamente provano a far valere la responsabilità del costruttore. La Cassazione stabilisce che il passaggio dall'azione contrattuale a quella di responsabilità del costruttore costituisce un inammissibile mutamento della domanda se proposto oltre i termini della prima memoria istruttoria. Tuttavia, la Corte accoglie il ricorso degli Acquirenti sulla richiesta di restituzione del maggior prezzo pagato rispetto ai limiti della convenzione di lottizzazione, erroneamente dichiarata assorbita nei gradi precedenti. La sentenza viene cassata con rinvio.

Il Condominio ha citato in giudizio l'Impresa Costruttrice per ottenere il risarcimento dei danni derivanti da gravi vizi di costruzione, tra cui infiltrazioni e crepe. L'Impresa Costruttrice ha eccepito la prescrizione dell'azione, sostenendo che il Condominio conoscesse i difetti già da una perizia privata del 2010. La Corte di Cassazione ha stabilito che il termine per denunciare i gravi vizi di costruzione decorre solo quando si acquisisce una piena e oggettiva consapevolezza tecnica delle cause, avvenuta nel 2012 con il deposito di una perizia ufficiale. Tuttavia, la Corte ha accolto il ricorso dell'Impresa Costruttrice limitatamente ad alcuni difetti del tetto richiesti tardivamente dal Condominio oltre i termini processuali. La sentenza è stata cassata con rinvio per ricalcolare il risarcimento escludendo le opere tardive.

Alcuni proprietari di appartamenti hanno subito gravi infiltrazioni d'acqua dal tetto e hanno fatto causa alla società venditrice e all'impresa edile per ottenere il risarcimento dei danni. Il Tribunale ha dichiarato prescritto il diritto al risarcimento speciale per gravi difetti costruttivi. La Corte d'appello ha invece condannato l'impresa applicando la tutela generale per fatto illecito. La Corte di Cassazione ha accolto il ricorso dell'impresa, stabilendo un principio fondamentale sulla responsabilità dell'appaltatore: non si può utilizzare l'azione risarcitoria generale per aggirare i termini di prescrizione scaduti dell'azione speciale per gravi difetti, se quest'ultima era astrattamente applicabile al caso concreto. La sentenza d'appello è stata quindi annullata con rinvio.

Un'impresa edile ha ottenuto un decreto ingiuntivo contro un committente per il saldo di lavori di ristrutturazione. Il committente e suo figlio si sono opposti, lamentando gravi difetti e infiltrazioni d'acqua, chiedendo un risarcimento danni. La Corte d'Appello ha respinto la domanda dei committenti perché la denuncia dei vizi nell'appalto è avvenuta oltre un anno dopo la fine dei lavori, e i pagamenti erano stati effettuati senza riserve. La Corte di Cassazione ha confermato la decisione, dichiarando inammissibili i motivi di ricorso. I giudici hanno chiarito che non si possono proporre per la prima volta in Cassazione nuove tesi difensive, come la responsabilità da custodia del cantiere, né si può richiedere un nuovo esame dei fatti già valutati nei precedenti gradi di giudizio.

Il Condominio ha citato in giudizio l'Impresa Costruttrice per i gravi difetti di costruzione riscontrati nei muri di contenimento dell'area parcheggio. L'Impresa Costruttrice ha chiamato in causa il Subappaltatore e il Direttore dei Lavori per essere sollevata da ogni responsabilità. La Corte d'Appello ha condannato questi ultimi a risarcire l'impresa. Tuttavia, la Corte di Cassazione ha accolto il ricorso del Subappaltatore. I giudici d'appello hanno infatti omesso di pronunciarsi sulla tempestività dell'azione di regresso dell'appaltatore, che deve rispettare il termine di decadenza di sessanta giorni previsto dalla legge. La sentenza è stata cassata con rinvio per una nuova valutazione.

Una società proprietaria ha chiesto il risarcimento dei danni alla società costruttrice dopo che un incendio ha distrutto il suo capannone industriale. La proprietaria sosteneva la sussistenza di una responsabilità per gravi difetti, affermando che la struttura non aveva resistito al fuoco per i 120 minuti previsti dalla legge. Sia il Tribunale che la Corte d'Appello hanno respinto la domanda, non riscontrando anomalie costruttive determinanti. La Corte di Cassazione ha confermato queste decisioni, rigettando il ricorso principale. I giudici hanno chiarito che le perizie tecniche non hanno evidenziato difetti di costruzione idonei a causare la propagazione delle fiamme e che il capannone rispettava le norme antincendio dell'epoca. Di conseguenza, la società proprietaria perde definitivamente la causa e deve pagare le spese legali.

La Committente ha citato in giudizio l'Appaltatore, il Collaudatore e il Direttore dei Lavori per gravi difetti di costruzione legati al mancato rispetto della normativa antisismica di un edificio. I giudici di merito hanno condannato i professionisti al risarcimento dei danni in solido. Il Direttore dei Lavori ha proposto ricorso in Cassazione, sostenendo che il mancato rispetto di una circolare ministeriale non potesse configurare una violazione di legge. La Corte di Cassazione ha dichiarato il ricorso inammissibile, confermando che l'inosservanza delle indicazioni tecniche ministeriali si traduce in una violazione delle regole dell'arte. Di conseguenza, sussiste la responsabilità per gravi difetti di costruzione se l'immobile non garantisce la sicurezza antisismica.

I Proprietari hanno chiesto il risarcimento dei danni all'Impresa Appaltatrice per difetti riscontrati nei pavimenti e nei balconi degli immobili. La Corte d'Appello ha annullato la decisione degli arbitri, ritenendo che tali problemi non costituissero gravi difetti di costruzione ai sensi dell'articolo 1669 del codice civile, ma semplici vizi dell'opera soggetti a una prescrizione molto più breve, ormai decorso il tempo utile. La Corte di Cassazione ha confermato questa decisione, stabilendo che spetta solo al giudice di merito valutare se i difetti riscontrati compromettano l'immobile nella sua globalità. Di conseguenza, i Proprietari hanno perso la causa e sono stati condannati a pagare le spese legali, poiché i danni ai pavimenti e ai balconi non sono stati considerati gravi difetti di costruzione.

L'Acquirente di due appartamenti ha riscontrato gravi difetti di costruzione e ha avviato un accertamento tecnico preventivo contro l'Azienda Costruttrice. Successivamente, ha promosso l'azione di risarcimento danni ex art. 1669 c.c. La Corte d'Appello ha ritenuto il diritto prescritto, calcolando il termine di un anno dal deposito del ricorso per l'accertamento. La Corte di Cassazione ha invece accolto il ricorso dell'Acquirente, stabilendo che l'accertamento tecnico preventivo interrompe la prescrizione per tutta la durata del procedimento. Il termine annuale ricomincia a decorrere solo dal deposito della relazione del consulente tecnico d'ufficio, rendendo tempestiva l'azione risarcitoria intrapresa.

L'Acquirente di un immobile al rustico ha citato in giudizio l'Impresa Costruttrice richiedendo il risarcimento dei danni per ritardata consegna, la restituzione dell'IVA e l'eliminazione di alcuni vizi alle pareti privi di isolamento termico. La Corte di Cassazione ha rigettato il ricorso dell'Acquirente. La Corte ha chiarito che la quietanza di pagamento del prezzo non comprende automaticamente l'IVA, salvo accordo contrario. Inoltre, il danno da ritardo per un immobile consegnato al rustico non può essere calcolato sul valore locativo di una casa finita. Infine, la mancanza di isolamento termico su una porzione limitata di muro non integra i gravi difetti di costruzione previsti dall'articolo 1669 del codice civile, poiché non compromette la funzionalità globale dell'edificio.

Gli Acquirenti di un appartamento scoprono gravi difetti strutturali al solaio del sottotetto, non conformi alla concessione edilizia. Decidono quindi di fare causa all'Erede della Venditrice per ottenere la riparazione o il risarcimento. L'Erede eccepisce la prescrizione annuale per i vizi della cosa venduta. Gli Acquirenti sostengono invece trattarsi di una vendita di aliud pro alio, soggetta alla prescrizione decennale, ed estendono la richiesta risarcitoria ai promissari acquirenti che avevano eseguito i lavori. La Corte di Cassazione rigetta il ricorso degli Acquirenti: i difetti strutturali, pur gravi, non configurano una vendita di aliud pro alio poiché l'immobile mantiene la sua funzione abitativa. L'azione contrattuale è quindi prescritta. Viene inoltre respinta la richiesta ex art. 1669 c.c. contro i terzi esecutori dei lavori, in quanto non qualificabili come costruttori professionali sotto il controllo della venditrice.

La controversia nasce dai gravi difetti riscontrati su due impianti fotovoltaici installati da un appaltatore sui tetti di una società committente. La Corte d'Appello aveva ridotto il concorso di colpa della committente dal sessanta al trenta per cento per omessa manutenzione, ma aveva poi confermato la stessa somma di risarcimento del primo grado, creando un'insanabile contraddizione logica. La Corte di Cassazione ha accolto il ricorso della committente, sancendo che la sentenza è nulla se la motivazione è totalmente incomprensibile e contraddittoria. La Suprema Corte ha chiarito che la responsabilità dell'appaltatore ai sensi dell'articolo 1669 del codice civile ha natura extracontrattuale e non è esclusa dal pagamento del prezzo o dall'accettazione dell'opera. La causa viene quindi rinviata alla Corte d'Appello per una nuova decisione coerente.

Un Comune chiede il risarcimento dei danni a un consorzio di cooperative per difetti in un immobile ristrutturato, lamentando altezze dei locali inferiori ai limiti di legge. L'altezza ridotta deriva però dallo spessore delle tubature installate da un'altra ditta, scelta direttamente dal Comune. La Corte di Cassazione respinge il ricorso del Comune, confermando che la garanzia per i vizi dell'opera non è dovuta. L'appaltatore non è responsabile se il difetto dipende da terzi e se lo scostamento di pochi centimetri non compromette l'abitabilità né il valore dell'immobile, ampiamente compensato da ottimi rapporti di luce e aria. Vince l'appaltatore, mentre il Comune perde e deve pagare le spese legali.

Il Committente rifiuta di pagare il saldo dei lavori all'Appaltatore, lamentando gravi vizi dell'edificio dovuti a un movimento franoso. L'Appaltatore e il Progettista si difendono dimostrando di aver fatto affidamento sulla dettagliata indagine geologica fornita dallo stesso Committente. La Corte di Cassazione rigetta il ricorso del Committente, confermando che la responsabilità dell'appaltatore è esclusa se il committente fornisce un esame geologico approfondito svolto da un professionista e se ulteriori indagini richiederebbero strumenti straordinari. Il Committente viene quindi condannato a pagare i lavori eseguiti e a rimborsare le spese legali di tutte le parti, comprese quelle del Direttore dei Lavori chiamato in causa.

La Committente affida all'Impresa Appaltatrice la ristrutturazione di un complesso immobiliare da destinare a residenza turistico-alberghiera. Successivamente, la Committente contesta la presenza di gravi vizi, tra cui il mancato isolamento acustico delle singole unità abitative. La Corte d'Appello esclude l'applicabilità dei limiti di rumore previsti dal D.P.C.M. 5 dicembre 1997, ritenendo la struttura un'unica unità alberghiera. La Corte di Cassazione ribalta la decisione: le residenze turistico-alberghiere, pur avendo gestione unitaria, sono composte da distinti ambienti abitativi destinati alla permanenza di persone diverse. Di conseguenza, l'isolamento acustico deve rispettare i requisiti di legge sia per le pareti verticali sia per i solai. La Cassazione accoglie il ricorso della Committente e rinvia la causa alla Corte d'Appello per un nuovo esame.

L'Acquirente di un appartamento ha citato in giudizio la Società Venditrice chiedendo il risarcimento dei danni per alcuni difetti riscontrati nell'abitazione. I problemi consistevano in serramenti gonfi, piccole crepe sulle pareti, ringhiere arrugginite e un davanzale non lucidato. La Corte di Cassazione ha rigettato il ricorso dell'Acquirente, confermando che tali difetti costituiscono semplici imperfezioni estetiche e non gravi vizi dell'immobile ai sensi dell'articolo 1669 del codice civile. Di conseguenza, si applicano le regole ordinarie sulla vendita, che prevedono la denuncia entro otto giorni e la prescrizione dell'azione entro un anno dalla consegna. Avendo l'Acquirente denunciato i vizi dopo un anno e mezzo dall'acquisto, il suo diritto al risarcimento è ormai scaduto.