Art. 1669 Codice Civile — Anno 2022

Un proprietario ha demolito e ricostruito il proprio fabbricato incrementandone altezza e volumetria, causando infiltrazioni al vicino e violando le distanze minime dal confine. Il vicino ha citato in giudizio il costruttore per ottenere il ripristino dei luoghi e i danni. Il costruttore ha chiamato in causa i tecnici incaricati per far valere la responsabilità del progettista per i vizi dell'opera. I giudici di merito hanno qualificato l'intervento come nuova costruzione e dichiarato prescritta l'azione contro i tecnici decorso un anno dall'abbandono del cantiere. La Cassazione ha confermato l'illiceità dell'opera, ma ha accolto il ricorso sui termini di garanzia: la responsabilità del progettista si prescrive solo a decorrere dall'effettiva e piena conoscenza oggettiva del danno e del difetto edilizio.

La Committente di un complesso turistico-alberghiero cita in giudizio il Direttore dei Lavori per gravi difetti costruttivi legati alla mancata insonorizzazione dei mini-appartamenti. La perizia tecnica accerta uno spessore dell'isolante inferiore alle prescrizioni e l'omissione di pannelli fonoassorbenti. Mentre la Corte d'Appello esclude colpe professionali invocando la mera alta sorveglianza e l'inapplicabilità dei limiti acustici agli alberghi, la Cassazione ribalta la decisione. La Suprema Corte afferma la piena responsabilità del direttore dei lavori: il professionista deve verificare la corretta posa dei materiali prima della chiusura dei solai. La disciplina sui requisiti acustici si applica a tutte le unità abitative di un albergo. La causa torna alla Corte d'Appello per la quantificazione dei danni.

Una societa committente ha avviato un procedimento arbitrale contro l'impresa appaltatrice per gravi difetti strutturali in un capannone industriale. L'appaltatrice ha rifiutato di versare il proprio acconto sulle spese arbitrali, sostenendo che tale inadempimento determinasse la decadenza del giudizio. Il collegio ha quindi assegnato un secondo termine alla committente, che ha anticipato l'intero importo e ottenuto la condanna dell'appaltatrice. La Suprema Corte ha rigettato il ricorso dell'impresa: lo scioglimento dalla convenzione di arbitrato opera soltanto se entrambe le parti omettono il pagamento. Se una parte resta inerte, l'altra ha il pieno diritto di sostituirsi nel saldo delle spese.

Una committente ha stipulato un contratto di appalto per ristrutturare un fabbricato rurale. L'impresa esecutrice ha attivato un collegio arbitrale per ottenere il pagamento dei compensi. Gli arbitri hanno condannato la proprietaria, la quale ha impugnato il lodo contestando la competenza arbitrale. La lite comprendeva infatti anche la richiesta di risarcimento per gravi difetti dell'immobile, un'azione extracontrattuale. La Corte di Cassazione ha accolto il ricorso della proprietaria. I giudici hanno chiarito che una clausola compromissoria limitata a interpretazione ed esecuzione del contratto non copre la responsabilità extracontrattuale. Di conseguenza, la presenza di domande connesse attrae l'intera causa davanti al giudice ordinario.

La Corte di Cassazione ha analizzato la responsabilità del professionista in ambito edilizio, stabilendo che il termine di un anno per la denuncia dei gravi difetti inizia a decorrere solo quando il danneggiato acquisisce una piena conoscenza tecnica delle cause del danno. La decisione sottolinea che un semplice sospetto non è sufficiente per far scattare i termini di prescrizione, tutelando così il committente.

L'Acquirente di un immobile subisce gravi allagamenti a causa di ristrutturazioni eseguite male. Promuove un'azione legale contro Le Venditrici e L'Appaltatore per ottenere il risarcimento dei danni. Il Tribunale condanna Le Venditrici, ma la Corte d'Appello estende la condanna in solido anche all'Appaltatore per i gravi difetti di costruzione ai sensi dell'articolo 1669 del codice civile. Le Venditrici ricorrono in Cassazione, lamentando che il giudice abbia riqualificato la domanda e contestando la ripartizione delle spese. La Corte di Cassazione dichiara il ricorso inammissibile. Conferma che il giudice ha il potere di qualificare autonomamente i fatti e che la solidarietà passiva tutela il creditore, permettendogli di chiedere l'intero risarcimento a ciascun debitore. Le ricorrenti perdono la causa e sono condannate a pagare le spese processuali.

Due società acquirenti hanno citato in giudizio la società costruttrice per i gravi difetti riscontrati negli immobili acquistati. Il tribunale e la Corte d'Appello hanno condannato il costruttore al risarcimento dei danni. Il costruttore ha proposto ricorso in Cassazione, sostenendo che gli acquirenti fossero decaduti dal diritto di far valere la garanzia per gravi difetti e che l'azione fosse prescritta. La Corte di Cassazione ha rigettato il ricorso, confermando che il termine di un anno per la denuncia dei vizi inizia a decorrere solo quando il danneggiato acquisisce una piena e sicura consapevolezza della gravità dei difetti e delle loro cause, solitamente attraverso una perizia tecnica, e non da semplici sospetti. Di conseguenza, la denuncia e l'azione legale erano tempestive. Il costruttore ha perso la causa ed è stato condannato a pagare le spese di giudizio.

Un'impresa edile ha chiesto il saldo dei lavori per una palazzina. Il committente ha contestato gravi difetti costruttivi chiedendo il risarcimento dei danni. La Corte d'Appello ha riconosciuto il danno a un solo comproprietario per la sua quota esclusiva e per un quarto delle parti comuni, escludendo l'altro comproprietario perché non costituitosi in primo grado. La Cassazione ha confermato la decisione, stabilendo che in tema di appalto non opera la solidarietà attiva tra i comproprietari committenti. Pertanto, in mancanza di una delega espressa o di una previsione di legge, il singolo comproprietario che agisce in giudizio può ottenere solo la quota di risarcimento corrispondente alla sua quota di proprietà sulle parti comuni, e non l'intero importo dei danni.

Un Condominio ottiene la condanna di una societ costruttrice e dei suoi soci per gravi vizi dell'edificio. Prima della sentenza, i soci donano i propri immobili alle mogli tramite convenzioni matrimoniali. Il Condominio promuove un'azione revocatoria ordinaria per rendere inefficaci tali donazioni. I debitori si difendono sostenendo che gli immobili erano gi ipotecati e che vi erano altri coobbligati solvibili. La Corte di Cassazione rigetta il ricorso dei debitori, stabilendo che l'esistenza di ipoteche non esclude il pregiudizio per il creditore e che la solvibilit degli altri coobbligati irrilevante. Il Condominio vince la causa, potendo cos pignorare i beni donati.

Un condominio ha riscontrato gravi infiltrazioni d'acqua nei garage interrati e ha promosso un'azione legale contro la società costruttrice. Quest'ultima ha eccepito la decadenza del condominio, sostenendo che i vizi erano noti da oltre un anno prima della contestazione scritta. La Corte di Cassazione ha rigettato il ricorso della società costruttrice, confermando che il termine annuale per la denuncia gravi difetti decorre solo dal momento in cui il danneggiato acquisisce una piena e oggettiva consapevolezza della gravità del problema e del collegamento causale con i difetti di costruzione, conoscenza che spesso si consolida solo dopo il deposito di una perizia tecnica specialistica. La società costruttrice è stata condannata al pagamento delle spese legali.

Il Condominio ha citato in giudizio l'Impresa Costruttrice per ottenere il risarcimento dei danni derivanti da gravi vizi di costruzione, tra cui infiltrazioni e crepe. L'Impresa Costruttrice ha eccepito la prescrizione dell'azione, sostenendo che il Condominio conoscesse i difetti già da una perizia privata del 2010. La Corte di Cassazione ha stabilito che il termine per denunciare i gravi vizi di costruzione decorre solo quando si acquisisce una piena e oggettiva consapevolezza tecnica delle cause, avvenuta nel 2012 con il deposito di una perizia ufficiale. Tuttavia, la Corte ha accolto il ricorso dell'Impresa Costruttrice limitatamente ad alcuni difetti del tetto richiesti tardivamente dal Condominio oltre i termini processuali. La sentenza è stata cassata con rinvio per ricalcolare il risarcimento escludendo le opere tardive.

Gli Acquirenti di un appartamento citano in giudizio la Società Venditrice per gravi difetti di isolamento acustico. Inizialmente invocano la garanzia per vizi della vendita, ma successivamente provano a far valere la responsabilità del costruttore. La Cassazione stabilisce che il passaggio dall'azione contrattuale a quella di responsabilità del costruttore costituisce un inammissibile mutamento della domanda se proposto oltre i termini della prima memoria istruttoria. Tuttavia, la Corte accoglie il ricorso degli Acquirenti sulla richiesta di restituzione del maggior prezzo pagato rispetto ai limiti della convenzione di lottizzazione, erroneamente dichiarata assorbita nei gradi precedenti. La sentenza viene cassata con rinvio.

Gli Acquirenti di un immobile riscontravano gravi difformità nell'impianto di riscaldamento rispetto a quanto certificato dalla ditta installatrice e dal geometra. Avviavano un accertamento tecnico e poi una causa per ottenere il risarcimento dei danni. I giudici di merito rigettavano la domanda, ritenendo i difetti semplici vizi redibitori ormai prescritti, escludendo l'ipotesi di vendita aliud pro alio poiché l'immobile possedeva l'abitabilità e la classe energetica pattuita. La Corte di Cassazione ha dichiarato inammissibile il ricorso degli Acquirenti, confermando che le contestazioni tardive sulle responsabilità professionali costituiscono domande nuove inammissibili in appello e che non si trattava di vendita aliud pro alio, condannando i ricorrenti al pagamento delle spese di giudizio.

Un professionista, condannato in solido con una società costruttrice e i suoi soci per gravi difetti edilizi, subisce la minaccia di precetto da parte dei creditori. Prima della sentenza definitiva, i soci donano i propri immobili alle mogli per sottrarli all'esecuzione. Il professionista promuove un'azione revocatoria ordinaria per rendere inefficaci tali donazioni, vantando un'aspettativa di regresso. La Corte di Cassazione conferma la revoca delle donazioni: l'azione revocatoria ordinaria spetta anche a chi vanta un credito eventuale o litigioso, come il diritto di regresso tra coobbligati solidali. La solvibilità degli altri debitori o la presenza di polizze assicurative non escludono il pregiudizio del creditore, rendendo legittima la tutela del suo patrimonio.

I Proprietari hanno chiesto il risarcimento dei danni all'Impresa Appaltatrice per difetti riscontrati nei pavimenti e nei balconi degli immobili. La Corte d'Appello ha annullato la decisione degli arbitri, ritenendo che tali problemi non costituissero gravi difetti di costruzione ai sensi dell'articolo 1669 del codice civile, ma semplici vizi dell'opera soggetti a una prescrizione molto più breve, ormai decorso il tempo utile. La Corte di Cassazione ha confermato questa decisione, stabilendo che spetta solo al giudice di merito valutare se i difetti riscontrati compromettano l'immobile nella sua globalità. Di conseguenza, i Proprietari hanno perso la causa e sono stati condannati a pagare le spese legali, poiché i danni ai pavimenti e ai balconi non sono stati considerati gravi difetti di costruzione.

L'Acquirente di un immobile al rustico ha citato in giudizio l'Impresa Costruttrice richiedendo il risarcimento dei danni per ritardata consegna, la restituzione dell'IVA e l'eliminazione di alcuni vizi alle pareti privi di isolamento termico. La Corte di Cassazione ha rigettato il ricorso dell'Acquirente. La Corte ha chiarito che la quietanza di pagamento del prezzo non comprende automaticamente l'IVA, salvo accordo contrario. Inoltre, il danno da ritardo per un immobile consegnato al rustico non può essere calcolato sul valore locativo di una casa finita. Infine, la mancanza di isolamento termico su una porzione limitata di muro non integra i gravi difetti di costruzione previsti dall'articolo 1669 del codice civile, poiché non compromette la funzionalità globale dell'edificio.

Un acquirente ha citato in giudizio il venditore-costruttore per gravi infiltrazioni d'acqua nella propria abitazione, chiedendo l'eliminazione dei vizi di costruzione o la riduzione del prezzo. I giudici di merito hanno rigettato la domanda principale perché prescritta, ritenendo che anche la richiesta subordinata di riduzione del prezzo fosse travolta dalla prescrizione. La Corte di Cassazione ha confermato questa decisione. Gli Ermellini hanno chiarito che la domanda di riduzione del prezzo è implicitamente contenuta in quella di eliminazione dei difetti. Di conseguenza, se l'azione principale per vizi di costruzione si prescrive per decorso dei termini di legge, decade automaticamente anche la possibilità di ottenere la riduzione del prezzo, senza che si configuri un'omessa pronuncia da parte del giudice.

Un Comune chiede il risarcimento dei danni a un consorzio di cooperative per difetti in un immobile ristrutturato, lamentando altezze dei locali inferiori ai limiti di legge. L'altezza ridotta deriva però dallo spessore delle tubature installate da un'altra ditta, scelta direttamente dal Comune. La Corte di Cassazione respinge il ricorso del Comune, confermando che la garanzia per i vizi dell'opera non è dovuta. L'appaltatore non è responsabile se il difetto dipende da terzi e se lo scostamento di pochi centimetri non compromette l'abitabilità né il valore dell'immobile, ampiamente compensato da ottimi rapporti di luce e aria. Vince l'appaltatore, mentre il Comune perde e deve pagare le spese legali.

Un condominio ha promosso un'azione per accertare la responsabilità per gravi difetti strutturali di un edificio nei confronti dei progettisti, del direttore dei lavori, del collaudatore e dell'impresa costruttrice. Gli eredi del progettista strutturale, condannati al risarcimento, hanno chiesto di essere manlevati dalla propria compagnia assicurativa. La Corte d'appello ha escluso la copertura assicurativa a causa del mancato rispetto dei limiti temporali di una clausola "claims made", e ha scagionato il collaudatore per assenza di nesso causale. La Corte di Cassazione ha dichiarato inammissibile il ricorso degli eredi, confermando che la responsabilità per gravi difetti grava solo su chi ha partecipato alla progettazione e costruzione, escludendo il collaudatore intervenuto successivamente, e che la polizza non opera per condotte colpose antecedenti al biennio di retroattività pattuito.

Il Committente rifiuta di pagare il saldo dei lavori all'Appaltatore, lamentando gravi vizi dell'edificio dovuti a un movimento franoso. L'Appaltatore e il Progettista si difendono dimostrando di aver fatto affidamento sulla dettagliata indagine geologica fornita dallo stesso Committente. La Corte di Cassazione rigetta il ricorso del Committente, confermando che la responsabilità dell'appaltatore è esclusa se il committente fornisce un esame geologico approfondito svolto da un professionista e se ulteriori indagini richiederebbero strumenti straordinari. Il Committente viene quindi condannato a pagare i lavori eseguiti e a rimborsare le spese legali di tutte le parti, comprese quelle del Direttore dei Lavori chiamato in causa.