Art. 1105 Codice Civile — Anno 2026

A seguito della morte della madre, i coeredi hanno avviato una causa per la divisione ereditaria del consistente patrimonio immobiliare e mobiliare. Uno dei fratelli pretendeva l'assegnazione di un immobile specifico e contestava la gestione dei conti correnti bancari e presunti patti successori. Altri familiari occupavano immobili ereditari rivendicando un comodato a vita. La Corte di Cassazione ha confermato le decisioni di merito: l'immobile conteso spetta al coerede titolare della quota maggiore per ridurre l'importo dei conguagli in denaro. Inoltre, gli occupanti senza titolo devono rilasciare immediatamente gli immobili poiché il comodato privo di termine è revocabile a semplice richiesta. I ricorsi sono stati integralmente rigettati con condanna alle spese.

I proprietari maggioritari di un immobile hanno eseguito lavori di ristrutturazione al tetto e alle facciate per oltre 98.000 euro. Hanno successivamente chiesto il pagamento della quota millesimale alla società proprietaria del locale commerciale al piano terra. La società ha rifiutato il versamento, contestando la presenza di un accordo o dell'urgenza. La Corte di Cassazione ha stabilito che non spetta alcun rimborso spese condominiali urgenti se gli interventi sono stati a lungo discusse tra le parti. L'urgenza prevista dall'articolo 1134 del codice civile richiede che l'opera sia indifferibile e che sia impossibile convocare l'assemblea o adire il giudice. L'inerzia o il disaccordo degli altri proprietari non giustifica iniziative unilaterali. La sentenza impugnata è stata annullata.

I comproprietari di un impianto idrico hanno escluso un vicino dall'utilizzo della pompa per l'acqua. Essi sostenevano che l'utente non avesse pagato le spese elettriche. Inoltre, la maggioranza dei vicini aveva modificato le regole di ripartizione dei costi, stabilendo una suddivisione in parti uguali invece che in base ai consumi reali prescritti dall'accordo originario. La Corte di Cassazione ha rigettato i ricorsi dei vicini. La Suprema Corte ha chiarito che la servitù di presa d'acqua è un diritto reale indivisibile. L'assemblea a maggioranza non può modificare una convenzione contrattuale senza l'unanimità. Inoltre, il mancato pagamento dei costi accessori per l'energia elettrica non comporta mai la perdita del diritto di attingere acqua o l'esclusione dall'impianto comune.

Un condomino ha impugnato la delibera di conferma dell'amministratore sostenendo la mancanza della maggioranza legale. L'opponente contestava la validità dell'intervento diretto di due comproprietari di una cantina, arrivati in riunione senza aver nominato per iscritto un unico rappresentante. La Corte di Cassazione ha rigettato il ricorso, confermando la piena validità della decisione. I giudici hanno stabilito che il voto in assemblea condominiale espresso di persona e in modo concordato dai comproprietari di un'unità è valido anche in assenza di una delega scritta preventiva. La norma che prevede un solo rappresentante per ciascun immobile indiviso non cancella il diritto dei contitolari di partecipare personalmente e votare uniti.

In una complessa divisione ereditaria, le Sorelle procedevano al frazionamento catastale di un terreno per dare esecuzione a una sentenza di divisione, nonostante il dissenso del Fratello. Quest'ultimo impugnava l'operazione, lamentando l'illegittimità del frazionamento catastale senza consenso e la conseguente nullità della trascrizione nei registri immobiliari. La Corte di Cassazione ha rigettato il ricorso del Fratello. I giudici hanno stabilito che, in presenza di un provvedimento giudiziale che dispone la divisione, il dissenso di un singolo comproprietario non può bloccare le operazioni di frazionamento necessarie alla trascrizione, specialmente se la quota del dissenziente non viene intaccata. Inoltre, la trascrizione della sentenza di divisione è pienamente legittima anche prima del suo passaggio in giudicato.

Un condominio ha ottenuto un decreto ingiuntivo per spese condominiali insolute contro una comunione ereditaria. Quest'ultima si è opposta eccependo il proprio difetto di legittimazione passiva, sostenendo di non essere un soggetto giuridico autonomo. Nonostante il successivo pagamento del debito da parte del custode giudiziario, la Corte di Cassazione ha accolto il ricorso della comunione. I giudici hanno stabilito che la legittimazione passiva della comunione ereditaria non esiste, poiché essa non costituisce un centro autonomo di imputazione di rapporti giuridici distinto dai singoli coeredi. Di conseguenza, il condominio avrebbe dovuto citare in giudizio i singoli coeredi e non la comunione in quanto tale. La Suprema Corte ha quindi annullato senza rinvio la sentenza d'appello e il decreto ingiuntivo originario.

Un condomino impugna una delibera assembleare lamentando, tra le altre cose, la violazione del diritto all'informazione del condomino poiché l'amministratore non gli aveva consegnato una perizia sul tetto prima dell'incontro. La Cassazione chiarisce che l'amministratore non è tenuto a mostrare documenti non ancora esistenti o in corso di redazione. Inoltre, il condomino, avendo scelto di non partecipare all'assemblea dove il documento è stato letto, si è precluso la possibilità di informarsi. La Corte rigetta i motivi principali, confermando anche la condanna al risarcimento per espressioni offensive usate negli atti difensivi, ma accoglie il ricorso limitatamente a un vizio di omessa pronuncia sulle spese di lite, rinviando alla Corte d'Appello.

Una coerede occupa in via esclusiva un appartamento ereditato. La sorella, esclusa dal godimento, le chiede un compenso economico. La Cassazione stabilisce che per ottenere l'indennità di occupazione bene comune non è necessario che il comproprietario escluso chieda di utilizzare direttamente l'immobile. La semplice richiesta di un corrispettivo economico è sufficiente a interrompere l'acquiescenza (il consenso tacito) all'uso esclusivo e a far nascere il diritto al risarcimento. Di conseguenza, la sorella che occupava l'immobile viene condannata a pagare l'indennità all'altra.

Due fratelli, comproprietari di un immobile ereditato, non riescono a gestirlo a causa di continui disaccordi. Uno dei due si rivolge al tribunale, che nomina un amministratore giudiziario per la comunione. La Corte d'Appello conferma la nomina e condanna l'altro fratello a pagare le spese legali. La Corte di Cassazione interviene e stabilisce un principio fondamentale: la nomina di un amministratore in questi casi rientra nella 'volontaria giurisdizione', una procedura che non ha né vincitori né vinti. Di conseguenza, il principio 'chi perde paga' non si applica. La Cassazione ha quindi annullato la condanna al pagamento delle spese legali, pur confermando la necessità dell'amministratore.

Una Banca ristruttura il tetto e la tettoia di un edificio storico, parti comuni di un condominio, a causa di un grave rischio di crollo. Successivamente, chiede il rimborso agli altri proprietari, sostenendo si trattasse di spese urgenti condominio. La Corte di Cassazione, però, nega il diritto al rimborso. I giudici chiariscono che il requisito dell'urgenza non sussiste se il condomino ha avuto il tempo, come in questo caso protrattosi per anni, di avvisare l'amministratore o l'assemblea. La lunga pianificazione dei lavori esclude la natura indifferibile dell'intervento. Di conseguenza, la Banca che ha agito di propria iniziativa senza autorizzazione deve sostenere l'intero costo dei lavori.

Una comproprietaria di fondi agricoli ereditati invia disdetta per un contratto di affitto. Gli altri comproprietari, però, manifestano la volontà di proseguire il rapporto. La Corte di Cassazione ha stabilito un principio fondamentale sull'affitto ultranovennale bene in comunione: il rinnovo di un contratto di durata superiore a nove anni è un atto di straordinaria amministrazione. Pertanto, richiede il consenso unanime di tutti i proprietari. Il dissenso anche di un solo comproprietario è sufficiente a impedire che il rinnovo del contratto abbia efficacia nei suoi confronti. La volontà della maggioranza non può prevalere in questo caso, dando ragione alla comproprietaria che voleva cessare il contratto.

La Corte di Cassazione ha confermato la legittimità di una delibera che imponeva il divieto uso spazi comuni per oggetti personali, basandosi su una chiara norma del regolamento condominiale. Due condomini avevano impugnato la decisione, sostenendo che l'occupazione del loro pianerottolo non creava un concreto pregiudizio agli altri. La Corte ha stabilito che, se il regolamento è chiaro, il divieto è valido a prescindere dalla prova di un danno effettivo. Inoltre, ha ribadito che eventuali irregolarità nella convocazione dell'assemblea, come l'omessa indicazione di un argomento all'ordine del giorno, devono essere contestate dal condomino dissenziente durante l'assemblea stessa, altrimenti si perde il diritto di impugnare la delibera per quel motivo.

La Cassazione interviene su un caso di infiltrazioni d'acqua da un appartamento privato. La Corte d'Appello aveva negato il risarcimento perché un controsoffitto impediva di accertare la causa esatta della perdita. La Suprema Corte ribalta la decisione, affermando un principio chiave sulla responsabilità da cose in custodia (art. 2051 c.c.): il proprietario dell'appartamento da cui proviene l'acqua è sempre responsabile in quanto 'custode'. La presenza di un controsoffitto non costituisce un 'caso fortuito' e non lo libera dalla responsabilità di controllare i rischi della sua proprietà. Di conseguenza, il proprietario deve risarcire i danni.

Un comproprietario, titolare della quota di maggioranza di un immobile, esegue lavori di ristrutturazione anticipandone i costi. Un'altra comproprietaria si rifiuta di pagare la sua parte, sostenendo la mancanza di un accordo formale. La Corte di Cassazione ha stabilito che, nella comunione ordinaria, il consenso degli altri si presume e non richiede forme scritte. L'opposizione deve essere provata da chi dissente. Pertanto, il **rimborso spese cosa comune** è dovuto, poiché il consenso era stato prestato anche tramite comportamenti concludenti. Vince il comproprietario che ha anticipato le spese.

Una società proprietaria di unità immobiliari ha citato in giudizio il direttore dei lavori per gravi negligenze nella vigilanza durante il restauro dell'edificio, chiedendo il risarcimento per i danni alle parti comuni. I giudici di merito avevano negato la legittimazione attiva del singolo condomino, ritenendo che solo l'amministratore potesse agire per contratti stipulati dal condominio. La Corte di Cassazione ha invece stabilito che, essendo il condominio un ente di gestione privo di personalità giuridica autonoma, ogni proprietario conserva il potere di agire a difesa dei beni comuni, specialmente in caso di inerzia dell'amministratore.

La Corte di Cassazione ha annullato una sentenza che dichiarava valida una delibera di comunione ereditaria basandosi su una errata applicazione della presunzione di conoscenza. Il caso riguardava una notifica spedita negli Stati Uniti e restituita con la dicitura 'refused'. Secondo gli Ermellini, tale indicazione generica, priva di firma o attestazioni ufficiali dell'ufficio postale straniero, non garantisce la certezza che il plico sia effettivamente giunto all'indirizzo del destinatario. Di conseguenza, non potendo operare la presunzione ex art. 1335 c.c., l'impugnazione della delibera non poteva essere considerata tardiva.

La Corte di Cassazione ha rigettato la richiesta di rimborso per le spese condominiali urgenti sostenute autonomamente da alcuni proprietari in un condominio minimo. La Corte ha chiarito che, ai sensi dell'art. 1134 c.c., non basta la mera necessità dei lavori, ma occorre l'indifferibilità dell'intervento per evitare danni imminenti. Poiché i ricorrenti avrebbero potuto utilizzare il ricorso al giudice ex art. 1105 c.c. per superare l'inerzia degli altri condomini, l'urgenza è stata esclusa. È stata inoltre respinta l'azione di arricchimento senza causa e confermato che la trasformazione di finestre in balconi non costituisce di per sé un aggravamento della servitù di veduta senza prova di un reale aggravio dell'onere sul fondo vicino.

La Corte di Cassazione ha confermato che la gestione della comunione immobiliare, in caso di abusi edilizi, rientra nell'ordinaria amministrazione. Il giudice può autorizzare un comproprietario a eseguire i lavori di ripristino per superare l'inerzia dell'altro, garantendo la conservazione e la commerciabilità del bene. Il ricorso è stato dichiarato inammissibile poiché i provvedimenti di volontaria giurisdizione non hanno natura decisoria.

La Corte di Cassazione ha stabilito che nell'affitto agrario comproprietà, se la durata del contratto supera i nove anni (anche per estensione legale automatica), è necessario il consenso unanime di tutti i proprietari. In assenza di tale consenso, il contratto rimane valido tra le parti firmatarie ma risulta inefficace e inopponibile verso i comproprietari dissenzienti, che mantengono il diritto di godimento sulla propria quota.

La Corte di Cassazione ha affrontato il caso di alcune condòmine che avevano impugnato una delibera assembleare relativa all'ampliamento di un garage. Sebbene il ricorso sulla validità della delibera sia stato respinto, la Suprema Corte ha accolto la contestazione relativa alla duplicazione delle spese legali condominio. La Corte d'Appello aveva infatti omesso di valutare se la costituzione in giudizio dei singoli condomini, con difese identiche a quelle del Condominio, rendesse tali spese superflue, violando il principio di non gravare la parte soccombente di costi non necessari.