Art. 1105 Codice Civile

Due fratelli possiedono in comunione un edificio e un fondo agricolo con quote di due terzi e un terzo. Il fratello occupava i piani inferiori e la sorella la mansarda. Nel corso del giudizio di divisione, il fratello ha rivendicato l'usucapione del comproprietario sui piani da lui abitati, pretendendo anche la restituzione di ingenti spese di gestione e l'indennità per l'uso dell'appartamento occupato dalla sorella. Il Tribunale di Trento ha annullato la delibera adottata dal fratello senza regolare convocazione della comproprietaria e ha respinto la richiesta di usucapione: l'uso separato di singole porzioni rientra nel godimento del bene comune e non esclude l'altro comproprietario. Il giudice ha inoltre negato i rimborsi spese per mancanza di prova e disposto ulteriori accertamenti tecnici per completare lo scioglimento della comunione.

I proprietari dell'ultimo piano di un piccolo edificio lamentavano infiltrazioni dal tetto. Davanti al rifiuto del vicino del piano terra di partecipare alle spese, i proprietari hanno chiesto al giudice la nomina amministratore giudiziario con il potere di eseguire i lavori e riscuotere le quote. Il vicino contestava le infiltrazioni, attribuendole a interventi abusivi realizzati proprio dai proprietari sul tetto. Il Tribunale prima e la Corte d'Appello poi hanno rigettato il ricorso. I giudici hanno chiarito che la procedura camerale d'urgenza serve per superare l'inerzia gestionale, non per risolvere liti sulla responsabilità dei danni. La nomina amministratore giudiziario non può scavalcare l'accertamento ordinario delle colpe.

Un proprietario subisce infiltrazioni d'acqua nel proprio appartamento dal cortile sovrastante. Dopo aver segnalato i danni, il condomino ricorre al tribunale per ottenere la nomina di un amministratore ad acta o l'ordine di riparazione immediata, lamentando una presunta inerzia del condominio. Il condominio dimostra invece di aver eseguito sopralluoghi, convocato assemblee e cercato ditte per i preventivi prima e dopo l'avvio della causa. Il Tribunale prima e la Corte d'Appello poi respingono la domanda del condomino. I giudici stabiliscono che l'intervento del tribunale richiede un blocco totale della gestione. Le critiche sull'adeguatezza tecnica dei lavori avviati non dimostrano l'inerzia del condominio e vanno eventualmente trattate in una causa ordinaria di risarcimento. Il proprietario perde il ricorso e deve rimborsare le spese legali.

A seguito della morte della madre, i coeredi hanno avviato una causa per la divisione ereditaria del consistente patrimonio immobiliare e mobiliare. Uno dei fratelli pretendeva l'assegnazione di un immobile specifico e contestava la gestione dei conti correnti bancari e presunti patti successori. Altri familiari occupavano immobili ereditari rivendicando un comodato a vita. La Corte di Cassazione ha confermato le decisioni di merito: l'immobile conteso spetta al coerede titolare della quota maggiore per ridurre l'importo dei conguagli in denaro. Inoltre, gli occupanti senza titolo devono rilasciare immediatamente gli immobili poiché il comodato privo di termine è revocabile a semplice richiesta. I ricorsi sono stati integralmente rigettati con condanna alle spese.

Un'ex moglie ha chiesto il pagamento di un assegno di mantenimento non versato dal defunto ex marito, agendo contro la seconda moglie, erede che aveva accettato l'eredità con **accettazione con beneficio d'inventario**. I giudici di merito avevano negato la possibilità di agire direttamente contro l'erede, ritenendo che solo l'amministratore dell'eredità fosse legittimato passivo. La Corte di Cassazione ha invece stabilito che l'erede, pur avendo accettato con beneficio d'inventario, mantiene la legittimazione passiva. L'effetto del beneficio limita la responsabilità ai soli beni ereditari, ma non impedisce al creditore di agire in giudizio contro l'erede per accertare il credito. La sentenza è stata cassata con rinvio.

Due soggetti acquistano un immobile all'asta in quote uguali. Un comproprietario concede gratuitamente l'immobile al coniuge dell'esecutato. L'altra comproprietaria chiede il risarcimento dei danni per il mancato godimento del bene. La Corte di Cassazione rigetta la domanda di risarcimento. I giudici stabiliscono che la disciplina applicabile al comodato del bene comune stipulato da un solo comproprietario rientra nella gestione di affari altrui. Di conseguenza, il comproprietario escluso ha il potere di manifestare il proprio dissenso per liberarsi dalle obbligazioni oppure agire autonomamente per richiedere l'immediato rilascio dell'immobile. Inoltre, ciascun comproprietario ha diritto a ottenere la propria copia del titolo d'acquisto per promuovere l'esecuzione coattiva.

Una comproprietaria ha citato in giudizio i propri fratelli chiedendo l'annullamento del contratto di affitto e il risarcimento del danno, lamentando la mancata partecipazione alla stipula. La Corte di Cassazione ha confermato che la locazione del bene comune a maggioranza è pienamente valida ed efficace. Quando l'immobile non permette l'uso diretto e condiviso, la maggioranza dei comproprietari può decidere per il godimento indiretto tramite affitto a terzi. La comproprietaria dissenziente, avendo peraltro ratificato l'accordo percependo la sua quota di canoni, non ha diritto ad alcun risarcimento per la privazione dell'uso diretto.

I comproprietari di un terreno agricolo hanno promosso un giudizio per ottenere il rilascio del fondo occupato dal conduttore. Il coltivatore ha eccepito l'esistenza di un contratto verbale con uno dei comproprietari. Quest'ultimo è intervenuto chiedendo la risoluzione del contratto di affitto agrario per grave inadempimento e mancato pagamento dei canoni. Il coltivatore sosteneva di aver evitato la mora inviando semplici raccomandate per richiedere i dati bancari del proprietario. La Corte di Cassazione ha confermato la risoluzione contrattuale e il rilascio dell'immobile in favore di tutti i comproprietari. I giudici hanno chiarito che la semplice disponibilità a pagare non evita la mora e che il singolo comproprietario può agire nell'interesse della comunione indivisa senza necessità di un nuovo tentativo conciliativo.

Un comproprietario al 50% affitta un immobile commerciale senza il consenso formale iniziale degli altri contitolari. L'azienda inquilina utilizza l'immobile ma rifiuta di pagare i canoni successivi agli altri contitolari, sostenendo l'inefficacia del contratto. I comproprietari esclusi avviano un'azione giudiziaria per ottenere la quota dei canoni maturati. La Corte di Cassazione conferma la validità dell'azione, stabilendo che la locazione da comproprietario rientra nella gestione di affari altrui. La richiesta giudiziale di pagamento costituisce una valida ratifica del contratto. Di conseguenza, l'inquilino deve versare le somme richieste direttamente ai comproprietari proporzionalmente alle loro quote.

Un comproprietario ha citato in giudizio gli altri per ottenere il risarcimento dei danni causati da un tetto fatiscente e la partecipazione alle spese di ristrutturazione. Il Tribunale aveva dichiarato la domanda inammissibile, ritenendo dovesse essere trattata in volontaria giurisdizione. La Corte d'Appello ha ribaltato questa decisione, accertando l'obbligo dei comproprietari di contribuire e risarcire i danni. La Cassazione ha confermato che l'azione risarcitoria del comproprietario per danni alla sua proprietà esclusiva, causati da parti comuni, rientra nel giudizio ordinario e non nella volontaria giurisdizione. La sentenza ha rigettato il ricorso degli altri comproprietari, confermando la loro condanna al risarcimento e alle spese.

I proprietari maggioritari di un immobile hanno eseguito lavori di ristrutturazione al tetto e alle facciate per oltre 98.000 euro. Hanno successivamente chiesto il pagamento della quota millesimale alla società proprietaria del locale commerciale al piano terra. La società ha rifiutato il versamento, contestando la presenza di un accordo o dell'urgenza. La Corte di Cassazione ha stabilito che non spetta alcun rimborso spese condominiali urgenti se gli interventi sono stati a lungo discusse tra le parti. L'urgenza prevista dall'articolo 1134 del codice civile richiede che l'opera sia indifferibile e che sia impossibile convocare l'assemblea o adire il giudice. L'inerzia o il disaccordo degli altri proprietari non giustifica iniziative unilaterali. La sentenza impugnata è stata annullata.

I comproprietari di un impianto idrico hanno escluso un vicino dall'utilizzo della pompa per l'acqua. Essi sostenevano che l'utente non avesse pagato le spese elettriche. Inoltre, la maggioranza dei vicini aveva modificato le regole di ripartizione dei costi, stabilendo una suddivisione in parti uguali invece che in base ai consumi reali prescritti dall'accordo originario. La Corte di Cassazione ha rigettato i ricorsi dei vicini. La Suprema Corte ha chiarito che la servitù di presa d'acqua è un diritto reale indivisibile. L'assemblea a maggioranza non può modificare una convenzione contrattuale senza l'unanimità. Inoltre, il mancato pagamento dei costi accessori per l'energia elettrica non comporta mai la perdita del diritto di attingere acqua o l'esclusione dall'impianto comune.

Un condomino ha impugnato la delibera di conferma dell'amministratore sostenendo la mancanza della maggioranza legale. L'opponente contestava la validità dell'intervento diretto di due comproprietari di una cantina, arrivati in riunione senza aver nominato per iscritto un unico rappresentante. La Corte di Cassazione ha rigettato il ricorso, confermando la piena validità della decisione. I giudici hanno stabilito che il voto in assemblea condominiale espresso di persona e in modo concordato dai comproprietari di un'unità è valido anche in assenza di una delega scritta preventiva. La norma che prevede un solo rappresentante per ciascun immobile indiviso non cancella il diritto dei contitolari di partecipare personalmente e votare uniti.

In un condominio formato da due soli proprietari, l'amministratrice di maggioranza fa approvare lavori di ristrutturazione sul terrazzo comune e ottiene un decreto ingiuntivo per riscuotere la quota di spesa dal proprietario di minoranza. Quest'ultimo si oppone al pagamento e chiede la demolizione delle opere, denunciando gravi violazioni urbanistiche, antisismiche e pericoli per la stabilità dell'edificio. I giudici di merito respingono l'opposizione per decorrenza dei termini di impugnazione. La Corte di Cassazione accoglie il ricorso del proprietario dissenziente. Gli Ermellini chiariscono che i vizi di maggioranza rendono la delibera semplicemente annullabile entro trenta giorni. Al contrario, l'approvazione di opere edilizie abusive o pericolose per la sicurezza dello stabile determina una delibera condominiale nulla per illiceità dell'oggetto, vizio insanabile eccepibile in ogni momento.

Un consorzio immobiliare ha approvato opere di straordinaria amministrazione con il voto favorevole di appena 65 partecipanti su 353, pari a meno di mille millesimi complessivi. Un consorziato ha impugnato la delibera consortile denunciando il mancato raggiungimento della maggioranza per quote di valore economico. I giudici di primo e secondo grado hanno annullato l'atto, applicando le tutele del codice civile in materia di comunione e condominio. La Corte di Cassazione ha confermato l'annullamento della decisione assembleare e ha dichiarato inammissibile il ricorso del consorzio, ribadendo la piena validità delle regole sulle maggioranze minime.

La controversia riguarda la gestione di una strada vicinale privata e la validità di una delibera assembleare. Il Tribunale ha dichiarato nulla la ripartizione delle spese approvata a maggioranza anziché all'unanimità. Inoltre, ha condannato alcuni proprietari al ripristino delle canalette di scolo abusivamente rimosse e al risarcimento dei danni causati dal conseguente deterioramento del manto stradale.

Un condominio ha richiesto il pagamento di spese tramite decreto ingiuntivo a una proprietaria. La donna si è opposta dimostrando che il Tribunale aveva precedentemente annullato la delibera originaria di costituzione del condominio stesso. Di conseguenza, l'annullamento dell'atto costitutivo ha determinato l'inefficacia delibere condominiali successive che approvavano le spese, anche senza specifica impugnazione. La Corte di Cassazione ha rigettato il ricorso del condominio, dichiarandolo inammissibile e confermando che l'annullamento dell'atto costitutivo travolge automaticamente tutte le decisioni economiche successive. Il condominio è stato condannato al pagamento delle spese legali.

La Corte di Cassazione ha rigettato il ricorso di una società conduttrice relativo alla locazione di immobile in comproprietà al 50% tra due fratelli. Uno dei comproprietari, socio di maggioranza della società, aveva stipulato un nuovo contratto riducendo il canone senza il consenso della sorella. La società aveva poi pagato l'intero canone solo al fratello. I giudici hanno stabilito che il nuovo contratto è inefficace verso la comproprietaria poiché privo del requisito dell'utilità iniziale (utiliter coeptum) richiesto per la gestione d'affari altrui. Inoltre, la consolidata consuetudine di pagare la quota direttamente alla sorella e il principio di buona fede escludono l'effetto liberatorio del pagamento totale effettuato al solo fratello. La società è stata condannata anche per lite temeraria.

Una comproprietaria ha chiesto la risoluzione del contratto di locazione stipulato dall'altra comproprietaria a favore di un terzo comproprietario, pretendendo anche la sua quota di canoni arretrati. La Corte di Cassazione ha rigettato il ricorso, confermando che la locazione della cosa comune da parte di un solo comproprietario rientra nella gestione d'affari altrui. Il comproprietario escluso non può chiedere la risoluzione del contratto se non si è opposto prima della firma, ma può solo ratificare l'accordo. Con la ratifica, avvenuta tramite l'intimazione di sfratto, il comproprietario escluso ha diritto a ricevere la propria quota di canoni, ma solo per il periodo successivo alla ratifica stessa. Di conseguenza, la ricorrente ha perso la causa ed è stata condannata al pagamento delle spese legali.

Un comproprietario ha citato in giudizio un artigiano chiedendo la risoluzione del contratto a causa dell'interruzione dei lavori di piastrellatura della scala comune. L'artigiano si è difeso dimostrando che lo stop era stato ordinato dal direttore dei lavori, incaricato da entrambi i proprietari, su richiesta dell'altro comproprietario per non disturbare gli inquilini. La Corte di Cassazione ha rigettato il ricorso del committente, confermando che non sussiste alcun inadempimento da parte dell'artigiano. L'interruzione era legittima poiché ordinata da un soggetto autorizzato e giustificata dal disaccordo tra i comproprietari. Di conseguenza, la richiesta di risoluzione del contratto è stata respinta, confermando la correttezza dell'operato dell'artigiano.