Provvigione mediatore: quando è dovuta e come si calcola

La Corte di Cassazione ha confermato l’obbligo dell’acquirente di pagare la provvigione al mediatore immobiliare, anche in assenza di un incarico formale (c.d. mediazione atipica). La sentenza chiarisce che se manca un accordo sulla misura del compenso, il giudice può determinarla secondo equità, valutando l’attività effettivamente svolta. L’accordo tra mediatore e venditore non vincola l’acquirente, per il quale può essere stabilita una provvigione mediatore di importo differente.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 4 gennaio 2026 in Diritto Civile, Diritto Immobiliare, Giurisprudenza Civile, Procedura Civile

Provvigione mediatore: spetta anche senza incarico? La Cassazione fa chiarezza

L’obbligo di pagare la provvigione mediatore è uno degli aspetti più discussi nelle compravendite immobiliari. Molti credono che, senza un contratto scritto, nulla sia dovuto. Tuttavia, una recente ordinanza della Corte di Cassazione ribadisce un principio consolidato: il diritto al compenso può sorgere anche se l’incarico è stato conferito da una sola delle parti. Analizziamo questa decisione per capire quando e come viene determinata la provvigione.

La vicenda: una compravendita e la richiesta di provvigione

Il caso esaminato dalla Suprema Corte riguarda un agente immobiliare che aveva citato in giudizio l’acquirente di un appartamento per ottenere il pagamento della provvigione. Il mediatore sosteneva di aver svolto un’attività determinante per la conclusione dell’affare, avendo accompagnato l’acquirente a visitare l’immobile, fornito la planimetria catastale e incontrato la figlia della stessa per dare ulteriori informazioni. L’acquisto si era perfezionato alcuni mesi dopo la visita.

Sia il Tribunale che la Corte d’Appello avevano dato ragione all’agente, condannando l’acquirente al pagamento del compenso. I giudici di merito hanno ritenuto provato il nesso causale tra l’attività del mediatore e la conclusione della vendita, affermando che ciò fosse sufficiente a far sorgere il diritto alla provvigione, anche in un contesto di “mediazione atipica”, ossia con incarico proveniente solo dalla parte venditrice.

Il calcolo della provvigione mediatore in assenza di accordo

L’acquirente, non soddisfatta della decisione, si è rivolta alla Corte di Cassazione, contestando non più il diritto al compenso in sé, ma la sua misura. La ricorrente lamentava che i giudici avessero fissato la provvigione al 3% del prezzo di vendita, importo che, a suo dire, non era mai stato concordato. Evidenziava inoltre come, nell’incarico conferito dalla venditrice, la provvigione fosse stata pattuita all’1,5%.

La determinazione secondo equità: le motivazioni della Corte

La Corte di Cassazione ha rigettato il ricorso, ritenendolo infondato. I giudici hanno richiamato l’articolo 1755, secondo comma, del Codice Civile. Questa norma stabilisce che, in mancanza di un patto, di tariffe professionali o di usi locali, la misura della provvigione mediatore e la proporzione in cui questa grava su ciascuna parte sono determinate dal giudice secondo equità.

La Corte ha chiarito due punti fondamentali:
1. Indipendenza degli accordi: L’accordo sulla provvigione stipulato tra il mediatore e una parte (il venditore) non vincola in alcun modo l’altra parte (l’acquirente). La norma stessa prevede che la “proporzione” possa essere diversa, il che implica che anche le percentuali possono differire.
2. Il criterio dell’equità: In assenza di un accordo esplicito con l’acquirente e di prove su usi locali, il giudice di merito ha correttamente applicato il criterio sussidiario dell’equità. Ha ritenuto congrua una percentuale del 3%, definita “standard” per operazioni analoghe, tenendo conto dell’attività concretamente svolta dal mediatore, che non si era limitata alla semplice visita ma includeva ulteriori e decisive attività informative.

Conclusioni: cosa insegna questa ordinanza

Questa decisione rafforza principi importanti in materia di mediazione immobiliare. Anzitutto, conferma che l’attività del mediatore, se causalmente rilevante per la conclusione dell’affare, genera il diritto alla provvigione da entrambe le parti, anche se solo una gli ha conferito un incarico formale. In secondo luogo, chiarisce che la misura del compenso non è automaticamente la stessa per venditore e acquirente. In mancanza di un accordo specifico, spetta al giudice stabilire un importo equo, basandosi sull’effettivo contributo del professionista alla realizzazione della compravendita.

Un mediatore ha diritto alla provvigione dall’acquirente anche se ha ricevuto l’incarico solo dal venditore?
Sì, la Corte conferma che anche in caso di “mediazione atipica” (con incarico da una sola parte), il mediatore ha diritto alla provvigione anche dall’altra parte se la sua attività ha avuto un’efficienza causale nella conclusione dell’affare.

Come viene calcolata la provvigione del mediatore se non c’è un accordo tra le parti?
Secondo l’art. 1755 c.c., in mancanza di un patto, di tariffe professionali o di usi, la misura della provvigione è determinata dal giudice secondo equità, valutando l’attività concretamente svolta.

La provvigione pagata dal venditore è la stessa che deve pagare l’acquirente?
No, non necessariamente. L’accordo tra il mediatore e una parte non vincola l’altra. La Corte chiarisce che la provvigione può gravare sulle parti in proporzioni diverse, e quindi anche con percentuali differenti.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 2 Num. 27901 Anno 2024

Civile Ord. Sez. 2 Num. 27901 Anno 2024

Presidente: COGNOME

Relatore: COGNOME

Data pubblicazione: 29/10/2024

ORDINANZA

sul ricorso 335-2023 proposto da:

NOME COGNOME, rappresentata e difesa dall’avvocato NOME COGNOME giusta procura in calce al ricorso;

– ricorrente –

contro

COGNOME NOME, rappresentato e difeso dall’avvocato NOME COGNOME, giusta procura in calce al controricorso;

– controricorrente –

avverso la sentenza n. 593/2022 della CORTE D’APPELLO di GENOVA, depositata il 24/05/2020;

Lette le memorie delle parti;

udita la relazione della causa svolta nella camera di consiglio del 15/10/2024 dal AVV_NOTAIO NOME COGNOME;

RAGIONI IN FATTO ED IN DIRITTO

1. COGNOME NOME conveniva in giudizio dinanzi al Tribunale di RAGIONE_SOCIALE COGNOME NOME COGNOME, deducendo di avere svolto attività di mediatore in relazione alla vendita dell’appartamento di proprietà di COGNOME NOME, sito in RAGIONE_SOCIALE alla INDIRIZZO, immobile che era stato poi acquistato dalla convenuta nel mese di aprile del 2017, dopo che la medesima era stata accompagnata dall’attore nel precedente mese di ottobre per la visita dell’appartamento, alla quale aveva fatto seguito anche l’invio della planimetria catastale ed un incontro presso il proprio studio per fornire ulteriori informazioni alla figlia dell’acquirente.
Chiedeva che la convenuta fosse condannata al pagamento della provvigione.

Nella resistenza della convenuta, all’esito dell’istruttoria, il Tribunale adito con la sentenza n. 1389/2020 accoglieva la domanda, condannando l’acquirente al pagamento della provvigione.

La sentenza era appellata dalla parte soccombente e la Corte d’Appello di RAGIONE_SOCIALE, con la sentenza n. 593 del 24 maggio 2022, ha rigettato l’appello.

Nel merito osservava che le prove raccolte deponevano per l’effettivo svolgimento di attività di mediazione da parte dell’attore, dovendosi reputare, alla luce della giurisprudenza di legittimità, che la stessa avesse avuto piena efficienza causale in vista della conclusione dell’affare, sebbene non fosse stata preceduta da uno specifico incarico.

Né impediva l’accoglimento della domanda la circostanza che si fosse in presenza di una cd. mediazione atipica, in quanto l’attore agito su incarico della venditrice, avendo sempre la giurisprudenza di legittimità riconosciuto che anche in tal caso al mediatore compete la provvigione nei confronti della parte diversa da quella che gli ha conferito l’incarico di procurare la vendita.

Poiché nella specie era emerso che il COGNOME aveva accompagnato l’appellante in una visita dell’appartamento poi acquistato, e che dopo tale incontro aveva ricevuto la figlia della COGNOME presso il proprio studio, fornendole una serie di informazioni, anche in ordine alla provvigione ed alla somma da versare per bloccare la vendita, doveva riscontrarsi il nesso causale tra l’attività del mediatore ed il successivo affare.

La sentenza riteneva poi inammissibili le richieste istruttorie dell’appellante, reiterate in appello, rilevando che le stesse, ove anche espletate, non avrebbero che potuto confermare l’apporto causale del COGNOME alla stipula della vendita.

Ancora, quanto alla misura della provvigione, la Corte d’Appello ricordava come in occasione dell’incontro tra l’attore e la figlia della convenuta si fosse discusso anche della provvigione.

Ma in ogni caso la percentuale del 3 % sul prezzo finale doveva reputarsi equa, tenuto conto dell’attività espletata dall’attore, che non si era esaurita nella sola visita, ma era consistita nella ricezione della figlia della NOME presso il proprio studio e nella somministrazione di una serie di informazioni.

Era, infine, rigettato il quarto motivo relativo alle spese di lite, osservandosi che il rigetto della richiesta dell’attore di condanna ex art. 96 c.p.c. della controparte non poteva in alcun modo configurare una soccombenza reciproca, occorrendo perciò

confermare la condanna della convenuta al rimborso delle spese di lite, in quanto integralmente soccombente.

Per la cassazione di tale sentenza propone ricorso NOME COGNOME sulla base di tre motivi.

COGNOME NOME ha resistito con controricorso.

Le parti hanno depositato memorie in prossimità dell’udienza.

Il AVV_NOTAIO Delegato ha depositato proposta di definizione del giudizio ex art. 380 bis c.p.c. e nel termine di legge il ricorrente ha presentato istanza di decisione.

Preliminarmente, rileva la Corte che nel procedimento ai sensi dell’art. 380 -bis c.p.c., come disciplinato dal d.lgs. n. 149 del 2022, il presidente della sezione o il consigliere delegato, che abbia formulato la proposta di definizione accelerata, può far parte, ed eventualmente essere nominato relatore, del collegio che definisce il giudizio ai sensi dell’art. 380 -bis.1, non versando in situazione di incompatibilità agli effetti degli artt. 51, comma 1, n. 4 e 52 c.p.c., atteso che tale proposta non rivela una funzione decisoria e non è suscettibile di assumere valore di pronuncia definitiva, né la decisione in camera di consiglio conseguente alla richiesta del ricorrente si configura quale fase distinta, che si sussegue nel medesimo giudizio di cassazione con carattere di autonomia e con contenuti e finalità di riesame e di controllo sulla proposta stessa (cfr. Sez. U, Sentenza n. 9611 del 2024 depositata il 10.4.2024).
Sulla scorta di tale pronuncia, il AVV_NOTAIO, autore della proposta di definizione ex art. 380 bis c.p.c., non versa in situazione di incompatibilità.

Sempre in via preliminare deve osservarsi che la ricorrente nell’istanza di decisione del ricorso avanzata ai sensi del secondo

comma dell’art. 380 bis c.p.c., ha dichiarato di rinunciare ai primi due motivi di ricorso, insistendo per la decisione solo del terzo, dovendo quindi la Corte prendere atto di tale parziale rinuncia.

Il terzo motivo di ricorso denuncia la violazione dell’art. 1755 co. 2 c.c., quanto alla individuazione della percentuale in base alla quale è stata commisurata la provvigione.

Si lamenta che i giudici di merito hanno fissato nel 3% del prezzo di vendita il suo importo, trascurando che in realtà tale misura non era stata accettata dalla figlia della ricorrente in occasione dell’incontro tenuto presso lo studio del mediatore.

Inoltre, dalla lettura dell’incarico di vendita conferito dalla proprietaria dell’appartamento, si ricava che la provvigione in quel caso era stata pattuita nella percentuale dell’1,5%.

A ciò deve poi aggiungersi che il COGNOME non partecipò alla redazione del contratto preliminare, né alla stipula del rogito, né effettuò la presentazione personale delle parti.

Il motivo è infondato.

In primo luogo, va richiamato il disposto del secondo comma dell’art. 1755 c.c., che prevede che la misura della provvigione e la proporzione in cui questa deve gravare su ciascuna delle parti, in mancanza di patto, di tariffe professionali o di usi, è determinata dal giudice secondo equità.

Dal testo della norma si ricava in primo luogo che non è previsto che la provvigione debba gravare su entrambe le parti contraenti nella medesima percentuale o misura, posto che assume rilievo predominante la volontà delle parti, ovvero la disciplina degli usi locali (in tal senso rileva il richiamo all’espressione ‘la proporzione in cui questa deve gravare su ciascuna delle parti’, che sottende evidentemente che la proporzione possa anche essere differente).

Nella fattispecie, i giudici di merito hanno in primo luogo evidenziato che non emergeva che tra le parti fosse stata concordata la misura della provvigione e che nemmeno era stata evidenziata l’esistenza di usi locali (il controricorrente richiama la produzione dell’estratto della raccolta provinciale degli usi della RAGIONE_SOCIALE, riferendo però che la stessa è avvenuta solo in appello, e quindi tardivamente, con la conseguente inutilizzabilità della documentazione ai fini della decisione), così che trova applicazione il criterio sussidiario del ricorso all’equità (cfr. Cass. n. 8216/2004, secondo cui, in tema di determinazione della provvigione dovuta al mediatore, atteso il carattere sussidiario dei criteri previsti in ordine successivo dall’art. 1755, secondo comma cod. civ., questa è determinata dal giudice secondo equità solo se le parti non ne abbiano stabilito la misura o se non esistono tariffe professionali o usi).
Inoltre, pur essendo la misura della provvigione dovuta al mediatore determinata dal giudice solo in assenza di specifica previsione delle parti, secondo le fonti di integrazione previste in ordine successivo dall’art. 1755, comma 2, c.c., la mancata prova degli usi normativi non comporta, per ciò solo, il rigetto della domanda, dovendosi ricorrere al criterio subordinato dell’equità (Cass. n. 11127/2022).

Orbene alla luce di tali principi, il motivo di ricorso attinge evidentemente un apprezzamento di fatto del giudice di merito, condotto con motivazione sintetica, ma in ogni caso logica ed esaustiva.

La Corte d’Appello, oltre a riferire di una percentuale definita come ‘standard’ e cioè in linea con quella riscontrata di norma per analoghe vicende, ha ritenuto che la stessa fosse congrua alla

luce dell’attività in concreto espletata dal mediatore, che non si era esaurita nella sola visita dell’appartamento, ma era consistita nel fornire, a seguito di un incontro presso il proprio studio con la figlia della ricorrente, una serie di informazioni, veicolate anche tramite mail, rivelatesi sicuramente utili al fine di confermare la decisione della parte di addivenire alla conclusione dell’affare.

La valutazione resa sul punto dal giudice di merito non appare quindi censurabile in questa sede non potendo influire sulla correttezza di tale conclusione il richiamo alla percentuale fissata nella lettera di incarico della venditrice, trattandosi di accordo intervenuto tra parti diverse, che non può vincolare anche i rapporti tra mediatore e parte acquirente, come confermato dal fatto che il testo dell’art. 1755 c.c. contempla la possibilità che la misura della provvigione possa essere differenziata tra i due contraenti (ben potendosi ipotizzare finanche un accordo che preveda che l’attività svolta possa essere priva di oneri per una delle parti contraenti).
Al rigetto del ricorso consegue la condanna della parte ricorrente, risultata soccombente, al pagamento in favore della parte controricorrente delle spese processuali, liquidate come in dispositivo.

Poiché il ricorso è deciso in conformità alla proposta formulata ai sensi dell’art. 380 -bis c.p.c., vanno applicati -come previsto dal terzo comma, ultima parte, dello stesso art. 380-bis c.p.c. -il terzo e il quarto comma dell’art. 96 c.p.c., con conseguente condanna della parte ricorrente al pagamento, in favore della parte controricorrente, di una somma equitativamente determinata (nella misura di cui in dispositivo), nonché al

pagamento di una ulteriore somma -nei limiti di legge- in favore della cassa delle ammende.

Con riferimento all ‘applicazione dell’art. 96 c.p.c. va data continuità al principio secondo cui ‘In tema di procedimento per la decisione accelerata dei ricorsi inammissibili, improcedibili o manifestamente infondati, l’art. 380-bis, comma 3, c.p.c. (come novellato dal d.lgs. n. 149 del 2022) -che, nei casi di definizione del giudizio in conformità alla proposta, contiene una valutazione legale tipica della sussistenza dei presupposti per la condanna ai sensi del terzo e del quarto comma dell’art. 96 c.p.c. -codifica un’ipotesi normativa di abuso del processo, poiché non attenersi ad una valutazione del proponente poi confermata nella decisione definitiva lascia presumere una responsabilità aggravata del ricorrente’ (Cass. Sez. U, Ordinanza n. 27433 del 27/09/2023).
7. Poiché il ricorso è rigettato, sussistono le condizioni per dare atto -ai sensi dell’art. 1, comma 17, della legge 24 dicembre 2012, n. 228 (Disposizioni per la formazione del bilancio annuale e pluriennale dello Stato -Legge di stabilità 2013), che ha aggiunto il comma 1quater dell’art. 13 del testo unico di cui al d.P.R. 30 maggio 2002, n. 115 della sussistenza dell’obbligo di versamento, da parte della ricorrente, dell’ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello dovuto per la stessa impugnazione.

PQM

La Corte rigetta il ricorso e condanna la ricorrente al pagamento, in favore della parte controricorrente, delle spese del giudizio di legittimità, che liquida in complessivi € 3.200,00, di cui € 200,00 per esborsi, oltre spese forfettarie nella misura del 15%, ed accessori come per legge.

Condanna altresì il ricorrente, ai sensi dell’art. 96 c.p.c., al pagamento, in favore della parte controricorrente, di una somma ulteriore pari a € 1.500,00, nonché al pagamento della somma di € 1.500,00 in favore della cassa delle ammende.

Ai sensi dell’art. 13, co. 1 quater , del d.P.R. n. 115/2002, inserito dall’art. 1, co. 17, l. n. 228/12, dichiara la sussistenza dei presupposti per il versamento da parte del ricorrente dell’ulteriore somma pari al contributo unificato dovuto per il ricorso a norma dell’art. 1 bis dello stesso art. 13.

Così deciso in Roma, nella RAGIONE_SOCIALE di consiglio della Seconda

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