Quando si acquista una nuova casa, si dà per scontato che le infrastrutture di base, come le strade di accesso, vengano realizzate nei tempi previsti. Tuttavia, la realtà può riservare brutte sorprese. Alcuni acquirenti di un complesso residenziale hanno scoperto che la strada pedonale promessa non sarebbe mai stata costruita dal Comune. Per questo motivo, hanno deciso di fare causa alla società costruttrice, invocando la promessa del fatto del terzo per ottenere il risarcimento dei danni. La questione è giunta fino alla Corte di Cassazione, che ha dovuto chiarire i confini di questa responsabilità.
Il caso della strada mai realizzata
Gli acquirenti hanno firmato i contratti di compravendita tra il 2006 e il 2007. All’interno dei rogiti notarili era presente una clausola specifica. Con questa clausola, i compratori accettavano l’immobile nello stato di fatto in cui si trovava, inclusa l’assenza di una strada asfaltata. Contemporaneamente, i contratti richiamavano una vecchia convenzione edilizia stipulata tra il precedente proprietario del terreno e il Comune. Questo accordo prevedeva che l’ente pubblico realizzasse le opere di urbanizzazione primaria, tra cui la strada di accesso pedonale. Poiché la strada non è mai stata costruita, i proprietari hanno chiesto i danni alla società costruttrice. Secondo la loro tesi, la venditrice aveva garantito l’adempimento del Comune.
Quando si configura la promessa del fatto del terzo
La promessa del fatto del terzo è un istituto giuridico molto preciso. Esso si verifica quando una parte contrattuale promette che un soggetto estraneo al contratto compirà un’azione. Se il terzo non compie quell’azione, chi ha fatto la promessa deve pagare un indennizzo. Tuttavia, la giurisprudenza richiede requisiti molto severi per l’applicazione di questa regola. Non basta un semplice accenno o un richiamo generico a un impegno altrui. Occorre una dichiarazione chiara, univoca e senza ombre con cui il venditore si assume la piena responsabilità del comportamento del terzo. Nel caso in esame, i contratti contenevano solo una presa d’atto. Gli acquirenti erano semplicemente informati del fatto che il Comune avrebbe dovuto costruire la strada in base a un vecchio accordo.
Le motivazioni della decisione sulla promessa del fatto del terzo
La Corte di Cassazione ha rigettato il ricorso dei proprietari confermando la decisione della Corte d’Appello. I giudici di legittimità hanno spiegato che la realizzazione delle strade pubbliche rientra nei compiti esclusivi della pubblica amministrazione. La società costruttrice non aveva alcun potere di costringere il Comune a costruire la via di accesso, né aveva assunto un obbligo autonomo in tal senso. Il richiamo alla convenzione edilizia nei rogiti notarili aveva una funzione puramente informativa. Serviva cioè a rendere edotti gli acquirenti della situazione di fatto e di diritto dell’area. Manca quindi qualsiasi elemento che possa configurare una promessa del fatto del terzo. Inoltre, la Suprema Corte ha chiarito che l’assenza di una strada pubblica non può essere considerata un vizio materiale dell’immobile venduto, escludendo così anche la garanzia per vizi della cosa.
Le conclusioni sul caso e sulla promessa del fatto del terzo
Questa sentenza stabilisce un principio fondamentale per le compravendite immobiliari. Gli acquirenti non possono rivalersi sul costruttore per la mancata realizzazione di opere pubbliche di urbanizzazione, a meno che il costruttore non si sia espressamente e formalmente impegnato a garantirne l’esecuzione. La semplice menzione di un accordo con il Comune non equivale a una promessa del fatto del terzo. Chi acquista un immobile deve quindi verificare con attenzione la natura degli impegni inseriti nel rogito notarile. In caso di inadempimento della pubblica amministrazione, l’azione legale non può essere diretta contro il venditore privato che si è limitato a informare la controparte dello stato dei luoghi.
Il costruttore è responsabile se il Comune non realizza la strada di accesso promessa?
No, il costruttore non risponde della mancata realizzazione di opere di urbanizzazione primaria da parte del Comune, a meno che non abbia garantito espressamente l’adempimento dell’ente pubblico nel contratto.
Che cos’è la promessa del fatto del terzo in un contratto di compravendita?
Si tratta di un impegno formale con cui il venditore garantisce che un soggetto esterno compirà una determinata azione. Se il terzo non agisce, il venditore deve risarcire il compratore.
La mancanza della strada pubblica di accesso costituisce un vizio dell’immobile?
No, la mancata costruzione di una strada pubblica da parte del Comune non rappresenta un vizio materiale della casa venduta e non consente di chiedere la riduzione del prezzo o la risoluzione del contratto.