Divisione giudiziale: quando un immobile è indivisibile

La Corte di Cassazione ha esaminato un caso di divisione giudiziale di un immobile in comproprietà. I comproprietari di minoranza avevano richiesto la divisione, mentre il titolare della quota maggiore si era opposto, sollevando varie questioni in appello e in Cassazione. La Corte ha rigettato il ricorso, stabilendo che la questione di presunte irregolarità urbanistiche non poteva essere sollevata per la prima volta in sede di legittimità. Inoltre, ha confermato l’indivisibilità del bene, poiché non era possibile formare tre porzioni funzionali rispettando le normative locali, e ha ritenuto generica la richiesta di una nuova valutazione dell’immobile, non essendo sufficiente il solo trascorrere del tempo per giustificarla.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 5 febbraio 2026 in Diritto Immobiliare, Giurisprudenza Civile, Procedura Civile

Divisione Giudiziale di un Immobile: Tra Irregolarità Urbanistiche e Comoda Divisibilità

La divisione giudiziale di un immobile è spesso un percorso complesso, irto di ostacoli tecnici e legali. Una recente ordinanza della Corte di Cassazione fa luce su alcuni aspetti cruciali di questo procedimento, in particolare sulla gestione delle presunte irregolarità urbanistiche, sulla valutazione della “comoda divisibilità” del bene e sulla necessità di aggiornare la stima del suo valore. Analizziamo insieme questo caso per trarne utili insegnamenti pratici.

I Fatti del Caso: La Richiesta di Divisione e la Controversia

La vicenda ha origine dalla richiesta di due comproprietari, titolari ciascuno di una quota di 1/4, di procedere alla divisione di un immobile adibito a studio professionale. Il terzo comproprietario, titolare della restante quota di 1/2, non si opponeva alla divisione in sé, ma avanzava una domanda riconvenzionale per il risarcimento dei danni derivanti dall’interruzione di un rapporto gestionale preesistente.

Il Tribunale di primo grado, dopo aver disposto due consulenze tecniche d’ufficio (CTU), aveva concluso per la non divisibilità del bene, principalmente a causa di norme urbanistiche locali che vietavano il frazionamento di immobili nel centro storico. Di conseguenza, aveva assegnato l’intera proprietà al comproprietario maggioritario, stabilendo i relativi conguagli in denaro a favore degli altri due e respingendo la sua domanda riconvenzionale. La decisione veniva confermata integralmente dalla Corte d’Appello.

L’Analisi della Corte: I Motivi del Ricorso in Cassazione

Insoddisfatto, il comproprietario assegnatario ha presentato ricorso in Cassazione, basandolo su quattro motivi principali che la Corte ha esaminato e infine respinto.

Il Problema delle Irregolarità Urbanistiche

Il ricorrente sosteneva che l’immobile presentasse irregolarità urbanistiche che ne avrebbero dovuto comportare la nullità della divisione. La Corte di Cassazione ha dichiarato questo motivo inammissibile. La questione, infatti, non era mai stata sollevata né discussa nei precedenti gradi di giudizio. Si trattava quindi di una “questione nuova” che, implicando accertamenti di fatto, non poteva essere introdotta per la prima volta in sede di legittimità. Inoltre, la Corte ha sottolineato che la presunta irregolarità non emergeva chiaramente dagli atti di causa.

La Questione della Divisibilità e la divisione giudiziale

Con un secondo e un terzo motivo, strettamente connessi, il ricorrente lamentava che la Corte d’Appello non avesse considerato le nuove disposizioni del regolamento urbanistico comunale, che avrebbero superato il precedente vincolo di infrazionabilità. Secondo il ricorrente, il bene era ora divisibile.

Tuttavia, la Cassazione ha ritenuto infondati anche questi motivi. Sebbene una CTU avesse ipotizzato la possibilità di dividere l’immobile in due unità, la divisione avrebbe dovuto creare tre porzioni, una per ciascun condividente. Il regolamento locale richiedeva una superficie minima di 65 mq per ogni unità risultante dal frazionamento. Essendo la superficie totale dell’immobile pari a 151 mq, era matematicamente impossibile creare tre porzioni (due da 1/4 e una da 1/2) che rispettassero tale requisito. La violazione denunciata era quindi irrilevante, poiché non avrebbe comunque potuto portare a un esito diverso della causa.

La Richiesta di Aggiornamento della Stima: Quando è Necessaria?

Infine, il ricorrente chiedeva un rinnovo della perizia di stima, dato il lungo tempo trascorso dalla consulenza e le mutate condizioni di mercato, inclusa la crisi pandemica. La Corte ha disatteso anche questo motivo, definendo la censura troppo generica.

Le Motivazioni della Decisione

La Corte ha ribadito un principio fondamentale: in tema di divisione giudiziale, il debito da conguaglio è un debito di valore, che può essere rivalutato d’ufficio dal giudice se si verifica una significativa lievitazione del prezzo di mercato del bene. Tuttavia, spetta alla parte che richiede la rivalutazione allegare elementi specifici che dimostrino tale variazione. Non è sufficiente invocare semplicemente il passare del tempo, poiché il mercato immobiliare ha oscillazioni autonome e non sempre correlate all’inflazione generale. La richiesta del ricorrente era priva di elementi concreti a supporto di un effettivo mutamento di valore, rendendola pertanto inaccoglibile.

Le Conclusioni: Implicazioni Pratiche per la Divisione Giudiziale

Questa ordinanza offre spunti importanti per chi affronta una divisione giudiziale. Primo, è essenziale sollevare tutte le questioni, specialmente quelle che richiedono accertamenti di fatto come le irregolarità urbanistiche, fin dal primo grado di giudizio. Introdurle tardivamente ne causa l’inammissibilità. Secondo, la “comoda divisibilità” di un bene non è un concetto astratto, ma deve essere verificata in concreto, tenendo conto del numero delle quote e dei vincoli normativi. Terzo, per ottenere un aggiornamento della stima di un immobile, non basta lamentare il tempo trascorso, ma occorre fornire al giudice prove concrete e specifiche di una reale e significativa variazione del suo valore di mercato.

È possibile sollevare per la prima volta in Cassazione la questione della nullità della divisione per irregolarità urbanistiche?
No. Secondo la Corte, si tratta di una questione nuova che implica accertamenti di fatto preclusi in sede di legittimità, a meno che l’irregolarità non emerga in modo palese dagli atti già acquisiti, cosa che non accadeva nel caso di specie.

Come si valuta la “comoda divisibilità” di un immobile in una divisione giudiziale?
La valutazione deve essere concreta e tener conto del numero di quote da formare e dei vincoli normativi. Nel caso esaminato, anche se nuove norme permettevano il frazionamento, era impossibile creare tre porzioni separate che rispettassero la superficie minima di 65 mq richiesta dal regolamento locale, partendo da un totale di 151 mq.

Il trascorrere del tempo obbliga automaticamente il giudice ad aggiornare la stima del valore di un immobile?
No. Sebbene il debito da conguaglio sia un debito di valore, la parte che chiede l’aggiornamento della stima deve allegare elementi specifici che dimostrino una reale variazione del valore di mercato. La semplice invocazione del tempo trascorso non è sufficiente a giustificare un rinnovo della perizia.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 2 Num. 10685 Anno 2024

Civile Ord. Sez. 2 Num. 10685 Anno 2024

Presidente: COGNOME NOME

Relatore: COGNOME NOME

Data pubblicazione: 19/04/2024

ORDINANZA

sul ricorso n. R.G. 19592/2020, proposto da

NOME COGNOME , rappresentato e difeso dagli AVV_NOTAIO, con domicilio in Roma, INDIRIZZO, presso l’AVV_NOTAIO.

-RICORRENTE –

contro

COGNOME NOME E COGNOME NOME, rappresentati e difesi dall’AVV_NOTAIO, con domicilio in Roma, alla INDIRIZZO, presso l’AVV_NOTAIO.

-CONTRORICORRENTI-

avverso la sentenza della Corte d’appello di Firenze n. 2780/2019, pubblicata in data 22.11.2019.

Udita la relazione svolta nella camera di consiglio del giorno 21.2.2024 dal Consigliere NOME COGNOME.

RAGIONI IN FATTO E IN DIRITTO DELLA DECISIONE

1. NOME COGNOME e NOME COGNOME hanno adito il Tribunale di Pisa, esponendo di esser comproprietari delle quote 1/4 ciascuno, unitamente a NOME COGNOME, titolare della quota di 1/2, dell’immobile adibito a studio sito in Pisa al INDIRIZZO, di cui hanno chiesto la divisione giudiziale.

Oggetto: compensi professionali

NOME COGNOME non si è opposto alla divisione ma, in via riconvenzionale, ha chiesto il risarcimento del danno per l’interruzione del rapporto gestionale intercorrente tra le parti.

Il Tribunale di Pisa, con sentenza n. 488/2011, ha proceduto alla divisione, ha assegnato la piena proprietà del bene al altri convenuto, ha quantificato i conguagli spettanti agli condividenti, respingendo la domanda riconvenzionale.

La sentenza è stata confermata in appello.

Disatteso il primo motivo di gravame, che investiva il rigetto della domanda riconvenzionale di risarcimento del danno, la Corte di Firenze ha ritenuto inammissibili le contestazioni alla pronuncia di divisione, evidenziando che le deduzioni dell’appellante reiteravano le d ifese già avanzate in primo grado e correttamente non accolte dal Tribunale a fronte dello svolgimento di ben due consulenze tecniche d’ufficio, pienamente esaustive, e che l’immobile non era divisibile poiché le norme urbanistiche locali vietavano il frazionamento di cespiti collocati nel centro storico; era corretta, secondo la pronuncia, la valutazione dei beni, confermata da entrambe le c.t.u., sottolineando che i periti di parte, appositamente autorizzati, non avevano fatto pervenire le loro osservazioni e che solo in un secondo momento il convenuto aveva sollevato critiche, motivatamente respinte in primo grado.
Per la cassazione di tale sentenza propone ricorso COGNOME NOME sulla base di quattro motivi, illustrati con memoria.

NOME COGNOME e NOME COGNOME resistono con controricorso.

Il primo motivo di ricorso denuncia la violazione dell’art. 46 del DPR n. 380/2001 e dell’art. 40, comma secondo, della legge n. 47/1985, deducendo che, come emerso dalla consulenza, il bene presentava irregolarità urbanistiche e non era divisibile.

Il motivo è inammissibile.

La questione della irregolarità urbanistica, con la conseguente nullità della divisione ai sensi delle norme richiamate in rubrica, non è stata esaminata in sentenza, né il ricorso chiarisce se sia stata sollevata e dibattuta nei gradi di merito, sicché trattasi di questione nuova che implica accertamenti di fatto preclusi in sede di legittimità, dovendo escludersi che l’abusività della costruzione emerga già dagli atti di causa.

Il ricorrente, in evidente violazione del principio di specificità di cui all’art. 366 co. 1 n. 6 c.p.c., sostiene che il riscontro dell’irregolarità urbanistica sarebbe già presente nella CTU, che avrebbe rilevato la necessità di sostenere oneri di condono e sanatoria edilizia, ma, come eccepito nel controricorso, quanto riportato nel motivo costituisce una mera formula di stile presente nell’elaborato peritale al fine di giustificare i criteri in base ai quali si era addivenuti alla stima dell’immobile e che esplicitava la necessità di dover far gravare sulla stima anche gli elementi di carattere negativo, senza che però la c.t.u. contenesse un effettivo riscontro dell’illiceità urbanistica del bene (che, difatti, non risulta meglio illustrata in atti).
Peraltro, l’indiscussa collocazione del bene nel centro storico di Pisa avvalora quanto eccepito dai controricorrenti riguardo al fatto che l’immobile era stato edificato prima del 1967, potendo procedersi alla divisione in presenza della dichiarazione prescritta dall’art. 40 L. n. 47/1985, essendo infondate anche le osservazioni formulate nella memoria circa la necessità di verificare l’effettiva regolarità urbanistica anche per gli immobili realizzati prima del 1967 qualora il Comune avesse adottato il regolamento locale, essendo l’eventuale nullità non sostanziale, ossia non derivante dall’abusività in sé dell’immobile, ma di carattere formale testuale, ricollegabile
alla mancanza delle attestazioni richieste per legge (Cass. 8230/2019; Cass. S.U. 25021/2019).

2. Il secondo motivo di ricorso denuncia la violazione e falsa applicazione dell’art. 720 c.c., in relazione all’art. 1116 c.c., per avere la Corte d’Appello negato la divisibilità in natura del bene per l’esistenza di un vincolo legale di infrazionabilità degli immobili ubicati nel centro storico, ormai superato dalle sopravvenute previsioni del Regolamento urbanistico del Comune di Pisa del 2017.

Il terzo motivo denuncia l’omesso esame circa un fatto decisivo per il giudizio, che è stato oggetto di discussione tra le parti, per non aver la sentenza tenuto conto delle disposizioni del nuovo regolamento urbanistico del Comune di Pisa, che consentiva di dividere il bene e formare le quote spettanti a ciascun condividente.

I due motivi, che possono essere congiuntamente esaminati per la loro stretta connessione, sono infondati.

Si evidenzia nello stesso ricorso, a sostegno della censura (cfr. pag. 4), che il CTU era pervenuto a ritenere possibile una comoda divisione dello studio in due unità, con l’adozione di poco onerosi interventi edili (apertura di due porte) e che le nuove prescrizioni locali, consentendo la frazionabilità, richiedevano che ciascuna unità nascente dal frazionamento conservasse una superficie lorda di almeno 65 mq.

Tuttavia, nel caso in esame, la divisibilità dell’immobile avrebbe imposto la formazione di tre porzioni in base al numero di condividenti, e che ciascuna di esse (incluse quelle pari a ¼ dell’intero, cui avevano titolo, singolarmente, i due resistenti) avesse -dopo la divisione – una superficie di almeno mq. 65, risultato che non sarebbe stato possibile ottenere, dato che, come evidenziato nella memoria

illustrativa, la superficie complessiva del bene era pari a mq. 151.

La creazione di due sole porzioni non era possibile per il fatto che i resistenti avevano chiesto l’assegnazione dell’intero, poiché detta istanza presupponeva che il bene – anziché comodamente divisibile in tre parti -fosse, appunto, indivisibile secondo i criteri di cui all’art. 720 c.c., occorrendo semmai che, prima ancora che si accertasse l’indivisibilità, i convenuti dichiarassero di voler restare in comunione, dovendosi allora valutare la divisibilità ex art. 720 c.c. in base alla necessità di formare due sole porzioni (di cui il 50% spettante al ricorrente e l’altra metà, in situazione di comunione, ai resistenti), istanza di cui -tuttavia – non si dà conto negli atti del presente giudizio di legittimità.
La violazione denunciata è, quindi, irrilevante, non potendo condurre ad un esito diverso della causa.

4. Il quarto motivo denuncia l’omesso esame circa un fatto decisivo per il giudizio che è stato oggetto di discussione tra le parti. Il ricorrente sostiene di aver inutilmente sollecitato un rinnovo della perizia, stante il significativo lasso di tempo trascorso tra la data della consulenza d’ufficio e quella della decisione e che, poiché la stima deve essere resa attuale al momento della decisione, sussisterebbe sempre la necessità di adeguare la valutazione del bene, anche alla luce della crisi generata dalla recente pandemia da Covid 19.
Il motivo va disatteso.

In disparte l’inammissibilità del riferimento alla potenziale incidenza sul mercato immobiliare della pandemia che ha colpito a far data dal 2020 anche l’Italia, trattandosi di vicenda evidentemente successiva alla data della sentenza impugnata (22/11/2019) e che non può incidere sulla legittimità della pronuncia alla luce delle emergenze fattuali sottoposte al

giudice di appello, va richiamato il principio ormai costantemente affermato da questa Corte secondo cui in tema di divisione giudiziale immobiliare, il debito da conguaglio che grava sul condividente assegnatario di un immobile non facilmente divisibile ha natura di debito di valore, da rivalutarsi, anche d’ufficio, se e nei limiti in cui l’eventuale svalutazione si sia tradotta in una lievitazione del prezzo di mercato del bene tale da comportare una chiara sproporzione nel valore delle quote di cui sono titolari i condividenti; l’esistenza di poteri officiosi del giudice, peraltro, non esclude che la parte sia comunque tenuta ad allegare l’avvenuta verificazione di tale evento, posto che la rivalutazione non può avvenire tramite criteri automatici (Cass. 10624/2010; Cass. 29733/2017; Cass. 15288/2014).
La censura in esame appare però del tutto generica in quanto si limita, per giustificare la necessità del rinnovo della CTU, a richiamare semplicemente il decorso del tempo, senza indicare gli elementi specifici alla cui allegazione era tenuto il ricorrente, al fine di denotare l’illegittimità del diniego di rinnovo della stima da parte del giudice) da cui poter evincere la correlazione tra il passaggio del tempo ed il mutamento del valore.

Non deve infatti trascurarsi che il mercato immobiliare non può essere ancorato all’andamento della svalutazione monetaria, ma è sottoposto ad autonome oscillazioni che ben possono far ipotizzare un andamento asincrono rispetto a quello del costo della vita, con variazioni che nel tempo possono alternare incrementi e successivi decrementi, tali da rendere anche immutato il valore del bene.

Inoltre, la stima dell’immobile non può prescindere dalla specifica individuazione della tipologia del bene, dalla sua ubicazione geografica, essendo infatti il mercato immobiliare

legato ad una serie di variabili che rendono le variazioni non comuni per l’intera platea degli immobili.

Il ricorso è, quindi, rigettato, con addebito delle spese processuali.

Si dà atto, ai sensi dell’art. 13, comma 1-quater D.P.R. n. 115/02, della sussistenza dei presupposti processuali per il versamento, da parte del ricorrente, di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato, pari a quello previsto per il ricorso a norma del comma 1-bis dello stesso art. 13, se dovuto.

P.Q.M.

rigetta il ricorso e condanna il ricorrente al pagamento delle spese processuali, pari ad € 9 .200,00, di cui € 200,00 per esborsi, oltre ad iva, c.p.a. e rimborso forfettario delle spese generali in misura del 15%.

Dà atto, ai sensi dell’art. 13, comma 1-quater D.P.R. n. 115/02, della sussistenza dei presupposti processuali per il versamento, da parte del ricorrente, di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato, pari a quello previsto per il ricorso a norma del comma 1-bis dello stesso art. 13, se dovuto.

Così deciso in Roma, nella camera di consiglio della Seconda

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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