Diritto Immobiliare

La Corte di Cassazione, con l'ordinanza n. 21483/2024, ha stabilito che il condominio può essere tenuto a risarcire il danno se, oltre al diniego dell'assemblea, l'amministratore rifiuta di consegnare le chiavi per l'accesso a una parte comune, impedendo di fatto l'installazione di una canna fumaria. Se l'uso della parte comune è legittimo ai sensi dell'art. 1102 c.c., l'ostruzionismo attivo e non solo il voto contrario può configurare un illecito dannoso. La questione è stata rinviata alla Corte d'Appello per una nuova valutazione.

Una società utilizzatrice di un bene in leasing si opponeva alla clausola penale applicata dopo la risoluzione del contratto per inadempimento. La Corte di Cassazione ha dichiarato il ricorso inammissibile, stabilendo che la penale leasing è legittima se prevede la deduzione, dalle somme dovute dall'utilizzatore, dell'importo ricavato dalla vendita o riallocazione del bene. Questo meccanismo di scomputo garantisce che la penale abbia una finalità risarcitoria e non sia manifestamente eccessiva, allineandosi ai principi di equità contrattuale.

La Corte d'Appello di Bari ha rigettato un'impugnazione delibera condominiale, fornendo importanti chiarimenti. La sentenza analizza i limiti del vizio di convocazione, l'onere della prova a carico di chi contesta i bilanci e la validità degli atti dell'amministratore in 'prorogatio imperii'. La Corte ha ritenuto le doglianze degli appellanti infondate e in parte inammissibili, confermando la decisione di primo grado.

La Corte di Cassazione, con l'ordinanza n. 21402/2024, ha stabilito che il diritto all'equo indennizzo per l'irragionevole durata di un processo non può essere negato compensandolo con il vantaggio derivante dal possesso di un bene, se tale vantaggio non è una diretta conseguenza del protrarsi del giudizio. Il caso riguardava una richiesta di indennizzo per una causa di rivendica durata quasi vent'anni, rigettata in appello perché i ricorrenti avevano goduto dell'immobile. La Cassazione ha cassato la decisione, precisando che la presunzione di assenza di danno va applicata con rigore e solo quando il vantaggio patrimoniale è causato proprio dall'allungamento dei tempi processuali.

La Corte di Cassazione conferma la risoluzione di un contratto preliminare di vendita per inadempimento del promittente venditore. La sentenza stabilisce che se un progetto edilizio allegato al contratto risulta irrealizzabile e il venditore si rifiuta di sostenere i costi per le correzioni, l'inadempimento è da considerarsi grave e giustifica il rifiuto dell'acquirente di stipulare il definitivo e la risoluzione del contratto.

Una sentenza della Cassazione chiarisce l'importanza della clausola di prezzo invariabile appalto. Il ricorso di un'impresa edile per ottenere un compenso extra è stato dichiarato inammissibile perché la sentenza d'appello si basava su più ragioni autonome, inclusa la presenza di un prezzo forfettario non contestata efficacemente dal ricorrente.

La Corte di Cassazione, con l'ordinanza n. 21345/2024, ha chiarito i limiti del diritto di accesso al fondo altrui. Nel caso esaminato, i proprietari di un appartamento al piano terra chiedevano di passare attraverso il sottotetto privato del vicino per accedere al tetto comune. La Corte ha stabilito che tale diritto non include la facoltà di imporre modifiche permanenti alla proprietà altrui, come l'allargamento di una botola. La richiesta di accesso è stata respinta anche perché l'esistente passaggio era troppo piccolo e insicuro, e perché esisteva una soluzione alternativa, sebbene più costosa.

Un istituto di credito ha agito con un'azione revocatoria contro gli eredi di un debitore, i quali, prima della sua morte, avevano acquistato il suo intero patrimonio immobiliare. Nonostante gli eredi avessero rinunciato all'eredità, la Cassazione ha confermato la validità dell'azione, stabilendo che la vendita aveva leso la garanzia patrimoniale generica del creditore. La Corte ha chiarito che anche i creditori con garanzie speciali possono esperire tale azione e che la natura personale del debito originario non è un ostacolo.

La Corte di Cassazione dichiara inammissibile il ricorso di un soggetto subentrato nel diritto controverso tra il primo e il secondo grado di giudizio. La decisione si fonda sulla mancata prova documentale della propria qualità di successore nel processo, un onere imprescindibile per poter validamente impugnare la sentenza.

Una società costruttrice ha edificato un immobile violando la distanza minima dal confine, sulla base di un presunto accordo con i vicini. La Corte di Cassazione ha confermato che qualsiasi patto privato che preveda una deroga alle distanze legali è nullo, poiché le norme edilizie tutelano un interesse pubblico inderogabile. La Corte ha tuttavia accolto il ricorso riguardo l'inammissibilità di una nuova domanda di risarcimento danni, introdotta tardivamente nel processo.

Il caso riguarda una servitù di passaggio veicolare contestata tra proprietari confinanti. La Corte di Cassazione ha confermato la decisione d'appello, stabilendo che per interpretare un atto di divisione del 1921, è fondamentale ricostruire la comune intenzione delle parti originarie, anche oltre il tenore letterale. Il contesto agricolo dell'epoca giustificava un passaggio carrabile, funzionale alla coltivazione dei fondi.

La Corte di Cassazione si è pronunciata sulla risoluzione contratto preliminare per inadempimento. Un promittente venditore, a seguito del mancato pagamento da parte dell'acquirente, aveva agito per il recesso e la ritenzione della caparra. I giudici hanno riqualificato la domanda come risoluzione con clausola penale. La Suprema Corte ha confermato la decisione, chiarendo che quando è presente una caparra, le azioni di recesso e risoluzione sono funzionalmente equivalenti. Ha inoltre stabilito che la diffida ad adempiere inviata dall'avvocato senza procura scritta è valida se seguita dall'atto giudiziario, che funge da ratifica.

La Corte di Cassazione ha dichiarato inammissibile il ricorso di una società di leasing contro la decisione di un tribunale in un caso di fallimento. La controversia riguardava un contratto di leasing traslativo risolto prima della dichiarazione di fallimento dell'utilizzatore. La Corte ha ribadito che, in tali casi, si applica per analogia l'art. 1526 c.c. e che il concedente, per ottenere l'ammissione al passivo, deve fornire la prova del valore del bene recuperato per permettere al giudice di calcolare l'eventuale eccessività della penale. La mancata allegazione di una stima attendibile del valore del bene ha reso la domanda incompleta e ha giustificato il rigetto.

In una complessa disputa su una servitù di passaggio in un cortile, la Corte di Cassazione interviene per un vizio di omessa pronuncia. La Corte d'Appello aveva omesso di decidere su una specifica domanda riguardante l'esistenza del diritto di una delle parti. La Cassazione ha cassato la sentenza, rinviando il caso per un nuovo esame del punto tralasciato, chiarendo i limiti del sindacato sulla motivazione e i requisiti per denunciare un errore procedurale.

Una condomina ha presentato un secondo ricorso alla Corte di Cassazione riproponendo le stesse doglianze già respinte in una precedente ordinanza. La Suprema Corte ha dichiarato il ricorso inammissibile, ribadendo che le proprie decisioni non sono soggette a un ulteriore ricorso per cassazione, ma solo a rimedi straordinari come la revocazione. La ricorrente è stata condannata al pagamento delle spese legali e a una sanzione economica per aver proposto un'impugnazione estranea al sistema processuale.

La Corte di Cassazione, con l'ordinanza n. 21304/2024, chiarisce un punto fondamentale in materia di usucapione. Nel caso di una vendita verbale immobile, sebbene il contratto sia nullo per vizio di forma, la consegna del bene all'acquirente genera una situazione di possesso e non di mera detenzione. Di conseguenza, l'acquirente non è tenuto a dimostrare un'interversione del possesso per poter usucapire il bene. La Corte ha cassato la decisione d'appello che aveva erroneamente richiesto tale prova, rinviando il caso per un nuovo esame basato su questo principio.

Un soggetto ricorre in Cassazione dopo che la sua domanda di usucapione su un immobile è stata respinta. La Corte d'Appello aveva fornito una motivazione contraddittoria, non chiarendo se l'occupazione fosse basata su tolleranza, comodato o locazione. La Cassazione ha accolto il ricorso, annullando la sentenza per vizio di motivazione e rinviando il caso a un nuovo esame, sottolineando l'importanza di una motivazione chiara e coerente.

La Corte di Cassazione chiarisce i termini di prescrizione per il risarcimento danno permanente a un immobile. In un caso di infiltrazioni, ha stabilito che la richiesta di risarcimento economico si prescrive 'giorno per giorno' per i danni via via prodotti, a differenza della richiesta di eliminazione della causa del danno. Inoltre, ha ribadito che il giudice non può concedere un risarcimento per un tipo di danno (danno alla coltivazione) mai richiesto dalla parte attrice, cassando la sentenza precedente per violazione del principio del 'chiesto e pronunciato'.

La Corte di Cassazione chiarisce le conseguenze della caducazione del titolo esecutivo nel corso di un giudizio di opposizione all'esecuzione. Se il titolo giudiziale provvisorio viene annullato, il giudice non deve accogliere l'opposizione, ma dichiarare la cessazione della materia del contendere. Le spese legali vengono poi liquidate secondo il principio della soccombenza virtuale, valutando la fondatezza dei motivi originari dell'opposizione. La Corte sottolinea che la validità del titolo è un presupposto che il giudice può verificare d'ufficio in ogni stato e grado del processo.

Una controversia su una tubazione installata nella proprietà del vicino arriva in Cassazione. La Corte d'Appello aveva ritenuto sufficiente il consenso presunto del precedente proprietario per giustificare l'opera. La Suprema Corte, invece, ha cassato la sentenza, ribadendo che la costituzione servitù richiede inderogabilmente la forma scritta 'ad substantiam'. La semplice presunzione di un accordo non è sufficiente a creare un diritto reale opponibile ai nuovi proprietari.