Diritto Immobiliare

Un ex dipendente di una società di trasporti ha richiesto di esercitare il diritto di prelazione per l'acquisto di un alloggio di servizio. La sua domanda è stata respinta in tutti i gradi di giudizio. La Corte di Cassazione ha dichiarato il ricorso inammissibile, confermando che per il diritto prelazione alloggi pubblici non basta essere assegnatari, ma è necessario dimostrare l'utilizzo effettivo e personale dell'immobile, requisito che nel caso di specie mancava a causa di una sublocazione e della revoca dell'assegnazione.

La Corte di Cassazione, con l'ordinanza n. 6448/2024, ha chiarito i confini del principio di non contestazione. Nel caso di un'azione revocatoria fallimentare, la Corte d'Appello aveva liquidato un risarcimento basandosi su una valutazione immobiliare prodotta dal fallimento e non contestata dalla controparte. La Cassazione ha annullato questa decisione, stabilendo che il principio di non contestazione si applica ai fatti storici allegati dalle parti, ma non alle prove documentali o alle valutazioni di terzi, che il giudice deve sempre valutare criticamente.

Un acquirente si oppone al riscatto agrario di un confinante per pagamento tardivo. La Cassazione chiarisce che la proroga dei termini del 2020 non si applica retroattivamente a decadenze già avvenute prima della nuova legge, accogliendo il ricorso dell'acquirente.

La Corte di Cassazione, con la sentenza n. 6459/2024, ha stabilito che la modifica di una domanda giudiziale da adempimento coattivo a recesso contrattuale rientra nei poteri del difensore e costituisce una scelta processuale definitiva. Il caso riguardava un contratto preliminare di compravendita immobiliare la cui stipula era impedita da un abuso edilizio. La parte acquirente, dopo aver inizialmente agito per il trasferimento del bene, ha modificato la propria domanda chiedendo il recesso e il doppio della caparra. La Suprema Corte ha confermato la legittimità di tale mutamento, rigettando il ricorso della parte che sosteneva di non aver mai voluto rinunciare alla domanda originaria.

Un soggetto, nominato custode di un'area sotto sequestro penale, ha bloccato un passaggio utilizzato dai vicini, sostenendo di agire per dovere. La Corte d'Appello ha confermato la condanna per spoglio, chiarendo che l'intenzione di privare altri del possesso (animus spoliandi) è implicita nell'atto stesso di bloccare un accesso di cui si conosce l'uso altrui, a prescindere dalle motivazioni personali del custode. L'appello è stato quindi respinto, confermando l'ordine di ripristino del passaggio.

La Corte di Cassazione, con un'ordinanza interlocutoria, ha disposto il rinvio di una causa a una nuova udienza a causa di un vizio procedurale. Nello specifico, è stata accertata la mancata comunicazione dell'avviso di udienza al difensore dei ricorrenti, atto indispensabile per garantire il corretto svolgimento del contraddittorio. Il procedimento nasce da un ricorso contro una sentenza della Corte d'Appello che aveva confermato l'inefficacia di alcuni atti di compravendita immobiliare, ritenuti lesivi per un istituto di credito.

Una comproprietaria di un immobile venduto all'asta chiedeva il risarcimento per il danno non patrimoniale, sostenendo che condotte penalmente rilevanti di terzi avessero causato la vendita a un prezzo vile. La Corte di Cassazione ha rigettato il ricorso, ribadendo un principio fondamentale: il danno non patrimoniale non è mai presunto (in re ipsa), neanche se deriva da un reato. La vittima ha sempre l'onere di allegare e dimostrare concretamente il pregiudizio subito, non essendo sufficiente la sola lesione di un diritto.

Una recente ordinanza della Corte di Cassazione affronta il tema della prelazione testamentaria. Il caso riguarda una clausola in un testamento che esprimeva il 'desiderio' del defunto che gli eredi si preferissero a vicenda in caso di vendita dei beni ereditati. I giudici di merito avevano interpretato tale espressione come un mero auspicio morale. La Cassazione ha ribaltato la decisione, stabilendo che, se il testamento prevede una sanzione specifica (in questo caso, la riduzione alla sola quota di legittima) per chi non rispetta tale 'desiderio', questo si trasforma in un obbligo giuridico vincolante, configurando una vera e propria prelazione testamentaria.

La Corte di Cassazione, con l'ordinanza n. 6377/2024, ha stabilito un principio fondamentale in materia di divisione ereditaria: un accordo di divisione che include un immobile abusivo è nullo. La Suprema Corte ha cassato la decisione della Corte d'Appello, aderendo al più recente orientamento delle Sezioni Unite (sent. n. 25021/2019) secondo cui anche gli atti di scioglimento della comunione ereditaria sono soggetti alle sanzioni di nullità previste dalla normativa urbanistica per gli atti tra vivi. Il caso riguardava una disputa tra coeredi sulla validità di una scrittura privata di divisione, contestata da uno di essi a cui era stato assegnato un fabbricato non in regola.

La Corte di Cassazione conferma la rescissione per lesione di un contratto di cessione immobiliare. Una società aveva acquisito un bene a un prezzo inferiore alla metà del suo valore, approfittando dello stato di bisogno del venditore. La Corte ha respinto le difese dell'acquirente, chiarendo che lo stato di bisogno non richiede indigenza assoluta ma anche una semplice difficoltà economica che spinge ad accettare l'accordo svantaggioso. L'offerta di adeguamento del prezzo è stata ritenuta insufficiente.

La Corte di Cassazione, con l'ordinanza n. 6226/2024, ha risolto un conflitto di giurisdizione in materia di espropriazione. È stato stabilito che la competenza per le richieste di pagamento di un'indennità già determinata e per i danni a immobili non espropriati spetta al Tribunale ordinario. La competenza speciale della Corte d'Appello è limitata esclusivamente alla quantificazione dell'indennità di esproprio, il cosiddetto 'quantum'. Questa decisione chiarisce i confini tra la giurisdizione generale e quella speciale in materia.

Un'impresa edile cita in giudizio il proprio subappaltatore per i danni derivanti da un crollo in cantiere. La Corte di Cassazione ha escluso la responsabilità del subappaltatore, stabilendo che il nesso di causalità era stato interrotto. Il danno, infatti, non derivava dall'opera oggetto del subappalto, ormai conclusa, ma da successivi lavori eseguiti da un terzo su ordine diretto del committente e dalla negligenza dello stesso committente nel posizionare una gru in un'area a rischio.

La Corte di Cassazione ha annullato una sentenza per difetto di integrità del contraddittorio. In un'espropriazione immobiliare contro il terzo proprietario, una società creditrice si opponeva al piano di riparto che assegnava parte del ricavato alla curatela fallimentare di uno dei debitori originari. La Corte ha stabilito che anche l'altro debitore originario, non fallito, era parte necessaria del giudizio (litisconsorzio necessario). La sua mancata partecipazione ha reso nulla la sentenza, con rinvio della causa al primo grado per un nuovo giudizio con tutti i soggetti coinvolti.

Una socia di una cooperativa edilizia ha richiesto la revocazione di un'ordinanza della Corte di Cassazione, sostenendo un errore revocatorio. L'errore riguardava la presunta mancata considerazione di un'altra causa pendente. La Corte ha respinto il ricorso, specificando che l'errore revocatorio deve consistere in una falsa percezione della realtà e deve essere decisivo per l'esito del giudizio. In questo caso, la decisione originale si basava su molteplici ragioni legali autonome, rendendo l'errore non decisivo e la richiesta di revocazione inammissibile.

Una società di costruzioni, citata in giudizio per danni, chiama in causa il direttore dei lavori. La domanda di risarcimento viene respinta. La Cassazione chiarisce che l'attore soccombente, non il convenuto, deve pagare le spese legali del terzo, applicando il principio di causazione. Il convenuto è responsabile dei costi solo se la chiamata in causa del terzo costituisce un abuso del diritto di difesa.

La Corte di Cassazione ha annullato un lodo arbitrale che negava la restituzione di una caparra. La Corte ha riscontrato una contraddizione insanabile nella motivazione dell'arbitro, il quale prima dubitava della capacità di intendere di una parte e poi ipotizzava una simulazione del contratto, due concetti logicamente incompatibili. Questa sentenza stabilisce un importante principio sulla nullità del lodo arbitrale quando la sua motivazione è irriconoscibile.

La Corte di Cassazione ha concesso un rinvio causa in un procedimento relativo a una procedura di sovraindebitamento. La decisione scaturisce da un'istanza congiunta delle parti, motivata dal decesso di una di esse e dalla prospettiva di una soluzione transattiva che prevede l'acquisto di una quota immobiliare, la piena soddisfazione dei creditori e la cessazione della materia del contendere.

Un supercondominio cita in giudizio la propria compagnia assicurativa per un danno patrimoniale causato dalla negligenza dell'amministratore. La Cassazione chiarisce che la mancanza di legittimazione ad agire, intesa come titolarità del diritto, non è un'eccezione processuale soggetta a preclusioni, ma una questione di merito rilevabile in ogni stato e grado del processo. Il ricorso viene rigettato poiché la polizza copriva l'amministratore e non conferiva un'azione diretta al condominio danneggiato.

Una società ha contestato l'aggiudicazione di un immobile in un'asta forzata tramite un'opposizione agli atti esecutivi, lamentando presunte irregolarità. La Corte di Cassazione ha respinto il ricorso, confermando la decisione di merito. I giudici hanno ritenuto i motivi di appello eccessivamente generici e hanno confermato la condanna della società per lite temeraria, ravvisando un abuso dello strumento processuale.

Un privato cittadino ha citato in giudizio un Comune, un suo funzionario e una società immobiliare per danni legati a un permesso di costruire e a errori di pianificazione urbanistica. Le Sezioni Unite della Cassazione hanno stabilito un chiaro riparto di giurisdizione: le domande contro il funzionario (in proprio) e la società privata spettano al giudice ordinario, trattandosi di illecito tra privati. Le domande contro il Comune, che riguardano l'esercizio del potere pubblico, rientrano invece nella giurisdizione del giudice amministrativo.