Diritto Immobiliare

Una società di costruzioni negava di aver conferito un incarico professionale a un geometra, rifiutandone il pagamento. La Corte di Cassazione ha rigettato il ricorso della società, confermando che l'esistenza di un incarico professionale può essere provata tramite presunzioni gravi, precise e concordanti, come la registrazione di fatture e lo svolgimento di attività connesse, anche in assenza di un contratto scritto.

Una società creditrice si opponeva a un fallimento per il mancato riconoscimento di un'indennità di occupazione di un immobile. La questione centrale era la validità di una offerta non formale di restituzione del bene da parte del curatore. La Corte di Cassazione ha cassato la decisione del tribunale, ritenendo la sua motivazione sulla validità dell'offerta 'meramente apparente' e quindi nulla, rinviando il caso per un nuovo esame.

Un caso di danni immobiliari da scavi porta la Cassazione a definire i confini della responsabilità del direttore dei lavori. L'ordinanza chiarisce l'obbligo di vigilanza attiva nelle fasi critiche e riesamina i criteri per qualificare un appaltatore come 'nudus minister', sottolineando l'importanza delle prove documentali per determinare la natura del contratto di appalto.

La Corte di Cassazione, con l'ordinanza n. 27481/2024, ha stabilito che un cortile si presume di proprietà comune di tutti i condomini, inclusi i proprietari di negozi senza accesso diretto. Questa presunzione legale, basata sulla funzione del cortile di fornire aria e luce a tutto l'edificio, può essere superata solo da una clausola chiara ed esplicita nel titolo costitutivo del condominio che ne riservi la proprietà ad alcuni. La semplice assegnazione di posti auto in una porzione del cortile non è sufficiente a escludere gli altri dalla comproprietà dell'intera area.

Analisi di un'ordinanza della Cassazione sulla responsabilità professionale del geometra. Il caso riguarda la richiesta di risarcimento danni per la mancata approvazione di un piano di lottizzazione. La Suprema Corte ha escluso la responsabilità del tecnico, poiché l'insuccesso del progetto era dovuto a fattori esterni non imputabili alla sua condotta, come la necessità di acquisire terreni di terzi e le modifiche al piano regolatore comunale.

La Corte di Cassazione conferma la legittimità del recesso per inadempimento esercitato dai promissari acquirenti di un immobile, a fronte del grave ritardo della società venditrice nella stipula del contratto definitivo. L'ordinanza chiarisce che il recesso ex art. 1385 c.c. è un rimedio autonomo che non richiede una clausola contrattuale specifica, a differenza del recesso convenzionale. La Corte ha ritenuto grave l'inadempimento della venditrice, giustificando la richiesta di restituzione del doppio della caparra.

La Corte di Cassazione, con la sentenza n. 27406/2024, ha stabilito che la detenzione di un'azienda in comproprietà, basata su un contratto di comodato d'azienda concesso dalla maggioranza dei contitolari, è legittima anche dopo la scadenza di un separato contratto di locazione relativo a una quota di minoranza. La Corte ha chiarito che l'azienda può essere oggetto di comodato e che, in assenza di un termine, la volontà della maggioranza dei comproprietari di non richiedere la restituzione prevale sull'iniziativa del singolo, rendendo lecita la detenzione.

La Corte di Cassazione, con l'ordinanza n. 27385/2024, ha stabilito un principio fondamentale riguardo agli oneri condominiali dovuti da un terzo non condomino. Il caso riguardava i proprietari di un fondo limitrofo che, pur avendo un diritto di passaggio e un obbligo contrattuale di contribuire alle spese di manutenzione, non erano membri del condominio. La Corte ha chiarito che, sebbene l'obbligo di pagamento sussista, la delibera di approvazione del bilancio condominiale non è una prova sufficiente del credito nei confronti di un terzo. Il condominio deve dimostrare le spese effettivamente sostenute, non potendo opporre al terzo un atto interno al quale quest'ultimo è estraneo.

La Corte di Cassazione ha stabilito che l'annullamento di un contratto di compravendita immobiliare per dolo non pregiudica i diritti dei successivi acquirenti se questi hanno agito in buona fede e a titolo oneroso. Il caso riguardava una serie di vendite immobiliari iniziate da un venditore, la cui capacità è stata contestata dai figli. La Corte ha rigettato il ricorso dei figli, sottolineando che la valutazione della buona fede è un accertamento di fatto riservato al giudice di merito e non sindacabile in sede di legittimità, se adeguatamente motivato. La decisione rafforza la tutela del terzo acquirente e la stabilità delle transazioni immobiliari.

Un cittadino ha impugnato una sentenza basata su un certificato urbanistico contenente dati catastali errati. La Corte di Cassazione ha rigettato il ricorso, qualificando l'inesattezza come un mero errore materiale, facilmente rettificabile tramite altri documenti in atti, come la visura catastale. La decisione sottolinea che per tali sviste non è necessario avviare una complessa procedura di querela di falso.

La Corte di Cassazione stabilisce che nel contesto del riacquisto di aree industriali disciplinato da normative speciali, la delibera di revoca emessa dall'ente pubblico (consorzio) è sufficiente a ritrasferire la proprietà del bene, senza la necessità di un formale decreto di esproprio. Questa procedura, di natura pubblicistica, prevale sulle ordinarie regole civilistiche, rendendo inefficace il pignoramento successivo da parte di un creditore dell'acquirente inadempiente.

La Corte di Cassazione ha stabilito che il certificato di destinazione urbanistica (CDU) ha natura meramente dichiarativa e ricognitiva, non essendo un atto insindacabile. In un caso di esproprio, la Corte d'appello aveva erroneamente negato la possibilità di valutare le critiche mosse dal proprietario di un terreno riguardo alla correttezza del CDU su cui si basava la stima dell'indennità. La Suprema Corte ha cassato la sentenza, affermando che il giudice di merito ha il dovere di verificare la reale situazione urbanistica del bene, anche disapplicando le risultanze del certificato se contestate e provate come erronee, poiché esso non è un atto provvedimentale costitutivo di diritti.

Una proprietaria agiva in giudizio per far dichiarare l'inesistenza di una servitù di passaggio sul suo fondo. I vicini chiedevano in via riconvenzionale l'accertamento dell'acquisto della servitù per usucapione. La Corte d'Appello accoglieva la domanda dei vicini, ma la Corte di Cassazione ha cassato la sentenza. La Suprema Corte ha chiarito che per l'usucapione di una servitù di passaggio non basta un semplice percorso, ma servono opere visibili e permanenti (il cosiddetto 'quid pluris') che dimostrino in modo inequivocabile l'asservimento del fondo. La Corte d'Appello aveva errato ignorando le risultanze della Consulenza Tecnica d'Ufficio (CTU) che negavano l'esistenza del passaggio per il tempo necessario.

In una complessa causa immobiliare durata decenni, la Corte di Cassazione ha rigettato il ricorso degli eredi dei venditori. La sentenza stabilisce un principio chiave sull'onere della prova: se una parte propone prove inammissibili, come testimonianze formulate in modo generico, il giudice può legittimamente respingere la domanda per mancanza di prova. Non vi è contraddizione nel dichiarare una prova inammissibile e poi rigettare la pretesa per non essere stata provata.

Una proprietaria terriera ha citato in giudizio una società energetica per la violazione delle distanze legali nella costruzione di un impianto eolico. Dopo che sia il Tribunale ordinario che il TAR si sono dichiarati incompetenti, la Corte di Cassazione ha risolto il conflitto. Ha stabilito che la competenza spetta al giudice ordinario, poiché la causa riguarda la violazione di un diritto soggettivo (proprietà) e non la legittimità dell'atto amministrativo di autorizzazione. La questione centrale è la corretta applicazione delle norme sulla giurisdizione per le distanze legali.

Una società immobiliare chiede il risarcimento danni alla PA dopo aver acquistato un immobile sulla base di un certificato di destinazione urbanistica errato. La Corte di Cassazione, risolvendo un conflitto di giurisdizione, stabilisce che la competenza è del giudice ordinario. La domanda non contesta un atto amministrativo, ma lamenta la lesione dell'affidamento causata dal comportamento scorretto dell'amministrazione, configurando un illecito civile.

Una società immobiliare contesta la risoluzione di un contratto di leasing, sostenendo l'eccessività della clausola penale che permetteva alla concedente di trattenere l'immobile e tutti i canoni. La Corte di Cassazione ha accolto il ricorso, annullando la decisione della Corte d'Appello che aveva erroneamente ignorato tale contestazione. Il caso è stato rinviato per una nuova valutazione sull'equità della clausola penale.

Un costruttore viene citato in giudizio per non aver completato degli appartamenti promessi in permuta di un terreno. I proprietari chiedono al giudice di fissare un termine per il completamento. Il tribunale, invece, ordina il trasferimento coattivo della proprietà. La Cassazione conferma la decisione d'appello che annullava la prima sentenza: il giudice non può concedere un rimedio diverso da quello richiesto, nel rispetto del principio di corrispondenza chiesto-pronunciato. È inoltre ribadito che non si possono introdurre nuove domande nelle memorie conclusive.

Una società acquirente ha citato in giudizio i venditori e i costruttori per abusi edilizi su un immobile. Dopo aver perso la causa sia in primo grado che in appello, ha presentato ricorso in Cassazione. La Suprema Corte ha dichiarato il ricorso inammissibile applicando il principio della 'doppia conforme', che impedisce un terzo esame dei fatti quando due tribunali precedenti hanno raggiunto la stessa conclusione.

La Corte di Cassazione dichiara l'improcedibilità di un ricorso in una causa per lavori edili. La decisione si fonda su un vizio puramente procedurale: il ricorrente, pur avendo dichiarato di aver ricevuto notifica della sentenza d'appello, ha omesso di depositare la copia autentica con la relata di notifica entro i termini di legge. La Corte sottolinea come tale adempimento sia un onere inderogabile, espressione del principio di autoresponsabilità processuale, la cui inosservanza determina l'improcedibilità del ricorso cassazione, senza possibilità di sanatoria.