Diritto Immobiliare

La Corte di Cassazione si è pronunciata su un caso di risoluzione permuta cosa futura. La controversia nasce da un contratto preliminare per lo scambio di un terreno contro due villette da costruire. I proprietari del terreno avevano richiesto la risoluzione per inadempimento, accusando il costruttore di aver agito in malafede richiedendo i permessi a proprio nome. La Suprema Corte ha rigettato il ricorso, stabilendo che il promissario acquirente era legittimato a richiedere il titolo edilizio e che il comportamento dei proprietari, che si erano rifiutati di collaborare per la creazione di un vincolo a parcheggio, era contrario a buona fede.

Un acquirente non riesce a utilizzare il posto auto acquistato a causa di una servitù di passaggio preesistente. La Corte di Cassazione, con l'ordinanza n. 17956/2024, stabilisce un principio fondamentale: in caso di conflitto tra diritto d'uso e servitù, spetta al venditore, e non all'acquirente, dimostrare la compatibilità tra i due diritti. La sentenza chiarisce che la coesistenza di diritti reali limitati sullo stesso bene crea una presunzione di conflitto, invertendo l'onere probatorio a carico di chi ha concesso il nuovo diritto.

La Cassazione, con l'ordinanza n. 17955/2024, ha stabilito che la responsabilità del venditore costruttore per gravi difetti si applica anche se non ha costruito direttamente l'immobile. È sufficiente che abbia mantenuto un potere di direzione o controllo sui lavori, invertendo l'onere della prova. La Corte ha cassato la sentenza di merito che aveva escluso tale responsabilità basandosi solo su un contratto d'appalto con terzi, ordinando un nuovo esame del caso.

Una società immobiliare chiede un risarcimento per lite temeraria. La Corte d'Appello dichiara la domanda inammissibile. In Cassazione, sorge un contrasto giurisprudenziale sul concetto di giudicato implicito interno: può il giudice d'appello rilevare d'ufficio l'inammissibilità se il primo giudice ha deciso nel merito senza pronunciarsi sul punto? La questione è rimessa alle Sezioni Unite per risolvere il conflitto e stabilire i poteri del giudice del gravame.

Una società, il cui fondo era divenuto intercluso a seguito di un acquisto, ha chiesto una servitù di passaggio coattiva. Il fondo su cui doveva gravare la servitù era stato però donato dall'originario venditore a terzi. La Corte di Cassazione ha stabilito che il diritto speciale a una servitù di passaggio gratuita (art. 1054 c.c.) vale solo nei confronti del venditore originario o dei suoi eredi, ma non verso i successivi proprietari che hanno ricevuto il bene tramite donazione. Il caso è stato rinviato alla Corte d'Appello per una nuova valutazione.

La Corte di Cassazione ha annullato un'ordinanza della Corte d'Appello a causa di una contraddizione insanabile. Il caso riguardava la determinazione dell'indennità per l'occupazione temporanea di un'area. La Corte d'Appello, pur rigettando l'opposizione della società espropriante, aveva liquidato un importo inferiore a quello offerto e, per di più, aveva erroneamente condannato la società proprietaria del terreno al pagamento. La Cassazione ha stabilito che tale conflitto tra motivazione e dispositivo non è un semplice errore materiale, ma un vizio grave che determina la nullità del provvedimento.

Un'ordinanza della Cassazione chiarisce i limiti della responsabilità del committente in caso di danni causati dall'impresa appaltatrice. A seguito di un incendio divampato durante lavori di ristrutturazione, che ha distrutto uno studio legale, la Corte ha escluso la colpa dei proprietari dell'immobile. La responsabilità è stata attribuita esclusivamente all'appaltatore per l'errata esecuzione dei lavori. La sentenza, tuttavia, accoglie le doglianze della danneggiata sulla liquidazione del danno esistenziale e sulla valutazione del nesso causale per la chiusura di una sede secondaria, rinviando il caso alla Corte d'Appello per una nuova valutazione.

La Corte di Cassazione nega l'usucapione a due coniugi che abitavano un immobile di proprietà di una società di famiglia. La Corte ha stabilito che il marito, essendo socio e garante di un mutuo per la stessa società, era privo dell'animus possidendi necessario. Di conseguenza, anche la moglie convivente non poteva vantare un possesso utile all'usucapione. Il caso evidenzia come il riconoscimento della proprietà altrui impedisca l'acquisto del bene per possesso prolungato.

Una recente ordinanza della Corte di Cassazione ha annullato una sentenza di appello per uso improprio della procedura di correzione errore materiale. La Corte d'Appello aveva inizialmente omesso di pronunciarsi sulla nullità di un contratto di vendita, per poi 'aggiungere' la decisione tramite correzione. La Cassazione ha stabilito che tale procedura non può sanare un'omissione di pronuncia, ma solo vizi formali del documento. Inoltre, ha censurato la sentenza per non aver considerato un fatto decisivo: il mancato pagamento del prezzo della compravendita.

Un caso sulla larghezza di una servitù di passaggio. La Corte di Cassazione dichiara inammissibile il ricorso della proprietaria del fondo servente, che contestava la valutazione del giudice di merito sulla larghezza e l'utilità del passaggio. La Corte ribadisce che il ricorso in Cassazione non può riesaminare i fatti, ma solo le violazioni di legge. Il ricorso incidentale è considerato rinunciato.

Un'attività commerciale subisce danni da infiltrazioni provenienti da un terrapieno sovrastante. Il proprietario di quest'ultimo invoca lo scolo naturale delle acque, ma la Cassazione respinge la sua tesi. La Corte Suprema chiarisce che la presenza di opere umane, come un terrapieno, esclude l'applicazione dell'art. 913 c.c. e configura una responsabilità per danni da infiltrazioni a carico del custode ai sensi dell'art. 2051 c.c., data la mancata impermeabilizzazione.

La Corte di Cassazione ha rigettato il ricorso di una proprietaria che rivendicava la titolarità di un sottotetto e di un cortile. La decisione si fonda sul principio del libero apprezzamento del giudice di merito nella valutazione delle prove, che non può essere riesaminato in sede di legittimità se la motivazione è logica e coerente. La Corte ha sottolineato che trasformare una critica alla valutazione dei fatti in una presunta violazione di legge non è un motivo valido per il ricorso.

La Corte di Cassazione conferma l'acquisto per usucapione di un bene pubblico da parte di un Comune. La sentenza chiarisce che il possesso ultraventennale, manifestato attraverso l'uso pubblico continuato di un'area, è sufficiente per l'acquisizione della proprietà, anche se la struttura presente sul fondo è stata realizzata da un altro ente statale. Il ricorso dei privati proprietari è stato rigettato.

La Corte di Cassazione chiarisce i limiti alla riproposizione di una domanda di ammissione al passivo fallimentare. Se una prima domanda tempestiva è stata accolta e lo stato passivo è divenuto definitivo, si forma un giudicato endofallimentare. Questo preclude la possibilità di presentare una successiva domanda tardiva per lo stesso credito, anche se si rinuncia alla prima. Tuttavia, il giudicato non si estende ai crediti maturati successivamente alla prima domanda, per i quali è possibile presentare una nuova istanza di ammissione.

Una figlia, dopo aver occupato per decenni l'appartamento della madre, averlo ristrutturato e unito a un'altra sua proprietà, ne rivendica l'acquisto per usucapione familiare. La Corte di Cassazione, con l'ordinanza n. 17466/2024, ha dichiarato il ricorso inammissibile, confermando che l'utilizzo del bene era basato sulla mera tolleranza dei genitori e non su un possesso utile a usucapire. La richiesta di permesso per unire gli immobili è stata un elemento chiave per escludere l'intenzione di possedere come proprietario.

Una società immobiliare, in un giudizio di rinvio, ha tentato di introdurre una nuova tesi difensiva sulla natura di un accordo del 1982, sostenendo che creasse solo obblighi personali e non servitù. La Corte di Cassazione ha dichiarato inammissibile tale eccezione, ribadendo il principio consolidato secondo cui il giudizio di rinvio è un processo "chiuso", nel quale non è consentito alle parti sollevare nuove domande o eccezioni che non siano state formulate nelle fasi precedenti del processo o che non derivino direttamente dalla sentenza di cassazione.

Un acquirente cita in giudizio i vicini per negare loro diritti su una strada che aveva comprato, ma il tribunale la dichiara "consorziale", ovvero di proprietà comune. La Cassazione, pur confermando la natura comune del bene, stabilisce che l'acquirente ha diritto alla garanzia per evizione da parte del venditore, il quale aveva venduto il bene come se fosse di sua esclusiva proprietà.

Gli eredi di un proprietario immobiliare hanno agito in giudizio per far valere i loro diritti su un bene confiscato a un loro congiunto nell'ambito di una misura di prevenzione. La Corte di Cassazione ha rigettato il ricorso, stabilendo che la competenza esclusiva a decidere sulle pretese dei terzi estranei al procedimento di prevenzione spetta al giudice dell'esecuzione penale e non al giudice civile. Questa decisione in materia di confisca e tutela del terzo mira a garantire un accertamento approfondito non solo sulla titolarità del diritto, ma anche sulla buona fede e sull'effettiva estraneità del terzo al contesto criminale, a salvaguardia dell'interesse pubblico.

In una complessa causa di divisione ereditaria, la Corte d'Appello, in sede di giudizio di rinvio, rigetta l'appello degli eredi. La sentenza chiarisce che il giudizio di rinvio è un procedimento chiuso, limitato ai soli punti annullati dalla Cassazione, e non consente la proposizione di nuove domande o eccezioni. Le nuove prove documentali, pur ammissibili, non sono state ritenute idonee a modificare la decisione, confermando così la sentenza di primo grado.

Una sentenza della Corte di Appello analizza un caso di risoluzione di un contratto preliminare immobiliare. La Corte conferma l'inadempimento della promissaria acquirente che aveva accettato l'immobile senza certificato di agibilità. Tuttavia, accoglie l'appello sulla domanda di ritenzione della caparra confirmatoria, in quanto la società venditrice non ha fornito prova né del patto specifico né dell'effettivo versamento delle somme a tale titolo.