Diritto Immobiliare

La Corte di Cassazione, con l'ordinanza n. 18674/2024, ha stabilito che anche l'ente pubblico espropriante ha il diritto di contestare l'importo dell'indennità di esproprio se lo ritiene eccessivo. La decisione si basa sul principio del 'giusto indennizzo' che tutela sia il privato che la pubblica amministrazione. La Corte ha inoltre ribadito che un giudice civile non può disapplicare un decreto di esproprio in una causa contro l'ente che lo ha emesso. Il ricorso dei proprietari è stato respinto.

Una società concessionaria autostradale ha impugnato in Cassazione il calcolo dell'indennità di esproprio e di occupazione. Il nodo centrale era la durata dell'indennità di occupazione. La Corte ha rigettato il ricorso, chiarendo che il calcolo della Corte d'Appello era corretto: l'indennità è dovuta fino al momento del deposito della somma di esproprio, e non fino alla data del successivo decreto. La Cassazione ha ritenuto il ricorso inammissibile perché basato su un'errata comprensione della decisione precedente.

Una famiglia di agricoltori esercita il riscatto agrario nei confronti dell'acquirente di alcuni terreni. L'acquirente contesta la loro capacità lavorativa. La Corte di Cassazione ha confermato la decisione dei giudici di merito, stabilendo che il Consulente Tecnico d'Ufficio (CTU) può legittimamente acquisire d'ufficio documenti, come quelli dell'INPS sulla composizione del nucleo familiare, per rispondere ai quesiti posti dal giudice, senza che ciò costituisca una violazione delle preclusioni istruttorie. La Corte ha inoltre ribadito che la prova della capacità lavorativa non si limita a certificazioni, ma deriva da una valutazione complessiva del materiale probatorio.

La Corte di Cassazione, con l'ordinanza n. 18669/2024, ha respinto il ricorso di un privato contro un Comune in un caso di acquisizione sanante. La Corte ha stabilito che, per calcolare l'indennizzo, il valore del bene va determinato alla data del decreto di acquisizione e non al momento della precedente occupazione. Inoltre, ha confermato che l'uso dei Valori Agricoli Medi (VAM) è un parametro legittimo per determinare il valore venale di un terreno non edificabile, quando non esistono altre possibilità legali di utilizzo.

L'appello di un comune contro l'importo di un indennizzo per acquisizione sanante è stato dichiarato ricorso inammissibile dalla Corte di Cassazione. La Corte ha stabilito che contestare la valutazione fattuale di un perito (CTU) in sede di legittimità costituisce una richiesta impropria di riesame del merito, estranea alle sue funzioni.

Una sentenza del Tribunale di Torino chiarisce la ripartizione delle spese nel giudizio di divisione di un immobile cointestato, scaturito da un pignoramento a carico di uno solo dei comproprietari. Il provvedimento stabilisce un doppio criterio: il debitore, per il principio di soccombenza, deve rimborsare integralmente le spese legali ai creditori che hanno agito. Le spese funzionali alla divisione (es. CTU), invece, vengono poste a carico della massa e ripartite tra tutti i comproprietari in base alle rispettive quote, poiché rispondono a un interesse comune.

La Corte di Cassazione a Sezioni Unite ha dichiarato inammissibile il regolamento preventivo di giurisdizione proposto da uno Stato estero nell'ambito di un'opposizione a un pignoramento immobiliare. La Corte ha ribadito il principio consolidato secondo cui tale strumento è applicabile solo nei processi di cognizione e non in quelli esecutivi, né nei giudizi di opposizione all'esecuzione, poiché le questioni sollevate (come l'immunità dei beni) attengono alla legittimità dell'esecuzione stessa e non alla giurisdizione.

La Corte di Cassazione rigetta il ricorso di una società promissaria acquirente, confermando che la contestazione tardiva dei fatti allegati dalla controparte comporta la loro ammissione nel processo. La Corte ha ribadito che i fatti devono essere specificamente contestati nella prima difesa utile, identificata nella prima memoria ex art. 183 c.p.c., e non in quelle successive, pena la decadenza dal diritto di farlo.

Un proprietario immobiliare ricorre in Cassazione denunciando un eccesso di potere giurisdizionale da parte del Consiglio di Stato, reo di aver negato un condono edilizio. La Suprema Corte dichiara il ricorso inammissibile, chiarendo i confini tra il controllo di legittimità, proprio del giudice, e la valutazione di merito, riservata alla Pubblica Amministrazione. Il caso offre un'importante lezione sui limiti del sindacato giurisdizionale sugli atti amministrativi.

La Corte di Cassazione esamina un caso di presunta simulazione vendita a danno di un erede legittimario. Un nipote sosteneva che le vendite immobiliari tra il nonno e le cugine fossero donazioni mascherate. La Corte ha rigettato il ricorso, confermando le decisioni dei giudici di merito. È stato stabilito che, nonostante le agevolazioni probatorie per l'erede, la prova della simulazione non era stata raggiunta. Al contrario, le acquirenti avevano dimostrato la loro capacità economica e l'effettivo pagamento del prezzo, giustificando la validità delle vendite.

In un complesso caso di divisione ereditaria, la Cassazione affronta due temi cruciali: l'ammissibilità dell'appello e la qualificazione della vendita di beni da parte di un coerede. La Corte ha cassato la decisione d'appello che aveva erroneamente dichiarato inammissibile il gravame per difetto di specificità. Ha invece confermato che la vendita di beni che esauriscono la quota di un coerede va qualificata come cessione di quota ereditaria con effetti reali, e non come vendita di singoli beni con efficacia solo obbligatoria.

La Corte di Cassazione, con l'ordinanza n. 18545/2024, ha stabilito che l'esecuzione in forma specifica dell'obbligo di concludere un contratto non è ammissibile se il bene da trasferire è sostanzialmente diverso da quello oggetto del preliminare. Nel caso esaminato, un numero inferiore di appartamenti situati su un piano diverso da quello pattuito costituisce una difformità essenziale che incide sull'identità del bene, precludendo il ricorso all'art. 2932 c.c., anche in presenza di una clausola di varianza.

Una promittente venditrice impugnava una sentenza che la condannava all'esecuzione specifica di un preliminare. La Corte d'Appello dichiarava il gravame inammissibile per mancanza di specificità dei motivi. La Cassazione ha annullato tale decisione, stabilendo che il giudice d'appello deve compiere uno sforzo esigibile per comprendere le censure, anche se l'atto non è cristallino. La decisione sottolinea che un'eccessiva rigidità nell'applicazione del requisito della specificità dell'appello può ledere il diritto di difesa. Il caso è stato rinviato alla Corte d'Appello per un esame nel merito.

Una cooperativa in liquidazione ha impugnato una decisione che riconosceva a una socia il pieno diritto alla restituzione delle somme versate per un immobile, senza detrazioni per interessi o spese. La Cassazione ha respinto il ricorso, confermando la distinzione tra il rapporto associativo e quello di scambio. Le somme versate per l'acquisto dell'immobile costituiscono il corrispettivo di una compravendita e non possono essere intaccate da oneri legati alla gestione sociale, tutelando così il credito del socio.

Un socio di una cooperativa edilizia in liquidazione si è opposto all'ammissione parziale del suo credito, rivendicando somme versate per costi di finanziamento e costruzione. La Cassazione ha dichiarato inammissibile il ricorso della cooperativa, confermando che i versamenti per l'acquisto dell'immobile generano un credito del socio cooperativa separato dal rapporto sociale, da rimborsare integralmente.

Una complessa controversia ereditaria, giunta dinanzi alla Corte di Cassazione, si conclude con una declaratoria di estinzione del processo. A seguito di un accordo transattivo, la parte ricorrente ha presentato una rinuncia al ricorso, prontamente accettata dalla controparte. La Corte, applicando il codice di procedura civile, ha formalizzato la fine del giudizio senza pronunciarsi nel merito della vicenda.

La Corte di Cassazione conferma la nullità di una compravendita immobiliare a causa della dichiarazione falsa del venditore. Quest'ultimo aveva attestato che l'immobile fosse stato costruito prima del 1967, mentre in realtà si trattava di una costruzione radicalmente diversa e successiva, edificata senza permesso. La Corte ha stabilito che la veridicità di tale dichiarazione è un requisito essenziale per la validità del contratto, non sanabile da una successiva e peraltro respinta domanda di condono.

In una controversia su un contratto di locazione commerciale, la Corte di Cassazione ha analizzato le conseguenze di un appello incidentale non notificato. Sebbene abbia respinto le difese del conduttore sul merito del pagamento tramite titoli cambiari, ha accolto il suo motivo di ricorso puramente procedurale. La Corte ha stabilito che la mancata notifica dell'appello incidentale ne causa l'improcedibilità, che può essere rilevata d'ufficio, portando alla cassazione della sentenza impugnata con rinvio al giudice d'appello.

Un locatore ha citato in giudizio un conduttore per canoni di locazione non pagati a seguito di un presunto recesso anticipato da un contratto di locazione commerciale. La risoluzione era subordinata a una condizione sospensiva: la completa bonifica dell'immobile. La Corte di Cassazione ha rigettato il ricorso del locatore, chiarendo che, sebbene l'onere di provare l'adempimento della condizione spetti al conduttore, l'esatta portata di tale condizione (ad esempio, se includa la rimozione di rifiuti di precedenti inquilini) deve essere definita chiaramente, specie in presenza di accordi informali. La Corte ha quindi confermato la validità del recesso anticipato locazione esercitato dal conduttore.

Un sublocatore perde il diritto a riscuotere i canoni di sublocazione dopo che il contratto di locazione originario è stato dichiarato inefficace a seguito del fallimento del proprietario. La Cassazione ha stabilito che la sentenza di inefficacia del contratto di locazione, una volta divenuta definitiva, estingue gli obblighi del subconduttore verso il sublocatore, legittimando un nuovo contratto diretto con la curatela fallimentare.