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Diritto Immobiliare

Usucapione comproprietà: uso esclusivo non basta

Un comproprietario costruisce un immobile su un terreno comune per la propria attività esclusiva, chiedendone poi l’usucapione. La Corte di Cassazione ha respinto la richiesta, chiarendo che per l’usucapione della comproprietà non è sufficiente il semplice uso esclusivo del bene, ma è necessario un possesso che manifesti in modo inequivocabile l’intenzione di escludere gli altri contitolari dal loro diritto, rendendolo inconciliabile con il proprio.

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Legittimazione a impugnare: quando è provata?

In una causa di divisione immobiliare, la Corte di Cassazione ha stabilito che la legittimazione a impugnare di un erede può essere considerata provata non solo da documenti, ma anche dal comportamento processuale della controparte. Se la controparte si difende nel merito senza contestare la qualità di erede, non può sollevarla tardivamente. La Corte ha inoltre chiarito che il deposito di una copia dell’atto di appello (c.d. velina) non ne causa l’improcedibilità se la controparte si è comunque costituita e difesa.

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Regolamento competenza: no ricorso contro l'ATP

Un proprietario di un immobile contesta, tramite regolamento di competenza, un’ordinanza che rigettava la sua eccezione di litispendenza in un procedimento di accertamento tecnico preventivo (ATP) per danni da infiltrazioni. La Corte di Cassazione dichiara il ricorso inammissibile, ribadendo che i provvedimenti di istruzione preventiva come l’ATP non sono impugnabili in Cassazione data la loro natura provvisoria e strumentale. Inoltre, la Corte sottolinea che non può esserci litispendenza tra un procedimento sommario e uno di merito.

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Successione del possesso: l'erede non è sempre reo

Il caso tratta una disputa ereditaria in cui alcuni coeredi chiedevano un risarcimento per l’occupazione abusiva di un immobile. La Corte di Cassazione, analizzando la regola della successione del possesso, ha stabilito che la continuazione del possesso in capo all’erede non comporta una sua automatica responsabilità per l’illecito commesso dal defunto. È necessario dimostrare che l’erede abbia personalmente proseguito nell’occupazione illegittima. La Corte ha inoltre affrontato temi procedurali, ribadendo l’inammissibilità di nuovi documenti in appello se non sussistono le condizioni previste dalla legge.

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Errore di fatto: quando il ricorso è inammissibile

La Corte di Cassazione dichiara inammissibile un ricorso per revocazione basato su un presunto errore di fatto. Il ricorrente, che si opponeva a un pignoramento immobiliare sostenendo di essere il vero proprietario di un bene intestato alla ex coniuge, ha contestato la decisione precedente della Corte. Tuttavia, i giudici hanno stabilito che le sue doglianze non costituivano un errore di fatto, bensì una critica al ragionamento giuridico della Corte, e quindi non erano idonee a giustificare la revocazione della sentenza.

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Certificato urbanistico: quando è vincolante?

Un cittadino ha acquistato un terreno basandosi su un certificato urbanistico comunale che ometteva nuovi vincoli di inedificabilità. La Corte di Cassazione ha negato il risarcimento, stabilendo che un piano urbanistico pubblicato ha efficacia generale (erga omnes) e si presume conosciuto da tutti, prevalendo su un certificato errato. La domanda del cittadino è stata ulteriormente indebolita dalla sua stessa ammissione che il terreno era già soggetto a vincoli preesistenti. Di conseguenza, il ricorso è stato dichiarato inammissibile.

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Obbligo parere antincendio: anche per i depositi

La Corte di Cassazione ha stabilito che l’obbligo di richiedere il parere preventivo antincendio sussiste anche per i locali adibiti a semplice deposito di merci, qualora la quantità di materiale combustibile superi determinate soglie. Il caso riguardava un incendio in un magazzino di abbigliamento, la cui società conduttrice è stata ritenuta responsabile per non aver richiesto il parere, nonostante nel locale non avvenisse alcuna attività di lavorazione. La Corte ha chiarito che la mera detenzione di oltre 5.000 kg di fibre tessili è sufficiente a far scattare tale obbligo, respingendo il ricorso dell’azienda.

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Divisione ereditaria: lotti a sorte con sentenza finale

In una causa di divisione ereditaria, un erede ha contestato la decisione della Corte d’Appello, lamentando la fissazione del sorteggio dei lotti prima che la sentenza fosse definitiva e vizi procedurali nella perizia tecnica. La Corte di Cassazione ha rigettato il ricorso, chiarendo che l’ordinanza che fissa il sorteggio, se prematura, va contestata separatamente e non rende nulla la sentenza. Ha inoltre stabilito che la procedura seguita dal perito era corretta secondo le norme applicabili al tempo dell’inizio della causa, confermando la validità della divisione ereditaria disposta.

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Responsabilità bancaria: truffa e obblighi di diligenza

La Corte di Cassazione ha esaminato un complesso caso di truffa immobiliare, confermando la responsabilità bancaria dell’istituto di credito che aveva negligentemente aperto un conto corrente utilizzato dai truffatori. La società proprietaria di un immobile era stata defraudata della sua proprietà attraverso documenti falsi. La Corte ha stabilito che l’apertura del conto senza un’adeguata verifica, in violazione delle norme antiriciclaggio, ha costituito un anello fondamentale nella catena causale che ha permesso il perfezionamento della truffa e il conseguente danno, rigettando le difese della banca.

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Principio dell'apparenza: la scelta errata dell'appello

Un caso di esecuzione immobiliare per debiti condominiali evidenzia l’importanza del principio dell’apparenza. La Corte di Cassazione dichiara inammissibile un ricorso per revocazione, ribadendo che il mezzo di impugnazione corretto è determinato dalla qualificazione data dal primo giudice all’azione, anche se errata. L’errata scelta di proporre appello anziché ricorso diretto in Cassazione ha reso la decisione di primo grado definitiva, precludendo ogni ulteriore esame del merito sulla proprietà dell’immobile.

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Contestazione lavori: quando il ricorso è inammissibile

Un’ordinanza della Cassazione chiarisce i limiti della contestazione lavori in sede di legittimità. Il caso riguarda un appalto per ristrutturazione, dove il committente ha impugnato la decisione della Corte d’Appello sul saldo dovuto. La Suprema Corte ha dichiarato il ricorso inammissibile, sottolineando che non è possibile chiedere una nuova valutazione dei fatti, come il calcolo delle opere eseguite, ma solo lamentare violazioni di legge. La decisione si fonda sulla distinzione tra giudizio di merito e giudizio di legittimità.

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Responsabilità direttore lavori: quando scatta il termine

Un committente ha citato in giudizio il direttore dei lavori per i danni derivanti da un appalto. La Cassazione ha confermato la decisione di merito, qualificando la responsabilità direttore lavori come contrattuale e non extracontrattuale ex art. 1669 c.c. L’azione è stata respinta per prescrizione, decorrente dalla data in cui il committente ha avuto piena conoscenza dei vizi.

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Responsabilità del progettista: la Cassazione decide

Un progettista, condannato per gravi vizi strutturali di un immobile, ha fatto ricorso in Cassazione. Contestava l’applicazione di norme tecniche successive alla costruzione e le conclusioni del perito. La Corte ha rigettato il ricorso, confermando la responsabilità del progettista, poiché i difetti erano evidenti già con le norme all’epoca vigenti e le critiche alla perizia erano generiche e non supportate da prove oggettive.

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Uso esclusivo cortile: la Cassazione nega il diritto

La Corte di Cassazione ha rigettato il ricorso di alcuni comproprietari che avevano recintato e pavimentato una parte di un cortile comune. La Corte ha stabilito che tali opere, impedendo il pari uso agli altri aventi diritto, configurano un uso esclusivo del cortile non consentito dall’art. 1102 c.c., ordinandone la rimozione. La presunta temporaneità delle recinzioni per lavori edili, protrattasi per anni senza un effettivo inizio dei lavori, è stata considerata una forma di appropriazione illegittima.

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Conguagli regolatori: la Cassazione attende le Sezioni Unite

Un’ordinanza interlocutoria della Corte di Cassazione ha sospeso il giudizio tra una società di fornitura idrica e un condominio riguardo la legittimità dei conguagli regolatori. La Corte ha deciso di attendere la pronuncia delle Sezioni Unite, chiamate a risolvere questioni di massima importanza sulla stessa materia, data la rilevanza nomofilattica della questione.

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Vincolo di parcheggio: limiti del giudizio di rinvio

La Corte di Cassazione, con l’ordinanza n. 6527/2025, pone fine a una controversia decennale su un vincolo di destinazione a parcheggio. La Corte ha rigettato il ricorso di alcuni condomini, confermando che l’area di proprietà di un singolo non era soggetta a vincolo. La decisione chiarisce i limiti del giudizio di rinvio, definendolo un “processo chiuso” in cui non si possono sollevare questioni nuove, coperte da giudicato implicito, come la nullità dell’atto di acquisto. Viene inoltre ribadito che le spese legali dell’intero giudizio seguono l’esito finale della causa.

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Prelazione ereditaria: quando non si applica più?

In una controversia tra coeredi per la vendita di una quota immobiliare a un terzo, la Cassazione chiarisce i limiti della prelazione ereditaria. Il ricorso di una coerede, che lamentava la violazione del suo diritto di prelazione, è stato dichiarato inammissibile. La Corte ha confermato che, a seguito di una divisione parziale del patrimonio ereditario, l’immobile residuo ricade in un regime di comunione ordinaria, escludendo l’applicazione della prelazione ereditaria. Inoltre, l’acquisizione della quota contesa per usucapione, sancita da un’altra sentenza passata in giudicato, ha determinato il difetto di interesse a proseguire il ricorso.

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Tutela del terzo confisca: no al giudice civile

La Corte di Cassazione ha stabilito l’improcedibilità dell’azione civile intentata dagli eredi di un soggetto terzo per rivendicare la proprietà di un terreno erroneamente incluso in una confisca di prevenzione. La Corte ha ribadito che l’unica sede per la tutela del terzo in caso di confisca è quella penale, tramite l’incidente di esecuzione, e non il tribunale civile. Una volta che tale via è stata percorsa senza successo, la pretesa del terzo è definitivamente preclusa, consolidando l’acquisizione del bene allo Stato.

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Conflitto di giurisdizione: chi decide sui canoni?

Una società di costruzioni ha contestato una richiesta di pagamento da parte di un ente locale per oneri relativi a un diritto di superficie. A seguito di un conflitto di giurisdizione sollevato dal Tribunale Amministrativo, la Corte di Cassazione ha stabilito che la competenza spetta al giudice ordinario, poiché la disputa verte su una pretesa puramente patrimoniale (un corrispettivo) e non mette in discussione l’esercizio del potere della pubblica amministrazione.

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Giudizio di rinvio: come riproporre le domande

Una complessa disputa immobiliare su distanze e confini, dopo una prima cassazione, torna in appello. La Corte di Cassazione, con la sentenza n. 6536/2025, interviene nuovamente per chiarire le regole del giudizio di rinvio, stabilendo che la riassunzione della causa riporta le parti nella posizione originaria, considerando riproposte tutte le domande e le eccezioni, salvo rinuncia espressa. La sentenza impugnata viene annullata anche per motivazione apparente riguardo la qualificazione di un’autorimessa come completamente interrata.

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