Diritto Immobiliare

Un complesso caso immobiliare su un contratto preliminare subordinato a un diritto di prelazione. La Corte di Cassazione chiarisce i limiti del ricorso per omesso esame fatto decisivo, dichiarandolo inammissibile quando non si contesta l'omissione di un fatto storico, ma si propone una diversa interpretazione del contratto e delle prove. La Suprema Corte ha confermato che il mancato pagamento del prezzo da parte del prelazionario rende inefficace l'esercizio della prelazione, facendo rivivere gli obblighi del contratto originario.

Una società immobiliare impugnava in Cassazione la condanna alla demolizione di alcuni edifici per violazione delle distanze legali e di una servitù. Durante il giudizio, le parti hanno raggiunto un accordo, portando alla rinuncia al ricorso. La Corte di Cassazione, di conseguenza, ha dichiarato l'estinzione del processo, senza pronunciarsi sulle spese, come concordato tra i contendenti.

Una controversia tra fratelli sulla modifica di un accesso comune e l'incorporazione di un androne in una proprietà privata, basata su una scrittura privata. La Cassazione ha confermato la validità dell'accordo di divisione immobile anche senza la firma del coniuge in comunione dei beni, poiché l'immobile, costruito su suolo personale, era stato acquisito per accessione e non rientrava nella comunione legale.

Un soggetto agisce in giudizio per ottenere il riconoscimento della proprietà di alcuni beni per usucapione. La Corte d'Appello rigetta la domanda per un immobile, ritenendo che la vendita dello stesso da parte dei proprietari a un terzo abbia interrotto il possesso. La Corte di Cassazione, accogliendo il ricorso, ha stabilito che l'usucapione e vendita a terzi sono eventi distinti: la vendita è un atto ininfluente sul possesso di fatto, che non viene interrotto. La causa è stata rinviata per un nuovo esame.

Il caso analizza una complessa vicenda legata al pagamento di una indennità di esproprio. Un ente pubblico ha versato la somma al soggetto risultante come proprietario nei registri catastali (creditore apparente), anziché al proprietario effettivo, subentrato a seguito di operazioni societarie non trascritte. Le corti di merito hanno ritenuto legittimo il pagamento, data la buona fede dell'ente. La Corte di Cassazione, infine, ha dichiarato l'estinzione del giudizio per cessata materia del contendere a seguito di un accordo tra le parti, chiudendo la disputa.

La Corte di Cassazione ha dichiarato inammissibile il ricorso di alcuni proprietari che chiedevano la rimozione di cavi telefonici dal sottosuolo della loro strada privata. La decisione si fonda sul principio della 'dicatio ad patriam', secondo cui i precedenti proprietari, attraverso un piano di lottizzazione, avevano volontariamente destinato la strada a uso pubblico, autorizzando implicitamente l'installazione di tutte le infrastrutture necessarie alla collettività, inclusa la rete telefonica.

In una controversia tra proprietari confinanti, la Corte di Cassazione, con l'ordinanza n. 25631/2024, ha confermato un principio consolidato: è possibile acquisire tramite usucapione il diritto di mantenere una costruzione a una distanza inferiore a quella prescritta dalla legge o dai regolamenti locali. Tale acquisizione, che si configura come una servitù, stabilizza i rapporti tra privati dopo il decorso di vent'anni, senza tuttavia sanare eventuali violazioni delle norme urbanistiche, che restano soggette al potere sanzionatorio della Pubblica Amministrazione. Il ricorso è stato pertanto rigettato.

Una proprietaria costruisce violando una servitù di metanodotto. La Cassazione chiarisce che il divieto di edificare è un'obbligazione accessoria inscindibile dalla servitù principale. Pertanto, non si estingue per prescrizione né è possibile l'usucapione del diritto a mantenere le opere illecite, che devono essere rimosse.

Una cittadina ha citato in giudizio un Comune per i danni causati da alcuni alberi posti a distanza non regolamentare. La Corte d'Appello aveva aumentato il risarcimento oltre la somma originariamente richiesta. La Corte di Cassazione ha annullato tale decisione per violazione del principio di corrispondenza tra chiesto e pronunciato (extrapetizione), stabilendo che il giudice non può liquidare un importo superiore a quello specificamente domandato dalla parte, a meno che la richiesta non sia formulata in termini meramente indicativi.

Una recente ordinanza della Corte di Cassazione affronta il tema dell'usucapione, rigettando un ricorso basato sulla contestazione della valutazione delle prove. La Corte ha stabilito che il ricorso per cassazione non può essere utilizzato per ottenere un nuovo esame dei fatti o per contestare l'apprezzamento delle prove (come le testimonianze), attività riservata esclusivamente ai giudici di merito. Nel caso specifico, la ricorrente sosteneva che la controparte fosse un semplice detentore del bene (in virtù di un affitto), ma la Corte ha confermato la decisione di merito, ritenendo inammissibile ogni censura volta a una rivalutazione fattuale, consolidando così il principio dell'insindacabilità del convincimento del giudice di merito in sede di legittimità.

La Corte di Cassazione conferma la nullità di un contratto preliminare di vendita per impossibilità dell'oggetto. L'accordo prevedeva un cambio di destinazione d'uso di un immobile da deposito ad abitazione senza opere edili, ma la normativa comunale imponeva tali opere, rendendo l'accordo irrealizzabile sin dall'origine. Di conseguenza, il contratto è stato dichiarato nullo e il promittente venditore condannato a restituire la caparra ricevuta.

La Corte di Cassazione ha dichiarato inammissibile il ricorso di una proprietaria contro la costituzione di una servitù coattiva per l'accesso a una soffitta. La Corte ha stabilito che la motivazione della Corte d'Appello sulla soluzione tecnica (una botola con scala retrattile) non era apparente. Inoltre, ha chiarito che, ai fini della liquidazione delle spese legali, è valido l'accordo tra le parti sul valore causa servitù, anche se inferiore a quello che risulterebbe dai criteri legali come la rendita catastale. Il ricorso è stato quindi respinto.

La Corte di Cassazione dichiara inammissibile il ricorso di un proprietario che chiedeva la demolizione di un'opera del vicino. Oggetto del contendere era una costruzione sul confine, resa legittima da un nuovo piano regolatore. La Corte ha stabilito che non può riesaminare i fatti già accertati in appello, respingendo il ricorso in quanto mero tentativo di ottenere un terzo grado di merito.

Una società immobiliare ha citato in giudizio una vicina, ritenendola responsabile della risoluzione anticipata di un contratto di affitto di un ramo d'azienda (ristorante). La Corte di Cassazione ha rigettato il ricorso della società, confermando la decisione della Corte d'Appello. Il motivo principale del rigetto è che il ricorso contestava la valutazione dei fatti e delle prove, cercando un inammissibile terzo grado di giudizio, invece di evidenziare un reale difetto di motivazione.

Una società creditrice ottiene l'inefficacia di un fondo patrimoniale tramite un'azione revocatoria. Il debitore ricorre in Cassazione, ma il suo appello viene dichiarato inammissibile. La Corte Suprema ribadisce di non poter riesaminare nel merito la valutazione dei fatti, come la sussistenza del credito e l'intento fraudolento, confermando la decisione dei giudici di grado inferiore.

In un caso di pignoramento immobiliare, un inquilino aveva versato in anticipo i canoni di locazione alla proprietaria, sua sorella. La Corte di Cassazione ha stabilito che il pagamento anticipato canone non è opponibile al custode giudiziario se non è provato con documenti aventi data certa e se manca la buona fede del conduttore. La stretta parentela e la tempistica sospetta dei pagamenti sono stati elementi decisivi per escludere la buona fede e confermare la risoluzione del contratto di locazione.

Una società utilizzatrice di un immobile in leasing non pagava i canoni. La società concedente ha chiesto la risoluzione del contratto e la restituzione del bene. L'utilizzatrice si è opposta, lamentando l'assenza del piano di ammortamento. La Cassazione ha respinto il ricorso, chiarendo che l'onere della prova del pagamento spetta sempre al debitore (l'utilizzatore), mentre il creditore deve solo dimostrare l'esistenza del contratto. L'assenza di un piano di ammortamento separato non è risultata decisiva.

La Corte di Cassazione ha dichiarato inammissibile il ricorso di una garante che aveva acquistato un immobile da un'altra garante della medesima società debitrice. I giudici di merito avevano già qualificato la vendita come una simulazione assoluta, volta a sottrarre il bene alla garanzia dei creditori, data la mancanza di prova del pagamento del prezzo e altre circostanze indiziarie. La Cassazione ha confermato l'inammissibilità per la presenza di una "doppia conforme" e perché i motivi del ricorso miravano a un riesame dei fatti, non consentito in sede di legittimità.

La Corte di Cassazione ha rigettato il ricorso di due proprietari che chiedevano l'usucapione di una scala basandosi sull'accessione del possesso, ovvero unendo il loro periodo di possesso a quello dei precedenti proprietari. La Corte ha stabilito che, a differenza dell'erede, l'acquirente di un immobile deve fornire la prova specifica di aver esercitato un possesso effettivo e materiale sul bene fin dal momento dell'acquisto per poterlo sommare a quello del suo dante causa.

La Corte di Cassazione ha respinto il ricorso di un privato che, dopo aver ottenuto una proprietà per usucapione, si è visto annullare il titolo da un'agenzia statale, poiché il bene era stato precedentemente confiscato alla criminalità organizzata. La Corte ha stabilito che la motivazione della sentenza d'appello non era affatto contraddittoria, ma lineare e coerente, chiarendo i ristretti limiti entro cui si può contestare una decisione per vizi di motivazione. È stato inoltre confermato che il giudice non è obbligato a compensare le spese legali, applicando il principio della soccombenza.