Diritto Immobiliare

Una società costruttrice stipula un preliminare per una villa, pagando quasi tutto subito. Il venditore concede ipoteca sulla villa a garanzia di un debito della società. Quando la società fallisce, il curatore completa l'acquisto e la villa entra nell'attivo fallimentare. La Cassazione ha negato l'uso dell'azione revocatoria fallimentare contro l'ipoteca, perché concessa da un terzo su un bene all'epoca suo, e non dal debitore poi fallito. La valutazione va fatta al momento dell'atto, non ex post.

La Corte di Cassazione, con l'ordinanza n. 20705/2024, ha chiarito i requisiti per l'acquisizione di una servitù di veduta per usucapione. Il caso riguardava una lite tra vicini in cui uno dei proprietari sosteneva di aver acquisito tale diritto tramite un'apertura al piano terra. La Corte ha respinto la domanda, sottolineando che per una veduta non basta la semplice possibilità di ispezionare il fondo altrui (inspectio), ma è necessaria anche la possibilità di affacciarsi comodamente e in sicurezza (prospectio). La Corte ha inoltre cassato parzialmente la sentenza d'appello per un errore di extrapetizione, avendo i giudici di secondo grado pronunciato su una finestra non oggetto della causa, senza però modificare la sostanza della decisione principale.

La Corte di Cassazione ha annullato una sentenza di appello che aveva erroneamente qualificato un rapporto di detenzione come possesso. La Corte ha stabilito che un precedente giudicato, che aveva accertato l'esistenza di un contratto di affitto agrario, era vincolante. Di conseguenza, la richiesta di indennità per migliorie, basata sulla qualifica di possessore, è stata ritenuta inammissibile, ribadendo la netta distinzione tra detenzione e possesso.

Un Ente Comunale si è visto confermare la decadenza dall'aggiudicazione di un immobile in un'asta fallimentare per non aver versato il saldo del prezzo. L'Ente intendeva pagare tramite compensazione con crediti tributari, ma questi non erano certi e liquidi. La Corte di Cassazione ha stabilito che la decadenza aggiudicazione e la perdita della cauzione sono automatiche in caso di mancato pagamento, senza alcuna discrezionalità del giudice, anche se l'offerta prevedeva la compensazione.

In una controversia relativa a un canone di locazione abitativa, la Corte di Cassazione ha emesso un'ordinanza interlocutoria. Anziché decidere nel merito il ricorso di un inquilino, che si era visto respingere le sue richieste di restituzione di somme pagate in eccesso sia in primo grado che in appello, la Corte ha accolto l'istanza del ricorrente. La decisione è stata quella di disporre un rinvio a nuovo ruolo, al fine di riunire il presente procedimento con un altro ricorso pendente tra le stesse parti e relativo alla medesima vicenda, garantendo così una trattazione unitaria ed evitando possibili giudicati contrastanti.

In una controversia su un recesso da locazione commerciale, la Corte di Cassazione ha riscontrato la presenza di questioni giuridiche nuove e senza precedenti. Anziché decidere il caso, ha emesso un'ordinanza interlocutoria che rinvia la trattazione a una pubblica udienza per un esame più approfondito, segnalando la potenziale importanza della futura sentenza come precedente.

La Corte di Cassazione, con l'ordinanza n. 20636/2024, ha chiarito la portata del giudicato formale. Nel caso esaminato, una domanda di risarcimento danni per vizi di costruzione, dichiarata inammissibile per tardività in un primo processo, è stata riproposta in un nuovo giudizio. La Corte d'Appello aveva respinto la nuova domanda, ritenendo che il risarcimento già concesso nel primo giudizio coprisse tutti i danni. La Cassazione ha cassato tale decisione, stabilendo che una pronuncia di inammissibilità ha solo l'effetto di un giudicato formale, limitato a quel singolo processo, e non impedisce di ripresentare la stessa domanda. Pertanto, il giudice del secondo processo aveva il dovere di esaminare nel merito la domanda, senza poterla considerare già soddisfatta da una liquidazione relativa a un'altra e distinta voce di danno.

La Corte di Cassazione, con l'ordinanza n. 20630/2024, ha stabilito che la compensazione spese legali è illegittima se applicata senza congrua motivazione nei confronti del litisconsorte necessario. Nel caso specifico, l'aggiudicatario di un immobile in una procedura esecutiva, coinvolto suo malgrado nel giudizio di appello, ha ottenuto l'annullamento della decisione che compensava le spese. La Suprema Corte ha riaffermato che, in base al principio di causalità, i costi del processo devono gravare su chi ha dato origine alla controversia.

La Corte di Cassazione, con l'ordinanza n. 20625/2024, ha stabilito che la mancata consegna della certificazione di conformità urbanistica entro il termine pattuito per il rogito costituisce un grave contratto preliminare inadempimento. Tale mancanza legittima il promissario acquirente a recedere dal contratto e a richiedere la restituzione del doppio della caparra versata. La Corte ha chiarito che le normative speciali sulla destinazione d'uso non eliminano la necessità dell'atto amministrativo formale che attesti la piena regolarità dell'immobile, confermando la decisione dei giudici di merito.

Dei cittadini hanno citato in giudizio un'azienda per le intollerabili emissioni maleodoranti provenienti dal suo impianto di compostaggio. La Corte d'Appello aveva negato il risarcimento, ritenendo non provato un danno alla salute. La Corte di Cassazione ha annullato tale decisione, stabilendo che il **danno da immissioni** è risarcibile anche quando lede il diritto al normale svolgimento della vita familiare e alla piena esplicazione delle abitudini quotidiane, senza la necessità di un danno biologico documentato. La prova di tale pregiudizio può essere fornita anche tramite presunzioni. La causa è stata rinviata alla Corte d'Appello per una nuova valutazione.

La Corte di Cassazione ha stabilito che l'effetto interruttivo permanente della prescrizione, generato dall'intervento in una procedura esecutiva, non viene meno per il creditore intervenuto se la procedura si estingue solo parzialmente per mancata rinnovazione della trascrizione del pignoramento su alcuni beni, un'incombenza non a suo carico. Anche se il creditore rimane insoddisfatto, il suo diritto di agire non si prescrive, poiché l'interruzione permanente perdura finché la procedura, anche se solo su una parte dei beni, giunge a una conclusione non imputabile a inerzia del creditore stesso.

La Corte di Cassazione, con l'ordinanza n. 20607/2024, ha stabilito che la mera presentazione di un'istanza di ricusazione non comporta la sospensione automatica del processo. Il caso nasce dall'opposizione a un decreto ingiuntivo, nel cui ambito il debitore aveva ricusato il giudice. La Corte ha dichiarato il ricorso inammissibile, sottolineando che il giudice adito deve prima valutare l'ammissibilità dell'istanza per prevenire abusi processuali. Il ricorso è stato quindi giudicato un tentativo dilatorio, con conseguente condanna del ricorrente al pagamento delle spese e a un risarcimento per lite temeraria.

La Corte di Cassazione, con l'ordinanza n. 20601/2024, ha chiarito un punto fondamentale in materia di nullità della delibera condominiale. Un nuovo proprietario si era opposto a un decreto ingiuntivo per spese condominiali maturate prima del suo acquisto. Mentre i giudici di merito avevano considerato la delibera nulla, la Suprema Corte ha stabilito che un'errata ripartizione delle spese costituisce un vizio di annullabilità, non di nullità. Di conseguenza, la delibera doveva essere impugnata nel termine di 30 giorni, cosa non avvenuta. La Corte ha inoltre precisato che la contestazione della validità della delibera, in sede di opposizione a decreto ingiuntivo, va sollevata nell'atto introduttivo.

Una controversia tra un'usufruttuaria e un condominio riguardo al pagamento di spese straordinarie giunge in Cassazione. Le parti, tuttavia, stipulano un accordo transattivo, portando la Corte a dichiarare la cessazione della materia del contendere. Questa decisione priva di efficacia la sentenza d'appello precedentemente emessa, risolvendo definitivamente la lite attraverso la volontà negoziale delle parti stesse.

Un ente previdenziale vende degli appartamenti sostenendo, in seguito, che due autorimesse siano state incluse per errore come parti comuni condominiali. I tribunali di primo e secondo grado danno torto all'ente, ritenendo la volontà contrattuale chiara. La Corte di Cassazione conferma la decisione, dichiarando inammissibile il ricorso dell'ente. La Corte stabilisce che non si tratta di un errore materiale contratto, ma di una questione di interpretazione dei fatti, non rivalutabile in sede di legittimità, soprattutto in presenza di una 'doppia conforme'.

Una società costruttrice, esonerata dal pagamento delle spese condominiali per le unità invendute in base al regolamento, impugna una delibera che le addebita tali costi. La Corte di Cassazione, richiamando un principio delle Sezioni Unite, stabilisce che non si tratta di delibere condominiali nulle, bensì annullabili. La delibera, infatti, non mirava a modificare permanentemente i criteri di ripartizione, ma rappresentava una loro erronea applicazione al caso specifico. Di conseguenza, l'impugnazione, avvenuta oltre il termine di 30 giorni, è stata respinta come tardiva.

Un acquirente immobiliare ricorre in Cassazione contro un'azione revocatoria promossa nei suoi confronti dagli eredi del venditore tramite una domanda trasversale. L'acquirente sostiene la tardività della domanda. La Suprema Corte ha respinto il ricorso, chiarendo che l'onere di dimostrare la tardività spetta a chi la eccepisce, specificando ogni dettaglio procedurale. Inoltre, la Corte ha ribadito il principio del giudicato interno: se la questione della tardività non viene sollevata in appello, non può più essere discussa in Cassazione.

La Corte di Cassazione analizza la validità di un'ipoteca su beni futuri, specificamente un immobile in costruzione. La Corte ha stabilito che l'ipoteca diventa efficace nel momento in cui l'immobile viene ad esistenza, ovvero quando acquisisce una sua identità specifica, anche se non del tutto completato. La valutazione di tale 'venuta ad esistenza' è una questione di fatto riservata al giudice di merito. La sentenza affronta anche importanti questioni procedurali, come la decorrenza dei termini per l'impugnazione in caso di correzione di errore materiale della sentenza e la condanna alle spese per la parte intervenuta solo in appello.

La Corte di Cassazione ha stabilito che, ai fini dell'agevolazione 'prima casa', nel calcolo della superficie utile si devono includere anche i locali fisicamente separati dall'abitazione principale (es. lavanderia, sgombero) se sono funzionalmente serventi ad essa. Il criterio determinante è la loro potenziale utilizzabilità per le esigenze della vita quotidiana, non il collegamento strutturale.

La Corte di Cassazione conferma la cancellazione di un'ipoteca giudiziale iscritta da un'ex coniuge a garanzia dell'assegno di mantenimento. Sebbene la sentenza di separazione costituisca un titolo valido, l'iscrizione è illegittima se il debitore ha sempre pagato regolarmente e non sussiste un concreto pericolo di inadempimento. La Corte ha ritenuto che l'iscrizione in assenza di tale rischio costituisca un abuso del diritto, sanzionabile per responsabilità aggravata.