Sopraelevazione corte e termine condizione sospensiva

R.G. n.750/2023

REPUBBLICA ITALIANA

IN NOME DEL POPOLO ITALIANO

LA CORTE DI APPELLO CIVILE SEZIONE III

Riunito in camera di consiglio e composto dai seguenti Magistrati:

Dott. NOME COGNOME Presidente Dott. NOME COGNOME Consigliere Dott. NOME COGNOME Consigliere istruttore ha pronunciato la presente

SENTENZA N._1333_2024_- N._R.G._00000750_2023 DEL_06_11_2024 PUBBLICATA_IL_07_11_2024

Nella causa con oggetto:

compravendita immobiliare Fra:

rappresentato e difeso degli avvocati NOME COGNOME e NOME COGNOME presso il cui studio sito i in Milano, INDIRIZZO è elettivamente domiciliato, come da mandato in atti.

– Appellante – -contro- rappresentate e difese dall’Avv. NOME COGNOME presso il cui studio sito in Reggio Emilia INDIRIZZO sono elettivamente domiciliate, come da mandato in atti -Appellate – Conclusioni delle parti Per l’appellante:

della sentenza n 367/2023 del Tribunale di La Spezia, così giudicare:

a) In via principale, accertare e dichiarare che la condizione sospensiva cui era subordinata l’obbligazione dell’Appellante non si è avverata e che nessun inadempimento può essere, pertanto, imputato al sig. e per l’effetto, in riforma della sentenza impugnata, rigettare la domanda avversaria.

b) In subordine:

previi gli accertamenti e le declaratorie del caso anche di inefficacia, risoluzione o nullità della clausola di cui al punto 4 del contratto di compravendita del 10/12/2005, dichiarare che il provvedimento autorizzativo del Comune di Beverino cui era subordinata l’obbligazione dedotta in giudizio è intervenuto oltre il termine massimo da ritenersi, in mancanza di una espressa previsione contrattuale, ragionevolmente congruo per l’avveramento della condizione e, per l’effetto, in riforma della sentenza impugnata, rigettare la domanda avversaria. c) In via di ulteriore subordine:

accertare che l’obbligazione assunta dall’Appellante e sottoposta a condizione sospensiva non avveratasi aveva ad oggetto la sola sopraelevazione per 90 cm del terrapieno già esistente con le medesime modalità costruttive (pietra a vista), e per l’effetto, in riforma della sentenza impugnata, rigettare la domanda avversaria o, comunque, accertare il minor costo delle opere limitatamente quelle necessarie all’innalzamento del terrapieno esistente di 90 cm, da determinarsi in misura comunque non superiore a 1/3 di quella di euro 18.942,70 indicata dal CTU e fatta propria dal Giudice, escludendosi gli oneri accessori di legge, con rigetto di ogni ulteriore richiesta. ) Condannare, conseguentemente le Appellate alla restituzione degli importi loro corrisposti dall’Appellante in esecuzione della sentenza impugnata.

e) In via istruttoria: l’Appellante non insiste nella richiesta di ammissione delle prove orali dedotte con la seconda memoria ex art. 183 cpc. risultando le relative circostanze non contestate e pacificamente emerse in corso di causa, mentre ribadisce:

– l’istanza ex art. 210 cpc avente ad oggetto l’ordine al Comune di Beverino di esibizione del provvedimento di diniego all’innalzamento del terrapieno nella proprietà e relativo alle bozze prospettiche prodotte sub doc. 2 e 3 o in subordine l’istanza ex art. 213 cpc avente ad oggetto la richiesta di informazioni scritte relative alla predetta circostanza presso il medesimo Comune;

– la contestazione delle risultanze dell’elaborato peritale depositato dal CTU, geom. per i motivi di cui alle osservazioni presentate allo stesso elaborato e si chiede, occorrendo, la convocazione dello stesso a chiarimenti.

f) In ogni caso, con vittoria di spese e compensi professionali di entrambi i gradi di giudizio, anche relativi al procedimento di negoziazione assistita e alla Ctu espletata in corso di causa.

” Per le appellate:

“ Piaccia all’Ecc.ma Corte d’Appello adita, rigettare l’appello proposto per l’effetto confermare integralmente la sentenza n.376/2023 del Tribunale di La Spezia.

Con il favore delle spese del presente grado di giudizio “ IN FATTO E DIRITTO e COGNOME NOME in data 10 dicembre 2005 vendevano a un immobile sito in Beverino, località INDIRIZZO.

INDIRIZZO Nel contratto di compravendita era stabilito:

“Con riferimento alla corte urbana, posta ad oggi a livello sottostrada, la parte venditrice si impegna nei confronti della parte acquirente che accetta, a creare a sua cura e spese un terrapieno che porti la corte stessa ad un livello superiore (livello della strada o altro livello consentito dal Comune), sempre che il Comune di Beverino conceda la relativa autorizzazione.

” Il 29 settembre 2010 il Comune di Beverino accoglieva in linea di massima la domanda di sopraelevare la corte formulata da Con lettera del 15 ottobre 2014 il legale di mandava formale diffida ad adempiere all’COGNOME chiedendo che come previsto dal contratto eseguisse a sue spese la sopraelevazione della corte.

Il 30 ottobre 2014 rispondeva che rispetto all’epoca in cui avevano stipulato il contratto di compravendita a seguito delle ripetute alluvioni il Comune di Beverino aveva imposto adempimenti onerosi che fuoriuscivano dalla previsione contrattuale che si limitava ad una mera sopraelevazione.

Il 24 marzo 2016 il legale invitava a versare la somma di 9500,00 oltre IVA in relazione ad un preventivo ricevuto per la sopraelevazione dei lavori, riservandosi in caso contrario di procedere per vie legali.

2.Nel 2017 citavano e COGNOME NOME (contro cui successivamente alla domanda) per sentirli condannare a versare l’importo di € 20.917,48 oltre a 5000,00 Euro di danni.

e COGNOME NOME ( che successivamente accettava la rinuncia agli atti ed usciva dal procedimento), costituitisi con separate comparse, eccepivano che la condizione non si era verificata perché una prima domanda al Comune presentata dall’ era stata rifiutata e che comunque l’obbligazione si era estinta per prescrizione.

Nel corso di causa era svolta una consulenza tecnica di ufficio.

2.Il Tribunale di La Spezia con sentenza n.367 del 22 maggio 2023 accoglieva parzialmente la domanda attrice dichiarando l’ inadempiente e condannandolo a versare alle attrici come costo dei lavori l’importo di € 18.942,70 oltre alla rifusione delle spese processuali.

Secondo il Tribunale:

-il contratto prevedeva carico della parte venditrice l’obbligazione di curare e pagare l’elevazione della corte;

-questa obbligazione era sottoposta alls condizione sospensiva del rilascio dell’autorizzazione comunale, autorizzazione rilasciata nel 2010;

-la condizione sospensiva non aveva un termine né questo poteva presumersi da altri elementi;

-il termine di prescrizione era decennale ed il suo era stato interrotto;

-il fatto che il convenuto sostenesse che una sua prima richiesta di autorizzazione fosse stata respinta non era rilevante in quanto era di comune esperienza che una prima richiesta poteva essere perfettibile;

-la demolizione e la ricostruzione della corte esistente era tutt’altro che imprevedibile ed il consulente aveva stimato i costi con una valutazione condivisibile.

proponeva appello contro la sentenza sulla base dei seguenti motivi.

Primo motivo di appello.

Il Tribunale aveva errato a ritenere come non avverata la condizione sospensiva seguito del rigetto dell’istanza presentata dall’appellante al e comunque a non ritenere che l’autorizzazione del non fosse pervenuta troppo tardi, oltre lo spirare dle ragionevole termine di vigenza della clausola.

Se era vero che una richiesta di autorizzazione era perfettibile questo non poteva andare a scapito dell’appellante.

Del tutto illogica era l’affermazione che l’evento poteva avvenire nel termine della prescrizione decennale tenendo conto dei tempi ristretti del procedimento amministrativo.

Era errato far coincidere il termine della vigenza dell’obbligazione con il termine di prescrizione.

Non era giusto vincolare per anni la parte venditrice con una ampia incertezza sui futuri costi quando erano passati 6 anni fra il contratto e l’autorizzazione comunale del giugno 2011.

Il diniego dell’autorizzazione richiesta dall’ doveva portare il giudice a concludere che ormai la condizione sospensiva non si era verificata.

Inoltre l’articolo 1353 c.c. non distingueva fra clausole principali e secondarie del contratto.

Secondo motivo di appello Aveva errato il Tribunale ad aderire acriticamente alla consulenza ’impegno a sopraelevare la Corte non poteva infatti riguardare anche la demolizione del manufatto esistente e la ricostruzione con una struttura in cemento armato tanto più che le attrici chiedevano una sopraelevazione di 90 centimetri.

In sostanza quella prospettata dal consulente tecnico di ufficio era un’opera diversa da quella prevista in contratto.

Aveva inoltre errato il Tribunale a ritenere che la possibile richiesta del di maggiori lavori doveva ritenersi prevedibile questo Tribunale aveva disatteso norme sull’interpretazione del contratto.

Formulava istanza di esibizione ex art.210 c.p.c. o in subordine ex art 213 c.p.c. al Comune di Beverino relativamente al progetto di rigetto della sua istanza di sopraelevazione.

Si costituivano chiedendo il rigetto dell’appello ed osservando che il Tribunale aveva correttamente deciso.

Rilevavano inoltre che il provvedimento di diniego del Comune di Beverino non esisteva o comunque non era mai stato prodotto in atti mentre era documentalmente provata l’approvazione nel 2010 della richiesta di sopraelevazione dopo che mesi prima (agosto 2010) si era conclusa l’approvazione della variante integrativa del piano particolareggiato.

Dopo che le parti avevano precisato le conclusioni, depositato le comparse conclusionali e le repliche, la causa era rimessa al collegio all’udienza del 24 ottobre 2024 e successivamente decisa in camera di consiglio.

Circa l’istanza di esibizione ex art. 210 c.p.c. o in subordine la richiesta di informazioni ex art. 213 c.p.c. si osserva che da una parte era onere dell’ produrre nei termini di legge la documentazione che in teoria doveva essere a sue mani, dall’altra che la richiesta è priva di qualsiasi specificità almeno temporale per identificare la documentazione che si chiede di recuperare.

In ogni caso si osserva che il Tribunale nella sua decisione considera questa domanda di sopraelevazione presentata e sul punto non vi sono motivi di appello.

Passando ad esaminare i singoli motivi di appello si osserva quanto segue.

Parte appellante sostiene che il diniego dato dal ad una prima richiesta di sopraelevazione avanzata dall’ comportava che la condizione sospensiva non si era verificata.

Premesso che non disponiamo né del contenuto della richiesta né del provvedimento di diniego, si osserva che è nella normalità che una richiesta in materia edilizia possa essere inizialmente respinta e poi successivamente approvata a seguito di una introduzione di modifiche.

Ne segue ad avviso di questa Corte che correttamente il Tribunale ha ritenuto che un primo rigetto non comportasse che la condizione sospensiva fosse impossibile da avverarsi.

Tanto è vero che una successiva richiesta avanzata dalle odierne appellanti è stata accolta.

Il termine entro cui doveva avverarsi la condizione sospensiva non era specificato nel contratto.

Secondo un orientamento consolidato in questo caso non è necessario richiedere la fissazione di un termine ma è possibile ricavare il civile , sez. II , 08/10/2013 , n. 22888 “Nel caso in cui le parti abbiano condizionato l’efficacia o la risoluzione contratto verificarsi evento senza indicare il termine entro il quale questo può utilmente avverarsi, può essere ottenuta la dichiarazione giudiziale di inefficacia del contratto stesso per il mancato avveramento della condizione sospensiva (o per l’avveramento della condizione risolutiva) senza che ricorra l’esigenza della previa fissazione di un termine da parte del giudice, ai sensi dell’art. 1183 c.c. quando lo stesso giudice ritenga essere trascorso un lasso di tempo congruo entro il quale l’evento previsto dalle parti si sarebbe dovuto verificare. Cassazione civile , sez. III , 10/11/2010 , n. 22811 :

“Nel caso in cui le parti abbiano condizionato l’efficacia (o la risoluzione) di contratto verificarsi evento senza indicare il termine entro il quale questo può utilmente avverarsi, può essere ottenuta la dichiarazione giudiziale di inefficacia del contratto stesso per il mancato avveramento della condizione sospensiva (o per l’avveramento della condizione risolutiva) senza che ricorra l’esigenza della previa fissazione di un termine da parte del giudice, ai sensi dell’art. 1183 c.c. quando lo stesso giudice ritenga essere trascorso un lasso di tempo congruo entro il quale l’evento previsto dalle parti si sarebbe dovuto verificare” Cassazione civile , sez. II , 27/12/1994 , n.11195: “La carenza della indicazione di un termine entro il quale la condizione sospensiva o risolutiva debba verificarsi o mancare non comporta necessariamente un vincolo a tempo indeterminato delle parti ben potendosi il termine desumere implicitamente dalle esigenze di tutela degli rapporto giuridico sia sospensivamente condizionato al verificarsi di un evento del quale non sia indicato il termine entro il quale possa utilmente avverarsi, il contratto deve considerarsi inefficace per il mancato avveramento della condizione – senza che ricorra l’esigenza della previa fissazione di un termine da parte del giudice – dal momento in cui sia decorso il lasso di tempo congruo entro il quale la condizione avrebbe dovuto avverarsi e con l’ulteriore conseguenza che, quando la condizione è quella dell’adempimento dell’obbligazione principale una parte, la condizione deve considerarsi non avverata nel momento in cui la mora del soggetto obbligato abbia assunto il carattere di un inadempimento di non scarsa importanza, che renda non più possibile l’adempimento della obbligazione contro la volontà del creditore. ” Nel presente caso tenendo conto delle problematiche, della complessità e dei tempi per ottenere l’autorizzazione ad una modifica urbanistica di un immobile nel centro storico ad avviso di questa Corte qualche anno è un termine compatibile con il contratto.

Non risulta infatti accoglibile la tesi dell’appellante che i termini dovessero rapportarsi ai teoricamente breve tempo previsto per il procedimento amministrativo se non sorgono ostacoli.

Si deve infatti tenere conto che il progetto deve essere preparato, che possono essere chiesti chiarimenti, che non è detto che l’Amministrazione rispetti la tempistica, che il progetto possa dover essere modificato ed integrato.

Tenendo conto che il rogito di compravendita è del 10 dicembre 2005 e che la richiesta delle due appellate al è del settembre 2010, ossia meno di 5 anni dopo, non risulta corretto tenendo conto dei rispettivi interessi in gioco, ritenere che i termini impliciti il secondo motivo di appello si osserva che l’affermazione dell’appellante, che il presupposto del suo obbligo era l’ipotesi che fosse un lavoro poco impegnativo, non trova riscontro alcuno non essendoci alcuna traccia nel testo del contratto.

Infatti nel contratto non vi è alcun riferimento ad un possibile limite massimo di costo o una limitazione a solo alcune tecniche edilizie più economiche.

Non è poi affatto dimostrato che era possibile effettuare in conformità della normativa una sopraelevazione con minori lavori di demolizione e ricostruzione con consolidamento del terrapieno rispetto a quelli previsti dal Comune.

Non si vede poi alcun collegamento sulla asserita nuova normativa sulle alluvioni come si legge nella lettera dell’ del 30 ottobre 2014, anche perché la corte da innalzare si trova su una alta collina e non risulta essere vicino ad un fiume.

Piuttosto come si legge nella consulenza tecnica di ufficio le indicazioni date dal derivano dalla normativa antisismica ed il progetto di fare la sopraelevazione solo in pietrame non era e non è conforme alla normativa.

In base a quanto esposto l’appello deve essere respinto.

Le spese legali del giudizio seguono la soccombenza e sono liquidate in Euro 4.900,00 per compensi oltre spese generali, cpa ed I.V.A. ( 1.100,00 Euro per la fase di studio, 900,00 Euro per la fase introduttiva, Euro 1000,00 per la fase di trattazione e istruttoria, 1900,00 Euro per la fase della decisione ).

Dichiara ai fini dell’applicazione dell’art. 13, comma 1 quater del D.p.r. 30 maggio 2012 n. 115 che l’appello è stato interamente rigettato.

disposto che in caso di diffusione della presente sentenza siano omesse le generalità delle parti e dei soggetti in essa menzionati, a norma del D.Lgs n. 30 giugno 2003 n. 196 art. 53..

Definitivamente pronunciando, respinta ogni contraria o diversa istanza, sull’appello proposto da contro la sentenza del Tribunale di La Spezia n.367 del 22 maggio 2023 respinge l’appello e conferma la sentenza appellata.

Condanna a rifondere a , creditrici in solido, le spese legali del giudizio di appello liquidate in Euro 4.900,00 per compensi oltre spese generali, cpa ed I.V.A..

Dichiara ai fini dell’applicazione dell’art. 13, comma 1 quater del D.p.r. 30 maggio 2012 n. 115 che l’appello è stato interamente rigettato.

Dispone che in caso di diffusione della presente sentenza siano omesse le generalità delle parti e dei soggetti in essa menzionati, a norma del D.Lgs n. 30 giugno 2003 n. 196 art. 53.

Genova lì 30 ottobre 2024

Il Consigliere estensore Dott. NOME COGNOME Il Presidente Dott. NOME COGNOME