Diritto di sopraelevazione: chi può agire in giudizio?

In un caso riguardante il diritto di sopraelevazione, la Corte di Cassazione ha stabilito che tutti i condomini, e non solo quelli con unità immobiliari prospicienti, sono legittimati ad agire per violazioni delle distanze legali. La sentenza chiarisce che le norme sulle distanze tutelano l’intero edificio condominiale. La Corte ha cassato la decisione d’appello che aveva erroneamente applicato il concetto di ‘condominio parziale’, rinviando il caso per un nuovo esame.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 28 settembre 2025 in Diritto Civile, Diritto Immobiliare, Giurisprudenza Civile, Procedura Civile

Il Diritto di Sopraelevazione in Condominio: La Cassazione fa Chiarezza

Il diritto di sopraelevazione rappresenta una delle questioni più complesse e dibattute nel diritto condominiale. La facoltà del proprietario dell’ultimo piano di costruire nuove opere sopra l’edificio esistente si scontra spesso con gli interessi degli altri condomini. Una recente ordinanza della Corte di Cassazione fornisce chiarimenti cruciali su un punto fondamentale: chi ha il diritto di contestare la nuova costruzione per la violazione delle distanze legali? La risposta della Corte è netta e va nella direzione di una tutela allargata a tutti i partecipanti al condominio.

I Fatti di Causa: Una Costruzione Contesa

Il caso nasce dalla decisione di una società immobiliare, proprietaria dell’ultimo piano di un edificio facente parte di un complesso condominiale, di realizzare una sopraelevazione. Un gruppo di condomini si opponeva a tale opera, lamentando diverse illegittimità: la mancanza di autorizzazione da parte dell’assemblea, la lesione del decoro architettonico, la riduzione di luce e aria, e la violazione delle distanze legali rispetto a un’altra palazzina del medesimo condominio.

La Corte d’Appello, riformando parzialmente la decisione di primo grado, aveva limitato la legittimazione ad agire per la violazione delle distanze ai soli tre proprietari delle unità immobiliari direttamente prospicienti la nuova costruzione, applicando il concetto di “condominio parziale”. Contro questa decisione, i condomini esclusi hanno proposto ricorso in Cassazione.

La Legittimazione ad Agire e il Diritto di Sopraelevazione

La Corte di Cassazione ha accolto i motivi di ricorso relativi alla violazione delle norme sulle distanze legali, ribaltando l’interpretazione restrittiva della Corte d’Appello. Il cuore della decisione risiede nell’affermazione di un principio di diritto consolidato ma qui riaffermato con forza: la legittimazione a far valere il rispetto delle disposizioni sulle distanze legali spetta a tutti i condomini, e non soltanto a quelli che sono proprietari delle porzioni esclusive direttamente interessate.

Distanze Legali: Un Diritto di Tutti, non di Pochi

I giudici supremi hanno chiarito che le norme sulle distanze non mirano a proteggere solo le singole unità immobiliari, ma i fabbricati considerati nella loro interezza. Di conseguenza, ogni condomino ha un interesse giuridicamente rilevante a che le costruzioni vicine rispettino le distanze prescritte dalla legge, poiché una violazione può pregiudicare l’intero edificio condominiale. L’erronea applicazione della figura del “condominio parziale” da parte della corte di merito ha portato a escludere ingiustamente la maggior parte dei condomini dall’esercizio di un loro diritto.

Distinzione tra Sopraelevazione e Uso delle Parti Comuni

Un altro aspetto importante affrontato dalla Cassazione riguarda la distinzione tra il diritto di sopraelevazione (art. 1127 c.c.) e l’uso delle parti comuni (art. 1102 c.c.). I ricorrenti lamentavano che la nuova opera avrebbe sottratto il lastrico solare all’uso comune. La Corte ha respinto questo motivo, precisando che il diritto del proprietario dell’ultimo piano di sopraelevare è un diritto autonomo, previsto dalla legge. Tuttavia, chi sopraeleva ha l’obbligo di ricostruire il lastrico solare di copertura, in modo che tutti i condomini che ne avevano diritto possano continuare a usarlo secondo la sua funzione. I due diritti, quindi, sono concettualmente distinti e regolati da norme diverse.

Le Motivazioni

La motivazione della Corte di Cassazione si fonda su un orientamento giurisprudenziale stabile. Accogliendo il secondo, il terzo e il quarto motivo di ricorso, la Corte ha stabilito che la Corte d’Appello ha commesso un errore di diritto nel limitare la legittimazione ad agire. Le norme sulle distanze tra edifici hanno una portata generale e tutelano l’assetto urbanistico e la salubrità degli ambienti, interessi che trascendono la singola proprietà e coinvolgono la collettività condominiale. Pertanto, negare a un condomino la possibilità di agire per difendere queste regole significa privarlo di una tutela fondamentale connessa al suo diritto di proprietà sulla quota delle parti comuni.

Le Conclusioni

In conclusione, la Suprema Corte ha cassato la sentenza impugnata e ha rinviato la causa alla Corte d’Appello di Milano, in diversa composizione, che dovrà riesaminare la vicenda attenendosi ai principi enunciati. La decisione ha un’importante implicazione pratica: rafforza la posizione di tutti i condomini nella tutela dell’integrità e del rispetto delle normative edilizie all’interno del proprio stabile. Ogni proprietario è custode non solo della sua unità esclusiva, ma dell’intero edificio, e ha il pieno diritto di pretendere il rispetto delle regole che ne garantiscono la corretta convivenza e il valore nel tempo.

Chi è legittimato a contestare una costruzione in condominio che viola le distanze legali?
Secondo la Corte, tutti i condomini sono legittimati ad agire per far valere il rispetto delle disposizioni sulle distanze, e non soltanto quelli che siano proprietari delle porzioni esclusive direttamente prospicienti le costruzioni che violano tali distanze.

Il diritto di sopraelevazione del proprietario dell’ultimo piano prevale sul diritto di uso del lastrico solare da parte degli altri condomini?
No, i due diritti sono distinti. Il proprietario dell’ultimo piano può esercitare il suo diritto di sopraelevazione, ma ha l’obbligo di ricostruire il lastrico di copertura in modo che gli altri condomini possano continuare a utilizzarlo per le necessità derivanti dalla sua specifica funzione.

Cosa succede se un giudice decide una questione di puro diritto rilevata d’ufficio senza prima discuterla con le parti?
La sentenza chiarisce che tale omissione non causa la nullità della decisione. L’eventuale errore del giudice nell’interpretare la legge (error in iudicando) può essere denunciato con i normali mezzi di impugnazione, come il ricorso per cassazione.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 2 Num. 16394 Anno 2025

Civile Ord. Sez. 2 Num. 16394 Anno 2025

Presidente: COGNOME NOME

Relatore: COGNOME NOME

Data pubblicazione: 18/06/2025

ORDINANZA

sul ricorso iscritto al n. 8147/2020 R.G. proposto da:

COGNOME NOMECOGNOME NOMECOGNOME NOMECOGNOME COGNOME COGNOME NOMECOGNOME NOMECOGNOME NOME COGNOME COGNOME NOME COGNOME NOME COGNOME NOMECOGNOME NOMECOGNOME NOME COGNOME elettivamente domiciliati in ROMA INDIRIZZO presso lo studio dell’avvocata COGNOME rappresentati e difesi dagli avvocati COGNOME NOME

contro

RAGIONE_SOCIALE elettivamente domiciliata in ROMA INDIRIZZO presso lo studio dell’avvocata NOME COGNOME rappresentata e difesa dall’avvocata COGNOME NOME

-controricorrente-

avverso la SENTENZA della CORTE D’APPELLO di MILANO n. 3460/2019 depositata il 19/08/2019.

Udita la relazione svolta nella camera di consiglio del 12/06/2025 dal Presidente NOME COGNOME

FATTI DI CAUSA

NOME COGNOME ed altri quattordici indicati in epigrafe di quest’ordinanza, tutti partecipanti del Condominio RAGIONE_SOCIALE sito in INDIRIZZO di San Giuliano Milanese, hanno proposto ricorso articolato in cinque motivi avverso la sentenza n. 3460/2019 della Corte d’appello di Milano.

Resiste con controricorso la RAGIONE_SOCIALE

Il ricorso è stato notificato ad altri condomini, specificati nell’epigrafe del medesimo atto introduttivo del giudizio di cassazione, senza che questi abbiano svolto attività.

Il ricorso è stato fissato per la decisione in camera di consiglio a norma degli artt. 380bis .1 e 375, comma 2, c.p.c.

I ricorrenti e la controricorrente hanno depositato memorie in data 30 maggio 2025.

La Corte d’appello di Milano, in parziale riforma della sentenza n. 272/2017 del Tribunale di Lodi, ha: dichiarato cessata la materia del contendere quanto alla dedotta violazione delle distanze legali della sopraelevazione realizzata dalla RAGIONE_SOCIALE rispetto alla palazzina B del Condominio RAGIONE_SOCIALE; condannato il Condominio RAGIONE_SOCIALE al pagamento della somma di € 300,00 per risarcimento dei danni in favore di soli tre attori.

La causa verte sulla costruzione eretta dalla RAGIONE_SOCIALE sulla copertura di un fabbricato compreso nel Condominio RAGIONE_SOCIALE, asseritamente illegittima perché non autorizzata dall’assemblea, lesiva dell’aspetto architettonico, dell’afflusso di luce ed aria, della veduta e della disciplina delle distanze, con richiesta di danni.

RAGIONI DELLA DECISIONE

1.Il primo motivo di ricorso deduce la violazione degli artt. 112 e 101 c.p.c., quanto all’inammissibilità per tardività dichiarata dalla Corte d’appello sulla domanda subordinata di pagamento dell’indennità di sopraelevazione ex art. 1127 c.c.

La Corte d’appello ha affermato che tale domanda era ‘ stata proposta per la prima volta in appello ‘.

I ricorrenti replicano che il diritto all’indennità ‘ aveva formato oggetto di apposita deduzione contenuta nell’atto di citazione … (pagina dieci …) ‘. Si aggiunge che bisognava che il giudice assegnasse termine alle parti per interloquire sulla questione rilevata in sede di decisione.

1.1. -Questo motivo, come eccepito dalla controricorrente, è inammissibile, in quanto non si concreta nella denuncia di un errore di giudizio, bensì in una mera svista di carattere materiale, costituente errore di fatto e, quindi, motivo di revocazione a norma dell’art. 395, n. 4, c.p.c., e non di ricorso per cassazione (Cass. n. 1562 del 2021; n. 19174 del 2016; n. 11196 del 2007).

Occorre poi ribadire che, pur nella disciplina conseguente all’introduzione del comma 2 dell’art. 101 c.p.c. (a norma del quale il giudice, se ritiene di porre a fondamento della decisione una questione rilevata d’ufficio, deve assegnare alle parti, “a pena di nullità”, un termine “per il deposito in cancelleria di memorie contenenti osservazioni sulla medesima questione”), nel caso in cui il giudice esamini d’ufficio una questione di puro diritto (quale, nella specie, la novità di una domanda), senza procedere alla sua segnalazione alle parti onde consentire su di essa l’apertura della discussione, non sussiste la nullità della decisione, in quanto da tale omissione non deriva la consumazione di altro vizio processuale diverso dall’eventuale error iuris in iudicando , ovvero dall’ error in iudicando de iure procedendi , la cui denuncia in sede di legittimità
consente la cassazione della sentenza solo se tale errore sia in concreto consumato (Cass. Sez. Un., 30 settembre 2009, n. 20935).

Si tratta di orientamento che non appare destinato a mutare neppure dopo l’interpretazione dell’art. 171 -bis c.p.c. prescelta nella sentenza della Corte costituzionale n. 96 del 2024 in ordine alla nuova fase introduttiva e di trattazione del processo di cognizione di primo grado, come riformato dal d.lgs. n. 149 del 2022, ove, pure per le verifiche preliminari aventi ad oggetto questioni di rito normalmente ‘liquide’, si è ipotizzata la fissazione di un’udienza per la realizzazione del contraddittorio, ove se ne ravvisi la necessità, prima della emanazione del decreto a ciò deputato, ovvero quando lo sollecitino le parti cui quest’ultimo è stato comunicato.
2. -Il secondo motivo di ricorso deduce la violazione degli artt. 1117 c.c., 61 e 62 disp. att. c.c., per avere la Corte d’appello affermato che a far valere la violazione delle distanze legali potessero essere i soli condomini proprietari delle unità immobiliari prospicienti alla palazzina C, dove è stata costruita la sopraelevazione, così negando la condominialità delle parti comuni rispetto a tutti i corpi di fabbrica del complesso. La Corte di Milano avrebbe quindi erroneamente ritenuto integrata la ‘fattispecie del condominio parziale’.
Il terzo motivo di ricorso denuncia l’omesso esame circa fatti ex art. 360, comma 1, n. 5, c.p.c., peraltro individuati come difese svolte nel giudizio di appello.

Il quarto motivo di ricorso denuncia la violazione degli artt. 1102 e 1421 c.c. e dell’art. 9 d.m. 1444/1968, quanto alla legittimazione di tutti i condomini ad agire per il rispetto delle distanze legali dall’edificio condominiale.

2.1.- Il secondo, il terzo ed il quarto motivo di ricorso possono esaminarsi congiuntamente, perché connessi, e sono fondati nei sensi di cui alla motivazione che segue.

2.2. -Confermando uno stabile e risalente orientamento di questa Corte, deve essere enunciato il seguente principio di diritto:

in caso di edificio in condominio, tutti i condòmini, e non soltanto quelli che siano proprietari delle porzioni esclusive direttamente prospettanti verso le costruzioni che violano le distanze legali (nella specie, quelle di cui al d.m. 2 aprile 1968 n. 1444), sono legittimati ad agire per far valere il rispetto delle disposizioni sulle distanze, le quali mirano a salvaguardare i fabbricati considerati nella loro interezza (Cass. n. 21486 del 2012; n. 12691 del 1992; n. 1387 del 1986).
3. -Il quinto motivo di ricorso lamenta la violazione degli artt. 1102 e 1127 c.c., giacché la sopraelevazione realizzata dalla RAGIONE_SOCIALE sottrarrà il lastrico solare all’uso dei condomini.

3.1. Sul punto, la Corte d’appello di Milano ha affermato che, essendo la RAGIONE_SOCIALE proprietaria dell’ultimo piano della palazzina C del Condominio RAGIONE_SOCIALE, essa è legittimata a sopraelevare in forza dell’art. 1127 c.c.

3.2. -Non viene specificato dai ricorrenti, agli effetti dell’art. 366, comma 1, n. 6, c.p.c., in quale atto delle pregresse fasi di merito fosse stato dedotto nel contraddittorio fra le parti il tema della conformità dell’opera oggetto di causa rispetto ai limiti di uso delle parti comuni ex art. 1102 c.c.

3.3. Il quinto motivo di ricorso è comunque da respingere giacché, per quanto accertato in fatto, la RAGIONE_SOCIALE, quale proprietaria dell’ultimo piano dell’edificio condominiale, ha esercitato il proprio diritto di sopraelevazione ai sensi dell’art. 1127 c.c., realizzando una nuova opera, consistente in nuovi piani o nuove fabbriche, sull’area sovrastante il fabbricato. Non trova perciò spazio l’art. 1102 c.c., il quale riguarda, piuttosto, l’ipotesi di modifiche realizzate da un condomino su parti comuni.
A confutazione del quinto motivo di ricorso, circa la procurata inservibilità per gli altri condomini del preesistente lastrico solare che essi avevano diritto di usare, si presta espressamente l’ultima parte del quarto comma dell’art. 1127 c.c.

Va quindi enunciato il seguente principio:

in materia di condominio, il diritto di sopraelevazione, previsto dall’art. 1127 c.c. in favore del proprietario dell’ultimo piano dell’edificio o del proprietario esclusivo del lastrico solare, si configura come concettualmente distinto dal diritto di comunione sul lastrico solare e sull’area sovrastante l’edificio, regolato dall’art. 1102 c.c., essendo, peraltro, il titolare del diritto di sopraelevazione altresì tenuto a ricostruire il lastrico di copertura di cui tutti o parte dei condomini avevano il diritto di usare, in maniera che gli stessi possano accedervi per le necessità derivanti dalla sua specifica funzione (Cass. n. 939 del 1976; n. 1319 del 1973; n. 1055 del 1967; n. 1723 del 1966).
4. -Devono dunque accogliersi il secondo, il terzo ed il quarto motivo di ricorso, rigettandosi il primo e il quinto motivo.

La sentenza impugnata va cassata in ragione delle censure accolte, con rinvio alla Corte d’appello di Milano in diversa composizione, che riesaminerà la causa uniformandosi agli enunciati principi e tenendo conto dei rilievi svolti, e regolerà anche le spese del giudizio di legittimità.

P.Q.M.

La Corte accoglie il secondo, il terzo ed il quarto motivo, rigetta il primo e il quinto motivo, cassa la sentenza impugnata in relazione alle censure accolte e rinvia alla Corte d’appello di Milano in diversa composizione, anche per le spese del giudizio di cassazione.

Così deciso in Roma, nella camera di consiglio della 2 Sezione civile

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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