Contratto preliminare immobile ipotecato: la Cassazione

Una società venditrice non adempie a un contratto preliminare per un immobile ipotecato, adducendo difficoltà economiche. I promissari acquirenti ottengono in appello una sentenza che dispone il trasferimento coattivo del bene. La società ricorre in Cassazione. La Corte, rilevando la presenza di un altro caso con questioni giuridiche identiche, rinvia la trattazione per una decisione congiunta, data la rilevanza delle questioni sul contratto preliminare immobile ipotecato.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 28 dicembre 2025 in Diritto Civile, Diritto Fallimentare, Diritto Immobiliare, Giurisprudenza Civile, Procedura Civile

Contratto preliminare immobile ipotecato: cosa succede se il venditore fallisce?

La stipula di un contratto preliminare per un immobile ipotecato rappresenta una situazione delicata che può trasformarsi in un incubo per l’acquirente, specialmente se il venditore naviga in cattive acque finanziarie. Un’ordinanza interlocutoria della Corte di Cassazione fa luce su una vicenda di questo tipo, decidendo di rinviare la decisione per unirla a un caso analogo, data l’importanza delle questioni legali sollevate. Analizziamo i fatti e le implicazioni di questa pronuncia.

I Fatti di Causa

Due privati cittadini stipulavano con una società un contratto preliminare per l’acquisto di un appartamento, comprensivo di cantina e box. Il prezzo pattuito veniva quasi interamente saldato, lasciando solo un piccolo importo residuo. L’accordo prevedeva che l’immobile fosse trasferito libero da pesi, oneri e, soprattutto, da ipoteche.

Tuttavia, al momento di procedere con il rogito notarile, la società venditrice si tirava indietro, adducendo difficoltà economiche che le impedivano di estinguere un mutuo ipotecario gravante sull’immobile. Gli acquirenti, dopo aver versato ingenti somme, si trovavano così con un pugno di mosche: senza la proprietà dell’immobile e con il rischio di perdere quanto pagato.

Di conseguenza, citavano in giudizio la società venditrice e i suoi amministratori, chiedendo al giudice di emettere una sentenza che trasferisse coattivamente la proprietà dell’immobile, oltre al risarcimento dei danni.

Le Decisioni dei Giudici di Merito

Sia il Tribunale di primo grado che la Corte d’Appello davano ragione agli acquirenti. In particolare, la Corte d’Appello di Milano confermava la sentenza che disponeva il trasferimento della proprietà dell’immobile in favore dei promissari acquirenti. I giudici stabilivano che la società venditrice aveva l’obbligo contrattuale di consegnare il bene libero da ipoteche. Inoltre, ritenevano che la richiesta di trasferimento coattivo (tecnicamente, l’azione ex art. 2932 c.c.) non fosse bloccata dalla procedura di concordato preventivo nel frattempo avviata dalla società, poiché non si trattava di un’azione esecutiva in senso stretto.

## L’Ordinanza della Cassazione e il rinvio sul contratto preliminare immobile ipotecato

La società venditrice, non soddisfatta della decisione, proponeva ricorso in Cassazione. Tuttavia, la Suprema Corte non è entrata nel merito della questione. Con un’ordinanza interlocutoria, ha disposto il rinvio della causa a una nuova udienza.

Questo tipo di provvedimento non decide chi ha torto o ragione, ma gestisce l’iter del processo. In questo caso specifico, la decisione di rinviare è stata presa perché la Corte ha rilevato la pendenza di un altro ricorso che solleva le medesime, complesse questioni giuridiche. Tali questioni sono state ritenute di ‘rilevanza nomofilattica’, un termine tecnico che indica la necessità di fornire un’interpretazione della legge uniforme e vincolante per tutti, al fine di garantire la certezza del diritto.

Le Motivazioni

La motivazione dietro al rinvio è di natura prettamente procedurale ma di grande sostanza giuridica. La Corte di Cassazione, avendo il compito di assicurare l’esatta osservanza e l’uniforme interpretazione della legge, ha ritenuto opportuno trattare congiuntamente i due ricorsi. In questo modo, potrà emettere una decisione ponderata e coerente su un tema cruciale: la tutela del promissario acquirente di un contratto preliminare per un immobile ipotecato quando il promittente venditore entra in una procedura concorsuale. La scelta di una trattazione congiunta mira a evitare il rischio di sentenze contrastanti su casi identici e a fornire un principio di diritto chiaro e definitivo per il futuro.

Le Conclusioni

Sebbene l’ordinanza non risolva la disputa, le sue implicazioni sono significative. Per le parti coinvolte, significa un’attesa più lunga per la conclusione della loro vicenda. Per il mondo del diritto, invece, segnala che la Cassazione si sta preparando a pronunciare una sentenza di principio su un argomento di vasto interesse. La futura decisione chiarirà in modo definitivo come bilanciare i diritti dell’acquirente adempiente con le regole delle procedure concorsuali, offrendo una guida preziosa per tutti coloro che si trovano ad affrontare la complessa situazione di un acquisto immobiliare da un venditore in crisi finanziaria.

Cosa può fare l’acquirente se il venditore non stipula il contratto definitivo per un immobile con ipoteca?
L’acquirente può rivolgersi al giudice e chiedere una sentenza, ai sensi dell’art. 2932 del codice civile, che produca gli stessi effetti del contratto non concluso, ordinando così il trasferimento forzato della proprietà dell’immobile.

La procedura di concordato preventivo del venditore impedisce all’acquirente di ottenere il trasferimento dell’immobile?
Secondo la Corte d’Appello, il divieto di iniziare o proseguire azioni esecutive durante il concordato preventivo non si applica alla domanda di esecuzione specifica dell’obbligo di concludere il contratto, poiché quest’ultima non è considerata un’azione esecutiva in senso stretto.

Perché la Corte di Cassazione ha rinviato la decisione in questo caso?
La Corte ha rinviato la causa perché ha riscontrato un altro caso pendente con le stesse questioni giuridiche, ritenute di ‘rilevanza nomofilattica’. Ha quindi deciso di trattare i due ricorsi congiuntamente per garantire una decisione uniforme e autorevole sulla materia.

Testo del provvedimento

Ordinanza interlocutoria di Cassazione Civile Sez. 2 Num. 31366 Anno 2025

Civile Ord. Sez. 2 Num. 31366 Anno 2025

Presidente: COGNOME NOME

Relatore: COGNOME NOME

Data pubblicazione: 01/12/2025

ORDINANZA INTERLOCUTORIA

sul ricorso iscritto al n. 13342/2022 R.G. proposto da:

RAGIONE_SOCIALE, rappresentata e difesa dall’avvocato NOME COGNOME COGNOME e d all’avvocato NOME COGNOME;

-ricorrente-

contro

COGNOME NOME, ANCHE NELLA SUA QUALITA’ DI EREDE COGNOME NOME, rappresentata e difesa dall’avvocato COGNOME NOME e d all’avvocato NOME COGNOME;

-controricorrente-

avverso la SENTENZA della CORTE D’APPELLO MILANO n. 3340/2021 depositata il 17/11/2021.

Udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 27/11/2025 dal Consigliere NOME COGNOME.

FATTI DI CAUSA

Come emerge dalla sentenza impugnata in questa sede, NOME COGNOME e NOME COGNOME hanno citato in giudizio la RAGIONE_SOCIALE, nonché gli amministratori della società, NOME COGNOME, NOME COGNOME, NOME COGNOME e NOME COGNOME, assumendo di aver concluso con la società un contratto preliminare avente ad oggetto la vendita di un appartamento con cantina e box, di proprietà della stessa, per il corrispettivo di euro 282.000,00 oltre IVA; il compendio immobiliare in questione avrebbe dovuto essere trasferito libero da pesi, oneri, iscrizioni ipotecarie e trascrizioni pregiudizievoli.
Gli attori hanno dedotto di aver pagato la quasi totalità del prezzo, ad eccezione di euro 28.200,00, ed hanno allegato l’inadempimento della promittente venditrice, la quale aveva dichiarato di non poter partecipare al rogito per difficoltà economiche che le impedivano di estinguere un mutuo garantito da ipoteca sull’immobile promesso in vendita; essi, infine, hanno sostenuto che gli amministratori della società, NOME COGNOME, NOME COGNOME, NOME COGNOME e NOME COGNOME, avevano posto in essere condotte distrattive delle somme versate a titolo di acconto sul prezzo. Tanto premesso, gli attori, dichiarata la loro disponibilità al pagamento del residuo prezzo ancora dovuto, hanno concluso domandando dichiararsi trasferito o comunque trasferirsi in loro favore gli immobili in questione, disponendosi la trascrizione della sentenza da emanarsi, con condanna di tutti i convenuti, in solido tra loro, a pagare la somma di euro 198.630,08, o quella occorrente necessaria per estinguere la quota di mutuo ipotecario gravante sugli immobili oggetto del preliminare ed a risarcire ogni ulteriore danno, compensandosi i rispettivi debiti e crediti.
I convenuti si sono costituiti in giudizio, chiedendo il rigetto delle domande avversarie.

In particolare, la società ha evidenziato di aver presentato, nel frattempo, ricorso per essere ammessa al concordato preventivo.

A seguito del decesso in corso di causa dell’attore NOME COGNOME, si sono costituite, quali eredi del medesimo, la moglie NOME COGNOME e la figlia NOME COGNOME.

Con sentenza n. 68/2018, il Tribunale di Pavia ha dichiarato trasferiti in favore di NOME COGNOME e NOME COGNOME gli immobili oggetto del contratto preliminare, «con obbligo di cancellazione da parte di RAGIONE_SOCIALE del mutuo ipotecario trascritto su di essi nella misura che risulterà in essere al momento del trasferimento degli immobili», e con ordine di trascrizione della sentenza al Conservatore dei Registri Immobiliari; il giudice di primo grado ha inoltre rigettato la domanda proposta dagli attori nei confronti degli amministratori della società ed ha infine condannato la RAGIONE_SOCIALE alla rifusione delle spese processuali in favore degli attori e questi ultimi alla rifusione delle spese processuali in favore di NOME COGNOME, NOME COGNOME, NOME COGNOME e NOME COGNOME.
Detta sentenza è stata appellata, in primo luogo, da parte della società convenuta.

A loro volta, anche NOME COGNOME e NOME COGNOME hanno proposto autonoma impugnazione nei confronti della società nonché dei soli amministratori NOME COGNOME e NOME COGNOME.

La Corte d’appello di Milano, riunite le cause relative alle impugnazioni, ha rigettato entrambi gli appelli con sentenza n. 3340/2021 pubblicata il 17.11.2021.

Nella motivazione, la Corte ha formulato, per quanto di interesse in questa sede, le seguenti considerazioni: l’accordo negoziale prevedeva l’obbligo per RAGIONE_SOCIALE di trasferire gli immobili liberi da ipoteca e non vi era stata alcuna pattuizione relativa al pagamento di parte del prezzo ad opera dei promissari acquirenti mediante l’accollo di parte del mutuo

fondiario, previo frazionamento; l’azione di cui all’art. 2932 c.c. consente al promissario acquirente adempiente di ottenere una sentenza che produca gli effetti del contratto non concluso, e, in particolare, l’acquisto dell’immobile promesso in vendita libero da pesi e gravami; – il giudice adito ha il potere di stabilire le modalità e i termini per l’esecuzione del trasferimento immobiliare; – non rilevano nel caso di specie i limiti imposti alle azioni esecutive dei creditori in ipotesi di concordato preventivo, poiché il divieto riguarda la proposizione delle azioni esecutive in senso proprio e non si estende alla domanda di esecuzione specifica dell’obbligo di concludere il contratto.
La società RAGIONE_SOCIALE ha proposto ricorso per cassazione avverso la sentenza della Corte d’appello sulla scorta di cinque motivi.

COGNOME NOME, anche nella qualità di erede di NOME COGNOME, nel frattempo deceduta, ha resistito con controricorso.

Il Pubblico Ministero, in persona della Sostituta Procuratrice Generale dott.ssa NOME COGNOME ha depositato conclusioni scritte.

Le parti hanno presentato memorie ex art. 378 c.p.c.

RAGIONI DELLA DECISIONE

Nelle sue conclusioni scritte, il Pubblico Ministero ha segnalato che, con ordinanza interlocutoria n. 27045/25 del 08.10.2025, questa Sezione ha rimesso alla pubblica udienza la causa RG n. 29638/21, che riguarda una vicenda analoga ed in cui si pongono le medesime questioni del presente giudizio, ritenute di rilevanza nomofilattica, avendo ad oggetto la sentenza della medesima Corte d’appello n. 1220/21, alle cui motivazioni si è conformata la sentenza impugnata in questa sede, che l’ha richiamata espressamente.
Alla pubblica udienza del 27.11.2025, il Pubblico Ministero ha dunque chiesto, ove ritenuto dalla Corte, il rinvio della causa a nuovo ruolo per la fissazione per la data del 26.02.2026.

Anche la difesa della ricorrente ha segnalato in atti la medesima circostanza, producendo copia sia dell’ordinanza interlocutoria innanzi menzionata, sia del decreto con cui la trattazione della causa RG n. 29638/21 è stata rimessa alla pubblica udienza del 26.02.2026, ed ha chiesto la trattazione congiunta dei due ricorsi.

La difesa della controricorrente, presente alla pubblica udienza del 27.11.2025, ha dichiarato di non opporsi al rinvio.

Il Collegio ritiene opportuna la trattazione congiunta dei due ricorsi, sicché la richiesta di rinvio di cui sopra deve essere accolta.

P.Q.M.

La Corte rinvia il procedimento alla pubblica udienza del 26 febbraio 2026 alle ore 10.00.

Manda alla cancelleria per la comunicazione del presente provvedimento alle parti.

Così deciso in Roma, nella camera di consiglio della seconda sezione civile della Corte di cassazione, in data 27 novembre 2025.

La Presidente NOME COGNOME

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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