Natura condominiale o pertinenziale del sottotetto

REPUBBLICA ITALIANA
TRIBUNALE ORDINARIO DI ROMA
– Sezione VI civile –
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO

Il Tribunale di Roma, Sezione VI, in persona del giudice dott.ssa, ha pronunciato la seguente

SENTENZA n. 10893/2019 pubblicata il 23/05/2019

nella controversia iscritta al n. /2017 R.G.A.C.C. avente ad oggetto “occupazione senza titolo e usucapione ”

TRA

Condominio XXX, sito in c.f. in persona del suo Amministratore p.t. Dott. elett.dom.to in presso lo studio legale dell’Avv. e dell’Avv. che lo rappresentano in forza di procura in atti Attore

E

YYY, nato a il, C.F., residente in, rappresentato e difeso dagli Avv.ti ed elettivamente domiciliato presso il loro Studio in Convenuto

E

ZZZ c.f.;

KKK c.f.

Convenuti contumaci

Conclusioni: come in atti

Fatto e diritto

Con ricorso ex art.447 bis c.p.c depositato in data 30.10.2017 il Condominio XXX, in, assumeva l’occupazione sine titulo del locale sottotetto condominiale da parte dei sigg. KKK, ZZZ e YYY, ai quali in passato il locale era stato concesso in locazione e il comportamento dei quali travalicava, a giudizio del ricorrente, l’utilizzo legittimo della cosa comune ed era finalizzato all’appropriazione del bene con asservimento a vantaggio dell’unità immobiliare esclusiva.

Pertanto concludeva per l’accertamento della detta occupazione; la condanna dei resistenti al rilascio immediato dell’immobile detenuto illegittimamente e al pagamento di un’indennità di occupazione da quantificarsi in separata sede.

Si costituiva YYY contestando l’avversa domanda. Precisava che, unitamente alle sigg. ZZZ e KKK, era residente dal 1972 nell’appartamento di proprietà sito nello stabile condominiale di ; di non aver mai stipulato con il Condominio alcun contratto di locazione e di avere sempre posseduto anche il locale soffitta dell’edificio, considerandolo quale pertinenza del proprio appartamento, ed utilizzandolo come deposito di oggetti di proprietà. Rilevava, quindi, che l’azione introdotta andava qualificata come azione di rivendicazione con la conseguenza che il condominio doveva fornire la piena prova della titolarità del bene, dimostrando il suo titolo di acquisto e quello dei suoi danti causa fino ad un acquisto a titolo originario. In via subordinata e in via riconvenzionale deduceva che, in base all’art.1 del Regolamento Condominiale di Via, i vani soffitta non erano beni comuni e quello di causa era dotato di piena autonomia funzionale (in quanto dotato di porta di accesso autonoma con relativa serratura); eccepiva l’intervenuto acquisto per usucapione ventennale ex art.1158 c.c. del locale oggetto di causa da parte sua e di ZZZ e KKK che avevano esercitato ininterrottamente, dal 14.12.1972 il dominio esclusivo del locale soffitta quali unici detentori delle chiavi della detta, utilizzata quale deposito e nella piena consapevolezza e non opposizione del condominio.

Eccepiva, quindi la inapplicabilità del rito locatizio.

La causa, mutato il rito in ordinario, veniva istruita con l’esame di un teste di parte convenuta e trattenuta in decisione all’udienza del 17.12.2018 con la concessione alle parti dei termini di legge per comparse conclusionali e repliche.

La domanda del Condominio è fondata e va accolta.

Sulla qualificazione della domanda deve rilevarsi quanto segue.

Nel ricorso introduttivo il condominio assumeva l’esistenza di un pregresso contratto verbale di locazione in virtù del quale il locale soffitta di cui è causa “ubicato in prossimità della copertura dell’edificio” era stato concesso “in locazione ai resistenti Sigg.ri KKK e YYY”.

Solo incidentalmente, quindi, il Condominio XXX si affermava proprietario della cosa , mentre agìva per ottenere la restituzione del bene da coloro che negli anni si erano sempre qualificati come conduttori. A tale prospettazione il Condominio risultava del resto indotto dalle stesse rivendicazioni degli odierni resistenti, in primis il sig. YYY, che da sempre aveva assunto di detenere il locale predetto, sempre dallo stesso dichiaratamente riconosciuto come “condominiale”, quale conduttore proprio in forza di un contratto (verosimilmente) verbale con il condominio (circostanza possibile ove il rapporto risalente ad epoca anteriore al 1998).

Basta leggere i verbale di assemblea del 1.3.20017 e dell’8.6.2010.

Nella prima assemblea il predetto sig. YYY – presente anche per le signore ZZZ e KKK – di fatto riconoscendo la natura condominiale del locale “rimette a disposizione la chiave al condominio rimandando la decisione di cosa fare dello spazio del sottotetto”; i quella dell’8.6.2010 sempre il sig. YYY (presente anche per le sigg. ZZZ e KKK) di nuovo consentiva di verbalizzare “per quanto riguarda la stanzetta condominiale , il sig. YYY presente, non ha portato in assemblea alcun documento che attesti che ne è affittuario e/o che ne usufruisce. Farà pervenire all’amministratore copia del verbale di assemblea dove è stato deliberato l’affitto dello spazio condominiale e/o ricevute di pagamento dell’affitto”.

Nell’ assemblea del 9.2.2012, sempre YYY (ancora presente anche per ZZZ e KKK) richiedeva un accordo con il condominio in ordine “al locale sottotetto da lui occupato senza titolo”.

Tanto premesso l’azione di rilascio proposta è stata correttamente incardinata come si evince dalla stessa giurisprudenza della Suprema Corte – Cass.Sez. 2 – , Ordinanza n. 25052 del 10/10/2018 – secondo cui “l’azione personale di restituzione è destinata ad ottenere l’adempimento dell’obbligazione di ritrasferire un bene in precedenza volontariamente trasmesso dall’attore al convenuto, in forza di negozi giuridici (tra i quali la locazione, il comodato ed il deposito) che non presuppongono necessariamente nel “tradens” la qualità di proprietario”.

Del resto è pacifico , anche nella prospettazione dello stesso resistente, che la chiave e quindi la disponibilità del locale sia avvenuta su originario consenso del condominio (sia pure ab initio in virtù di un non meglio precisato e non più rintracciato rapporto negoziale).

Tanto premesso la domanda è risultata fondata in difetto di dimostrazione della perdurante esistenza e validità del titolo e della infondatezza della proposta eccezione di usucapione.

Deve rilevarsi che, in ogni caso, anche a volere qualificare la domanda proposta dal condominio come azione di rivendicazione, parte attrice ha pienamente assolto l’onere probatorio attraverso la produzione del regolamento di condominio del 10.3.1970 e della strutturale destinazione ad uso comune del locale in questione posto sul terrazzo (anch’esso) condominiale e da questo (solo) accessibile e per natura non costituente, neanche per ubicazione, bene pertinenziale (o a servizio) della proprietà esclusiva dei resistenti.

Aggiungasi solo per completezza, la giurisprudenza valorizzata anche dal Condominio tra cui la Cass. Sez. II ordinanza n. 3310/2019 (che si aggiunge alle precedenti Cass. n. 3862/1998, Cass n. 15372/2000 e Cass. n. 20593/2018) secondo la quale “ in tema di condominio negli edifici, per tutelare la proprietà di un bene appartenente a quelli elencati dall’art. 1117 c.c. non è necessario che il condominio dimostri con il rigore richiesto per le rivendicazione la comproprietà del medesimo bene, essendo sufficiente, per presumere la natura condominiale, che esso abbia l’attitudine funzionale al servizio o al godimento collettivo”

Tanto più che il condominio può provare l’appartenenza di beni ai sensi dell’art. 1117 c.c. facendo ricorso a presunzioni (C. Cass. sent. n. 15929/2015 e n. 11184/ 2017:”.. per accertare la natura condominiale o pertinenziale del sottotetto di un edificio, in mancanza del titolo, deve farsi riferimento alle sue caratteristiche strutturali e funzionali, sicché, quando il sottotetto sia oggettivamente destinato (anche solo potenzialmente) all’uso comune o all’esercizio di un servizio di interesse comune, può applicarsi la presunzione di comunione ex art. 1117, comma 1, cod. civ.

Quanto all’eccezione di usucapione la stessa è risultata non provata.

I resistenti hanno sempre riconosciuto, non solo la proprietà condominiale del locale occupato, ma addirittura la propria qualità di “meri detentori” con la conseguenza che difetta finanche la prova della interversione del titolo del possesso (cfr. le dichiarazioni del sig. YYY che “..mette a disposizione la chiave al condominio (doc. 2)” che “.. farà pervenire all’Amministratore copia del verbale di assemblea dove è stato deliberato di affittare detto locale e/o le ricevute di pagamento dell’affitto” (doc.3) e, infine che “..chiede al condominio la possibilità di arrivare ad un accordo per la questione del locale sottotetto da lui attualmente occupato senza titolo e …propone al Condominio di usufruire di detto locale dieto il pagamento di un corrispettivo che spetterà agli altri condomini comproprietari stabilire e al sig. YYY accettare.(doc.5)”.

Difficile non interpretare e qualificare dette dichiarazioni come atti di riconoscimento dell’altruità del bene con valore interruttivo di qualunque ipotizzabile termine ad usucapionem. Proprio applicando la pronuncia richiamata dai convenuti – Cass. Sez.2, Ordinanza n. 27170 del 2018 – non si è in presenza , nel caso che ci occupa “…di un mero atto o fatto che evidenzi la sola consapevolezza del possessore circa la spettanza ad altri della proprietà”, bensì un atto o fatto che esprime “una volontà (lato sensu) “attributiva” di detto diritto al suo titolare (nel senso di una consapevolezza della spettanza ad altri del diritto di proprietà accompagnata dal non volerlo contrastare, neppure per poi conciliare), desunta dal modo in cui la conoscenza è rivelata”.

Per quanto sopra complessivamente esposto, la domanda attorea va accolta e i convenuti condannati al rilascio in favore del condominio del locale soffitta ubicato in prossimità della copertura dell’edificio.

Le spese di lite , liquidate come da dispositivo, seguono la soccombenza.

P.Q.M.

Il Tribunale di Roma, sez.VI civile, in persona del giudice, dott.ssa, definitivamente pronunciando sulla domanda proposta dal Condominio XXX, in persona ex lege nei confronti di ZZZ, KKK e YYY, così provvede:

accoglie la domanda e condanna i convenuti al rilascio immediato in favore del condominio del locale soffitta ubicato in prossimità della copertura dell’edificio;

condanna i convenuti in solido alla refusione in favore del Condominio delle spese di lite che liquida in euro 3000,00 per compensi, ed euro 290,00 per esborsi, oltre accessori di legge e rimborso forfettario (15%).

Roma 23.5.2019

IL GIUDICE

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