Sezione Seconda Civile

Un acquirente firma un contratto preliminare per acquistare un immobile. Successivamente scopre due criticità taciute: l'esistenza di una servitù di passaggio sul terreno e la proprietà parzialmente altrui del marciapiede circostante. L'acquirente chiede in giudizio la risoluzione del contratto o la riduzione del prezzo. I giudici di merito respingono le domande, ritenendo che la servitù non fosse usata da tempo e la porzione di marciapiede altrui fosse insignificante. La Corte di Cassazione ribalta la decisione. I giudici supremi stabiliscono che il mancato esercizio temporaneo della servitù non ne cancella l'esistenza né il peso sul valore del bene. Inoltre, anche per piccole porzioni di immobile appartenenti a terzi, spetta il diritto alla riduzione del prezzo. La Cassazione accoglie il ricorso e rinvia la causa.

Un Condomino ha contestato la ripartizione spese condominiali per lavori di consolidamento in un'autorimessa. Sosteneva che l'autorimessa non fosse comune e che i lavori non lo riguardassero. Il Tribunale gli diede ragione, ma la Corte d'Appello ribaltò la sentenza, affermando la natura comune dell'autorimessa e l'obbligo del Condomino di contribuire. La Cassazione ha confermato questa decisione. Ha stabilito che, anche con un diritto d'uso esclusivo su un posto auto, la comproprietà dell'autorimessa e l'utilità dei lavori per la stabilità rendono legittima la ripartizione delle spese tra tutti i condomini.

Un proprietario ha ampliato un edificio adiacente a quello di un vicino, generando una controversia sulle distanze legali tra edifici. La questione centrale riguardava l'applicazione delle normative urbanistiche, in particolare se i lavori fossero stati completati prima o dopo l'entrata in vigore di un nuovo piano regolatore. Dopo un lungo iter giudiziario, che ha incluso un rinvio della Cassazione per un riesame sull'onere della prova, la Corte d'Appello ha nuovamente condannato il Costruttore alla demolizione per violazione delle distanze minime previste dal D.M. 1444/1968. Tuttavia, prima della decisione finale in Cassazione, entrambe le parti hanno rinunciato ai rispettivi ricorsi. La Suprema Corte ha quindi dichiarato estinto il giudizio, senza provvedere sulle spese, a causa della reciproca rinuncia.

Due proprietari terrieri (le Aziende Ricorrenti) avevano citato in giudizio una società di distribuzione energetica (l'Azienda Intimata) per l'utilizzo non autorizzato di un percorso sul loro fondo. Il Tribunale aveva riconosciuto il fondo libero da servitù e condannato l'Azienda Intimata al risarcimento, ma la Corte d'Appello aveva poi costituito una Servitù coattiva di passaggio a favore dell'Azienda Intimata, convertendo il risarcimento in indennità. La Cassazione ha respinto il ricorso delle Aziende Ricorrenti, confermando la legittimità della Servitù coattiva di passaggio per l'Azienda Intimata, dato che il suo fondo era considerato intercluso. La Corte ha anche ribadito che l'indennità deve compensare il danno effettivo causato dall'uso del passaggio, non il costo di realizzazione della strada.

Una Proprietaria ha impugnato una delibera condominiale chiedendo l'accertamento della proprietà esclusiva di un piano sottostrada, sostenendo di averlo acquistato o usucapito. Il Condominio ha eccepito la `presunzione di condominialità` del bene. La Corte di Cassazione ha rigettato il ricorso della Proprietaria. Ha confermato che per superare la `presunzione di condominialità` di un bene come lo scantinato, è necessario un titolo d'acquisto inequivocabile. La Proprietaria non ha fornito tale prova, avendo acquistato solo una porzione ridotta e non dimostrando il possesso utile all'usucapione dell'intero.

Gli eredi di un presunto acquirente hanno rivendicato la proprietà di un immobile, basandosi su vecchie scritture private e sull'usucapione. Le scritture, risalenti agli anni '60 e '70, includevano una proposta preliminare di vendita, quietanze di pagamento e riconoscimenti di proprietà. La Corte di Cassazione ha respinto la loro richiesta. Ha chiarito che le scritture non costituivano un valido atto di trasferimento della proprietà immobiliare, avendo solo valore obbligatorio o ricognitivo. Inoltre, ha escluso l'usucapione, poiché il dante causa degli eredi non poteva vantare l'animus possidendi. Questo perché i venditori originari avevano a loro volta acquistato il bene con riserva di proprietà, diventandone pieni proprietari solo dopo il saldo finale, avvenuto nel 1997.

Un Ricorrente ha deciso di rinunciare al ricorso presentato contro una sentenza di appello. Il Controricorrente non ha accettato formalmente questa rinuncia. La Corte di Cassazione ha stabilito che, anche senza l'accettazione della controparte, la rinuncia al ricorso comporta l'obbligo per il Ricorrente di pagare le spese legali sostenute dal Controricorrente. La Corte ha liquidato le spese legali, includendo anche un rimborso forfettario. Questo caso chiarisce le conseguenze economiche della rinuncia al ricorso nel processo civile.

Un Lavoratore aveva occupato un immobile in base a un contratto preliminare di compravendita, poi risolto per inadempimento del Venditore. Il Venditore, dopo anni, ha chiesto un'indennità di occupazione immobile. Il Lavoratore ha eccepito che la questione fosse già decisa da un precedente giudicato. La Cassazione ha chiarito che una domanda non esaminata in precedenza può essere riproposta. Ha stabilito che l'occupazione, pur inizialmente lecita, dopo la risoluzione del contratto, generava un obbligo di restituzione dei "frutti civili" (canoni di locazione) secondo i principi dell'indebito oggettivo. La Corte ha rinviato il caso per ricalcolare l'esatto periodo dell'indennità di occupazione.

Un'Azienda ha citato in giudizio un Proprietario per negare l'esistenza di una servitù di passaggio sul proprio cortile. Il Proprietario ha chiesto l'accertamento di una servitù di passaggio per usucapione, sostenendo che un cancello e un sentiero ne dimostravano l'esistenza. Il Tribunale ha inizialmente respinto la richiesta del Proprietario, ma la Corte d'Appello ha riconosciuto l'usucapione della servitù, ritenendo il cancello un'opera apparente sufficiente. La Cassazione ha annullato questa decisione. Ha stabilito che per l'usucapione della servitù di passaggio, un cancello deve avere un collegamento funzionale inequivocabile con il fondo servente, non bastando la sua mera esistenza se non conduce direttamente a un percorso stabile e visibile sul terreno altrui. La sentenza ha chiarito i requisiti dell'opera apparente.

I Committenti citano in giudizio L'Appaltatore e il Direttore dei Lavori per ottenere il risarcimento dei danni derivanti da gravi difetti dell'opera, tra cui infiltrazioni d'acqua e problemi di umidità. L'Appaltatore eccepisce la decadenza dell'azione, affermando che la scoperta dei vizi era avvenuta molto tempo prima rispetto alla denuncia formale. La Corte d'Appello dichiara inammissibile la perizia di Accertamento Tecnico Preventivo (A.T.P.) perché prodotta in ritardo dalle parti. La Corte di Cassazione accoglie il ricorso dell'Appaltatore: la perizia svolta prima del processo, sebbene acquisita dall'esperto del giudice e discussa tra le parti, costituisce prova perfettamente utilizzabile per accertare la tempestività della contestazione. La sentenza viene cassata con rinvio per un nuovo esame della decadenza alla luce della relazione peritale.

Un Affittuario ha subito uno spoglio violento del suo fondo, utilizzato per opere pubbliche. Il Comune aveva alienato il terreno al Ministero senza una valida dichiarazione di pubblica utilità con termini specifici. La Corte d'Appello aveva riconosciuto la giurisdizione del giudice ordinario, ritenendo l'azione della Pubblica Amministrazione un mero comportamento materiale. Il Ministero ha impugnato, sostenendo la giurisdizione amministrativa. La Cassazione, rilevando un contrasto giurisprudenziale sulla Giurisdizione espropriazione in assenza di atti validi, ha rimesso la questione alle Sezioni Unite per una decisione definitiva.

La Corte di Cassazione ha esaminato il caso di acquirenti che si sono rifiutati di pagare la provvigione a un'agenzia immobiliare. Gli acquirenti lamentavano la mancata informazione su restrizioni di inalienabilità temporanea e l'esistenza di un'ipoteca sull'immobile. La Corte ha ribadito che il mediatore ha precisi `obblighi informativi mediatore immobiliare` riguardo a vizi noti o conoscibili del bene. Ha confermato la validità del contratto preliminare nonostante l'inalienabilità, ma ha cassato la sentenza d'appello per un'erronea valutazione sull'esistenza dell'ipoteca, rinviando il caso per una nuova verifica sull'adempimento degli `obblighi informativi mediatore immobiliare` da parte dell'agenzia.

A seguito di un incidente stradale per guida in stato di ebbrezza e della successiva condanna penale, la Prefettura ha disposto la revoca della patente a carico del conducente. L'amministrazione ha però stabilito che gli effetti della sanzione decorressero dal momento della notifica dell'atto, avvenuta oltre un anno dopo la sua emissione, anziché dalla data di adozione del provvedimento. Il guidatore ha impugnato l'ordinanza lamentando l'ingiusto ritardo e chiedendo il conteggio della precedente sospensione. La Corte di Cassazione ha accolto parzialmente il ricorso, stabilendo che la revoca della patente produce effetti immediati fin dal momento della sua adozione formale e non dalla successiva notificazione, impedendo che i ritardi della pubblica amministrazione penalizzino illegittimamente il cittadino.

La Corte di Cassazione ha esaminato il caso di un contratto di appalto per la costruzione di una casa, dove i lavori erano stati eseguiti in parte senza le necessarie autorizzazioni edilizie. I Proprietari avevano chiesto la restituzione dell'anticipo versato, sostenendo la nullità totale del contratto. La Suprema Corte ha confermato la nullità del contratto di appalto per le opere abusive, ma ha ribadito che i committenti, se consapevoli dell'irregolarità, non possono chiedere la restituzione delle somme versate per tali lavori. La sentenza ha quindi rigettato il ricorso dei Proprietari, consolidando il principio sulla nullità del contratto di appalto in caso di opere abusive e la responsabilità dei committenti consapevoli.

Un avvocato ha richiesto l'equa riparazione per la durata del processo di merito in cui aveva ottenuto la distrazione delle spese come difensore antistatario, oltre che per il successivo giudizio di ottemperanza. La Corte di Cassazione ha rigettato il ricorso, confermando che l'avvocato antistatario non è parte del processo principale ma titolare di una posizione meramente accessoria. Pertanto, il legale non può richiedere l'indennizzo da ritardo per la fase di cognizione della causa del cliente, ma soltanto per l'eventuale ritardo della fase esecutiva. Inoltre, la domanda relativa al giudizio di ottemperanza andava proposta contro il Ministero dell'Economia e delle Finanze e non contro il Ministero della Giustizia.

Un Avvocato ottiene un decreto ingiuntivo per compensi professionali contro un Direttore. Il Direttore chiama in causa la Banca per essere manlevato, sostenendo un'espromissione cumulativa della Banca. La Corte d'Appello respinge la richiesta del Direttore, affermando che solo il creditore (l'Avvocato) può agire in base all'espromissione, non il debitore per un'azione di regresso. La Cassazione dichiara inammissibile il ricorso della Banca e rigetta quello incidentale dell'Avvocato, confermando che il Direttore non aveva legittimazione ad agire contro la Banca per regresso sulla base di una presunta espromissione cumulativa.

Alcuni proprietari di appartamenti hanno citato in giudizio l'impresa costruttrice e il direttore dei lavori per difetti nell'immobile, tra cui scarso isolamento acustico e crepe. I giudici di merito avevano dichiarato la decadenza dell'azione, ritenendo che i vizi fossero immediatamente percepibili dalla consegna degli immobili. La Corte di Cassazione ha ribaltato la decisione. Un grave difetto dell'opera, come il difetto di insonorizzazione, richiede una perizia tecnica per comprenderne causa e gravità. Il termine di un anno per la denuncia decorre solo dall'acquisizione di una consapevolezza tecnica e sicura. Inoltre, i proprietari possono modificare la domanda legale durante il processo per far valere la responsabilità generale per danni. I proprietari hanno così ottenuto l'annullamento della sentenza sfavorevole e la riapertura del giudizio d'appello.

Un professionista ha chiesto e ottenuto dal Tribunale la condanna del proprio cliente al pagamento di oltre cinquantamila euro per la liquidazione compenso avvocato. Il cliente ha proposto ricorso in Cassazione evidenziando che i magistrati che avevano emesso la sentenza non erano gli stessi che avevano assistito alla discussione e alla precisazione delle conclusioni. La Suprema Corte ha accolto il ricorso, stabilendo che nei procedimenti relativi alla liquidazione compenso avvocato la decisione deve avvenire a opera del medesimo collegio che ha assistito alla fase finale della causa. La sentenza del Tribunale è stata annullata e la causa rinviata per un nuovo giudizio.

L'acquirente di due appartamenti all'ultimo piano ha avviato un'azione legale per ottenere la proprietà del sottotetto sovrastante, richiamando espressamente il proprio atto notarile di acquisto. La proprietaria del primo piano si è opposta, dimostrando che i locali sottotetto erano accessibili esclusivamente tramite una scala interna posta nella sua abitazione e fungevano da pertinenza sin dall'origine dell'edificio. La Corte di Cassazione ha confermato la decisione dei giudici di merito, rigettando il ricorso dell'acquirente del piano superiore. I giudici hanno chiarito che l'indicazione formale del bene nel contratto di compravendita non basta se il venditore non ne era l'effettivo titolare. Le caratteristiche strutturali e l'accesso esclusivo tramite scala interna qualificano lo spazio come pertinenza dell'appartamento sottostante, attribuendo la piena proprietà del sottotetto alla vicina del primo piano.

La Corte di Cassazione ha esaminato un caso di Apertura varchi in comunione ereditaria. La controversia riguardava passaggi aperti tra un immobile in comproprietà (comunione ereditaria) e uno di proprietà esclusiva di uno degli eredi. L'erede che aveva aperto i varchi sosteneva di averne il diritto, anche per usucapione. La Suprema Corte ha confermato la decisione di chiusura dei varchi, stabilendo che l'apertura di tali passaggi è illegittima se impone un peso (servitù) sulla cosa comune senza un titolo valido e altera la sua destinazione. Il ricorso è stato rigettato, condannando i ricorrenti al pagamento delle spese legali.