Art. 1118 Codice Civile — Sezione Seconda Civile

La Corte di Cassazione ha disposto il rinvio di una decisione cruciale in materia di usucapione di una terrazza condominiale. Il caso nasce dalla richiesta di un condominio di rimuovere una veranda costruita su una terrazza. Gli eredi del proprietario dell'appartamento adiacente si opponevano, sostenendo di aver acquisito la proprietà esclusiva della terrazza per usucapione. Di fronte alla possibilità di un accordo tra le parti, la Suprema Corte ha accolto l'istanza di rinvio, posticipando la discussione nel merito ad ottobre 2024.

La Corte di Cassazione, con la sentenza n. 29927/2025, ha rigettato il ricorso di alcuni condòmini contro una delibera che approvava una transazione. La Corte ha ribadito che l'impugnazione di una delibera condominiale non può basarsi sulla mera convenienza della decisione. Il controllo del giudice è limitato alla legittimità e all'eccesso di potere, che si configura solo in caso di 'grave pregiudizio' per la cosa comune. È stato inoltre escluso il conflitto d'interessi dell'amministratore, poiché agiva su mandato specifico dell'assemblea.

Una società costruttrice, dopo aver riacquistato la proprietà di due immobili, si è vista richiedere dal condominio il pagamento di spese condominiali arretrate maturate dal precedente proprietario. La Corte di Cassazione ha annullato la decisione dei giudici di merito, stabilendo che l'onere di provare la titolarità del debito spetta al condominio. Inoltre, ha chiarito che la responsabilità solidale del nuovo acquirente è limitata all'anno in corso e a quello precedente al subentro, e che tale norma non è retroattiva. La sentenza sottolinea l'importanza di individuare correttamente il soggetto obbligato al pagamento delle spese condominiali.

La Corte di Cassazione, con l'ordinanza n. 4817/2024, ha affrontato il tema della divisione parti comuni in condominio, specificamente riguardo a un ex alloggio del portiere. La Corte ha stabilito che se la divisione in natura del bene ne compromette la destinazione d'uso originaria (in questo caso, abitativa), il bene deve considerarsi indivisibile. Di conseguenza, è stata confermata l'assegnazione dell'intera proprietà a uno dei comproprietari, con conguaglio economico per l'altro, chiarendo l'applicazione dell'art. 1119 c.c. dopo la riforma del condominio.

Un condomino si distaccava dall'impianto di riscaldamento centralizzato ma, avendo votato a favore della delibera di ripartizione delle spese senza poi impugnarla, veniva condannato a pagare. La Cassazione ha confermato che la delibera non impugnata è vincolante e il distacco, avvenuto prima della stessa, non costituisce un fatto nuovo idoneo a giustificare il mancato pagamento delle quote approvate.

Un condomino impugna una delibera supercondominio per errato calcolo dei quorum. I giudici di merito annullano la decisione per l'assenza di una tabella millesimale supercondominiale. La Corte di Cassazione, con l'ordinanza n. 2406/2024, cassa la sentenza, stabilendo che la mancanza della tabella non invalida automaticamente la delibera. Spetta al condomino che impugna l'atto dimostrare l'effettivo mancato raggiungimento dei quorum legali, che il giudice può verificare anche a posteriori.

La Corte di Cassazione ha rigettato il ricorso di un condomino contro una delibera assembleare, dichiarandolo inammissibile. La decisione sottolinea che, se la sentenza d'appello si fonda su più ragioni autonome (rationes decidendi), il ricorrente deve contestarle tutte. Omettere la critica anche a una sola di esse rende l'impugnazione delibera assembleare inefficace, poiché la motivazione non censurata è sufficiente a sorreggere la decisione. Il caso in esame ha confermato questo principio, rigettando i vari motivi di ricorso per difetto di specificità e per la mancata contestazione di tutte le motivazioni della Corte d'Appello.

La Corte di Cassazione ha rigettato il ricorso di un condomino che rivendicava la proprietà esclusiva di una terrazza tramite usucapione abbreviata. La Corte ha stabilito che non può esserci buona fede, requisito essenziale per l'usucapione terrazza abbreviata, se l'atto di acquisto stesso richiama il regolamento di condominio che definisce l'area come bene comune, seppur concesso in uso esclusivo. La decisione sottolinea l'importanza del contenuto dei regolamenti condominiali negli atti di compravendita immobiliare.

Un condomino ha impugnato la sentenza che disponeva la revisione delle tabelle millesimali. La Corte di Cassazione ha respinto quasi tutti i motivi di ricorso, inclusi quelli sulla mancata integrazione del contraddittorio e sui limiti della domanda originaria. Tuttavia, ha accolto il motivo relativo alla decorrenza dell'efficacia delle nuove tabelle, stabilendo che queste diventano valide non dalla data di pubblicazione della sentenza, ma dal suo passaggio in giudicato, ovvero quando diventa definitiva. Si tratta di una precisazione fondamentale sulla natura costitutiva di tali sentenze.

La Corte di Cassazione, con l'ordinanza n. 10419/2025, ha stabilito un principio fondamentale in materia condominiale. Una transazione che dispone di beni comuni, come la cessione dell'uso esclusivo di una parte del tetto, è invalida se non approvata all'unanimità da tutti i condòmini. Anche se l'avvocato del condominio possiede una procura per transigere, questa non è sufficiente a superare la necessità del consenso unanime richiesto per gli atti dispositivi su parti comuni. Il caso riguardava un condomino che aveva trasformato parte del tetto in terrazza privata e un successivo accordo stragiudiziale ritenuto nullo dalla Suprema Corte per mancanza del requisito dell'unanimità.

Una società acquirente ha contestato la validità di una clausola che garantiva al costruttore un esonero del 90% sulle spese condominiali per le unità invendute. La Corte di Cassazione ha rigettato il ricorso, confermando la piena legittimità di tale clausola quando inserita in un regolamento condominiale di natura contrattuale, accettato dall'acquirente al momento del rogito. La Corte ha stabilito che tali pattuizioni possono derogare ai criteri legali e possono essere modificate solo con l'unanimità dei consensi.

In una disputa tra comproprietari, la Corte di Cassazione ha stabilito che le norme sulle distanze tra costruzioni (art. 873 c.c.) non si applicano in modo automatico all'interno di un unico edificio. In questi casi, prevale la disciplina sull'uso delle parti comuni (art. 1102 c.c.). La Corte ha cassato la sentenza d'appello per 'motivazione apparente', non avendo chiarito i criteri di misurazione adottati né giustificato l'applicazione delle norme sulle distanze in condominio. Il caso è stato rinviato per un nuovo esame.

Un'impresa edile ottiene un decreto ingiuntivo contro l'amministratrice di un condominio per lavori non pagati. L'amministratrice si oppone e, dopo la sentenza di primo grado, propone appello agendo in proprio come condomina. La Corte di Cassazione, confermando la decisione d'appello, ha stabilito che manca la legittimazione ad agire del condomino singolo. Nei contratti d'appalto per lavori su parti comuni, solo il condominio, rappresentato dal suo amministratore, è legittimato ad agire in giudizio contro l'impresa, non il singolo proprietario a titolo personale.

La Corte di Cassazione ha stabilito che, in caso di vendita di un immobile, il diritto al risarcimento per danni alle parti comuni del condominio, verificatisi prima della vendita, non si trasferisce automaticamente al nuovo proprietario. Tale diritto, di natura personale, spetta a chi era proprietario al momento in cui il danno si è verificato, a meno che l'atto di compravendita non preveda espressamente una cessione di tale credito. La sentenza ha quindi negato ai nuovi acquirenti la possibilità di rivendicare una quota delle somme ottenute dal condominio a seguito di azioni legali intraprese anni prima del loro acquisto.

La Corte di Cassazione stabilisce che l'azione per dichiarare nulla o inefficace una clausola del regolamento condominiale contrattuale deve coinvolgere tutti i condomini. La sentenza chiarisce che si tratta di un'ipotesi di litisconsorzio necessario, poiché la decisione sulla ripartizione delle spese ha effetti inscindibili sull'intera compagine condominiale, rendendo invalida la precedente pronuncia emessa a contraddittorio non integro.

Un condomino ha contestato l'addebito di spese condominiali per servizi comuni, nello specifico una spiaggia e un giardino, sostenendo di non usufruirne. La Corte di Cassazione ha rigettato il ricorso, stabilendo che l'obbligo di contribuzione deriva dalla possibilità di utilizzo (godimento potenziale) e non dall'uso effettivo. Per derogare a tale principio, il regolamento condominiale deve prevederlo in modo esplicito e inequivocabile. Anche le spese per aree demaniali in uso al condominio, se ne accrescono il decoro, vanno ripartite tra tutti.

Un singolo condomino ha impugnato una delibera dell'assemblea dei rappresentanti di un supercondominio. La Corte di Cassazione, pur rigettando il ricorso nel caso specifico, ha corretto la motivazione dei giudici di merito. Ha stabilito un principio fondamentale sull'impugnazione delibera supercondominio: ogni condomino ha il diritto di impugnare, a condizione che il rappresentante del proprio condominio sia risultato assente, dissenziente o astenuto. Nel caso in esame, il ricorso è stato respinto perché il rappresentante aveva votato a favore della delibera.

Due condomini hanno impugnato una delibera che regolamentava l'uso di piscina e campo da tennis, collegando il diritto di ospitare un numero maggiore di persone ai millesimi di proprietà. La Corte di Cassazione, riconoscendo la novità e l'importanza della questione sull'uso parti comuni e millesimi, ha rinviato la causa a pubblica udienza per una decisione di principio. L'ordinanza interlocutoria non decide il caso ma ne sottolinea il rilievo nomofilattico.

La Corte di Cassazione ha stabilito che l'annullamento della delibera condominiale di ripartizione delle spese non estingue automaticamente l'obbligo di pagamento del condomino, specialmente per le spese ordinarie. In un caso complesso che vedeva contrapposti un condominio e una società immobiliare, la Corte ha chiarito che, anche a fronte dell'annullamento della delibera per erronea applicazione di tabelle millesimali convenzionali, il giudice dell'opposizione a decreto ingiuntivo deve comunque verificare la fondatezza del credito del condominio. In pratica, il giudice dovrà ricalcolare le somme dovute sulla base dei corretti criteri legali, senza che il debito venga meno del tutto.

La Corte di Cassazione esamina un caso di nullità atti notarili relativi ad aree pertinenziali di un complesso residenziale. Una società immobiliare ha impugnato le sentenze di merito che avevano annullato la vendita, effettuata dal commissario di una cooperativa in liquidazione, per difetto di potere e autorizzazioni. La Suprema Corte, ravvisando questioni di particolare importanza giuridica, tra cui l'efficacia del giudicato e l'esecuzione di un concordato fallimentare, ha rinviato la causa a pubblica udienza per una trattazione approfondita, senza emettere una decisione finale.