Art. 1118 Codice Civile — Sezione Seconda Civile

La Corte di Cassazione ha chiarito i requisiti per la Modifica criteri riparto spese condominiali. Un Costruttore, inizialmente esonerato dal pagamento delle spese condominiali per le unità invendute tramite una clausola contrattuale, aveva stipulato un accordo con l'amministratore per contribuire al 50% delle spese. L'assemblea condominiale aveva approvato questo accordo con una maggioranza qualificata. Il Costruttore ha impugnato la decisione, sostenendo che una modifica di criteri di riparto contrattuali richiedeva l'unanimità. La Cassazione ha accolto il ricorso, affermando che le clausole contrattuali che derogano ai criteri legali di ripartizione delle spese necessitano del consenso unanime di tutti i condomini per la loro modifica, annullando la sentenza d'appello che aveva ritenuto sufficiente la maggioranza qualificata.

Un Condominio aveva deciso il distacco dall'impianto centralizzato di riscaldamento. Un Proprietario, subentrato successivamente, ha impugnato questa delibera, chiedendo il riallaccio. La Corte di Cassazione ha stabilito che la delibera di distacco impianto centralizzato, adottata a maggioranza senza rispettare le normative sul risparmio energetico o l'unanimità, è nulla. Il Proprietario ha quindi il diritto legittimo al ripristino del servizio, non potendo l'onerosità per gli altri condomini o presunti principi di solidarietà sociale negare tale diritto. La causa è stata rinviata alla Corte d'Appello per una nuova decisione.

Un'Azienda creditrice ha cercato di riscuotere debiti condominiali per lavori straordinari da un Nuovo Proprietario, che aveva acquistato l'immobile *dopo* l'approvazione di tali lavori. I tribunali inferiori avevano ritenuto il Nuovo Proprietario responsabile. La Corte di Cassazione ha ribaltato questa decisione. Ha stabilito che l'acquirente di un immobile non è responsabile per i debiti condominiali verso terzi creditori sorti prima del suo acquisto, in quanto l'obbligazione sorge in capo a chi era condomino al momento della delibera dei lavori. Questo chiarisce la **responsabilità debiti condominiali** tra vecchio e nuovo proprietario.

Un condomino impugna la decisione che lo obbliga a pagare le quote per due locali di sua proprietà, sostenendo che la chiusura degli accessi diretti alle parti comuni ne giustifichi l'esonero. L'assemblea aveva deliberato una detrazione a suo favore, ma gli altri condomini avevano impugnato con successo la delibera. La Corte di Cassazione dichiara inammissibile il ricorso del proprietario. I giudici confermano che la chiusura dei passaggi è avvenuta dopo l'acquisto degli immobili e che esiste già un giudicato definitivo sulle precedenti controversie. La ripartizione spese condominiali stabilita dalla legge o dal regolamento non può essere modificata a maggioranza dall'assemblea, ma richiede il consenso unanime di tutti i condomini. Il partecipante non può sottrarsi ai costi pur rinunciando all'uso dei beni comuni.

Due proprietari si distaccano dall'impianto termico comune tagliando le tubazioni nel proprio alloggio. L'assemblea condominiale impone loro di contribuire alle spese del gas. I condòmini impugnano la delibera. I giudici di merito ritengono legittimo il distacco dal riscaldamento centralizzato, ma addebitano ai ricorrenti i costi di manutenzione e una quota del 29% per i consumi involontari derivanti dalla dispersione di calore. I proprietari ricorrono in Cassazione, sostenendo che il taglio radicale delle condutture azzera lo scambio termico. La Corte di Cassazione respinge l'impugnazione. I giudici confermano che le dispersioni involontarie si presumono sempre esistenti secondo i criteri tecnici di legge, a prescindere dall'isolamento materiale realizzato nell'appartamento. I ricorrenti perdono la causa e devono rifondere le spese legali al condominio.

Alcuni proprietari di villette periferiche hanno dichiarato il recesso da un consorzio di urbanizzazione, rifiutando di pagare i contributi per la manutenzione di strade, verde e impianti. I ricorrenti sostenevano la totale indipendenza dei propri immobili e il mancato utilizzo delle infrastrutture interne al comprensorio. La Corte di Cassazione ha respinto il ricorso, confermando l'illegittimità del recesso unilaterale. I giudici hanno chiarito che, in mancanza di diversa previsione statutaria, ai consorzi di gestione residenziale si applicano le norme del condominio. Di conseguenza, il singolo consorziato non può sottrarsi alle spese di manutenzione e conservazione dei beni comuni rinunciando alla propria quota associativa, finché conserva la proprietà dell'immobile situato nel perimetro consortile.

Alcuni comproprietari di un edificio hanno trasformato un androne comune con impianti e soppalchi, rivendicandone la proprietà esclusiva. Gli altri condomini hanno chiesto la demolizione delle opere e l'accertamento della natura comune dell'area. La Corte di Cassazione ha confermato che l'androne appartiene a tutti i proprietari. La presunzione di condominialità scatta infatti dal momento in cui l'immobile viene frazionato con la prima vendita o assegnazione. I proprietari occupanti non hanno fornito un valido titolo contrario e hanno presentato un ricorso privo dei requisiti di autosufficienza. La Suprema Corte ha rigettato il ricorso, imponendo il ripristino dei luoghi e il pagamento delle spese legali.

Un condomino ha promosso l'impugnazione delibere condominiali per chiedere l'annullamento di diverse decisioni assembleari relative a lavori e riparto spese. Il ricorrente ha lamentato la mancata convocazione di un altro comproprietario, l'assenza temporanea delle tabelle millesimali e la violazione del decoro architettonico dell'edificio dovuta all'installazione di tubazioni esterne. La Corte di Cassazione ha rigettato integralmente il ricorso. I giudici hanno stabilito che soltanto il condomino non convocato può far valere la propria assenza. La mancanza delle tabelle non invalida automaticamente le decisioni se i quorum sono rispettati. Infine, la valutazione sull'impatto estetico delle opere spetta al giudice di merito. Il condomino soccombente deve pagare le spese legali.

Un'impresa esegue interventi straordinari in un edificio su incarico dell'amministrazione. Un singolo proprietario rifiuta di versare la propria quota millesimale, contestando la cattiva esecuzione delle opere e la mancanza di idonei certificati di stato avanzamento. L'impresa agisce direttamente contro di lui per ottenere la somma spettante. La Corte di Cassazione stabilisce un principio fondamentale in materia di lavori condominiali e recupero crediti: l'obbligo del proprietario di contribuire alle spese deriva dalla legge e dalla delibera assembleare, non direttamente dal contratto stipulato dall'amministratore. Di conseguenza, il singolo condomino non può opporre alla ditta esterna le contestazioni o le eccezioni di inadempimento sull'esecuzione dei lavori, che spettano unicamente alla collettività dei condomini rappresentata dall'amministratore. Il ricorso del proprietario viene quindi respinto, con conferma dell'obbligo di pagamento di tutte le quote insolute.

Una condomina ha isolato i radiatori del proprio appartamento per non usufruire del riscaldamento comune. L'assemblea condominiale ha comunque approvato le spese di gestione a suo carico. La Corte d'Appello ha annullato la delibera e disposto la restituzione delle somme versate, riconoscendo la legittimità del distacco riscaldamento centralizzato. Il Condominio ha proposto ricorso per Cassazione contestando il valore della sigillatura dei termosifoni. Successivamente, il difensore del Condominio ha depositato atto di rinuncia formale con l'adesione della condomina. La Corte di Cassazione ha dichiarato estinto il giudizio, rendendo definitiva la vittoria della proprietaria senza condanna alle spese legali.

Due proprietari si oppongono a un decreto ingiuntivo per spese condominiali non pagate, sostenendo che le tabelle millesimali applicate fossero invalide perché non approvate all'unanimità. La Corte d'appello respinge l'opposizione, ritenendo valida la delibera approvata a maggioranza. La Corte di Cassazione dichiara inammissibile il ricorso dei proprietari. I giudici confermano che l'approvazione e la modifica delle tabelle millesimali non richiedono il consenso unanime di tutti i condomini, ma è sufficiente la maggioranza qualificata, purché le tabelle non deroghino ai criteri legali di ripartizione delle spese. Di conseguenza, il decreto ingiuntivo a favore del condominio viene definitivamente confermato e i ricorrenti perdono la causa.

Una società venditrice ha ceduto a una società acquirente i sottotetti di un edificio, successivamente trasformati in appartamenti. La venditrice ha richiesto il pagamento della indennità di sopraelevazione ai sensi dell'articolo 1127 del codice civile. La società acquirente si è opposta, sostenendo che il contratto escludeva la comproprietà delle parti comuni e nulla prevedeva sul compenso. La Corte di Cassazione ha rigettato il ricorso dell'acquirente, stabilendo che l'indennità di sopraelevazione è dovuta per il solo fatto della nuova costruzione. La Corte ha chiarito che le clausole contrattuali che escludono la comproprietà di beni condominiali essenziali, come il suolo, sono nulle. Di conseguenza, l'acquirente deve pagare l'indennizzo e le spese processuali.

Il Condominio ha richiesto il pagamento di spese condominiali a un proprietario tramite decreto ingiuntivo. Il proprietario si è opposto, sostenendo di non essere un condomino poiché l'accesso alla sua proprietà avveniva da una via diversa. I giudici di merito hanno respinto l'opposizione, accertando che l'immobile faceva strutturalmente parte del complesso condominiale e che i titoli d'acquisto confermavano la quota millesimale. La Corte di Cassazione ha dichiarato inammissibile il ricorso del proprietario. La Corte ha chiarito che la qualità di condomino sussiste ogniqualvolta vi sia un legame di accessorietà necessaria tra le unità private e le parti comuni, a prescindere dall'accesso stradale autonomo. Inoltre, il pagamento delle spese condominiali non può essere contestato se le relative delibere assembleari di ripartizione non sono state tempestivamente impugnate.

Una società costruttrice, proprietaria di alcune aree di un complesso turistico, veniva condannata a pagare le spese di gestione alla comunione dei proprietari. La società richiedeva a sua volta la restituzione delle somme versate in eccedenza, ma la Corte d'appello respingeva la domanda dichiarando inammissibili i documenti presentati per la prima volta in secondo grado. La Corte di Cassazione ha accolto il ricorso della società, stabilendo che, per i giudizi iniziati prima della riforma del 2012, è consentita la presentazione di nuove prove in appello se queste risultano indispensabili per la decisione della causa. I giudici hanno ritenuto fondamentali le ordinanze di assegnazione somme per verificare l'effettivo pagamento degli oneri. La sentenza è stata cassata con rinvio alla Corte d'appello.

Un condomino si scollega dall'impianto comune senza installare un riscaldamento autonomo, usufruendo del calore degli appartamenti vicini. Il Condominio gli addebita comunque le spese di consumo. Il condomino impugna la delibera, ma il Tribunale dichiara il distacco illegittimo poiché aumenta i costi per gli altri residenti. La Cassazione conferma questa decisione, rigettando il ricorso del condomino. La Corte stabilisce che il distacco riscaldamento centralizzato è legittimo solo se chi lo richiede dimostra, con prove tecniche preventive, che l'operazione non causerà squilibri termici o un aumento delle spese per gli altri condomini. In mancanza di tale prova, il condomino deve continuare a pagare i consumi.

Il caso riguarda un condomino che si oppone al pagamento delle spese di riscaldamento, sostenendo che il precedente proprietario avesse già effettuato il distacco dal riscaldamento centralizzato. Il Tribunale e la Corte d'Appello dichiarano illegittimo il distacco poiché l'impianto autonomo non era a norma e mancava una comunicazione preventiva. La Cassazione accoglie il ricorso del condomino, stabilendo che l'illegittimità del distacco dal riscaldamento centralizzato non può derivare dalla sola irregolarità amministrativa o tecnica dell'impianto autonomo. Gli unici criteri validi per vietare il distacco, secondo l'articolo 1118 del codice civile, sono la presenza di notevoli squilibri tecnici nel funzionamento dell'impianto condominiale o un aumento dei costi di gestione per gli altri condomini. La sentenza viene quindi cassata con rinvio.

Un condomino ha impugnato la delibera che gli addebitava le spese di riscaldamento, nonostante si fosse distaccato dall'impianto comune molti anni prima. Il condominio si opponeva richiamando il regolamento contrattuale che vietava il distacco. La Corte di Cassazione ha accolto il ricorso del condomino, stabilendo che la clausola del regolamento che vieta in modo assoluto il distacco riscaldamento condominiale è nulla. Tale divieto contrasta infatti con norme imperative volte a favorire il risparmio energetico e la tutela ambientale. Di conseguenza, le delibere assembleari che applicano questa clausola illegittima addebitando le spese d'uso al condomino distaccato sono nulle. La causa è stata rinviata alla Corte d'appello per una nuova decisione conforme a questo principio.

Un condòmino ha impugnato una delibera del supercondominio contestando l'errato calcolo del quorum costitutivo e deliberativo. L'assemblea aveva ripartito i millesimi in parti uguali tra i tre lotti del complesso (1000/3000 ciascuno). I giudici di merito hanno annullato la delibera ritenendo inattendibile tale ripartizione. La Corte di Cassazione ha invece accolto il ricorso del supercondominio, stabilendo che l'invalidità della delibera non può derivare dalla semplice inattendibilità delle tabelle. Il giudice deve infatti verificare concretamente se, ricostruendo i valori proporzionali effettivi, le maggioranze siano state raggiunte o meno. La Suprema Corte ha chiarito che il corretto calcolo del quorum in supercondominio richiede un accertamento reale dei valori e ha rinviato la causa alla Corte d'appello.

Un condomino ha impugnato la delibera di un supercondominio contestando il calcolo del quorum assembleare. I giudici di merito avevano annullato la decisione basandosi solo sull'inattendibilità delle tabelle millesimali in uso, che dividevano i millesimi in parti uguali tra i lotti. La Corte di Cassazione ha invece accolto il ricorso del supercondominio. La Suprema Corte ha stabilito che l'invalidità della delibera non può derivare dalla semplice inadeguatezza o assenza delle tabelle. Il giudice deve infatti accertare concretamente se, ricostruendo i valori reali delle proprietà, le maggioranze di legge siano state effettivamente raggiunte o meno. La sentenza è stata quindi cassata con rinvio.

Un condòmino ha impugnato le delibere di un supercondominio contestando il calcolo dei quorum assembleari, effettuato dividendo i millesimi in parti uguali tra i lotti anziché in base al valore reale. I giudici di merito hanno annullato le delibere per l'assenza di adeguate tabelle millesimali supercondominio. La Corte di Cassazione ha invece accolto il ricorso del supercondominio, stabilendo che l'assenza o l'inadeguatezza delle tabelle millesimali supercondominio non determina automaticamente l'invalidità della delibera. Il giudice deve infatti verificare concretamente, anche a posteriori, se le maggioranze richieste dalla legge siano state effettivamente raggiunte calcolando i valori reali delle proprietà. La sentenza d'appello è stata cassata con rinvio.