Art. 1118 Codice Civile — Anno 2022

La Corte di Cassazione ha chiarito i requisiti per la Modifica criteri riparto spese condominiali. Un Costruttore, inizialmente esonerato dal pagamento delle spese condominiali per le unità invendute tramite una clausola contrattuale, aveva stipulato un accordo con l'amministratore per contribuire al 50% delle spese. L'assemblea condominiale aveva approvato questo accordo con una maggioranza qualificata. Il Costruttore ha impugnato la decisione, sostenendo che una modifica di criteri di riparto contrattuali richiedeva l'unanimità. La Cassazione ha accolto il ricorso, affermando che le clausole contrattuali che derogano ai criteri legali di ripartizione delle spese necessitano del consenso unanime di tutti i condomini per la loro modifica, annullando la sentenza d'appello che aveva ritenuto sufficiente la maggioranza qualificata.

Un condomino ha rifiutato l'allaccio alla nuova caldaia condominiale pretendendo l'esenzione dalle quote di gestione ordinaria. L'assemblea ha invece addebitato i costi all'interessato per mancata prova preventiva sull'assenza di danni termici all'edificio. La Corte di Cassazione ha rigettato il ricorso principale per difetto di prova tecnica preventiva. Successivamente il condomino ha promosso un giudizio di revocazione sostenendo un errore di percezione dei giudici su una perizia tecnica e invocando un diverso precedente favorevole. La Suprema Corte ha dichiarato il ricorso inammissibile: contestare la valutazione probatoria del giudice o invocare decisioni su annualità differenti non costituisce un errore di fatto revocatorio ma una mera critica di merito. Il proprietario deve quindi continuare a versare i contributi e pagare le spese di lite, confermando i rigidi presupposti che regolano il distacco riscaldamento centralizzato.

Un Consorzio di urbanizzazione ha richiesto il pagamento di quote arretrate a due proprietari tramite decreto ingiuntivo. I giudici di merito hanno revocato l'ingiunzione perché l'ente pretendeva gli oneri consortili basandosi solo su bilanci preventivi anziché su bilanci consuntivi e relativi piani di riparto. Il Consorzio ha impugnato la decisione davanti alla Corte di Cassazione lamentando violazioni di legge. I Supremi Giudici hanno dichiarato il ricorso del Consorzio inammissibile: l'atto non spiegava in modo chiaro e autosufficiente i fatti della controversia, impedendo alla Corte di comprendere la vicenda senza consultare altri fascicoli. Il Consorzio ha perso definitivamente la causa ed è stato condannato al pagamento delle spese legali.

Un Costruttore aveva inserito nel regolamento condominiale una clausola che lo esentava dal pagamento delle spese per le unità immobiliari invendute. Il Condominio aveva ottenuto un decreto ingiuntivo per le spese non pagate. I giudici di merito avevano dichiarato la clausola vessatoria, ritenendola inefficace. La Cassazione ha ribaltato questa decisione, stabilendo che la valutazione della **clausola vessatoria condominiale** deve avvenire nell'ambito del singolo contratto di compravendita tra Costruttore (professionista) e Acquirente (consumatore), non solo sul regolamento condominiale. Il caso è stato rinviato per una nuova analisi.

Un Condomino ha chiesto la revocazione di una precedente sentenza della Cassazione. La sentenza precedente aveva respinto le sue richieste contro un altro Condomino, relative a presunte violazioni per **innovazioni condominiali** (demolizione di muri portanti, nuove finestre, divisione di un piano) e alterazione del decoro architettonico. La Corte d'Appello aveva ritenuto le opere non dannose per la statica né lesive del decoro, basandosi su una consulenza tecnica d'ufficio. La Cassazione ha dichiarato inammissibile il ricorso per revocazione. Ha ribadito che l'errore di fatto per la revocazione deve essere percettivo, non di giudizio. Le valutazioni sulle **innovazioni condominiali** e il loro impatto sulla sicurezza e sul decoro sono giudizi di merito, non impugnabili con la revocazione.

Un Condominio aveva deciso il distacco dall'impianto centralizzato di riscaldamento. Un Proprietario, subentrato successivamente, ha impugnato questa delibera, chiedendo il riallaccio. La Corte di Cassazione ha stabilito che la delibera di distacco impianto centralizzato, adottata a maggioranza senza rispettare le normative sul risparmio energetico o l'unanimità, è nulla. Il Proprietario ha quindi il diritto legittimo al ripristino del servizio, non potendo l'onerosità per gli altri condomini o presunti principi di solidarietà sociale negare tale diritto. La causa è stata rinviata alla Corte d'Appello per una nuova decisione.

Un Condomino ha contestato le spese condominiali per riscaldamento e acqua, sostenendo di essersi distaccato dall'impianto centralizzato e di aver installato un contatore privato. La Corte di Cassazione ha dichiarato inammissibile il ricorso per revocazione. Ha ribadito che un regolamento condominiale contrattuale, approvato all'unanimità, può prevedere criteri di ripartizione delle spese condominiali riscaldamento e idriche diversi dalla legge. Il distacco o il contatore non esonerano automaticamente se il regolamento dispone diversamente. L'errore invocato dal Condomino era un errore di giudizio, non un errore di fatto revocatorio.

Un'Azienda creditrice ha cercato di riscuotere debiti condominiali per lavori straordinari da un Nuovo Proprietario, che aveva acquistato l'immobile *dopo* l'approvazione di tali lavori. I tribunali inferiori avevano ritenuto il Nuovo Proprietario responsabile. La Corte di Cassazione ha ribaltato questa decisione. Ha stabilito che l'acquirente di un immobile non è responsabile per i debiti condominiali verso terzi creditori sorti prima del suo acquisto, in quanto l'obbligazione sorge in capo a chi era condomino al momento della delibera dei lavori. Questo chiarisce la **responsabilità debiti condominiali** tra vecchio e nuovo proprietario.

Un condomino si rifiuta di allacciare il proprio appartamento al nuovo impianto termico centralizzato dopo la sostituzione della caldaia. Il proprietario contesta le delibere assembleari e rifiuta di pagare le quote di gestione del servizio. La Corte di Cassazione respinge le richieste del singolo proprietario, confermando l'obbligo di contribuire alle spese in assenza della prova di mancati squilibri termici. Il condomino propone ricorso straordinario per revocazione lamentando un presunto errore di fatto sui documenti peritali. I giudici supremi dichiarano inammissibile il ricorso: la contestazione riguarda una valutazione probatoria e non un errore materiale di percezione. Chi richiede il distacco riscaldamento condominiale deve dimostrare l'assenza di danni per gli altri condomini.

Un condomino impugna la decisione che lo obbliga a pagare le quote per due locali di sua proprietà, sostenendo che la chiusura degli accessi diretti alle parti comuni ne giustifichi l'esonero. L'assemblea aveva deliberato una detrazione a suo favore, ma gli altri condomini avevano impugnato con successo la delibera. La Corte di Cassazione dichiara inammissibile il ricorso del proprietario. I giudici confermano che la chiusura dei passaggi è avvenuta dopo l'acquisto degli immobili e che esiste già un giudicato definitivo sulle precedenti controversie. La ripartizione spese condominiali stabilita dalla legge o dal regolamento non può essere modificata a maggioranza dall'assemblea, ma richiede il consenso unanime di tutti i condomini. Il partecipante non può sottrarsi ai costi pur rinunciando all'uso dei beni comuni.

Due proprietari si distaccano dall'impianto termico comune tagliando le tubazioni nel proprio alloggio. L'assemblea condominiale impone loro di contribuire alle spese del gas. I condòmini impugnano la delibera. I giudici di merito ritengono legittimo il distacco dal riscaldamento centralizzato, ma addebitano ai ricorrenti i costi di manutenzione e una quota del 29% per i consumi involontari derivanti dalla dispersione di calore. I proprietari ricorrono in Cassazione, sostenendo che il taglio radicale delle condutture azzera lo scambio termico. La Corte di Cassazione respinge l'impugnazione. I giudici confermano che le dispersioni involontarie si presumono sempre esistenti secondo i criteri tecnici di legge, a prescindere dall'isolamento materiale realizzato nell'appartamento. I ricorrenti perdono la causa e devono rifondere le spese legali al condominio.

Un gruppo di proprietari di immobili a Napoli ha contestato la clausola di Adesione Consorzio Urbanizzazione inserita nei loro atti di compravendita, che li obbligava a far parte di un consorzio per la gestione dei servizi comuni. Hanno chiesto la nullità di tale clausola, l'inesistenza del rapporto associativo e il diritto di recesso. La Corte di Cassazione ha respinto il loro ricorso. Ha confermato che l'adesione al consorzio non è un'obbligazione legata alla proprietà, ma un atto volontario espresso al momento dell'acquisto. Inoltre, ha ribadito che nei consorzi di urbanizzazione non è possibile recedere senza trasferire la proprietà dell'immobile.

Alcuni proprietari di villette periferiche hanno dichiarato il recesso da un consorzio di urbanizzazione, rifiutando di pagare i contributi per la manutenzione di strade, verde e impianti. I ricorrenti sostenevano la totale indipendenza dei propri immobili e il mancato utilizzo delle infrastrutture interne al comprensorio. La Corte di Cassazione ha respinto il ricorso, confermando l'illegittimità del recesso unilaterale. I giudici hanno chiarito che, in mancanza di diversa previsione statutaria, ai consorzi di gestione residenziale si applicano le norme del condominio. Di conseguenza, il singolo consorziato non può sottrarsi alle spese di manutenzione e conservazione dei beni comuni rinunciando alla propria quota associativa, finché conserva la proprietà dell'immobile situato nel perimetro consortile.

Una condomina ha isolato i radiatori del proprio appartamento per non usufruire del riscaldamento comune. L'assemblea condominiale ha comunque approvato le spese di gestione a suo carico. La Corte d'Appello ha annullato la delibera e disposto la restituzione delle somme versate, riconoscendo la legittimità del distacco riscaldamento centralizzato. Il Condominio ha proposto ricorso per Cassazione contestando il valore della sigillatura dei termosifoni. Successivamente, il difensore del Condominio ha depositato atto di rinuncia formale con l'adesione della condomina. La Corte di Cassazione ha dichiarato estinto il giudizio, rendendo definitiva la vittoria della proprietaria senza condanna alle spese legali.

Due proprietari si oppongono a un decreto ingiuntivo per spese condominiali non pagate, sostenendo che le tabelle millesimali applicate fossero invalide perché non approvate all'unanimità. La Corte d'appello respinge l'opposizione, ritenendo valida la delibera approvata a maggioranza. La Corte di Cassazione dichiara inammissibile il ricorso dei proprietari. I giudici confermano che l'approvazione e la modifica delle tabelle millesimali non richiedono il consenso unanime di tutti i condomini, ma è sufficiente la maggioranza qualificata, purché le tabelle non deroghino ai criteri legali di ripartizione delle spese. Di conseguenza, il decreto ingiuntivo a favore del condominio viene definitivamente confermato e i ricorrenti perdono la causa.

Il Condominio ha richiesto il pagamento di spese condominiali a un proprietario tramite decreto ingiuntivo. Il proprietario si è opposto, sostenendo di non essere un condomino poiché l'accesso alla sua proprietà avveniva da una via diversa. I giudici di merito hanno respinto l'opposizione, accertando che l'immobile faceva strutturalmente parte del complesso condominiale e che i titoli d'acquisto confermavano la quota millesimale. La Corte di Cassazione ha dichiarato inammissibile il ricorso del proprietario. La Corte ha chiarito che la qualità di condomino sussiste ogniqualvolta vi sia un legame di accessorietà necessaria tra le unità private e le parti comuni, a prescindere dall'accesso stradale autonomo. Inoltre, il pagamento delle spese condominiali non può essere contestato se le relative delibere assembleari di ripartizione non sono state tempestivamente impugnate.

Un condomino ha impugnato la delibera che gli addebitava le spese di riscaldamento, nonostante si fosse distaccato dall'impianto comune molti anni prima. Il condominio si opponeva richiamando il regolamento contrattuale che vietava il distacco. La Corte di Cassazione ha accolto il ricorso del condomino, stabilendo che la clausola del regolamento che vieta in modo assoluto il distacco riscaldamento condominiale è nulla. Tale divieto contrasta infatti con norme imperative volte a favorire il risparmio energetico e la tutela ambientale. Di conseguenza, le delibere assembleari che applicano questa clausola illegittima addebitando le spese d'uso al condomino distaccato sono nulle. La causa è stata rinviata alla Corte d'appello per una nuova decisione conforme a questo principio.

Una società proprietaria di un immobile confinante con un cortile condominiale ha abbattuto un muro di recinzione per trasformare un accesso pedonale in un passaggio carrabile, eliminando alcuni posti auto comuni. I comproprietari hanno agito in giudizio per chiedere il ripristino del muro. La Corte di Cassazione ha rigettato sia il ricorso principale che quello incidentale, confermando che il cortile è comune a tutti i condomini in base alla presunzione di condominialità. La Corte ha stabilito che l'abbattimento del muro ha violato i limiti sull'uso della cosa comune, poiché ha alterato la destinazione del cortile e ha sacrificato l'uso dello spazio da parte degli altri condomini. Di conseguenza, i responsabili dell'abbattimento sono stati condannati alla ricostruzione del muro.