Art. 1105 Codice Civile — Sezione Sesta Civile

Un comproprietario al 50% affitta un immobile commerciale senza il consenso formale iniziale degli altri contitolari. L'azienda inquilina utilizza l'immobile ma rifiuta di pagare i canoni successivi agli altri contitolari, sostenendo l'inefficacia del contratto. I comproprietari esclusi avviano un'azione giudiziaria per ottenere la quota dei canoni maturati. La Corte di Cassazione conferma la validità dell'azione, stabilendo che la locazione da comproprietario rientra nella gestione di affari altrui. La richiesta giudiziale di pagamento costituisce una valida ratifica del contratto. Di conseguenza, l'inquilino deve versare le somme richieste direttamente ai comproprietari proporzionalmente alle loro quote.

In un condominio formato da due soli proprietari, l'amministratrice di maggioranza fa approvare lavori di ristrutturazione sul terrazzo comune e ottiene un decreto ingiuntivo per riscuotere la quota di spesa dal proprietario di minoranza. Quest'ultimo si oppone al pagamento e chiede la demolizione delle opere, denunciando gravi violazioni urbanistiche, antisismiche e pericoli per la stabilità dell'edificio. I giudici di merito respingono l'opposizione per decorrenza dei termini di impugnazione. La Corte di Cassazione accoglie il ricorso del proprietario dissenziente. Gli Ermellini chiariscono che i vizi di maggioranza rendono la delibera semplicemente annullabile entro trenta giorni. Al contrario, l'approvazione di opere edilizie abusive o pericolose per la sicurezza dello stabile determina una delibera condominiale nulla per illiceità dell'oggetto, vizio insanabile eccepibile in ogni momento.

Un consorzio immobiliare ha approvato opere di straordinaria amministrazione con il voto favorevole di appena 65 partecipanti su 353, pari a meno di mille millesimi complessivi. Un consorziato ha impugnato la delibera consortile denunciando il mancato raggiungimento della maggioranza per quote di valore economico. I giudici di primo e secondo grado hanno annullato l'atto, applicando le tutele del codice civile in materia di comunione e condominio. La Corte di Cassazione ha confermato l'annullamento della decisione assembleare e ha dichiarato inammissibile il ricorso del consorzio, ribadendo la piena validità delle regole sulle maggioranze minime.

Un condominio ha richiesto il pagamento di spese tramite decreto ingiuntivo a una proprietaria. La donna si è opposta dimostrando che il Tribunale aveva precedentemente annullato la delibera originaria di costituzione del condominio stesso. Di conseguenza, l'annullamento dell'atto costitutivo ha determinato l'inefficacia delibere condominiali successive che approvavano le spese, anche senza specifica impugnazione. La Corte di Cassazione ha rigettato il ricorso del condominio, dichiarandolo inammissibile e confermando che l'annullamento dell'atto costitutivo travolge automaticamente tutte le decisioni economiche successive. Il condominio è stato condannato al pagamento delle spese legali.

Una condomina ha richiesto la nomina dell'amministratore di condominio per via giudiziale. Il Tribunale ha accolto la richiesta, ma l'amministratore uscente ha proposto reclamo. La Corte d'Appello ha revocato la nomina e condannato la condomina a pagare le spese processuali. La Corte di Cassazione, accogliendo parzialmente il ricorso, ha stabilito che il procedimento per la nomina dell'amministratore di condominio rientra nella volontaria giurisdizione e non ha natura contenziosa. Di conseguenza, non essendoci una vera e propria parte sconfitta, il giudice non può condannare il richiedente al pagamento delle spese legali. La condomina vince quindi la battaglia sulle spese processuali, che non dovrà pagare.

La Corte di Cassazione ha stabilito che nei procedimenti di volontaria giurisdizione attivati per la nomina di un amministratore della cosa comune ex art. 1105 c.c., non trova applicazione il principio della soccombenza. Di conseguenza, il giudice non può condannare una delle parti al pagamento delle spese legali in favore dell'altra, poiché il rito non ha natura contenziosa e non mira a risolvere un conflitto su diritti soggettivi, ma a supplire all'inerzia dei comproprietari nella gestione del bene.