Riduzione IMU immobili inagibili: quando la mancanza di agibilità non basta
La riduzione IMU per immobili inagibili è un’agevolazione fiscale importante per i proprietari, ma le condizioni per ottenerla sono stringenti. Una recente ordinanza della Corte di Cassazione ha chiarito un punto fondamentale: la semplice mancanza del certificato di abitabilità non è sufficiente per qualificare un immobile come ‘inagibile’ e ottenere lo sconto del 50%. Vediamo nel dettaglio il caso e le motivazioni della Corte.
Il caso: immobili nuovi, invenduti e senza agibilità
Una società di costruzioni si è vista recapitare un avviso di accertamento IMU per l’anno 2012 da parte di un grande Comune italiano. La società ha impugnato l’atto, sostenendo di aver diritto alla riduzione del 50% della base imponibile. La sua tesi si basava sul fatto che gli immobili in questione, pur essendo di nuova costruzione e ultimati, erano di fatto invenduti e non utilizzabili a causa del mancato rilascio, da parte dello stesso Comune, delle concessioni edilizie in sanatoria e, di conseguenza, del certificato di agibilità. Secondo l’impresa, questa situazione precludeva la vendita e rendeva gli immobili ‘inabitabili’ ai sensi della normativa fiscale.
Sia la Commissione Tributaria Provinciale che quella Regionale avevano respinto le ragioni della società, portando il caso fino in Cassazione.
La decisione della Corte sulla riduzione IMU immobili inagibili
La Corte di Cassazione, con l’ordinanza in esame, ha rigettato definitivamente il ricorso della società costruttrice, confermando la decisione dei giudici di merito. Gli Ermellini hanno stabilito che la nozione di ‘inagibilità’ o ‘inabitabilità’ che dà diritto alla riduzione d’imposta ha una natura prettamente fisica e strutturale, non giuridico-amministrativa.
L’agevolazione fiscale è prevista per quegli immobili che versano in uno stato di degrado fisico oggettivo, come edifici diroccati, pericolanti, fatiscenti o con un’obsolescenza funzionale e strutturale tale da impedirne l’utilizzo. Si tratta di una condizione intrinseca dell’immobile, non superabile con semplice manutenzione ordinaria.
La distinzione tra ‘inagibilità’ fiscale e mancanza del certificato
Il punto centrale della sentenza è la netta distinzione tra due concetti:
- Inagibilità fiscale: legata a un degrado fisico e strutturale dell’edificio.
- Mancanza del certificato di abitabilità: una questione amministrativa che attesta l’idoneità igienico-sanitaria del manufatto ma non ne definisce lo stato fisico.
La Corte ha ribadito un principio consolidato: l’iscrizione dell’unità immobiliare al catasto è già un presupposto sufficiente per considerarla un ‘fabbricato’ e, quindi, assoggettabile a IMU. L’inagibilità che consente la riduzione è una condizione successiva e specifica, legata al degrado fisico, che deve essere accertata tecnicamente.
Le motivazioni della Corte
La Corte ha motivato la sua decisione richiamando l’articolo 13 del D.L. n. 201/2011, che definisce i presupposti per la riduzione. La norma parla di ‘fabbricati dichiarati inagibili o inabitabili e di fatto non utilizzati’. L’accertamento di tale condizione, precisa la legge, deve avvenire tramite una perizia dell’ufficio tecnico comunale o una dichiarazione sostitutiva del proprietario. Questa procedura implica una verifica dello stato di fatto dell’immobile.
I giudici hanno specificato che le norme che introducono agevolazioni fiscali sono di stretta interpretazione e non possono essere applicate per analogia a situazioni non espressamente contemplate. Il legislatore ha inteso agevolare i proprietari di immobili oggettivamente inutilizzabili a causa del loro stato di conservazione, non quelli che incontrano difficoltà amministrative nella commercializzazione.
Nel caso specifico, gli immobili della società erano di nuova costruzione e perfettamente integri dal punto di vista strutturale. La loro invendibilità era dovuta a un ostacolo burocratico (la mancanza dell’agibilità), non a un degrado fisico. Pertanto, non rientravano nella casistica prevista per la riduzione IMU per immobili inagibili.
Le conclusioni
Questa ordinanza fornisce un’importante lezione pratica per costruttori e proprietari di immobili. Per ottenere la riduzione del 50% sull’IMU non è sufficiente dimostrare che un immobile non può essere utilizzato o venduto per ragioni amministrative, come la mancanza del certificato di abitabilità. È necessario provare, tramite apposita perizia tecnica, l’esistenza di un degrado fisico, strutturale o funzionale che renda l’immobile oggettivamente inagibile. La condizione di ‘invenduto’ o ‘non locato’, anche se causata da impedimenti burocratici, non integra di per sé i requisiti per beneficiare dell’agevolazione fiscale.
La mancanza del certificato di abitabilità dà diritto alla riduzione IMU del 50%?
No. Secondo la Corte di Cassazione, la sola mancanza del certificato di abitabilità non costituisce presupposto per l’applicazione della riduzione d’imposta, poiché questa agevolazione è legata a una condizione di degrado fisico e strutturale dell’immobile, non a impedimenti di natura amministrativa.
Cosa si intende per immobile ‘inagibile’ ai fini della riduzione IMU?
Per immobile ‘inagibile’ o ‘inabitabile’ si intende un fabbricato che presenta un degrado fisico sopravvenuto (es. diroccato, pericolante, fatiscente) o un’obsolescenza funzionale, strutturale e tecnologica non superabile con interventi di manutenzione ordinaria. La condizione deve essere accertata da un tecnico.
Quando un immobile di nuova costruzione diventa soggetto a IMU?
Un immobile di nuova costruzione è considerato un ‘fabbricato’ e quindi soggetto a IMU dal momento della sua iscrizione nel catasto edilizio. Se non ancora accatastato, l’imposta è dovuta dalla data di ultimazione dei lavori o dalla data in cui viene utilizzato, se antecedente.