Detrazione IVA immobili: sì per uso aziendale

La Corte di Cassazione ha stabilito che la detrazione IVA immobili per lavori di ristrutturazione è legittima se l’immobile, pur accatastato come abitativo, è destinato all’attività d’impresa. In un caso riguardante una società alberghiera, la Corte ha respinto il ricorso dell’Agenzia delle Entrate, affermando che l’utilizzo effettivo o prospettico del bene prevale sulla sua classificazione catastale formale, in ossequio al principio di neutralità dell’IVA.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 28 dicembre 2025 in Diritto Tributario, Giurisprudenza Tributaria

Detrazione IVA Immobili: L’Uso Aziendale Prevale sulla Categoria Catastale

La questione della detrazione IVA immobili destinati all’attività d’impresa, ma catastalmente classificati come abitativi, è da tempo un tema caldo nel diritto tributario. Una recente ordinanza della Corte di Cassazione ha fornito un chiarimento fondamentale, ribadendo un principio cruciale: ai fini fiscali, la sostanza prevale sulla forma. Vediamo nel dettaglio il caso e le conclusioni dei giudici.

I Fatti del Caso

Una società operante nel settore alberghiero aveva effettuato importanti lavori di ristrutturazione e ampliamento della propria struttura ricettiva. Successivamente, aveva portato in detrazione l’IVA assolta su tali spese. L’Agenzia delle Entrate, tuttavia, contestava tale operazione, emettendo un avviso di accertamento. La motivazione del Fisco si basava su una norma specifica (art. 19-bis1 del d.P.R. 633/72), che esclude la detrazione dell’IVA per l’acquisto e la manutenzione di fabbricati a destinazione abitativa.

La società contribuente impugnava l’atto, ottenendo ragione sia in primo che in secondo grado presso le Commissioni Tributarie. I giudici di merito avevano infatti riconosciuto che, al di là della classificazione catastale, l’immobile era inequivocabilmente destinato all’attività economica dell’impresa. L’Agenzia delle Entrate, non soddisfatta, decideva di portare il caso dinanzi alla Corte di Cassazione.

L’Analisi della Corte e la Prevalenza dell’Uso Effettivo

La Suprema Corte ha rigettato il ricorso dell’Agenzia delle Entrate, confermando le decisioni dei gradi precedenti. Il punto centrale dell’argomentazione dei giudici di legittimità ruota attorno all’interpretazione della normativa IVA in conformità con i principi europei, in particolare quello della neutralità fiscale.

La Classificazione Catastale non è Decisiva

La Corte ha stabilito che negare la detrazione IVA immobili basandosi unicamente sulla classificazione catastale astratta, senza considerare l’uso concreto o prospettico del bene, sarebbe errato. L’elemento determinante per il diritto alla detrazione è l’inerenza della spesa all’attività d’impresa. Se un immobile è utilizzato per svolgere un’attività economica soggetta a IVA (come quella alberghiera), i costi sostenuti per il suo acquisto o la sua ristrutturazione sono direttamente collegati a tale attività.

La Prova dell’Inerenza

Nel caso specifico, la società aveva fornito prove concrete, come perizie tecniche asseverate, che certificavano la destinazione turistico-alberghiera di tutte le opere realizzate. Di contro, l’Amministrazione finanziaria non era riuscita a dimostrare che l’immobile fosse utilizzato per scopi privati (ad esempio, come abitazione del titolare). Il giudice di merito, secondo la Cassazione, ha correttamente valutato questo quadro probatorio, concludendo per la legittimità della detrazione.

Le Motivazioni della Decisione

Le motivazioni della Corte si fondano su un consolidato orientamento giurisprudenziale, sia nazionale che europeo. Il sistema IVA è progettato per esonerare completamente l’imprenditore dal carico dell’imposta pagata nell’ambito della sua attività economica. Negare la detrazione per un bene strumentale, quale è un albergo per una società di gestione, comporterebbe una doppia imposizione e violerebbe il principio di neutralità.

La Corte ha citato precedenti pronunce della Corte di Giustizia dell’Unione Europea, le quali hanno chiarito che l’intenzione del soggetto passivo, al momento dell’acquisto o della ristrutturazione, di destinare un bene alla propria impresa è sufficiente a far sorgere il diritto alla detrazione, purché tale intenzione sia supportata da elementi oggettivi. L’accatastamento come ‘abitativo’ non può, da solo, precludere tale diritto se l’utilizzo effettivo è commerciale.

Conclusioni

Questa ordinanza rafforza un principio di giustizia sostanziale: ciò che conta è la realtà economica e l’effettiva destinazione di un bene, non la sua etichetta formale. Per le imprese, questo significa che è possibile procedere con la detrazione IVA immobili anche per beni accatastati come abitativi, a condizione di poter dimostrare in modo inequivocabile, con prove oggettive (contratti, perizie, progetti, iscrizioni commerciali), che tali immobili sono e saranno utilizzati esclusivamente per l’esercizio della propria attività economica. Si tratta di una tutela importante contro accertamenti fiscali basati su interpretazioni eccessivamente formalistiche della normativa.

È possibile detrarre l’IVA sui lavori di ristrutturazione di un immobile classificato come abitativo?
Sì, è possibile a condizione che si possa dimostrare, sulla base di elementi oggettivi, che l’immobile è inerente e destinato all’esercizio effettivo dell’attività d’impresa, anche in modo solo prospettico.

Cosa prevale ai fini della detrazione IVA: la classificazione catastale o l’uso effettivo dell’immobile?
L’uso effettivo o l’intenzione, supportata da prove oggettive, di destinare l’immobile all’attività d’impresa prevale sulla classificazione catastale astratta. Il diritto alla detrazione non può essere negato solo in base alla categoria catastale.

Quale principio fondamentale guida la Corte nella decisione sulla detrazione IVA immobili?
La decisione è guidata dal principio di neutralità dell’IVA, di derivazione europea. Tale principio mira a esonerare completamente l’imprenditore dal peso dell’IVA pagata o dovuta nell’ambito delle sue attività economiche, garantendo che l’imposta gravi solo sul consumatore finale.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 5 Num. 31511 Anno 2025

Civile Ord. Sez. 5 Num. 31511 Anno 2025

Presidente: NOME

Relatore: COGNOME NOME

Data pubblicazione: 03/12/2025

Oggetto: IVA – detra- zione – art.19 comma 1 lett. i) d.P.R. n.633/72

ORDINANZA

sul ricorso iscritto al n. 22587/2017 R.G. proposto da RAGIONE_SOCIALE, in persona del Direttore pro tempore, rappresentata e difesa dall’Avvocatura Generale dello RAGIONE_SOCIALE, domiciliata in Roma, INDIRIZZO;

-ricorrente –

-contro-

RAGIONE_SOCIALE, in persona del legale rappresentante pro tempore, rappresentata e difesa dall’AVV_NOTAIO (PEC:

EMAIL) e domiciliata presso la Cancelleria della Corte di cassazione, costituita ai soli fini dell’eventuale partecipazione alla discussione orale della controversia;

-resistente – avverso la sentenza della Commissione tributaria regionale del Molise

n. 403/3/2016, depositata il 24.8.2016 e non notificata.

Udita la relazione svolta nell’adunanza camerale del 13 febbraio 2025 dal consigliere NOME COGNOME.

Rilevato che:

Con sentenza della Commissione tributaria regionale del Molise n. 403/3/2016, depositata il 24.8.2016 veniva rigettato l’appello proposto dall’RAGIONE_SOCIALE avverso la sentenza della Commissione tributaria provinciale di Isernia n. 47/2/2010 la quale aveva accolto il ricorso della società RAGIONE_SOCIALE, relativo ad un avviso di accertamento per l’anno di imposta 2003. L’accertamento era fondato su p.v.c. e riprendeva ad imposizione l’indebita detrazione IVA in relazione all’attività di ristrutturazione e ampliamento della struttura alberghiera, esclusa ex art.19 bis 1, comma 1, lett. i), d.P.R. n.633/72. La sentenza di primo grado era favorevole alla contribuente e veniva confermata dal giudice d’ appello.
L’RAGIONE_SOCIALE ricorre per cassazione con ricorso affidato a due motivi, mentre la società si è costituita in giudizio con memoria recante una procura speciale rilasciata dalla società in favore dell’avvocato difensore datata 7 maggio 2021 e con richiesta di partecipazione all’eventuale discussione orale . La società deposita anche memoria illustrativa in cui in cui chiede la discussione congiunta del presente processo con il ricorso iscritto all’RGN NUMERO_DOCUMENTO in cui la contribuente è tempestivamente costituita.
Considerato che:

Pregiudizialmente, va dato atto della costituzione in giudizio tardiva della società con memoria in cui richiede di poter partecipare alla eventuale discussione orale e recante in allegato una procura speciale rilasciata dalla società in favore dell’avvocato difensore datata 7 maggio 2021, oltre tre anni e mezzo dopo la notifica del ricorso avvenuta a mani in data 26.9.2017.

Inoltre, come questa Corte ha già avuto modo di affermare (cfr. Cass. n. 5798/2019), nel giudizio di cassazione è inammissibile il deposito di memorie ex art. 378 cod. proc. civ., prima dell’udienza di discussione, da parte dell’intimato che si sia costituito oltre il termine fissato nell’art. 370 cod. proc. civ. e non abbia concretamente partecipato alla discussione orale, costituendo tale partecipazione condizione indefettibile ai fini della sanatoria dell’attività processuale irritualmente compiuta nel lasso di tempo intercorso tra la scadenza del termine per la proposizione del controricorso e l’udienza predetta (v. Cass., 27/5/2009, n. 12381, e, conformemente, Cass., 30/9/2011, n. 20029; Cass., 31/10/2016, n. 22022. E già Cass., Sez. Un., 1:1/4/1981, n. 2114). In altri termini, nel giudizio di cassazione è irricevibile la memoria difensiva presentata in prossimità dell’udienza con la quale la parte che non ha depositato il controricorso spiega, per la prima volta, le ragioni di resistenza al ricorso, perché, in assenza del controricorso tempestivamente depositato, la parte intimata non può presentare memorie (v. Cass., 15/11/2017, n. 27140). Principio che trova conferma anche nel procedimento camerale ex art. 380 bis 1 cod. proc. civ. (introdotto dall’art. 1 bis comma 1 lett. f), D.L. n. 168 del 2016, conv., con modif., nella L. n. 197 del 2016), sicché in mancanza come nella specie di controricorso notificato nei termini di legge l’intimato non è legittimato al deposito di memorie illustrative, ancorché munito di regolare procura speciale ad litem (cfr., da ultimo, Cass., 5/10/2018, n. 24422).
In ogni caso, non vi sono i presupposti per la riunione ex art.274 cod. proc. civ. del presente processo con quello iscritto all’NUMERO_DOCUMENTO, in assenza di identità di soggetti e, quanto all’oggetto, per differenti periodi di imposta e atti impositivi, fermo restando che i due ricorsi sono assunti in decisione e decisi alla medesima presente adunanza camerale.

Con il primo motivo di ricorso, in relazione all’art. 360, comma 1, n. 4, cod. proc. civ., viene dedotta la nullità della sentenza e del procedimento ex artt. 111 Cost., 1, 2 e 36 d.lgs. n.546/1992, 132 e 274 cod. proc. civ. e 118 disp. att. cod. proc. civ. per apparenza della motivazione, riproduttiva della motivazione della decisione di primo grado. 3. Il motivo è inammissibile.

Questa Corte ha più volte stabilito in tema di contenzioso tributario, ad esempio con sentenza n. 9830/2024, che la decisione di appello è nulla per difetto di motivazione, ai sensi degli artt. 36 e 61 del d.lgs. n. 546 del 1992 e dell’art. 118 disp. att. cod. proc. civ., se è completamente priva dell’illustrazione RAGIONE_SOCIALE censure sollevate dall’appellante rispetto alla decisione di primo grado e RAGIONE_SOCIALE considerazioni che hanno indotto la Commissione a disattenderle, limitandosi a richiamare per relationem la sentenza impugnata mediante la mera adesione ad essa, così da impedire l’individuazione del thema decidendum e RAGIONE_SOCIALE ragioni poste a fondamento della decisione. Tale non è il caso di specie, in cui la sentenza ricostruisce ampiamente non solo il fatto, le riprese, le contestazioni dell’Amministrazione, le doglianze introduttive del giudizio, ma anche il contenut o dell’appello, in cui l’RAGIONE_SOCIALE si è riportata alle ragioni già espresse, né il motivo di censura riproduce l’appello per dimostrare il contrario. Ciò premesso, la Corte non è messa neppure in grado di confrontare pienamente la motivazione della sentenza d’appello con quella della sentenza di primo grado che è riprodotta in ricorso solo in parte, dal momento che lo svolgimento del processo è parte integrante della motivazione. Inoltre, anche sulla base del breve
passaggio riportato, l’argomentazione della CTR non è identica e argomenta la sua adesione al giudice di prime cure con riferimento al quadro istruttorio come presentato dagli atti del giudizio d’appello ( cfr. p.3 della sentenza: ‘in fascicolazione è presente il certificato di residenza…’), compiendo un’operazione adesiva motivata che rientrava nei suoi poteri e che rispetta il minimo costituzionale (v. Cass. n.8053/2014).

Con il secondo motivo di ricorso relativo alla contestazione di detrazione dell’IVA viene dedotta, in relazione all’art. 360, comma 1, n. 4, cod. proc. civ., la violazione e falsa applicazione dell’ art. 19 bis 1, comma 1, lett. i) del d.P.R. n.633/1972 da parte della sentenza impugnata.

Il motivo è infondato.

5.1. Questa Corte (Cass. n. 8628/15; vedi anche n. 4606/16; Cass. n.26748/16) ha gi à avuto occasione di stabilire che il diritto alla detrazione dell’IVA non pu ò essere negato in forza dell’astratta classificazione catastale dell’immobile ad uso abitativo, occorrendo valutarne la destinazione all’attivit à di impresa.

Inapplicabile è al riguardo l’invocata lettera i) dell’art. 19 bis 1, comma 1, del d.P.R. 633/72, secondo cui « non è ammessa in detrazione l’imposta relativa all’acquisto di fabbricati, o di porzione di fabbricato, a destinazione abitativa n é quella relativa alla locazione o alla manutenzione, recupero o gestione degli stessi, salvo che per le imprese che hanno per oggetto esclusivo o principale dell’attivit à esercitata la costruzione o la rivendita dei predetti fabbricati o RAGIONE_SOCIALE predette porzioni. La disposizione non si applica per i soggetti che esercitano attivit à che danno luogo ad operazioni esenti di cui all’articolo 10, n. 8), che comportano la riduzione della percentuale di detrazione a norma dell’articolo 19, comma 5, e dell’articolo 19 bis » .
5.2. Il sistema dell’IVA è volto ad esonerare l’imprenditore dall’IVA dovuta o assolta in tutte le sue attivit à economiche, per garantire la perfetta neutralit à dell’imposizione fiscale per tutte le attivit à in questione, purch é esse siano a loro volta soggette ad IVA (Corte di giustizia UE 16 febbraio 2012, in causa C-118/11, EON RAGIONE_SOCIALE Menidjmunt, punto 43). In particolare, è l’acquisto del bene o l’acquisizione della prestazione di servizi da parte del soggetto passivo che agisce in quanto tale a determinare l’applicazione del sistema dell’IVA e, quindi, del meccanismo della detrazione (cos ì Corte giustizia EON ASET cit., punto 57). 5.3. Con riguardo ad un caso in cui si aveva riguardo proprio alle spese sostenute per ristrutturare un immobile d’impresa al fine di adibirlo, in parte e per un periodo di tempo limitato, ad abitazione di due soci e dei rispettivi figli, la Corte di giustizia ha affermato che l’IVA assolta è detraibile, purch é , in sede di inizio dei lavori, fosse intenzione del soggetto passivo destinare all’attivit à d’impresa l’immobile ristrutturato (Corte di giustizia 19 luglio 2012, in causa C-334/10). Ci ò in quanto, ha sottolineato la Corte, l’interpretazione contraria potrebbe comportare che la detrazione dell’IVA dovuta a monte venga negata a soggetti passivi per successivi impieghi professionali soggetti ad imposta, nonostante l’intento iniziale del soggetto passivo di destinare integralmente il bene in questione alla sua azienda, in vista di operazioni future. Orbene, in una situazione del genere, il soggetto passivo non risulterebbe interamente esonerato dall’onere dell’imposta afferente al bene da questi utilizzato ai fini della propria attivit à economica e la tassazione RAGIONE_SOCIALE sue attivit à professionali provocherebbe una doppia imposizione in contrasto col principio della neutralit à fiscale insito nel sistema comune dell’IVA e in cui s’inserisce la sesta direttiva.
Di qui la conseguenza ineludibile che l’accatastamento dell’immobile tra quelli a destinazione abitativa non preclude la detraibilit à dell’IVA relativa alle spese sostenute per il suo acquisto o la sua manutenzione e ristrutturazione se, avuto riguardo all’utilizzo concreto dell’immobile,

anche solo prospettico, è possibile dimostrare, sulla base di elementi oggettivi, che il medesimo è inerente all’esercizio effettivo dell’attivit à d’impresa (Cass. n. 6883/16; Cass. n. 26748/16).

5.4. Nel caso in esame, il giudice d’appello da un lato dà conto -quanto all’utilizzo concreto del cespite, anche solo prospettico come richiesto dalla giurisprudenza unionale – del fatto che agli atti sono allegate le perizie tecniche di conformità urbanistica, asseverate con giuramento, che certificano la destinazione turistico-alberghiera di tutte le opere rientranti nel programma di investimento. D all’altro, in concreto non si limita a riportare precedenti giurisprudenziali inter partes , ma a pag. 3 della sentenza esclude con un accertamento fattuale che l’RAGIONE_SOCIALE abbia dimostrato la destinazione dell’immobile ad abitazione del custode e del titolare dell’accertamento. Il che comporta la detraibilit à dell’imposta .
6. In conclusione, il ricorso dev’essere rigettato.

Nessuna decisione va adottata sulle spese di lite, in assenza di tempestiva costituzione in giudizio della società e di reale attività difensiva, tenuto anche conto dell’inammissibilità della memoria illustrativa.

Si dà atto del fatto che, ai sensi del d.P.R. n. 115 del 2002, art. 13, comma 1-quater, in presenza di soccombenza della parte ammessa alla prenotazione a debito, non sussistono i presupposti per il versamento dell’ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello dovuto per il ricorso, a norma dello stesso articolo 13, comma 1-bis.

P.Q.M.

La Corte:

rigetta il ricorso.

Così deciso il 13.2.2025

Il Presidente NOME COGNOME

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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