Usucapione e risoluzione del contratto: la guida

Un soggetto ha agito in giudizio per ottenere l’accertamento dell’acquisto per usucapione di un immobile precedentemente adibito a stazione. La società convenuta, tuttavia, ha perso la proprietà del bene a causa della risoluzione del contratto di acquisto originario, accertata con sentenza passata in giudicato durante il processo. La Suprema Corte ha confermato il rigetto della domanda di usucapione, stabilendo che la titolarità del diritto in capo al convenuto è un elemento costitutivo della domanda che deve sussistere al momento della decisione. Poiché la risoluzione del contratto opera con efficacia retroattiva, la società non poteva essere considerata proprietaria, rendendo impossibile l’accoglimento della pretesa contro di essa.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 25 marzo 2026 in Diritto Civile, Diritto Immobiliare, Giurisprudenza Civile, Procedura Civile

Usucapione e risoluzione del contratto: cosa accade se il proprietario cambia?

L’usucapione è uno degli istituti più dibattuti nelle aule di tribunale, poiché permette l’acquisto della proprietà attraverso il possesso prolungato. Tuttavia, cosa succede se, durante la causa, si scopre che il soggetto citato in giudizio non è più il legittimo proprietario a causa della risoluzione del suo contratto di acquisto? Una recente ordinanza della Corte di Cassazione chiarisce questo delicato equilibrio tra possesso e titoli di proprietà.

Il conflitto sulla titolarità del bene

La vicenda trae origine dalla richiesta di un privato di veder riconosciuto l’acquisto per usucapione di un compendio immobiliare occupato dalla propria famiglia per decenni. Il bene, un tempo destinato a infrastruttura di trasporto, era stato acquistato da una società di costruzioni. Tuttavia, nel corso del giudizio, è emerso che il contratto di compravendita tra la società e l’ente originario era stato risolto per inadempimento con una sentenza definitiva.

Questa risoluzione ha prodotto un effetto a catena: se il titolo d’acquisto della società viene meno con efficacia retroattiva, la società stessa non può più essere considerata il soggetto passivo contro cui rivendicare l’usucapione. Il nodo centrale riguarda dunque la legittimazione passiva, ovvero la necessità che il convenuto sia l’effettivo titolare del diritto contestato al momento della decisione finale.

La risoluzione del contratto e i suoi effetti

Il diritto civile prevede che la risoluzione del contratto per inadempimento, specialmente quando avviene “di diritto” (ad esempio a seguito di una diffida ad adempiere), operi con efficacia ex tunc. Questo significa che gli effetti del contratto vengono eliminati fin dal momento della sua stipula. Nel caso analizzato, la società che aveva acquistato l’immobile è risultata non essere mai stata proprietaria agli occhi della legge, poiché il suo titolo è stato travolto retroattivamente.

Usucapione e condizioni dell’azione

La Suprema Corte ha ribadito un principio fondamentale: la titolarità della posizione soggettiva è un elemento costitutivo della domanda. Non è sufficiente che il convenuto sia proprietario all’inizio della causa; tale condizione deve sussistere nel momento in cui il giudice emette la sentenza. Se la proprietà viene meno per un evento indipendente dalla volontà delle parti, come un giudicato esterno che accerta la risoluzione del contratto, il giudice deve prenderne atto d’ufficio.

L’usucapione non può essere dichiarata contro un soggetto che, per effetto della legge, non ha alcun legame giuridico con il bene. In questo scenario, non si configura nemmeno una successione nel diritto controverso, poiché il titolo d’acquisto è stato cancellato alla radice, non trasferito a terzi durante la pendenza del processo.

Le motivazioni

La Corte di Cassazione ha basato la propria decisione sulla distinzione tra risoluzione giudiziale e risoluzione di diritto. Mentre la prima ha natura costitutiva e produce effetti dal momento della domanda, la seconda ha natura dichiarativa e accerta uno scioglimento del vincolo già verificatosi, con effetti che retroagiscono all’inizio del rapporto contrattuale. Poiché nel caso di specie si trattava di una risoluzione di diritto accertata con sentenza passata in giudicato, la società convenuta ha perso la qualifica di proprietaria con effetto retroattivo. Di conseguenza, la domanda di usucapione è stata rigettata poiché rivolta verso un soggetto che, giuridicamente, non era più titolare del diritto reale sul bene, facendo mancare una condizione essenziale per l’accoglimento della pretesa.

Le conclusioni

In conclusione, chi intende agire per l’accertamento dell’usucapione deve prestare estrema attenzione alla stabilità dei titoli di proprietà della controparte. La perdita retroattiva della titolarità del bene in capo al convenuto impedisce al giudice di accogliere la domanda, anche se il possesso è stato esercitato correttamente per il tempo richiesto dalla legge. La pronuncia sottolinea l’importanza del rilievo d’ufficio della carenza di legittimazione, che prevale anche sulle strategie difensive delle parti in causa. Per chi si trova in una situazione simile, diventa fondamentale monitorare eventuali contenziosi paralleli che potrebbero influenzare la titolarità del bene oggetto di rivendicazione.

Cosa succede se il proprietario perde il bene durante la causa di usucapione?
Se la perdita della proprietà avviene con effetto retroattivo, ad esempio per una risoluzione contrattuale, la domanda di usucapione viene rigettata perché il convenuto non è più considerato il legittimo titolare del bene.

La risoluzione del contratto ha sempre effetto retroattivo?
Sì, tra le parti la risoluzione del contratto per inadempimento ha effetto retroattivo, il che significa che il diritto di proprietà si considera come mai trasferito al compratore.

Il giudice può verificare d’ufficio se il convenuto è ancora proprietario?
Sì, la titolarità del rapporto è un elemento costitutivo della domanda e il giudice ha il dovere di verificarne la sussistenza al momento della decisione, anche senza una specifica richiesta delle parti.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 2 Num. 3229 Anno 2026

Civile Ord. Sez. 2 Num. 3229 Anno 2026

Presidente: COGNOME NOME

Relatore: NOME COGNOME

Data pubblicazione: 13/02/2026

ORDINANZA

sul ricorso 9034-2022 proposto da:

NOME COGNOME, rappresentato e difeso dall’AVV_NOTAIO

– ricorrente –

contro

FALLIMENTO RAGIONE_SOCIALE -N. 343/2014

– intimato –

avverso la sentenza n. 3742/2021 della CORTE DI APPELLO di NAPOLI, depositata il 14/10/2021;

udita la relazione della causa svolta in camera di consiglio dal Consigliere COGNOME

FATTI DI CAUSA

Con atto di citazione notificato il 1.9.2014 COGNOME NOME (classe 1972) evocava in giudizio la RAGIONE_SOCIALE innanzi il Tribunale di Napoli, esponendo di esser figlio ed erede di COGNOME NOME, a sua volta figlio di COGNOME NOME (classe DATA_NASCITA), e che la sua famiglia esercitava da anni l’attività di commercio all’ingrosso e al minuto di piante e fiori. Deduceva che all’inizio degli anni sessanta il nonno aveva preso in locazione dall’RAGIONE_SOCIALE quattro terreni per complessivi mq. 1487 circa nonché ‘la scala di accesso ed il loggiato sito al primo piano del piccolo fabbricato già destinato a stazione inferiore della RAGIONE_SOCIALE‘ ; che il contratto era poi stato rinnovato con un secondo, in data 1.2.1967, e con un terzo, in data 21.2.1972; che la funicolare era stata dismessa nel 1961, e dopo il rilascio dell’edificio già usato come stazione inferiore dell’impianto, il COGNOME senior aveva occupato l’intero edificio, manutenendolo e ristrutturandolo a proprie spese, instaurando sullo stesso una signoria di fatto nella quale erano poi subentrati prima il figlio NOME e poi il nipote, NOME, attore e odierno ricorrente. Questi chiedeva quindi accertarsi l’acquisto per usucapione dei beni occupati, consistenti nel compendio immobiliare con accesso in INDIRIZZO, distinti al NCEU del Comune di Napoli, sezione CHI, al foglio 7, particella 192, bus 1, cat. D/8, con la sola esclusione del loggiato al primo piano e della rampa di scale, già oggetto del rapporto locativo intrattenuto a suo tempo dal nonno con l’RAGIONE_SOCIALE ed oggetto di restituzione a quest’ultima alla cessazione del rapporto predetto.
Alla prima udienza veniva dichiarato il fallimento della RAGIONE_SOCIALE convenuta, cui seguiva l’interruzione del giudizio, la sua riassunzione e la costituzione della curatela della procedura fallimentare predetta. Il RAGIONE_SOCIALE dava atto che, medio tempore , era intervenuta la sentenza n. 6678/2016 del Tribunale di Napoli, con la quale era stata dichiarata la risoluzione del contratto di compravendita giusta il quale la RAGIONE_SOCIALE in bonis aveva acquistato la proprietà dell’immobile oggetto di causa dalla RAGIONE_SOCIALE Acquisita la prova del passaggio in giudicato di detta decisione, con l’attestazione prevista dall’art. 124 disp. att. c.p.c., il Tribunale rigettava la domanda, con sentenza n. 936/2019, ritenendo carente la titolarità del rapporto controverso in capo alla RAGIONE_SOCIALE convenuta, al momento della decisione.
Con la sentenza impugnata, n. 3742/2021, la Corte di Appello di Napoli rigettava il gravame interposto dall’odierno ricorrente avverso la decisione di prime cure, precisando che la titolarità del rapporto controverso costituisce una condizione dell’azione, che deve sussistere, a differenza del presupposto processuale, al momento della decisione.

Propone ricorso per la cassazione della predetta decisione COGNOME (classe DATA_NASCITA), affidandosi a due motivi.

La parte intimata non ha svolto attività difensiva nel presente giudizio di legittimità.

In prossimità dell’adunanza camerale, la parte ricorrente ha depositato memoria.

RAGIONI DELLA DECISIONE

Con il primo motivo, il ricorrente lamenta la violazione degli artt. 1458, 1493, 2909 c.c. e 111 c.p.c., in relazione all’art. 360, primo comma nn. 3 e 4, c.p.c., perché la Corte di Appello avrebbe erroneamente ritenuto che la sentenza con la quale era stato dichiarato

risolto il contratto di compravendita intercorso tra RAGIONE_SOCIALE e RAGIONE_SOCIALE avesse fatto venir meno, con effetto retroattivo, la titolarità del rapporto sostanziale (rappresentato, nella specie, dalla proprietà del bene oggetto della domanda di usucapione). Ad avviso del ricorrente, invece, il giudice di merito avrebbe dovuto configurare, nel caso specifico, una ipotesi similare a quella della successione nel diritto controverso, con conseguente applicazione dell’art. 111 c.p.c.
La censura è infondata.

Come correttamente ha evidenziato la Corte di Appello, nella sentenza impugnata (cfr. pagg. 6 e ss.) occorre prendere le mosse dal principio affermato dalle Sezioni Unite di questa Corte, secondo cui ‘La titolarità della posizione soggettiva, attiva o passiva, vantata in giudizio è un elemento costitutivo della domanda ed attiene al merito della decisione, sicché spetta all’attore allegarla e provarla, salvo il riconoscimento, o lo svolgimento di difese incompatibili con la negazione, da parte del convenuto’ (Cass. Sez. U, Sentenza n. 2951 del 16/02/2016, Rv. 638371). Le contestazioni, da parte del convenuto, della titolarità del rapporto controverso dedotte dall’attore hanno natura di mere difese, proponibili in ogni fase del giudizio (cfr. ancora Cass. Sez. U, Sentenza n. 2951 del 16/02/2016, Rv. 638372) e la carenza di titolarità, attiva o passiva, del rapporto controverso è rilevabile di ufficio dal giudice se risultante dagli atti di causa (cfr. Cass. Sez. U, Sentenza n. 2951 del 16/02/2016, Rv. 638373). Trattandosi di elemento costitutivo della domanda, esso deve sussistere al momento della decisione: si deve, al riguardo, dare continuità al principio affermato da questa Corte, secondo cui nelle controversie aventi ad oggetto diritti reali ‘… la legittimazione attiva e passiva compete a coloro che sono titolari delle posizioni giuridiche dominicali,
rispettivamente svantaggiate o avvantaggiate … e, nel caso in cui la legittimazione di una delle parti, pur assente all’atto della proposizione della domanda, sopravvenga nel corso del giudizio, il procedimento può proseguire fino all’emissione della decisione, dato che la legittimazione ad agire, rappresentando una condizione dell’azione, non può subire limitazioni temporali, sicché è sufficiente che essa sussista al momento della decisione, poiché la sua sopravvenienza rende proponibile l’azione ab origine, indipendentemente dal momento in cui si verifichi’ (Cass. Sez. 2, Sentenza n. 26769 del 18/12/2014, Rv. 633800; conf. Sez. 2, Sentenza n. 10443 del 18/07/2002, Rv. 555915; Cass. Sez. 2, Sentenza n. 3314 del 07/03/2001, Rv. 544510; nonché Cass. Sez. 2, Sentenza n. 5321 del 17/03/2016, Rv. 639181).
Nel caso di specie, il RAGIONE_SOCIALE non era titolare del rapporto controverso al momento della decisione, in quanto il contratto di compravendita in forza del quale era divenuta proprietaria del bene oggetto della domanda di usucapione proposta dal COGNOME, concluso nel 2013 con la RAGIONE_SOCIALE, era stato dichiarato risolto con sentenza del Tribunale di Napoli n. 6678/2016, passata in giudicato. Non era dunque rilevante il fatto che, al momento della domanda, la RAGIONE_SOCIALE fosse proprietaria del cespite, poiché tale condizione era venuta meno, con efficacia ex tunc , posto che con la decisione sopra richiamata era stato definitivamente accertata la verificazione della risoluzione di diritto del predetto contratto di compravendita, ai sensi dell’art. 1454 c.c., per effetto della ‘… infruttuosa scadenza del termine assegnato da una parte all’altra con diffida ad adempiere’ (cfr . pag. 8 della sentenza impugnata). Anche questa statuizione è coerente con l’insegnamento di questa Corte, richiamata anche dalla decisione impugnata, dovendosi ribadire che ‘La domanda di risoluzione del contratto per
inadempimento ex art 1453 c.c. e la domanda di accertamento dell’avvenuta risoluzione del contratto ex art 1454 c.c. si differenziano tra loro per diversità dei presupposti e di diritto e per diversità di petitum, mirando la prima all’ottenimento di sentenza costitutiva della risoluzione (giudiziale) e la seconda, invece, al conseguimento di sentenza di accertamento dell’avvenuta risoluzione (di diritto)’ (Cass. Sez. 2, Sentenza n. 4776 del 21/07/1980, Rv. 408587; conf. Cass. Sez. 6 -2, Ordinanza n. 36918 del 26/11/2021, Rv. 663326; in senso conforme, cfr. anche Cass. Sez. 3, Sentenza n. 26508 del 17/12/2009, Rv. 610986). L’efficacia retroattiva della risoluzione, espressamente sancita dall’art. 1458 c.c., va dunque collegata alla specifica natura della pronuncia risolutoria: se essa consegue ad una domanda di accertamento della risoluzione per grave inadempimento, ai sensi dell’art. 1453 c.c., assume natura costitutiva e dunque l’effetto risolutivo si produce dal momento della domanda giudiziale; se invece la sentenza si limita ad accertare una risoluzione di diritto già verificatasi, ai sensi dell’art. 1454 c.c., essa ha natura di accertamento e l’effetto risolutivo si produce a decorrere dall’inizio del rapporto risoluto, con la sola eccezione, nei rapporti ad esecuzione periodica o continuativa, della salvezza delle prestazioni già eseguite.
Dall’applicazione dei richiamati principi al caso di specie deriva che RAGIONE_SOCIALE (oggi, in fallimento) ha perduto, per effetto della sentenza di risoluzione del contratto di acquisto del 2013 di cui anzidetto, la proprietà dell’immobile oggetto della domanda del COGNOME, onde, al momento della decisione, difettava, in capo alla parte convenuta, la titolarità del diritto di proprietà del cespite oggetto di causa. Non si configura, a differenza di quanto ritiene la parte ricorrente, alcuna ipotesi di successione nel diritto controverso, alla quale conseguirebbe l’applicazione dell’art. 111 c.p.c., poiché, stante
l’effetto retroattivo della pronuncia di risoluzione, l’effetto tipico della compravendita del 2013, conclusa tra la RAGIONE_SOCIALE odierna intimata e RAGIONE_SOCIALE, rappresentato dal conseguimento, da parte della prima, della proprietà degli immobili oggetto di causa, è venuto meno a decorrere dalla data di sottoscrizione del contratto predetto. La statuizione della Corte distrettuale, dunque, si sottrae alle censure proposte dalla parte ricorrente ed è coerente con il dato normativo e con l’insegnamento di questa Corte, come sopra richiamato.
Con il secondo motivo, il ricorrente si duole della violazione degli artt. 1158 e 2909 c.c. e 100 c.p.c., in relazione all’art. 360, primo comma, nn. 3 e 4, c.p.c., perché la Corte distrettuale avrebbe affermato che il convenuto debba conservare la proprietà del bene oggetto della domanda di usucapione per tutta la durata del processo, sino alla sentenza che lo definisce, frustrando in tal modo l’istituto stesso dell’usucapione. Inoltre, nel caso di specie la RAGIONE_SOCIALE convenuta aveva resistito nel merito alla domanda, assumendo una condotta processuale incompatibile con la negazione dell’esistenza del suo diritto di proprietà sui beni contesi.
La censura è inammissibile nella prima parte, ed infondata nella seconda.

Quanto al primo profilo, va rilevato che la Corte di Appello non ha affatto affermato che la proprietà del cespite oggetto della domanda di usucapione deve necessariamente rimanere sempre in capo alla parte convenuta, sino alla sentenza che definisce il relativo giudizio. Al contrario, il giudice di merito, nell’escludere che nella fattispecie si possa configurare una ipotesi di successione nel diritto controverso, implicitamente ammette questa possibilità, che è disciplinata, come già detto in occasione della disamina della prima doglianza, dall’art. 111 c.p.c. Diverso, tuttavia, è il caso di successione nel diritto controverso,
a titolo universale o particolare, da quello, del quale qui si discute, in cui intervenga, nel corso del giudizio di usucapione e prima della sua definizione, una decisione che accerti, con effetto di giudicato, la risoluzione di diritto, dunque con efficacia ex tunc , del contratto in base al quale la parte convenuta nel giudizio di usucapione aveva conseguito la titolarità del bene che costituisce oggetto della domanda di riconoscimento della prescrizione acquisitiva. In questa seconda eventualità, per effetto della pronuncia di risoluzione ex tunc del rapporto presupposto, viene meno, in capo alla parte convenuta del giudizio di usucapione, la titolarità stessa del diritto di proprietà usucapendo, che rappresenta una delle condizioni dell’azione, non essendo evidentemente possibile usucapire un bene nei confronti di colui che non ne sia proprietario. La doglianza qui in esame non coglie questa differenza, e dunque non si confronta con l’argomentare del giudice di merito, ma riduce tutta la ricostruzione della Corte distrettuale ad una affermazione che, in effetti, la stessa non risulta aver fatto: essa, dunque, per questa parte è inammissibile, poiché non dialoga adeguatamente con la ratio della decisione impugnata.
Per quanto invece attiene al secondo profilo, va osservato che la circostanza che la parte convenuta assuma, nel corso del giudizio, difese incompatibili con la negazione della titolarità, attiva o passiva, del rapporto giuridico dedotto in causa, rileva esclusivamente sotto il profilo dell’apprezzamento della condotta processuale delle parti e dei suoi effetti, ma non incide sulle ipotesi in cui (come nella specie) la titolarità del rapporto controverso venga meno, al momento della decisione, in conseguenza di un evento indipendente dalla volontà delle parti e dalla loro condotta processuale, i cui effetti travolgono, come detto con efficacia ex tunc , il titolo in virtù del quale una delle parti aveva agito, o era stata evocata, in giudizio.
Nella fattispecie, il giudice d’appello ha rilevato che la sentenza n. 6678/2016 del Tribunale di Napoli, passata in giudicato, aveva accertato la carenza, al momento della decisione e con efficacia ex tunc , della condizione dell’azione, rappresentata dalla proprietà del cespite usucapendo in capo alla parte convenuta nel giudizio di usucapione. Trattandosi di evento derivato dal giudicato prodotto e documentato, nelle forme di cui all’art. 124 disp. att. c.p.c., da una delle parti, il giudice di merito è tenuto a rilevarne gli effetti sulla causa devoluta alla sua cognizione, anche a prescindere dall’esistenza di una specifica domanda di parte, trattandosi di questione di diritto.
L’accertamento della carenza della condizione dell’azione, dunque, è stata correttamente rilevata dalla Corte partenopea per effetto e sulla base del documentato giudicato esterno derivante dalla richiamata sentenza n. 6678/2016, dianzi richiamata, il cui dictum supera qualsiasi contraria difesa della RAGIONE_SOCIALE convenuta, odierna intimata, e non può essere posto nel nulla, o limitato, per effetto dell’atteggiamento processuale assunto, in concreto, dalla medesima.

Ne deriva che, per questa parte, la doglianza in esame è infondata. In definitiva, il ricorso va rigettato.

Nulla per le spese, a fronte del mancato svolgimento, da parte intimata, di attività difensiva nel presente giudizio di legittimità.

Stante il tenore della pronuncia, va dato atto -ai sensi dell’art. 13, comma 1-quater , del D.P .R. n. 115 del 2002- della sussistenza dei presupposti processuali per il versamento di un ulteriore importo a titolo contributo unificato, pari a quello previsto per la proposizione dell’impugnazione, se dovuto.

P.Q.M.

la Corte rigetta il ricorso.

Ai sensi dell’art. 13, comma 1-quater, del D.P.R. n. 115 del 2002, dà atto della sussistenza dei presupposti processuali per il versamento, da parte del ricorrente, di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello previsto per il ricorso, a norma del comma 1bis dello stesso art. 13, se dovuto.

Così deciso in Roma, nella camera di consiglio della Seconda Sezione Civile, addì 10 febbraio 2026.

IL PRESIDENTE NOME COGNOME

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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